孫宏斌笑稱，自己是以哥兒們身份出席業(yè)績會。并直接回應(yīng)外界對融綠并購案問題——“我認為我們(融創(chuàng)、綠城)不是一致行動人，(融綠并購)交易正在進行中，會很快完成。”

　　觀點網(wǎng) 8月25日，綠城中國中期業(yè)績會如期而至，不過此次業(yè)績會卻得尤為特別：就在一天前突然有消息指融創(chuàng)綠城并購案可能被終止。

　　于是，業(yè)績會上，就在大家猜測綠城究竟會怎樣回復(fù)融綠并購案相關(guān)問題時，業(yè)績會現(xiàn)場卻出現(xiàn)了一位神秘嘉賓。

　　本次業(yè)績會綠城中國主席臺共三個席位，除了大家熟識的常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年、首席財務(wù)官馮征之外，孫宏斌也以嘉賓身份出現(xiàn)在現(xiàn)場。

　　孫宏斌的出現(xiàn)引起現(xiàn)場眾多記者追問緣由，他回應(yīng)稱“出席綠城發(fā)布會，主要是溝通融創(chuàng)收購綠城股權(quán)進展”。

　　同時孫宏斌笑稱，自己是以哥兒們身份出席業(yè)績會。并直接回應(yīng)外界對融綠并購案問題——“我認為我們(融創(chuàng)、綠城)不是一致行動人，(融綠并購)交易正在進行中，會很快完成。”

　　孫宏斌：任何情況都不會放棄

　　今年綠城及融創(chuàng)業(yè)績會安排在相連的兩天，綠城在先，融創(chuàng)在后。在業(yè)績會末尾，孫宏斌表示還會在香港多呆幾天，但未透露更多。

　　不過，在融綠并購案可能遇阻的情況下，孫宏斌在綠城業(yè)績會上的突然現(xiàn)身表達，或許也透露了其香港之行與此事多少有些關(guān)聯(lián)。

　　不過孫宏斌在回應(yīng)綠城股票近日連續(xù)下跌時，稱“再跌一些也沒關(guān)系”，并表示“現(xiàn)在是建倉的機會”。

　　對融綠并購案問題，孫宏斌與壽柏年一齊表示，“我們(融創(chuàng)綠城)不是一致行動人，交易正在進行中，會很快完成。”

　　孫宏斌稱相信香港證監(jiān)并不會把融創(chuàng)、綠城認定為一致行動人。壽柏年也補充，其實早前計劃是在12月公布并購成功結(jié)果，已經(jīng)預(yù)估到交易情況復(fù)雜，可能過程會很長。

　　如果真如報道中那樣，證監(jiān)會將融綠認為一致行動人，孫宏斌會做如何抉擇？

　　面對這個問題，孫宏斌的回答沒有半點遲疑：“在任何情況下，都不會放棄！”

　　有了綠城哪都敢去

　　在對綠城未來發(fā)展規(guī)劃上，孫宏斌透露，今后重點是發(fā)展一二線城市。“已經(jīng)進入的舊城市太熟悉，不會出錯；新的城市會很小心。”

　　據(jù)孫宏斌介紹，綠城今后會尋找在南京、福州、廈門、廣州、深圳主要五個城市的發(fā)展機會。

　　值得注意的是，上述五個城市大部分都在華南。其中廣州、深圳更是眾多大型房企的布局重點。

　　對華南市場已經(jīng)被瓜分殆盡，很多北方房企都無法涉足，綠城又將如何進入的問題，孫宏斌回應(yīng)稱，“有了綠城哪都敢去。”

　　才說完這個計劃，孫宏斌又補充，“這些都是隨意一說的計劃，你可別當真，以后還會更改。”

　　業(yè)績會現(xiàn)場也因?qū)O宏斌的玩笑而輕松起來，回應(yīng)杭州降價問題時，孫宏斌抱怨“媒體都在搞綁架”，并稱以前說的是“綠城的房子沒道理降價”，并不是“綠城絕不降價”。

　　對降價行為，孫宏斌表示，現(xiàn)在降了就快買，市場當中(價格)該調(diào)的還得調(diào)。不過他也補充，綠城房子的品質(zhì)要保證，價格則是要隨行就市。

　　另外對改善、高端項目孫宏斌依然看好其發(fā)展前景，他分析有兩個原因：“一是房地產(chǎn)本身就是做有錢人的生意，二是現(xiàn)在剛需太多，競爭會很激烈。”

　　以下為綠城中國2014中期業(yè)績會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：從公布的數(shù)據(jù)來看，綠城上半年的利潤率有所下降，原因是什么？下半年公司的利潤率會有什么樣的變化？

　　馮征：綠城今年利潤下滑主要原因之一是收購聯(lián)營公司花費了7億元；另外，控股公司結(jié)轉(zhuǎn)利潤毛利率從29%下降到了24%。當然，這里面還有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因，上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率偏低。

　　此外，綠城在分占和聯(lián)營公司的利潤由原來的正數(shù)變成了現(xiàn)在的負數(shù)，相差金額達8億元。聯(lián)營公司利潤下降首先是因為聯(lián)營本身利潤率偏低，且像綠城國匯等一些項目，雖未結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)計會虧本，已按相關(guān)要求錄入業(yè)績虧損中，所以整體來看，上半年的業(yè)績不是很理想。

　　壽柏年：綠城今年上半年的利潤是6億元，較去年同期的18億元減少了12億元。在這12億元中，去掉去年因賣掉一個公司獲益的7億元，實際上同比是減少了5億元。今年利潤下滑首先是因為毛利率下降，現(xiàn)在，毛利率下降是房地產(chǎn)業(yè)一個趨勢。從公司具體情況來看，其中重要原因之一是2009年購買的土地地價偏高。

　　第二，綠城布局在三、四線城市銷售周轉(zhuǎn)導(dǎo)致利率有所增加，再加上去年匯率的因素，所以出現(xiàn)了利潤下降的情況。三、四線城市房價上漲受限較大，樓市受購買群體數(shù)量和能力的影響大。

　　所以，在加強合作后，綠城可能會把主要精力和土地儲備放到一、二線大城市，以此來獲得較高的毛利率，體現(xiàn)綠城的價值。

　　現(xiàn)場提問：為什么孫總(孫宏斌)會出席這次會議，請您透露一下對融創(chuàng)收購綠城交易的信心，未來綠城具體拓展的大城市主要集中在哪些地區(qū)？

　　孫宏斌：半年一次的業(yè)績發(fā)布會是一個和媒體見面的平臺，我希望通過這個平臺與大家溝通我們的進展和下一步的想法，這是最主要的原因。

　　第二個原因是，我想澄清市場最近關(guān)于公司的一些消息，這些消息對公司股價影響不大，即便股價下跌點也沒關(guān)系，因為交易快完成了。融創(chuàng)和綠城這幾年的發(fā)展，尤其是綠城的發(fā)展，讓很多人賺到了錢，但實際上股價有漲有跌，投資才有錢賺，最近市場流傳的消息給大家提供了一個建倉的機會。

　　首先，我們將繼續(xù)深耕北京、上海兩個重點城市，不是北京第一就是上海第一。這兩年，融創(chuàng)、綠城在上海合作的公司發(fā)展非常好，今年上半年已位居上海第一，而融創(chuàng)和綠城在北京的團隊也已合二為一，我們希望保持這樣一個位置和發(fā)展重點。

　　然后是天津和重慶這樣的優(yōu)勢城市和市場，天津一直是第一，重慶是第二。此外，綠城將在杭州、青島、濟南等品牌強勢的地方集中，而像鄭州、合肥、長沙這樣一些城市也有很多選擇的機會。

　　除了現(xiàn)有重點和優(yōu)勢城市外，綠城下一步會把眼光聚焦在南京、福州、廈門、廣州、深圳這五個城市。

　　現(xiàn)場提問：融創(chuàng)收購綠城的交易5月份已公布，但到目前為止，綠城的公告仍顯示交易未完成，還處在監(jiān)管程序中。有消息稱，香港證監(jiān)會認為宋總留下的股份和孫總的股份加起來超過了30%，如果你們被認為是一致行動人，香港證監(jiān)會就會要求你們進行全面收購的要約，你們能不能解釋一下？

　　另外，綠城最近新發(fā)了一個債券，公司債券投資者關(guān)心的是，這樣做是不是為了讓公司賬面的負債率看起來比較低，關(guān)于這個說法，你們的看法是什么？

　　壽柏年：這個交易是在5月20號簽署的，但在公告協(xié)議里，這個交易期是被推遲到十二月二十多號的，因為我們也預(yù)計到過程會有點困難。

　　我們清楚地認為我們不是一致行動人，也相信會得到大家的認可。目前，交易程序正常進行中，很快就可以完成，但具體交易到哪個步驟現(xiàn)在還無可奉告。

　　理論上說來，發(fā)行債券后，公司的負債率和凈負債率是會存在差異，因為公司債作為一種全息資本，能拉低財務(wù)報表中的負債率。

　　但負債率只是考驗公司財務(wù)狀況的一個方面，另外還需考量一個公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)和周轉(zhuǎn)率。盡管比過去幾年有所提高，但綠城的總債務(wù)結(jié)構(gòu)和負債率仍比較正常，處在可控的穩(wěn)健范圍內(nèi)。

　　現(xiàn)場提問：如果香港證監(jiān)會認為你們是一致行動人，你們會選擇以下三個選項中的哪個？第一個，縮減收購規(guī)模；第二個，放棄收購；第三個，進行全面的收購。

　　目前，取消限購對綠城銷售影響如何？哪些城市的銷售會比較大？

　　壽柏年：浙江省原有8個城市實施了限購，現(xiàn)在政策普遍放開，對整個市場，特別是70、90、100多平方米的戶型影響較大，也在一定程度上扭轉(zhuǎn)了市場的觀望情緒?，F(xiàn)在，杭州日均銷售套數(shù)已回歸正常水平，維持在以往的200套以上。

　　但在一些供需關(guān)系不對稱的城市，限購產(chǎn)生的作用并不大，樓市轉(zhuǎn)好有賴于經(jīng)濟的回暖上升及市場觀望情緒的逐步消除。

　　孫宏斌：我們不是一致行動人，所以不可能出現(xiàn)你說到的這個情況。

　　但是，如果香港證監(jiān)會真的不配合，我們也不會放棄這個收購，因為有很多人愿意跟我們一起私有化，有很多投資者愿意跟我們一起向前走。

　　現(xiàn)場提問：剛才壽總提到已把這個交易放在12月，而你們剛才也說交易遇到了困難，如果這個困難不是一致行動人，那是什么呢？

　　壽柏年：雖說我們已將整個交易期限放到12月份，但我們有信心能夠提前在近期完成。

　　交易期限放到12月份是考慮到這個交易的復(fù)雜性，是不一致行動人，這是一個需要考慮的因素，但是我們不是一致行動人。由于這個交易過程很長，除上述因素外還有其他考慮因素，就不一一列舉。

　　現(xiàn)場提問：壽總剛才提到杭州日均成交量回歸200套以上正常水平，您能不能預(yù)測杭州一個月之后高端住宅成交量會有什么樣的變化？作為綠城的高管，您覺得融創(chuàng)收購綠城后，綠城會有什么樣的變化？

　　壽柏年：我們只對趨勢做預(yù)測，不對未來的銷售額做預(yù)測。目前，杭州市場在慢慢回暖，特別是改善型住房銷量在逐漸增加，其實，限購松綁只是個信號，最重要的還是購房者的觀望情緒。杭州房地產(chǎn)市場是一個穩(wěn)定的市場，只是過去幾年開發(fā)有點過度。

　　第二，作為綠城的高管，在和融創(chuàng)完成交易后，我會繼續(xù)留在綠城董事會管理崗位上。20年來，綠城形成了許多的優(yōu)勢，這也是融創(chuàng)愿意加盟綠城的基本原因，在今后新的綠城體系中，我將在品質(zhì)、品牌、服務(wù)、客戶關(guān)系方面繼續(xù)發(fā)揚綠城優(yōu)勢。

　　另外，綠城在產(chǎn)品上非常堅守，但在市場經(jīng)營上較弱，我們需要向融創(chuàng)學(xué)習(xí)營銷能力、工效管理及對市場精準的把握。綠城和融創(chuàng)會形成一個優(yōu)勢互補，創(chuàng)造個比較好的故事，過去兩年我們在上海和蘇南的合作即是有力證明。宋衛(wèi)平董事長說，綠城和融創(chuàng)一加一不是等于二，是三、是五。

　　現(xiàn)場提問：如果融創(chuàng)成功收購綠城，融創(chuàng)對綠城有沒有業(yè)務(wù)整合的規(guī)劃？公司目前大量的業(yè)務(wù)在浙江省，剛也有提到下一步會考慮北京和上海作為重點發(fā)展城市，而北京、上海近期之內(nèi)看不到限購松動，未來公司在北京、上海和杭州的比重上會不會有調(diào)整和變化？

　　孫宏斌：首先，限購放開不放開都不重要，因為最主要是市場。

　　杭州一直是我比較看好的市場，杭州房地產(chǎn)市場要是不行，中國其他城市也都不行。北京、上海短期放開限購的可能性不大，主要還是受供求關(guān)系的影響。北京、上海一年的商品房供應(yīng)量只有300萬平方米，這個300萬是什么概念呢？是小縣城里面所有開發(fā)商開發(fā)的項目。

　　看好綠城的發(fā)展是因為將來做高端的和改善型住宅一定會比做剛需住宅有發(fā)展。原因有兩點：第一，房地產(chǎn)本身是有錢人的事，有錢人買的是好房子，是改善型房子，房地產(chǎn)的推動是靠有錢人推動；第二，做剛需的人太多了，政府在做剛需，除了綠城和融創(chuàng)外的其他開發(fā)商也都在做剛需，剛需房供應(yīng)量越來越多，競爭越來越激烈。

　　對城市的選擇方面，綠城一定會選擇一、二線城市。中國一線城市就是北京、上海，杭州勉強算二線城市，這些城市的供求關(guān)系良好，購買力很強。至于比例，這個需要根據(jù)項目情況而定。

　　現(xiàn)場提問：宋總帶隊藍城之后做了兩個大型項目，綠城在這兩個項目中也有參股，今后綠城和藍城，特別是具體到這兩個項目上，選擇的合作方式是什么？現(xiàn)在這兩個項目進展到什么程度？

　　之前綠城說絕不降價，但最近的市場表現(xiàn)，包括萊園項目都有降價，請壽總解釋一下。此外，據(jù)說綠城已退出遠洋公館項目，這個項目壽總當初也參與過拿地，是不是像市場所說的因為綠城拒絕降價，所以才停止合作的？

　　壽柏年：除了繼續(xù)擔任綠城董事外，交易完成后，宋總會把主要的管理權(quán)交給孫總掌管，因此他會集中精力做他喜歡的藍城。上次新聞發(fā)布會已介紹，這個平臺主要做養(yǎng)老、代建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，藍城和綠城是獨立運營的公司。

　　目前綠城持股的公司里面有兩個養(yǎng)老項目，分別在南京和烏鎮(zhèn)。對于這兩個養(yǎng)老項目，我們已探討過各種可能的合作方式，比較直接的是，把這兩個項目直接從綠城剝離出去。

　　關(guān)于遠洋公館的事，我們雙方也探討項目的合作方式，但不便透露。不管合作方式如何，可以肯定的是，綠城并不是因為降價問題而選擇退出這個項目。

　　孫宏斌：我原來說過綠城的房子是沒有道理降價的，不是說不降，該調(diào)的時候還得調(diào)。買綠城的房子總有機會，尤其是在低價時，如果降價了，你就趕緊買。

　　我們堅持品質(zhì)不動搖，但價格一定要隨行就市。市場經(jīng)濟下，降價和漲價是很正常的，該漲的漲，該降的降，這就是市場行為。

　　和遠洋合作的方式都是很友好的，但這個項目后期是大體量的商業(yè)項目包括寫字樓、酒店，這個不是綠城最主要的方向。不管最終結(jié)果如何，都是雙方遵守協(xié)議的結(jié)果。

　　綠城有100多個項目，有很多項目都是可以降價的，有一些項目則可以賣給合作伙伴，有一些項目會進行更緊密的合作，這些都是正常的商業(yè)行為。

　　現(xiàn)場提問：在南京、福州、廈門、廣州、深圳五個意向城市中，有四個位于華南區(qū)域。而華南區(qū)域的房地產(chǎn)市場早就被閩商、粵商瓜分完畢，融創(chuàng)、綠城準備以什么樣的角色和形象切入這個市場，投資落地大概是什么時候？

　　孫宏斌：廣州和福建的開發(fā)商都很厲害，因此綠城進軍華南市場不可能一蹴而就。融創(chuàng)不敢去，但是綠城肯定可以；因為我們有綠城，所以我們哪里都敢去。

　　現(xiàn)場提問：綠城準備如何進入華南區(qū)域，是合作開發(fā)還是拿地？

　　孫宏斌：都有可能。綠城正和一些福建開發(fā)商洽談，合作與不合作的可能性都很大。

　　現(xiàn)場提問：融創(chuàng)、綠城到現(xiàn)在的發(fā)展業(yè)績出乎了很多人意料，決定收購綠城和它的成功有關(guān)系嗎？收購成功后會出現(xiàn)三個公司，一個是綠城，一個是融創(chuàng)，一個是融綠，怎么處理他們的業(yè)務(wù)劃分和板塊管理？

　　孫宏斌：融創(chuàng)對綠城的產(chǎn)品有很多的了解，綠城的產(chǎn)品線基本上是完整的，在上海有玉園系列、玫瑰園系列等，且這些產(chǎn)品是被大家認可的。此外，綠城和融創(chuàng)的團隊融成一個團隊絕對是個重要的合作基礎(chǔ)。

　　未來這三個公司將各管各的，我主要是以綠城為主，并可能把融綠放在綠城的體系里面來管，管理半徑會比較近。如果兩家都管，那就亂套了。

　　此外，未來融綠的部分地區(qū)和業(yè)務(wù)也可能由融創(chuàng)來管，比如說北京、沈陽和大連。但上海、南京就會由綠城來管，因為綠城的管理半徑比較合適。

　　現(xiàn)場提問：這是不是意味著融綠以后沒有存在的必要了？

　　孫宏斌：有必要。融綠是兩家公司，融創(chuàng)收購綠城之外還要共同發(fā)展。當時，我們已談好要在北京等一些城市用聯(lián)合品牌的方式進行開發(fā)。

　　現(xiàn)場提問：綠城在內(nèi)地有幾十個城市都有項目，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型去一、二線城市要多久？最近市場流傳消息較多，九龍倉有沒有跟你們溝通過？他們的想法是什么？

　　孫宏斌：關(guān)于這個問題，九龍倉在業(yè)績發(fā)布會的時候說得很好，但是我忘了具體內(nèi)容。

　　現(xiàn)場提問：九龍倉表示要長期持有綠城股份，如果你們?nèi)従G城，而九龍倉贊成這一舉措，是不是和他們原本意愿有所差別？

　　孫宏斌：九龍倉長期持有綠城股份是很好的，他是一個開發(fā)商，是最好的合作伙伴。投資者不可能永遠持有綠城的股份，但是九龍倉這樣的開發(fā)商會永遠持有你，這是個特別大的優(yōu)勢。

　　此外，九龍倉在香港也是一家很有實力的公司，能為綠城在香港的融資提供一定的便利。

　　綠城不需要轉(zhuǎn)型，被融創(chuàng)收購?fù)瓿珊?，這是正常的運作。

　　現(xiàn)場提問：今天有一個好消息和壞消息，不好的消息是，從8月5號開始到今天，融創(chuàng)的股價一直在下跌，孫總今天出席發(fā)布會是不是來打氣？因為你現(xiàn)在的身份是個朋友？

　　孫宏斌：也不能完全算朋友，是哥兒們。

　　現(xiàn)場提問：孫總您剛說現(xiàn)在股價已經(jīng)跌到谷底了？

　　孫宏斌：我可不敢說，市場有時候不理性，股價愛怎么著就怎么著。

　　現(xiàn)場提問：有人想買綠城的房子，同時又想買綠城的股票，您覺得是買房子好還是買股票好？

　　孫宏斌：都好，或是再借點錢做按揭。

　　現(xiàn)場提問：今年上半年綠城營業(yè)收入125.6億元，其中主營收入118億元，剩余的7億差額主要來自哪里？

　　管理層：我們的其他業(yè)務(wù)及酒店。

　　現(xiàn)場提問：壽總剛談到2009年拿的土地成本比較高，那塊地對公司影響有多大？未來你們拿地的策略會是怎樣？一、二線城市的地王會去拿嗎？

　　昨天王石說，下一個倒下的可能是他們，您能不能回應(yīng)下王石先生，預(yù)測一下中國房地產(chǎn)未來市場？

　　孫宏斌：在拿地上，我們不可能出錯，比如說在北京、上海、杭州、天津隨便一塊地我都知道它值多少錢。在一個城市待了十年或者二十年，做了幾十個項目后，你想犯錯是不可能的，故意犯錯有可能會，這就是聚焦在一個城市的好處。

　　所以我們在北京、上海、杭州這些地方都不可能犯錯的，而去到新的城市則會更為謹慎。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在能不能透露一下綠城新的人事架構(gòu)變動？壽總還將在綠城貢獻多久呢？

　　壽柏年：我的身體還挺好，我希望是半休狀態(tài)。雖然綠城現(xiàn)在的交易還沒完成，但我們的管理隊伍已經(jīng)建好了，現(xiàn)在問題是管理班子交接時間不確定。

　　現(xiàn)場提問：壽總現(xiàn)在主要負責綠城的哪些業(yè)務(wù)，和之前有什么變化？

　　壽柏年：我現(xiàn)在是綠城中國的常務(wù)副董事長兼CEO，負責公司的資本市場和財務(wù)方面的事情，和原來差不多。

　　現(xiàn)場提問：綠城和融創(chuàng)在北京市場會主打綠城還是融創(chuàng)的品牌？7月29號杭州限購松綁后，綠城在整個杭州市場的協(xié)議金額達到了16億，一些高端盤如玫瑰園、桃花源、藍園的一些小戶型出現(xiàn)了部分打折，而大戶型價格則有小幅上漲，孫總怎么看目前的杭州市場？

　　孫宏斌：北京的玉園肯定是綠城的品牌，將來怎么樣還未想好。

　　杭州的高端盤一直賣得不錯，杭州的限購放開以后，原來想買的就買了，買不了的也買了，這肯定是個比較大的幫助。

　　杭州市場之前確有一些震蕩，但是現(xiàn)在都已回歸正常，杭州市場一直都很好，沒有大家想象得那么差。

　　現(xiàn)場提問：綠城比周邊樓盤的溢價率大概有多少？兩年前代建公司的許總表示綠城比周邊樓盤會有20%左右的溢價，認為這是品牌帶來的溢價率。

　　孫宏斌：我覺得應(yīng)該有，上海的項目比周邊的項目都貴了一倍左右。

（發(fā)稿：魯鵬 見習(xí)編輯 付慶榮    審校：勞蓉蓉）