世界上大概沒(méi)有一個(gè)東西叫做世界的房地產(chǎn)周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)都是地方性的，所以不可能有一個(gè)世界性的房地產(chǎn)周期，只有地方性的房地產(chǎn)周期。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 我今天講三件事：第一是這個(gè)命題的簡(jiǎn)評(píng)，第二是中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在的周期，第三是在新常態(tài)的情況下，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)有什么影響。

　　第一，對(duì)命題的簡(jiǎn)評(píng)。房地產(chǎn)是地方性的行業(yè)，跟全球化的關(guān)系不是那么大，利率會(huì)影響中國(guó)的房地產(chǎn)，全球的資金流也會(huì)影響中國(guó)的房地產(chǎn)，不過(guò)在這兩個(gè)方面，中國(guó)市場(chǎng)還不是那么開(kāi)放，利率也不是完全的市場(chǎng)化，資金流也有限制，所以跟全球化關(guān)系不是太大。

　　此外，世界上大概沒(méi)有一個(gè)東西叫做世界的房地產(chǎn)周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)都是地方性的，所以不可能有一個(gè)世界性的房地產(chǎn)周期，只有地方性的房地產(chǎn)周期。中國(guó)的房地產(chǎn)周期，不能說(shuō)與世界沒(méi)有關(guān)系，但關(guān)系不大，我認(rèn)為90%以上影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的還是本地國(guó)內(nèi)的因素。相反的是，中國(guó)房地產(chǎn)影響了世界。怎么說(shuō)呢？因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的量太大了，用的鋼筋、水泥等等，都會(huì)影響世界的商品價(jià)格，所以不是世界跟中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)關(guān)系，而是中國(guó)房地產(chǎn)影響世界。這是我對(duì)這個(gè)命題的一些簡(jiǎn)評(píng)。

　　第二，中國(guó)房地產(chǎn)的周期問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)的周期是人類(lèi)歷史上從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家、任何一個(gè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)長(zhǎng)得那么快，長(zhǎng)得那么大。中國(guó)的量是非常嚇人的，20年前30%的城市化，現(xiàn)在是50%多，這個(gè)量絕對(duì)是人類(lèi)歷史上沒(méi)見(jiàn)過(guò)的。在不到20年的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)由很低的房地產(chǎn)容量，到現(xiàn)在這么大的住房市場(chǎng)，那個(gè)速度是非常了不起的。這個(gè)大周期完了沒(méi)有？最近我看到不少文章，包括國(guó)務(wù)院研究中心的副主任劉世錦先生的一些評(píng)論，他們都認(rèn)為這個(gè)大周期已經(jīng)結(jié)束。如果從過(guò)去的數(shù)量和速度來(lái)看，我認(rèn)為不可能再有那么快的增長(zhǎng)，那么大的數(shù)量的擴(kuò)大，量跟速度都會(huì)慢下來(lái)。當(dāng)然我們也知道，量大和快速是賺錢(qián)最好的機(jī)遇，中國(guó)房地產(chǎn)最好賺錢(qián)的時(shí)機(jī)可能已經(jīng)過(guò)去，最好的機(jī)遇就是過(guò)去十幾年，接下來(lái)十幾年不可能再像過(guò)去賺那么多的錢(qián)，郁亮先生在這方面的看法跟我是比較接近的。

　　為什么這個(gè)大周期完結(jié)了？第一，庫(kù)存已經(jīng)很大，供應(yīng)非常大，第二，政府的政策問(wèn)題，這兩者加在一起，才把這個(gè)大的周期帶到一個(gè)終點(diǎn)。當(dāng)然現(xiàn)在限購(gòu)慢慢放開(kāi)了，這并不表示在有限度的情況下限購(gòu)不可能回來(lái)。有需要的時(shí)候，政府還是會(huì)再用一次。我昨天聽(tīng)到一個(gè)故事，說(shuō)有人埋怨政府干預(yù)太多，所以就對(duì)住房的市場(chǎng)沒(méi)有興趣了，其實(shí)世界上任何一個(gè)國(guó)家對(duì)住房都有干預(yù)，因?yàn)檫@個(gè)對(duì)民生的影響太大了，所以政府一定要干預(yù)。20年前我的公司做出一個(gè)決定——不做住宅，就是因?yàn)檎欢〞?huì)干預(yù)這個(gè)方面。很多人都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越市場(chǎng)化，我承認(rèn)中國(guó)的房地產(chǎn)某些方面是需要越來(lái)越市場(chǎng)化，但是全世界的住房市場(chǎng)都不是完全的市場(chǎng)化，比如說(shuō)90年代美國(guó)的住房市場(chǎng)，因?yàn)檎恼?，造成了泡沫，完全是政府要?fù)責(zé)任的。即使在美國(guó)，還是有相當(dāng)?shù)姆鞘袌?chǎng)化的成分。在中國(guó)，包括香港都是這樣的。如果土地是國(guó)有的話，市場(chǎng)就不可能太過(guò)市場(chǎng)化，一定有相當(dāng)程度的非市場(chǎng)化。

　　第三，中國(guó)房地產(chǎn)的大周期到了一個(gè)結(jié)束的時(shí)候，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)有什么影響？我在這里也順便說(shuō)一說(shuō)下行通道這個(gè)詞。房地產(chǎn)本來(lái)就是一個(gè)周期性極強(qiáng)的東西，所以下行、上行沒(méi)什么奇怪的。短期來(lái)說(shuō)一般的市場(chǎng)，特別是比較成熟的市場(chǎng)都是有上有下的。但是在一個(gè)大發(fā)展的中國(guó)，以往的十幾年基本上是一個(gè)上行的局勢(shì)。到了今天，這個(gè)局勢(shì)可能不在了。要是這樣的話，那到底是下行還是平行呢？這個(gè)我覺(jué)得還是要考慮的一個(gè)問(wèn)題。我個(gè)人認(rèn)為沒(méi)有人希望它下行，包括政府在內(nèi)，平行是最好的。平行一段之后，跟著動(dòng)蕩再慢慢上升，那是最好的結(jié)果。今天中國(guó)有沒(méi)有這個(gè)可能性呢？我認(rèn)為這個(gè)可能性是有的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大周期要是到了一定的階段，就要看對(duì)4個(gè)參與者有什么影響，第一是發(fā)展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融機(jī)構(gòu)、銀行。發(fā)展商很多會(huì)破產(chǎn)，以往20年房地產(chǎn)商沒(méi)有明顯的破產(chǎn)，這是很特定的情況，將來(lái)要破產(chǎn)的話，讓它破產(chǎn)好了，房地產(chǎn)商破產(chǎn)是最沒(méi)有什么影響的，不像一個(gè)工廠。工廠要是破產(chǎn)的話，員工失業(yè)，那個(gè)產(chǎn)品也不存在了，但是房地產(chǎn)基本上還會(huì)存在，只不過(guò)是換一個(gè)擁有者，地還在，房子還在。所以房地產(chǎn)商破產(chǎn)的話，那是沒(méi)什么大礙的，反而會(huì)教育下一代的人進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域之前好好地思考，你到底該不該進(jìn)去。還有一個(gè)，對(duì)于沒(méi)破產(chǎn)的那些企業(yè)，大賺錢(qián)的機(jī)會(huì)少了，風(fēng)險(xiǎn)理論上來(lái)說(shuō)可能比從前小了一點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)少了，賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)也少了，但是并不表示就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴皇窍到y(tǒng)性的、長(zhǎng)周期的波動(dòng)，還有好多小的周期性的波動(dòng)。

　　我曾經(jīng)在幾年前說(shuō)過(guò)這個(gè)觀點(diǎn)，在一個(gè)大發(fā)展期、大上升期的時(shí)候，只要你借貸不厲害的話，你的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)?shù)偷?，反而在小周期的里面，要是你借貸多的話，你不止會(huì)破產(chǎn)，而且永遠(yuǎn)翻不了身?？偠灾?，風(fēng)險(xiǎn)小了一點(diǎn)，賺的錢(qián)就少一點(diǎn)，少一點(diǎn)人進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，這也是一個(gè)好事，至少會(huì)減少資源的浪費(fèi)。

　　第二方面是政府，很多人擔(dān)心政府沒(méi)錢(qián)，但是你要從大盤(pán)子來(lái)看，國(guó)家的財(cái)政狀況還是比較健康的，少數(shù)城市要出問(wèn)題，但是我認(rèn)為不會(huì)有大的問(wèn)題。

　　第三是對(duì)老百姓的影響，我覺(jué)得現(xiàn)在大周期的完結(jié)絕對(duì)是好事，老百姓買(mǎi)房子比較有機(jī)會(huì)。

　　最后一個(gè)參與者是銀行和金融機(jī)構(gòu)。銀行和金融機(jī)構(gòu)是全國(guó)一個(gè)大盤(pán)子的一部分，以往這20多年，銀行真正出事的時(shí)間也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市場(chǎng)的手段，是可以解決的。今天中國(guó)的政府財(cái)政狀況跟10年前、20年前完全不一樣，今天基本上是相對(duì)正常的。

　　可能中國(guó)的房地產(chǎn)第一次見(jiàn)到一個(gè)比較正常的情況。什么是比較正常的？第一，價(jià)格不要暴漲，慢慢上升就好了，第二，價(jià)格也不要大跌，大跌也是很麻煩的事情，第三，交易量要比較平穩(wěn)，不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來(lái)任何時(shí)期都比較正常，沒(méi)有看到房地產(chǎn)價(jià)格再飛升，也沒(méi)有看到它大跌，現(xiàn)在的價(jià)格比起三年前還是高的，成交量也還可以，所以我認(rèn)為中國(guó)政府在以往這幾年一切的努力，還是有不錯(cuò)的結(jié)果。

　　在這里我要說(shuō)一點(diǎn)，關(guān)于任總說(shuō)的3500萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房在5年之內(nèi)要完成是不合理的，我提醒大家一句，就是在價(jià)格飛升的情況下，不做一些措施，是很難把價(jià)格壓下來(lái)的。我們不需要太多考慮事業(yè)的問(wèn)題，不需要太多考慮社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題，但是要是你坐在中南海，你一定要考慮這個(gè)事，所以當(dāng)時(shí)就出了一些政策，當(dāng)時(shí)如果不出這些政策恐怕也壓不下來(lái)，社會(huì)的穩(wěn)定就會(huì)受到影響。但是問(wèn)題還存在。總而言之，當(dāng)你把這些政策放在當(dāng)時(shí)的大環(huán)境下，是可以理解的。

　　這個(gè)新的常態(tài)能夠平穩(wěn)多久？我還是比較樂(lè)觀的，第一，庫(kù)存很高，第二，政府還有很多的行政手段，需要的時(shí)候就可以用。所以基本上是有可能比較平穩(wěn)發(fā)展的。

　　問(wèn)題有幾個(gè)，第一，空置的房子怎么辦？住房問(wèn)題慢慢消化，商業(yè)的房地產(chǎn)，我剛才已經(jīng)問(wèn)了各位了，我不大同意陳淮說(shuō)的，要是你們誰(shuí)都想到有辦法怎么用這些空置的商場(chǎng)的話，麻煩你告訴我，我想來(lái)想去，真的想不出來(lái)它用來(lái)做什么好。反而在這個(gè)大環(huán)境改變的時(shí)期，有一些歷史上的問(wèn)題確實(shí)應(yīng)該借著這個(gè)機(jī)會(huì)好好地解決。

　　土地的租約問(wèn)題，好多是40年的，作為房地產(chǎn)商，我們不能忽視這個(gè)事，大概七八年前，我們向政府反映了這個(gè)問(wèn)題，他們也研究了一下，他們得出的結(jié)論是暫時(shí)不能摸，暫時(shí)不摸，并不表示永遠(yuǎn)不能摸，這個(gè)問(wèn)題是要解決的。所以我也想知道國(guó)家到底長(zhǎng)遠(yuǎn)怎么解決這個(gè)租約的問(wèn)題，老百姓房子70年，工業(yè)用地50年等等，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了十幾二十年了，可能也是要面對(duì)這些問(wèn)題的時(shí)候。

　　總的來(lái)說(shuō)我是比較樂(lè)觀的，我對(duì)中國(guó)的住房，跟蹤研究了20幾年，我認(rèn)為沒(méi)有一個(gè)時(shí)期是比現(xiàn)在更健康的，而且我認(rèn)為繼續(xù)健康發(fā)展的機(jī)會(huì)是相當(dāng)大的。

　　本文為恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗在2014博鰲房地產(chǎn)論壇演講 未經(jīng)本人審閱