經(jīng)過這些細(xì)微變化以后，相信我們的商住雙線策略依舊能夠適應(yīng)市場政策和奧園發(fā)展的需求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “2014年我們對全年目標(biāo)維持不變”，8月25日，奧園地產(chǎn)主席郭梓文在香港舉辦的2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場表示，集團(tuán)全年150億元的既定銷售目標(biāo)將不會調(diào)整。

　　2014年上半年，奧園合同銷售金額約51.51億元，合同銷售面積約53.88萬平方米，同比分別增長38%和16%；營業(yè)額同比增加24%至26.58億元，凈利潤約為3.2億元。

　　奧園副總裁陳嘉揚(yáng)表示，維持全年業(yè)績目標(biāo)不變之下，“下半年銷售壓力比較大”，并稱將加快推盤節(jié)奏，充分利用把握傳統(tǒng)旺季，推動銷售增長。

　　據(jù)奧園副總裁王曙煜介紹，下半年公司整體推貨量貨值約130億元，從7月至年底包括廣州、重慶、梅州、陽江等地的6個項(xiàng)目陸續(xù)將有新產(chǎn)品推出。

　　“會加大住宅剛需產(chǎn)品以及價格比較高的商鋪推售和去化率，來保證我們?nèi)赇N售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)”，價格方面王曙煜稱定價會根據(jù)產(chǎn)品、區(qū)域做不同的銷售策略，“不一定就是完全減價。”

　　事實(shí)上，2014年上半年奧園平均售價為9561元/平方米，同比上升約19%。對此，陳嘉揚(yáng)解釋稱，主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，“2014年上半年51.5億合同銷售里商業(yè)物業(yè)的貢獻(xiàn)約55%。”

　　數(shù)據(jù)顯示，奧園2014年上半年確認(rèn)銷售金額為25.84億元，其中住宅性公寓占比45%，商業(yè)性公寓占比10%，商鋪及其他43%，而低密度住宅貢獻(xiàn)占比僅為2%。

　　早在2013年6月份，奧園曾發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，并于同年9月成立奧園商業(yè)集團(tuán)，按其“商住雙線”策略，住宅和商業(yè)產(chǎn)品銷售比例為6：4。

　　但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的變化下，奧園的“商住雙線”策略也將面臨新調(diào)整。

　　“市場方面，局部地區(qū)出現(xiàn)商業(yè)過剩情況，特別是商業(yè)mall。另外在政策方面，住宅限購可能逐步會放開，大家投資的范圍會更放寬”，奧園營運(yùn)總裁楊忠表示，結(jié)合市場和政策方面的變化，奧園商業(yè)策略將在三個方面做微調(diào)。

　　第一個方面的微調(diào)是商住的銷售比例，楊忠表示，過去商業(yè)和住宅四六開的情況會有變化，“以后商業(yè)的比例會減少一點(diǎn)?！?/p>

　　其次，在商業(yè)產(chǎn)品類型和模式上，奧園將更傾向于輕資產(chǎn)方向，“大型的商業(yè)Mall和酒店的數(shù)量可能會有一些調(diào)整?？傮w來講這方面是往輕資產(chǎn)方面轉(zhuǎn)，以前大型的商業(yè)Mall和酒店占到商業(yè)的比例大概只有20%左右，這個比例也會有變化，商業(yè)Mall的類型也會變化，由大型向中小型去轉(zhuǎn)變?！?/p>

　　此外，在商鋪和公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，奧園還將根據(jù)新的市場需求做一些改善和調(diào)整。

　　以下是中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：剛剛提到今年的全年業(yè)績目標(biāo)維持不變，下半年推貨的貨量和推貨的節(jié)奏是怎么樣的？今年下半年在拿地方面的計(jì)劃和金額預(yù)算如何安排？

　　王曙煜：下半年我們整體的推貨量還有130億元的貨值。除了上半年推出的產(chǎn)品以外，下半年還有一些新的產(chǎn)品推出，包括我們上半年已推的產(chǎn)品當(dāng)中還有二期、三期的產(chǎn)品。2014年下半年有廣州奧園越時代、廣州奧園城市天地、廣州蘿奧廣場，還有重慶的奧園城市天地和廣東梅州奧園半島一號以及陽江奧園公園一號，這些新的產(chǎn)品都會有貨量，從7月份開始陸陸續(xù)續(xù)到年底每個月都會有新的產(chǎn)品推出。

　　郭梓文：拿地方面，上半年我們主要是在重慶和廣東增加了5個項(xiàng)目，總的建筑面積是145萬平方米。下半年我們會看看整個土地市場的變化，主要是會觀測一下整個土地市場的價格，或者是有沒有好的區(qū)域的土地值得我們?nèi)?。因?yàn)楝F(xiàn)在奧園總共有42個項(xiàng)目，總的土地儲備有1196萬平方米，可以滿足未來5年的發(fā)展，所以我們對土地儲備方面也是采取一個比較慎重的態(tài)度。

　　現(xiàn)場提問：最近關(guān)于政策的消息很多，例如限購、限貸，今天也有消息說明年初中國房產(chǎn)稅可能落實(shí)，有預(yù)測認(rèn)為對低價的房子比較受壓，你們下半年推盤的策略，量價是怎么定的？還有去化率是怎么樣？

　　王曙煜：房產(chǎn)稅是國家的政策，一直都在推行，在落地的過程當(dāng)中應(yīng)該還是會逐步地去實(shí)現(xiàn)。廣州的產(chǎn)品主要是集中在兩類，一類是剛需的住宅，還有一類是一些投資性的商鋪以及公寓產(chǎn)品。我們整體銷售貨量的去化率，新貨去化率大概在70%左右，去年的一些余貨的去化率是35%左右，2014年我們整體的去化率大概到40%，這是上半年的數(shù)據(jù)。下半年整體的策略會加大對住宅剛需產(chǎn)品的推售，以及對一些產(chǎn)品價格比較高的商鋪的去化率，以保證我們?nèi)赇N售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：具體促銷的策略是減價嗎？因?yàn)閺V州最近在預(yù)備金九銀十，很多盤都在打折，你們會有這樣的情況嗎？

　　王曙煜：我們會根據(jù)不同的產(chǎn)品、不同的區(qū)域做出不同的銷售策略，這個不一定就是完全減價，主要還是根據(jù)產(chǎn)品的不同來做不同的對策。

　　現(xiàn)場提問：上半年利潤下滑的原因是不是在成本方面都大幅上漲，想問一下成本上升的原因？下半年準(zhǔn)備怎么控制這一塊？第二，凈負(fù)債率由之前的40%上升到現(xiàn)在的70%多，你們的目標(biāo)是控制在什么樣的水平？第三，如果和2013年上半年相比，你們的住宅銷售其實(shí)是下降的，你們也說商鋪這邊可以促進(jìn)住宅的銷售，但現(xiàn)在好像這一塊有點(diǎn)倒退的跡象，下半年對商業(yè)和住宅的策略是怎么樣的？

　　鐘平(首席財(cái)務(wù)官)：第一個是關(guān)于利潤額下降的問題。上半年大家看到利潤下降了5000萬左右，首先其中是包括一個投資性物業(yè)的公允價值變動，去年是5000多萬，今年變成1000多萬，這是由于上半年市場的波動整個公允價值有一些下降，所以增長幅度沒有去年那么高，但是它還是有增值，整個公允價值的影響就有2000多萬。另外一個是由于匯率的變化，在去年之前都是匯兌的收益，今年出現(xiàn)匯兌的損失，這里面有2000多萬的影響。還有一個因素就是關(guān)于費(fèi)用的比例，由于公司從去年開始規(guī)模在不斷增加，人員會比去年有一定幅度的增加，相應(yīng)的一些費(fèi)用也會增加。主要是這三方面的原因，但是我們的核心凈利潤率還是基本跟去年的水平持平。

　　楊忠(營運(yùn)總裁)：商業(yè)方面，奧園2012年確定了一個商住雙線的產(chǎn)品策略，這個策略會指導(dǎo)我們?nèi)甑陌l(fā)展，而且會隨著市場情況、政策情況有動態(tài)調(diào)整。

　　今年下半年結(jié)合市場和政策的變化，這個策略可能會做出一些調(diào)整。市場方面，現(xiàn)在普遍有一個商業(yè)過剩的情況，尤其是部分地區(qū)的商業(yè)mall。另外在政策方面，住宅限購可能逐步會放開，大家投資的范圍會更放寬。結(jié)合這兩個主要的變化，我們可能在商業(yè)策略上，會從三個方面做出一個微調(diào)。

　　第一個方面的微調(diào)是在商住的銷售比例。以前的策略安排是商業(yè)銷售比例大致會占到全部銷售收入的40%左右，剩下60%是住宅。當(dāng)然今年上半年因?yàn)槲覀兩虡I(yè)產(chǎn)品相對來說比較多，所以比例還更高一些。但可能以后我們商業(yè)的比例會略微減少一點(diǎn)，這是戰(zhàn)略上的安排。

　　第二個調(diào)整變化是在商業(yè)產(chǎn)品的類型上。我們商業(yè)產(chǎn)品有三種類型，一種是商業(yè)公寓，一種是商鋪，還有一種是Mall或者酒店，大型的商業(yè)Mall和酒店的數(shù)量可能會有一些調(diào)整。總體來講這方面是往輕資產(chǎn)方面轉(zhuǎn)，以前我們持有的比例不高，大型的商業(yè)Mall和酒店占到商業(yè)的比例大概只有20%左右，這個比例也會有變化，商業(yè)Mall的類型也會變化，由大型的MALL向中小型去轉(zhuǎn)變。

　　第三個變化是在商鋪和公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面。傳統(tǒng)的loft公寓以及商鋪的設(shè)計(jì)在新的市場情況下會產(chǎn)生一些需求上的不適應(yīng)，我們會根據(jù)市場新的需求在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也做一些調(diào)整。

　　總體來講，經(jīng)過這些細(xì)微變化以后，相信我們的商住雙線策略依舊能夠適應(yīng)市場政策和奧園發(fā)展的需求。

　　陳嘉揚(yáng)：公司的凈負(fù)債率在2014年6月30號是70.4%，這個凈負(fù)債率還是同行里面比較合理、可控的水平，我們的目標(biāo)是在短期之內(nèi)控制在80%左右。

　　現(xiàn)場提問：上半年公司回款的情況是怎么樣的？目前不少企業(yè)都在研究轉(zhuǎn)型，朝多樣化發(fā)展，奧園對于新的利潤增長點(diǎn)有沒有一些考慮？

　　陳嘉揚(yáng)：上半年我們的合同銷售金額是51.5億元，現(xiàn)金回款是43.4億元，所以現(xiàn)金回款率大概是在84%左右，跟我們?nèi)ツ耆甑?0%左右基本上是持平的水平。

　　楊忠：關(guān)于多元化的問題，奧園長期從事房地產(chǎn)開發(fā)，是一個很專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，一貫的理念也是專注于房地產(chǎn)開發(fā)，所以下一步也依舊是發(fā)揮我們的優(yōu)勢，就是中國復(fù)合地產(chǎn)的締造者。我們在這方面走得也很好，尤其是在養(yǎng)生地產(chǎn)方面應(yīng)該是走在中國地產(chǎn)商的前列。所以下一步，我們依舊是把房地產(chǎn)開發(fā)作為主要的業(yè)務(wù)范圍，但是在復(fù)合地產(chǎn)方面，比如養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)方面，可能逐步會加大研發(fā)和實(shí)際的投入、應(yīng)用，然后在這方面能夠取得一些新的利潤和業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)。

　　同時我們會關(guān)注地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸服務(wù)，比如說在房地產(chǎn)的后端，像過去傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，它里面有很多的內(nèi)容和我們的養(yǎng)生、旅游地產(chǎn)都能結(jié)合在一起。所以在我們也會在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸服務(wù)和經(jīng)營方面加強(qiáng)研究。

　　郭梓文：補(bǔ)充一下，奧園的第一個文化旅游項(xiàng)目，廣東英德文化旅游城現(xiàn)在已經(jīng)展開了，在明年的這個時候，大家可以去那里參觀，這個項(xiàng)目是整合了文化演出的項(xiàng)目?，F(xiàn)在大家看到的《印象·劉三姐》、《印象·井岡山》的實(shí)景演出公司，我們是它的股東之一。我們投資這個公司主要是為下一步做文化旅游地產(chǎn)儲備很好的基礎(chǔ)。另外奧園5年前在南沙做了一個養(yǎng)生城，所以在文化旅游養(yǎng)生方面，我們已經(jīng)提前5年在布局。

　　現(xiàn)場提問：報(bào)告里面有提到你們未來有考慮海外的業(yè)務(wù)拓展，想問一下你們對什么樣的市場和項(xiàng)目會比較有興趣？

　　郭梓文：我們最近派出了團(tuán)隊(duì)去悉尼考察當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，已經(jīng)對這個地區(qū)的市場形成了一個報(bào)告，我們會關(guān)注悉尼的房地產(chǎn)市場，有機(jī)會的時候做一些嘗試和投資。當(dāng)然這個比例會控制好，不會投很大的比例進(jìn)去，會試探性地做一些境外的投資。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：武瑾瑩）