對于目前的SOHO中國來說，要想順利轉(zhuǎn)型最簡單有效的方法就是賣掉幾個項(xiàng)目，然后集中資金開發(fā)其他回款快、利潤高的樓盤。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 徒有“光鮮亮麗”的業(yè)績數(shù)據(jù)或許并不足以征服券商的心理預(yù)期。

　　就在SOHO中國高調(diào)宣布上半年?duì)I收和租金收入同比增長均超過八成之時，券商們卻不約而同地唱起了“反調(diào)”。

　　其中，花旗于近日發(fā)布的一份研究報告中指出，其對SOHO中國的前景預(yù)期較為審慎，主要是由于該公司仍在尋找機(jī)會出售未落成項(xiàng)目，以獲取短期利潤支持長遠(yuǎn)租金增長。

　　花旗表示，雖然SOHO中國上半年租金收入同比增長84%至1.6億元，但該數(shù)據(jù)已經(jīng)大幅差過市場預(yù)期，公司管理層亦對未來租金水平提供指引。而若收購遇阻，SOHO中國轉(zhuǎn)型至投資物業(yè)仍需要一段長時間。

　　因此，花旗認(rèn)為SOHO中國前景充滿陰霾，加上現(xiàn)時估值過高，故重申其“沽售”評級。

　　斷臂求生 上海物業(yè)或再售

　　值得關(guān)注的是，花旗在該份研報中特別指出，SOHO中國管理層重申將會繼續(xù)出售上海非核心物業(yè)。

　　事實(shí)上，僅在數(shù)月之前，SOHO中國與金融街達(dá)成一項(xiàng)收購協(xié)議，其將以52.32億元出售SOHO中國位于上海的兩個項(xiàng)目。

　　該次所出售的物業(yè)分別為“SOHO靜安廣場”和“SOHO海倫項(xiàng)目”。據(jù)悉，上述兩個項(xiàng)目為SOHO中國于2011年收購，當(dāng)年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購上海靜安區(qū)萬航渡路716弄-794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場。

　　僅在12日之后，SOHO中國又以24.7億元收購上海海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場。以兩個項(xiàng)目當(dāng)時的買入成本41.04億元計算，SOHO中國該次出售凈賺11.28億元，溢價率為27.49%。

　　而此前外媒消息稱，SOHO中國實(shí)則欲出售上海三個項(xiàng)目。因此，在成功轉(zhuǎn)讓上述兩項(xiàng)目之后，后續(xù)再次出售亦非空穴來風(fēng)。

　　在外界看來，出售上海物業(yè)是SOHO中國在轉(zhuǎn)型期“斷臂自救”的一種方式。據(jù)悉，2012年8月份，SOHO中國宣布在未來的三年，將由散售的商業(yè)模式改為持有出租物業(yè)。

　　對此，有分析指出，從目前的情況看，由于轉(zhuǎn)型持有出租物業(yè)，SOHO中國的資金壓力驟然提升，以其自有資金和“微薄”的租金收入，肯定無法支撐公司在京滬十余個項(xiàng)目的開發(fā)。

　　因此，該分析師表示，對于目前的SOHO中國來說，要想順利轉(zhuǎn)型最簡單有效的方法就是賣掉幾個項(xiàng)目，然后集中資金開發(fā)其他回款快、利潤高的樓盤。

　　據(jù)SOHO中最新發(fā)布的半年報顯示，目前其旗下物業(yè)項(xiàng)目總計13個，其中投資物業(yè)12個，銷售項(xiàng)目僅1個。而在該13個項(xiàng)目中，上海占據(jù)9席。

　　然而，不容忽視的是，眼下上海商辦市場的表現(xiàn)并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，上海商辦存量面積達(dá)1378.23萬平米，存量套數(shù)85463套。

　　若以前12個月的商辦銷售速度來計算，全市商辦存量套數(shù)大概需要27.1個月才能消化，存量面積則大概需要42.5個月。

　　在潛在的市場壓力面前，或許不難理解老潘為何急于出售上海非核心物業(yè)。

　　后市看空 SOHO轉(zhuǎn)型陣痛依舊

　　上海靜安及海倫項(xiàng)目的出售帶給SOHO中國的是一份略顯“漂亮”的中期業(yè)績。其中報顯示，SOHO中國上半年?duì)I收約47.5億元，同比大幅上升約83%。另外，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)公司核心純利12.2億元，同比增長128%。

　　SOHO中國稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅上升，主要原因是由于結(jié)算的建筑面積較去年同期增加所致。期內(nèi)結(jié)算的建筑面積約為8.06萬平米(不含車位面積)，較2013年同期結(jié)算的建筑面積上升97%。

　　此外，據(jù)了解，上半年SOHO中國實(shí)現(xiàn)租金收入約1.64億元，同比上升約84%。其中，望京SOHO塔三項(xiàng)目于2014年4月底開始預(yù)租，截至目前辦公部分已經(jīng)預(yù)租約35%。而上海SOHO復(fù)興廣場項(xiàng)目辦公部分也已經(jīng)出租約20%，商業(yè)部分已經(jīng)出租約50%。

　　業(yè)績“漂亮”的背后卻不見得券商會為此“買單”?；ㄆ煸谄溲袌笾斜阒毖?，雖然公司核心純利12.2億元符預(yù)期，但主要是由于出售所得一次性收益，而其上半年未確認(rèn)銷售預(yù)期跌至40億元，相信未來盈利將會下跌。

　　其續(xù)指，SOHO中國上半年1.6億元的租金收入也大幅差過市場預(yù)期，若其出售事項(xiàng)受阻，SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路仍需較長的一段時間。

　　富瑞亦在研報中指出，其預(yù)期SOHO中國盈利將會于2014年及其后兩年年分別下跌50%、45%和28%，原因包括物業(yè)銷售顯著下跌以及憂慮現(xiàn)時內(nèi)地市場下的出租情況。

　　另外，里昂更是直言不諱，其稱，由于SOHO物業(yè)組合變得完全，才使租金收入上升，但基數(shù)仍低，而出售上海非核心物業(yè)仍有不確定性，加上過去一至兩季度，北京及上海的辦公室市場租金有下行壓力。因此，里昂維持其對SOHO中國“遜于大市”的評級。

　　雖然潘石屹在年初業(yè)績會上再次宣布轉(zhuǎn)型成功，但就事實(shí)而言，SOHO轉(zhuǎn)型之路或許還任重道遠(yuǎn)。