房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯，因?yàn)樘黠@，引起的社會(huì)震動(dòng)就會(huì)比較大。

　　大家好，我爭(zhēng)取盡量說(shuō)得簡(jiǎn)短一點(diǎn)。按照論壇的安排，我用下面這個(gè)時(shí)間段，談一下自己怎么樣看待上海、重慶兩地的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，和可以總結(jié)的一些啟示。我知道方方面面非常關(guān)注房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，在2011年啟動(dòng)這兩地試點(diǎn)之后，不同意見(jiàn)、不同的評(píng)價(jià)有所體現(xiàn)，但是我認(rèn)為討論得還不夠。我借這個(gè)機(jī)會(huì)，從正面簡(jiǎn)單勾畫一下，我認(rèn)為應(yīng)該怎么樣了解、認(rèn)識(shí)和分析這兩地的試點(diǎn)。

　　所謂房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，涉及的稅種嚴(yán)格意義上講，應(yīng)該是稱為國(guó)際上所表述的房地產(chǎn)稅，或者不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　雖然這兩個(gè)地方試點(diǎn)的細(xì)則不盡相同，但是都包含著向標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的取向。簡(jiǎn)單看一下這兩地的特色：從不同的設(shè)計(jì)來(lái)看，上海主要是增量調(diào)節(jié)，它針對(duì)的是本地居民新購(gòu)兩套及以上住房和外地居民的新購(gòu)住房(對(duì)外地戶籍還無(wú)法取得全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在設(shè)計(jì)上相對(duì)簡(jiǎn)便，只要是非上海戶籍的，你出手購(gòu)房，就認(rèn)定為是第二套及以上)。換句話說(shuō)，你不出手新購(gòu)住房，這個(gè)稅就與你沒(méi)有關(guān)系。其政策目標(biāo)就是側(cè)重于遏制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而重慶方案的課稅對(duì)象包括存量的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的高檔住宅，它更側(cè)重于對(duì)豪宅征收特別稅，對(duì)這個(gè)政策目標(biāo)作解讀，就是包括了適當(dāng)抑制高端消費(fèi)的政策取向，當(dāng)然也包括在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，又調(diào)節(jié)了收入分配這個(gè)內(nèi)容。實(shí)際上這兩地的試點(diǎn)不能說(shuō)只調(diào)節(jié)了哪一項(xiàng)，它們實(shí)施的調(diào)節(jié)都是多方面的，但是側(cè)重點(diǎn)確實(shí)有些不同。

　　從稅率上來(lái)看，上海的稅率規(guī)定為0.6%，但是它還有一個(gè)照顧稅率0.4%，另外它評(píng)估環(huán)節(jié)后，有一個(gè)打7折的規(guī)定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規(guī)定的是從0.5%到1.2%。從實(shí)際計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，兩地都是先按照交易價(jià)、而不是評(píng)估值來(lái)征收。這在試點(diǎn)上我認(rèn)為也無(wú)可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評(píng)估價(jià)就是眼下成交的價(jià)位，沒(méi)有必要又做一輪評(píng)估。重慶也是考慮先讓社會(huì)可接受，原來(lái)的房子市場(chǎng)價(jià)位上怎么樣有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來(lái)看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅(也就是說(shuō)，如果你這個(gè)獨(dú)立別墅是180平米以內(nèi)，你可以照樣不交稅)，新購(gòu)高檔房是按照扣除100平米以后來(lái)征稅。

　　簡(jiǎn)言之，在試點(diǎn)中間，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其它的因素之外，也是想趁著重慶還沒(méi)有走到像上海那樣市場(chǎng)高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來(lái)。他們摸了底，重慶開(kāi)始時(shí)符合存量征稅標(biāo)準(zhǔn)的房子只有3000多套(“花園洋房”即獨(dú)立別墅，排除了“雙拼”、“聯(lián)排”式別墅)。有人說(shuō)這種對(duì)存量住房的稅從未征過(guò)，要引起這些住戶與政府拼命啊，會(huì)引出多少抗稅事件啊，但實(shí)際上收得挺順利，99%以上的都收到了，因?yàn)檫@些住獨(dú)立別墅的人都是成功人士和富豪，犯不上為了一年一萬(wàn)、幾萬(wàn)的稅去跟政府拼命，那百分之零點(diǎn)幾少數(shù)沒(méi)征到的，主要是什么原因呢？就是找不到房主。當(dāng)然咱們?cè)趦?nèi)部說(shuō)，你要想把這個(gè)事情按照規(guī)定往下做，也可設(shè)想，三年過(guò)后廣而告之，各種媒體上政府的信息披露出來(lái)：請(qǐng)房主趕快跟政府部門聯(lián)系，你如果再不聯(lián)系，欠稅的這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)充公。這是我純粹假設(shè)的一個(gè)情景，但有類似的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可借鑒，意在說(shuō)明這點(diǎn)問(wèn)題不是沒(méi)有解決方案的。

　　雖然兩地試點(diǎn)的出臺(tái)存在著激烈的爭(zhēng)議和明顯的阻力，但是在先行先試的動(dòng)作方面，他們都切入了實(shí)際的改革進(jìn)程，積累了在這方面前所未有的本土經(jīng)驗(yàn)，有利于逐漸凝聚共識(shí)。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)，重在搭建基本的制度框架。即使如此，我們還是可以看到，商品房市場(chǎng)上，高端成交量和價(jià)位受到趨向沉穩(wěn)影響。試點(diǎn)運(yùn)行不久，兩地都表現(xiàn)了這方面可以觀察到的變化。在這樣一個(gè)簡(jiǎn)要觀察之后，還要強(qiáng)調(diào)，除了這種調(diào)節(jié)效應(yīng)之外，特別應(yīng)看到這種制度變量還影響了人們的心理預(yù)期，這種預(yù)期上的影響在未來(lái)會(huì)隨著我們的改革進(jìn)程，在各方互動(dòng)中間有更多的體現(xiàn)。我感覺(jué)社會(huì)高度關(guān)注房地產(chǎn)稅改革，實(shí)際上這一心理預(yù)期已經(jīng)在近期產(chǎn)生影響：可注意這一兩年來(lái)，又加上越來(lái)越清晰的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)(會(huì)在城鎮(zhèn)地區(qū)先到位)，實(shí)際上這就促使二手房市場(chǎng)上很多原來(lái)看不到供應(yīng)來(lái)源的住房供給，一下子涌進(jìn)來(lái)，近來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)分化是與此有關(guān)的。

　　對(duì)兩地改革實(shí)效的評(píng)價(jià)中，有一些非常明確的批評(píng)意見(jiàn)。試點(diǎn)啟動(dòng)不久，就有一種批評(píng)是說(shuō)稅收增加不多，另外一種批評(píng)是說(shuō)沒(méi)有看到房?jī)r(jià)急速下跌，動(dòng)靜不大，到底起什么作用？其實(shí)這都是一些非常表面化的評(píng)價(jià)。首先如果從住房保有稅的角度觀察，別那么性急，這個(gè)稅是按年度征的，全年下來(lái)是多少？上海現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了幾十億的數(shù)量級(jí)，重慶要少一些(重慶的發(fā)達(dá)程度比不上上海，雖然它涉及了一些存量，但是它總體調(diào)節(jié)的是高端)，但是不論怎么樣，決不是像上半年那種“征不到幾個(gè)錢”的情況。雖然對(duì)于整個(gè)國(guó)家稅收來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)錢似乎不算什么，但是我們可以客觀地判斷，它開(kāi)了一個(gè)頭。我們要看到，柔性切入后，經(jīng)過(guò)若干年改革，會(huì)看到較大規(guī)模收稅的可能。在兩地房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的最重要的任務(wù)，在一定意義上說(shuō)首先不是簡(jiǎn)單地收錢，而是要在制度建設(shè)上破冰、試水。上海和重慶這樣的城市，在中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中間，未來(lái)“人氣”和人口規(guī)模還將上升，同時(shí)老百姓從中等收入往高收入階段走，全國(guó)今后幾十年有差不多有4億人要從農(nóng)村區(qū)域進(jìn)入城市區(qū)域長(zhǎng)期居住。大家可以想想這個(gè)潛在的市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅基，應(yīng)怎么測(cè)算。

　　還有另外一些收獲：比如上海多年來(lái)想追求的不動(dòng)產(chǎn)配置方面的調(diào)節(jié)目標(biāo)，包括使新出手買房的人更多考慮周邊地區(qū)，而不是像過(guò)去那樣只盯著中心區(qū)，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”——多年來(lái)都想做這種調(diào)節(jié)，但是過(guò)去的收效不大。這次，這個(gè)多年苦惱之處，卻被一個(gè)小小的杠桿有效地做出了變化。我們注意到上海的房產(chǎn)稅率有一個(gè)差別，中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率可以從低，變成0.4%。這使很多人買房的時(shí)候，就選擇了周邊區(qū)域。這可說(shuō)是在本土實(shí)驗(yàn)里，再次證明經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析、基本邏輯，是可以理論密切聯(lián)系實(shí)際、解釋和指引改革設(shè)計(jì)的。

　　總之，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯，因?yàn)樘黠@，引起的社會(huì)震動(dòng)就會(huì)比較大。兩地試點(diǎn)都是有意相對(duì)平緩地切入，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這個(gè)改革的效果是可以預(yù)期的。

　　進(jìn)一步，我們就要注意到，十八屆三中全會(huì)明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，即中央已再次明確了這項(xiàng)改革的指導(dǎo)方針。兩地試點(diǎn)形成的探索經(jīng)驗(yàn)，將成為“加快立法”的本土實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是非常重要的、很寶貴的信息源?，F(xiàn)在在加快立法方面，業(yè)務(wù)部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說(shuō)，在立法先行過(guò)程中，今年兩地試點(diǎn)是不可能再看到其它地方跟進(jìn)的。而明年估計(jì)仍然會(huì)按照加快立法的要求，在立法程序上一個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)環(huán)節(jié)向前推。在立法過(guò)程中肯定會(huì)有很多的爭(zhēng)議，在推進(jìn)過(guò)程中我們應(yīng)該理性討論，而再往前推的時(shí)候，可能還需要避免陷入無(wú)休止的太多爭(zhēng)論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。

　　現(xiàn)在改革進(jìn)入深水區(qū)的階段上，確實(shí)必須更注重頂層設(shè)計(jì)，積極立法。前面一段時(shí)間有一種有點(diǎn)“震撼力”的觀點(diǎn)，認(rèn)為上海、重慶兩地的試點(diǎn)已經(jīng)被管理當(dāng)局廢棄，著眼點(diǎn)就是看到了“加快立法”這個(gè)說(shuō)法。但是這個(gè)評(píng)價(jià)我認(rèn)為是不妥當(dāng)?shù)?，如果把前期的試點(diǎn)和新階段的立法要求割裂開(kāi)來(lái)，而對(duì)兩地試點(diǎn)加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進(jìn)邏輯和鄧小平改革智慧、改革精神的不當(dāng)解讀，實(shí)質(zhì)上是否定推動(dòng)這一改革的前期努力，以及抹煞試點(diǎn)形成的本土經(jīng)驗(yàn)對(duì)于立法的支持意義。其實(shí)這個(gè)改革方向已經(jīng)被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定，這次在“六十條”文件中再次明確了“加快立法”，是意向于實(shí)施改革，動(dòng)真格。對(duì)于這個(gè)大方向我們應(yīng)該有一個(gè)認(rèn)知，企業(yè)界應(yīng)爭(zhēng)取在自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略策略里看得遠(yuǎn)一點(diǎn)：這一兩年沒(méi)有動(dòng)作，并不意味著以后沒(méi)有動(dòng)作。

　　另外還有一種疑惑，這也是反復(fù)被媒體朋友們提到的：兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是在現(xiàn)有房產(chǎn)稅條例基礎(chǔ)上國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的試點(diǎn)，到了三中全會(huì)《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅立法，是否是在合法性上對(duì)前期的否定呢？不能這么理解，其實(shí)對(duì)于《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅表述的“立法”，應(yīng)該作一種動(dòng)態(tài)的理解和把握。我們國(guó)家現(xiàn)在具體開(kāi)征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項(xiàng)有“法”的稅，對(duì)它相關(guān)的法的成熟度、合理性，也是無(wú)法作很高評(píng)價(jià)的，這是一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)。所以我們應(yīng)該實(shí)事求是地看到，現(xiàn)在所說(shuō)的立法，其實(shí)涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級(jí)的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國(guó)現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級(jí)和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。兩地試點(diǎn)之所以并不違法，就是因?yàn)樗窃谶@個(gè)法律法規(guī)體系授權(quán)鏈條之內(nèi)的，而它的現(xiàn)實(shí)意義就是提供了先行先試實(shí)施創(chuàng)新的寶貴本土經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該肯定這種敢為天下先的實(shí)踐試水，在漸進(jìn)打開(kāi)局面過(guò)程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續(xù)鼓勵(lì)先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應(yīng)該把握為一種合理互動(dòng)、承上啟下的關(guān)系。

　　把以上這些做一個(gè)簡(jiǎn)要的考察分析之后，我簡(jiǎn)要?dú)w納一下兩地改革的一些啟示。在已經(jīng)明確加快立法、推進(jìn)改革的方向之下，我們應(yīng)該注意，在兩地試點(diǎn)和各個(gè)方面認(rèn)識(shí)和爭(zhēng)議中，我們需要往前看，可提出加快立法過(guò)程中應(yīng)該注重考慮的幾個(gè)要點(diǎn)：

　　第一，中國(guó)住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡(jiǎn)單套用美國(guó)的普遍征收模式。媒體的朋友們過(guò)去報(bào)道我的觀點(diǎn)往往只說(shuō)賈康特別明確和堅(jiān)定地主張要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，但是往往沒(méi)有跟上說(shuō)，我同時(shí)強(qiáng)調(diào)了，在可以預(yù)見(jiàn)的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，中國(guó)不能按照美國(guó)那樣見(jiàn)一平米征一平米，必須扣除一個(gè)免征額，無(wú)論多富的人，他的第一單位的消費(fèi)住房，是應(yīng)受到免稅待遇的，所有人在這個(gè)框架下是一律平等的。我認(rèn)為這是一個(gè)很重要的政策要點(diǎn)，是讓全體社會(huì)成員吃定心丸和相對(duì)容易接受這個(gè)新制度框架的一個(gè)很重要的客觀要求。兩地的試點(diǎn)足以說(shuō)明，柔性切入的考慮，對(duì)我們通盤改革的可持續(xù)，有它的現(xiàn)實(shí)意義。

　　第二，管理部門應(yīng)該更開(kāi)明地披露相關(guān)信息。比如不少人質(zhì)疑這個(gè)稅這么復(fù)雜，能不能解決評(píng)估的問(wèn)題。應(yīng)該講，沒(méi)有問(wèn)題，中國(guó)人并不笨，我們的硬件、軟件、整個(gè)這方面的技術(shù)表現(xiàn)沒(méi)有問(wèn)題，而且我們?cè)谟?jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息處理方面是有可能后來(lái)居上的，。前些年“模擬評(píng)稅”試點(diǎn)可以表明，中國(guó)人在技術(shù)方面和管理方面不存在推進(jìn)房地產(chǎn)稅時(shí)在稅基評(píng)估、確認(rèn)、仲裁、技術(shù)設(shè)計(jì)、解決糾紛機(jī)制等等方面過(guò)不去的硬障礙。

　　第三，應(yīng)該繼續(xù)允許和鼓勵(lì)不同利益訴求、意見(jiàn)表達(dá)，引導(dǎo)理性討論。所有的利益訴求都應(yīng)該有他表達(dá)的權(quán)利和空間，而大家最該推崇的應(yīng)該是理性的討論，各自擺依據(jù)、講道理的過(guò)程中，尋求最大公約數(shù)，把局部利益和全局利益權(quán)衡好，形成現(xiàn)代財(cái)政制度應(yīng)追求的人民群眾長(zhǎng)遠(yuǎn)、根本利益的到位。

　　最后一點(diǎn)，在房地產(chǎn)稅這件事情上我們要學(xué)習(xí)借鑒美國(guó)進(jìn)步時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在在稅收方面，房地產(chǎn)稅是一個(gè)明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區(qū)老百姓有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，這正好調(diào)動(dòng)所有人關(guān)心地方政府“錢從哪里來(lái)，用到哪里去”，怎么樣使政府提高透明程度，提高績(jī)效水平，做好它應(yīng)盡職的工作。當(dāng)然，從這個(gè)稅可聯(lián)結(jié)制度建設(shè)來(lái)促進(jìn)政府體系為“公眾利益最大化”盡責(zé)，正是這樣一種制度安排很好的切入點(diǎn)。美國(guó)進(jìn)步時(shí)代就是在類似這樣的過(guò)程中推動(dòng)稅制、預(yù)算、法律制度、公共意見(jiàn)表達(dá)機(jī)制等等建設(shè)，克服了它的矛盾凸顯制約，沒(méi)有落入陷阱，而一路走上世界頭號(hào)強(qiáng)國(guó)的地位。中國(guó)在加強(qiáng)房地產(chǎn)稅立法過(guò)程中，應(yīng)該充分借鑒美國(guó)等國(guó)在前面的經(jīng)驗(yàn)，而做好中國(guó)人自己制度建設(shè)、制度創(chuàng)新的事情。

　　這些看法請(qǐng)大家批評(píng)指正，謝謝！

　　本文為財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在2014博鰲房地產(chǎn)論壇演講 經(jīng)本人審閱刊發(fā)