“我是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的理想主義者，很有理想，也很現(xiàn)實(shí)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 十二年前，在第二波公務(wù)員下海潮末期，田明辭去了公務(wù)員的“鐵飯碗”，以1000萬元注冊資本成立了南京朗詩房地產(chǎn)有限公司。

　　時(shí)光流轉(zhuǎn)，田明在完成自己從公務(wù)員到企業(yè)家角色轉(zhuǎn)換的同時(shí)，也將朗詩帶到了新的高度。

　　居安思危，思則有備。田明堅(jiān)定地認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的下一個(gè)十年必將有一次巨大的海嘯,作為企業(yè)掌舵人,他的最大使命就是力爭在樓市汪洋中讓朗詩這條大船不至于迷失方向。

　　2014年，寄望轉(zhuǎn)型的朗詩也正發(fā)生著變化，與萬科合作嘗試小股操盤、采納限制性股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃……

　　在“守正出奇”的戰(zhàn)略下，行走于第二個(gè)十年的朗詩考慮得最多的還是未來。

　　拐點(diǎn)

　　當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)處于增長、改革和全球化的三重?cái)嗔褞е畷r(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)顯然不能置身事外。

　　2014年，中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折下行，背后交織著“看多”和“看空”兩種截然不同的聲音。

　　在田明看來，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)趨勢是從前30年的高速增長逐步轉(zhuǎn)入到平穩(wěn)增長期，受此影響，中國房地產(chǎn)市場也將告別黃金十年，迎來市場的調(diào)整期。

　　“這一輪將會(huì)是拐點(diǎn)。”田明強(qiáng)調(diào)。不過他也指出，所謂的拐點(diǎn)指的是成交面積。

　　“2013年達(dá)到13億平方米，之后會(huì)逐步下來，可能會(huì)在13億到10億平方米之間波動(dòng)。總量還是挺大的，只是過了最高點(diǎn)。”

　　田明認(rèn)為，這次調(diào)整可能持續(xù)兩到三年的時(shí)間，并且會(huì)伴隨著行業(yè)的洗牌，但是不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。一方面是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場總的需求量還是很大，有需求支撐注定了不會(huì)斷崖式下跌，也不會(huì)出現(xiàn)崩盤。另一方面則是中國有比較強(qiáng)勢的政府，不會(huì)坐視不管。

　　田明補(bǔ)充道，在成交不足的情況下，很多開發(fā)商的房子賣不掉，就會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金壓力，有人為了活命、為了資金流就會(huì)降價(jià)，一旦降價(jià)，就會(huì)帶動(dòng)周邊的樓盤降價(jià)。

　　至于在潛在的市場降價(jià)壓力之下，朗詩是否也會(huì)加入降價(jià)行列，田明回應(yīng)道，要看市場情況來調(diào)整，作為市場化企業(yè)，行情該降的時(shí)候就降。

　　市場在變，朗詩也在變。田明直言，眼下朗詩更應(yīng)該關(guān)注的是自身安全，而不是規(guī)模增長。

　　“2014年形勢不好，我所關(guān)注的不是交易量多少，而是整個(gè)過冬期間的現(xiàn)金流好不好，能不能把握發(fā)展的機(jī)會(huì)，能不能抄到底，商業(yè)模式、盈利模式能不能發(fā)生一些轉(zhuǎn)型調(diào)整。”田明如是說。

　　在他看來，企業(yè)最好的速度就是不會(huì)死的速度，企業(yè)家應(yīng)該對(duì)這個(gè)分寸有敬畏。如果環(huán)境不支持還大踏步發(fā)展，那就等于是自殺。

　　推此及彼，田明也強(qiáng)調(diào)，在拐點(diǎn)來臨時(shí)刻，房地產(chǎn)企業(yè)都不應(yīng)再單純地比規(guī)模、比增長速度，更多是要關(guān)注安全、關(guān)注效益。畢竟，房地產(chǎn)市場膽大為王的時(shí)代結(jié)束了，跑馬圈地的時(shí)代結(jié)束了，蘿卜快了不洗泥的時(shí)代也結(jié)束了。

　　雖然市場轉(zhuǎn)淡，但在田明看來，熊市亦是機(jī)會(huì)，“朗詩的發(fā)展，基本上都是在熊市的階段往上躥一點(diǎn)，牛市的時(shí)候，最多跟別人一樣好。”

　　調(diào)整

　　考慮到下行可能帶來的深度洗牌，朗詩面對(duì)未來的對(duì)策就是提前戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目的是在立足既有優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，尋求新的支撐點(diǎn)。

　　2012年，在走過第一個(gè)十年之際，朗詩提出了未來十年的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，即在繼續(xù)堅(jiān)持和擴(kuò)大綠色住宅市場影響力、做大規(guī)模同時(shí)，探索養(yǎng)老、代建、金融、能源等新興業(yè)務(wù)。在經(jīng)營模式上，則是從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)，從單一住宅公司向相關(guān)多元化的集團(tuán)公司轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)田明介紹，在朗詩新的發(fā)展戰(zhàn)略里，綠色金融、地產(chǎn)金融是其中一個(gè)板塊，盡管現(xiàn)在還只是雛形，但是朗詩想培育。在發(fā)展金融方面，朗詩與復(fù)星有所不同，復(fù)星是投資型的，朗詩則是戰(zhàn)略導(dǎo)向型。

　　朗詩的地產(chǎn)金融是側(cè)重于綠色地產(chǎn)的，以后作為一個(gè)資源整合者，在整合各種要素的時(shí)候，該平臺(tái)還是會(huì)進(jìn)入朗詩比較擅長的領(lǐng)域，有自己的特色，而不是有什么做什么。

　　田明透露，作為朗詩金融平臺(tái)的青杉資本今年有可能會(huì)發(fā)行投資美國的基金，對(duì)客戶裝修、買房提供一些小額貸款，然后會(huì)繼續(xù)加大對(duì)朗詩以及非朗詩項(xiàng)目的金融服務(wù)，尤其是非朗詩項(xiàng)目。

　　除去金融之外，養(yǎng)老地產(chǎn)亦是朗詩未來轉(zhuǎn)型的棋子之一，但田明表示，養(yǎng)老板塊還處于嘗試階段，力度不會(huì)非常大，僅在做技術(shù)、客戶服務(wù)方面的積累，為未來大張旗鼓地開展工作做好準(zhǔn)備。并且，未來在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，會(huì)以朗詩為主。

　　“我們不想成為保險(xiǎn)資金整合的對(duì)象。”田明如是表態(tài)。

　　田明還指出，在五大業(yè)務(wù)板塊中，朗詩至少會(huì)保留三塊，包括地產(chǎn)金融、地產(chǎn)開發(fā)和技術(shù)服務(wù),未來朗詩地產(chǎn)也做代建業(yè)務(wù)、技術(shù)服務(wù)、小股操盤。這也意味著，今后朗詩的產(chǎn)品線將更加豐富，技術(shù)更加專業(yè)和成熟，資產(chǎn)模式更抗風(fēng)險(xiǎn)。

　　田明表示：“假設(shè)在下個(gè)五年，朗詩已真正變成一家以綠色的、技術(shù)服務(wù)型的、輕資產(chǎn)的地產(chǎn)相關(guān)多元化公司，才算完成了一個(gè)傳統(tǒng)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。也只有完成這種商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型后，朗詩才可以真正超越房地產(chǎn)的行業(yè)周期。”

　　談及未來的擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)，田明則透露，華南、華北都有機(jī)會(huì)。有了上市平臺(tái)打通資本通道后，朗詩將利用好這個(gè)冬季，既做好安全防御，又借機(jī)會(huì)擴(kuò)張，這也正是朗詩的戰(zhàn)略意圖所在。

　　理性

　　雖然已經(jīng)遠(yuǎn)離公務(wù)員系統(tǒng)十余年，但從田明的言語間依舊可以看到公務(wù)員身上的嚴(yán)謹(jǐn)和理性。

　　“我是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的理想主義者，很有理想，也很現(xiàn)實(shí)。”田明如是評(píng)價(jià)自己。

　　在理性因子的主導(dǎo)之下，田明將朗詩和自己的未來想得更加通透。

　　對(duì)于民營企業(yè)而言，接班方式基本上是二代上位，但在田明的心中沒有這個(gè)選項(xiàng)。

　　“我不會(huì)選擇交給下一代，我覺得干企業(yè)挺辛苦的，他們未必有承受辛苦的思想準(zhǔn)備。我計(jì)劃65歲以前退休，打算55歲開始培養(yǎng)一個(gè)接班人，培養(yǎng)5年，如果干得好就建議董事會(huì)把董事長讓他做。如果站不住就再找人培養(yǎng)，培養(yǎng)5年內(nèi)交班。如果兩次交棒都沒能交出去，那朗詩估計(jì)也差不多快完了。”

　　田明透露，未來將會(huì)在社會(huì)或企業(yè)內(nèi)部來選擇在價(jià)值觀、年齡、知識(shí)、能力各個(gè)方面都合適的接班人，如果找到這樣的人培養(yǎng)交班，會(huì)給他做一些股權(quán)安排，讓他成為公司的股東，一生的榮辱跟朗詩緊密相關(guān)。

　　至于退休后的生活，田明心中也已有想法。“我已經(jīng)成立了朗詩基金，到時(shí)我會(huì)到基金會(huì)去工作，找那些需要幫助的人。我的投向是兩塊，一個(gè)是環(huán)保，一個(gè)是教育。”

　　除去未來規(guī)劃，在市場面前，田明同樣理性得像個(gè)哲人：“朗詩向來是一個(gè)敬畏市場的企業(yè)，在市場面前從來不敢自高自大，不敢膽大妄為。”

　　不得不說，在朗詩早早規(guī)劃未來的背后是理性和憂患意識(shí)使然。當(dāng)問及若有重選機(jī)會(huì)，是否還會(huì)選擇地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，田明的回答如同他的行動(dòng)一樣堅(jiān)定：“還會(huì)堅(jiān)持做綠色地產(chǎn)。到目前為止，除了在政府的工作，我能夠熟悉的行業(yè)就是房地產(chǎn)，而且我做得還有點(diǎn)特色。所以現(xiàn)在要讓我回去再選，我還是會(huì)選擇房地產(chǎn)。”

　　然而，即便進(jìn)入綠色地產(chǎn)領(lǐng)域已逾十年，但外界對(duì)于朗詩亦不乏質(zhì)疑之聲。田明也承認(rèn)，朗詩做的綠色地產(chǎn)看上去很另類，商業(yè)模式不同于普通的地產(chǎn)商。尤其是在跑馬圈地、蘿卜快了不洗泥的時(shí)代，朗詩看上去更是非典型。

　　不過，對(duì)于外界的質(zhì)疑，田明回應(yīng)道：“我想說的是，朗詩做綠色是真綠色，這個(gè)綠色是一步一步往前發(fā)展的，這個(gè)過程我覺得沒有終點(diǎn)，我永遠(yuǎn)不敢說在某一天會(huì)達(dá)到終點(diǎn)。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)朗詩綠色地產(chǎn)有限公司董事局主席田明先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場形勢的理解是怎樣的？

　　田明：中國經(jīng)濟(jì)從前30年的高速增長逐步轉(zhuǎn)入到平穩(wěn)增長期，這是大趨勢，并且增速可能還會(huì)進(jìn)一步放緩。中國房地產(chǎn)的黃金十年也已經(jīng)過去，這一輪將會(huì)是拐點(diǎn)。

　　大家總在討論拐點(diǎn)，但是對(duì)拐點(diǎn)有沒有定義？如果沒有定義的話，討論是沒有意義的。我所講的拐點(diǎn)是指成交面積，2013年達(dá)到13億平方米，之后會(huì)逐步下來，可能會(huì)在13億到10億平方米之間波動(dòng)。

　　總量還是挺大的，只是過了最高點(diǎn)。從這個(gè)角度上來講，增長到了一個(gè)高點(diǎn)后開始回落，這個(gè)點(diǎn)就是拐點(diǎn)。我認(rèn)為房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到了，2013年到了頂峰，2014年向下，所以說是拐點(diǎn)。

　　這次調(diào)整可能需要兩到三年的時(shí)間，并且會(huì)伴隨著行業(yè)的洗牌，但是不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，也不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤。主要原因有兩個(gè)：第一，中國房地產(chǎn)市場總的需求量還是很大，10億平方米雖然比不上13億平方米，但量還是很大。有需求支撐注定了不會(huì)斷崖式下跌，也不會(huì)出現(xiàn)崩盤；第二，中國有比較強(qiáng)勢的政府，無論是中央政府還是地方政府，為了保證穩(wěn)定的GDP增長，保證就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、地方財(cái)政收入和中央稅收等，會(huì)采取一些救市措施。

　　這次救市措施不會(huì)像4萬億那么大，只是零零碎碎的微刺激，比如放松一部分調(diào)控政策、調(diào)整稅收優(yōu)惠等。所以，在這三年周期里會(huì)一直波動(dòng)下行，不會(huì)崩盤，這是我對(duì)這一輪周期的預(yù)測。

　　觀點(diǎn)新媒體：成交量下去之后，價(jià)格會(huì)怎樣？

　　田明：2013年全國成交量是13億平方米，當(dāng)時(shí)所有地產(chǎn)商2014年的計(jì)劃都是按照35%的增長來制定，按照這個(gè)量來準(zhǔn)備供給?，F(xiàn)在的情況是市場可能不僅達(dá)不到13億平方米成交量，甚至比13億平方米低，這中間的落差有好幾億平方米。

　　解決這個(gè)落差的辦法就是降價(jià)。成交不足，很多開發(fā)商的房子賣不掉，就會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金壓力，有人為了活命、為了資金流就會(huì)降價(jià)。一旦降價(jià)，就會(huì)帶動(dòng)周邊的樓盤降價(jià)。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩會(huì)不會(huì)降價(jià)？

　　田明：不一定，要看情況來調(diào)整，企業(yè)隨行就市。為什么不說朗詩不降價(jià)？因?yàn)槲覀円彩且粋€(gè)市場化企業(yè)，行情該降的時(shí)候就降。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年朗詩的目標(biāo)是140億元，如果銷量上不去會(huì)降價(jià)嗎？

　　田明：我們曾經(jīng)提出過2014年的計(jì)劃是140億，管理層還問過我要不要加一點(diǎn)，我說你們把它減掉。朗詩不一定要140億，2014年形勢不好，我所關(guān)注的不是交易量多少，而是整個(gè)過冬期間的現(xiàn)金流好不好，能不能把握發(fā)展的機(jī)會(huì)，能不能抄到底，商業(yè)模式、盈利模式能不能發(fā)生一些轉(zhuǎn)型調(diào)整。

　　我不關(guān)注規(guī)模的增長，以后房地產(chǎn)企業(yè)的趨勢不再是高增長，不要老想著一年增長多少規(guī)模，要更多地關(guān)注自己的安全，關(guān)注效益，有質(zhì)量地增長。

　　觀點(diǎn)新媒體：和萬科合作雖然會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)攤薄利潤，會(huì)不會(huì)有矛盾之處？

　　田明：曾經(jīng)有人問過我，說朗詩去年銷售也過100億了，萬科當(dāng)年過百億后用6年時(shí)間就超過了1000億，朗詩會(huì)不會(huì)過6年也超過1000億？我說完全沒考慮過這個(gè)因素。因?yàn)槿f科過100億是2005年，過1000億是2010年，它用6年時(shí)間過了1000億，那個(gè)時(shí)間段正是房地產(chǎn)增長很快的階段，朗詩今天面對(duì)的6年跟萬科經(jīng)歷的6年是不一樣的，所以我們不應(yīng)去比較。

　　房地產(chǎn)企業(yè)不再單純地比規(guī)模、比增長速度，更多是要關(guān)注安全、關(guān)注效益。不同時(shí)代有不同時(shí)代的策略，不同的形勢有不同的對(duì)策。房地產(chǎn)膽大為王的時(shí)代結(jié)束了，原來膽大的都是贏家，留下來的地產(chǎn)商都是膽大的。

　　那時(shí)候拍地，買一個(gè)地王，等兩年到市場好了再開發(fā)，過后看地王根本不是地王。市場增長的速度非?？欤阋园训赝跸?，所以凡是膽大的人，敢拍地的人，最后發(fā)現(xiàn)都沒問題；負(fù)債率很高，杠桿率很高，借再多的錢也沒事；還有利率成本很高也沒關(guān)系，因?yàn)槔麧欁銐蜇S厚，市場價(jià)格在上漲，足以把融資成本覆蓋掉。

　　從時(shí)代大背景來講，膽大為王的時(shí)代結(jié)束了，跑馬圈地的時(shí)代結(jié)束了，蘿卜快了不洗泥的時(shí)代也結(jié)束了。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩是不是比較重視客戶導(dǎo)向？

　　田明：朗詩是一個(gè)客戶導(dǎo)向的企業(yè)，是一個(gè)敬畏市場的企業(yè)。千萬別把朗詩理解成做科技住宅的，是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品技術(shù)的。我們不會(huì)將自己的產(chǎn)品技術(shù)強(qiáng)加于市場，強(qiáng)加于客戶，我們不是這樣的公司。朗詩還是以人為本的公司，我們要研究客戶需求，研究市場競爭關(guān)系，去為目標(biāo)客戶提供比競爭對(duì)手更好的產(chǎn)品和服務(wù)，讓目標(biāo)客戶喜歡。

　　科技只是我們的手段，目的是讓客戶住上好房子。所以朗詩是一個(gè)敬畏市場的企業(yè)，在市場面前從來不敢自高自大，不敢膽大妄為。但是中國房地產(chǎn)企業(yè)里有一些企業(yè)家，自我感覺特別好，覺得人定勝天，能夠駕馭市場，能夠主宰市場，這樣的企業(yè)遲早都會(huì)受到懲罰。

　　巴菲特說過，臺(tái)風(fēng)來了連豬都會(huì)飛，有很多人不是自己會(huì)飛，而是因?yàn)樗s上了一個(gè)臺(tái)風(fēng)。巴菲特還講了一句話，等潮水退了，就知道誰在裸泳。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以，企業(yè)家自身的責(zé)任定位很重要。

　　田明：企業(yè)家要管戰(zhàn)略思路，要管市場環(huán)境，要用好團(tuán)隊(duì)，制定好的制度和激勵(lì)機(jī)制，這是企業(yè)家必須做的事。

　　朗詩首先有自己的戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略下去看產(chǎn)品怎么做，而且這個(gè)產(chǎn)品是迎合時(shí)代的，符合社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，不能做那些對(duì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、對(duì)環(huán)境有壓力的事情。凡是追求奢華、極端，不顧社會(huì)、不顧環(huán)境的做法，都是急功近利、短視、不可持續(xù)的?？梢猿晒σ粫r(shí)，但是不可能成功一世。

　　朗詩推崇的是要盡可能在建筑建造、使用、維護(hù)和拆毀消除的全壽命周期里，對(duì)資源消耗、環(huán)境影響最小化。當(dāng)然，前提是要滿足人們正當(dāng)?shù)男枨?，窮奢極欲的需求我們不贊成，但是正當(dāng)?shù)男枨笫强梢詽M足的，在滿足人們正當(dāng)需求的前提下，讓建筑在全壽命周期實(shí)現(xiàn)資源消耗最好化，這個(gè)才是綠色建筑，才是可持續(xù)建筑。

　　在人類居住史上，一種房屋都是要使用幾百年、上千年才能定型下來，這可不是隨意創(chuàng)新的。在建筑問題上，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到千家萬戶，關(guān)系到每個(gè)人的居住感受，關(guān)系到各種各樣的安全，所以在這個(gè)問題上的創(chuàng)新要慎重。中國的房地產(chǎn)商要思考一個(gè)問題，我們總想要做就做全球第一，這個(gè)心態(tài)太浮躁。經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)研究的成果叫高樓定律，一個(gè)國家、經(jīng)濟(jì)體開始建越來越高的大樓，競相攀比的時(shí)候，這些大樓落成之日也就是經(jīng)濟(jì)垮臺(tái)之時(shí)。所有地方無一例外，我看現(xiàn)在高樓越來越多，我覺得我們快了。

　　觀點(diǎn)新媒體：在市場面前做到謙虛和敬畏是有點(diǎn)難度的。

　　田明：有難度，堅(jiān)持不了的人就走下坡路，甚至被淘汰掉，怎么來的就怎么還回去。

　　從企業(yè)家自己的角度，人要能夠管理自己，不要讓自己變得不可掌控，這是企業(yè)家的一個(gè)基本使命。企業(yè)家最主要的管理還在于自身，讓自己心態(tài)平衡，如果一個(gè)企業(yè)家做不到這一點(diǎn)的話，就是企業(yè)最大的隱患。

　　我曾經(jīng)講過，男人40以后有兩根曲線。一是學(xué)習(xí)曲線，隨著年齡變大，一般都小有成就，好奇心不像年輕的時(shí)候那么旺盛，惰性開始增加，學(xué)習(xí)能力也在下降。另外一條曲線是信心曲線，40以后的男人會(huì)走向經(jīng)驗(yàn)主義，滿足于過去成功的經(jīng)驗(yàn)。所以，在獲得了一個(gè)接一個(gè)的成功后，加上自己年歲增長，信心曲線會(huì)爆棚，也很容易滿足的。

　　這兩根曲線，一根下來，一根上去，之間拉開了一個(gè)喇叭口，就是風(fēng)險(xiǎn)敞口。越拉越大，也就意味著風(fēng)險(xiǎn)越來越大，個(gè)人的事業(yè)、企業(yè)的前途都會(huì)在這兩根曲線拉大的情況下變得風(fēng)險(xiǎn)越來越大。企業(yè)家在初步創(chuàng)業(yè)成功后要把持住自己，保持一顆平常心，要讓自己成為一個(gè)普通人，而不能眾星拱月，感覺越來越好。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒有在這方面做得好的企業(yè)家？

　　田明：王石。他去哈佛上學(xué)后跟我們聊天說，上了哈佛才發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)是廢人一個(gè)了，辦一張食堂卡都做不了，辦一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)的卡都不會(huì)辦，而在國內(nèi)這些事情都不要他自己做。

　　最開始的時(shí)候是為了專業(yè)分工，這些小事都不需要自己做，集中時(shí)間干最該干的事。但是久而久之就脫離生活，不食人間煙火了。很多事情都不知道，在做決策的時(shí)候能做對(duì)嗎？

　　王石到哈佛上學(xué)，不帶秘書，自己去忙這些事，他好歹又找回來一點(diǎn)，腳又踩地上了，很多事情自己做。另外，我覺得登山對(duì)王石心靈有影響，在大自然面前，在高山、深谷邊的時(shí)候，人是很渺小的，這時(shí)候必須要敬畏天地，必須要修正自我認(rèn)知。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前王石提出做減法，以住宅為主，郁亮是想進(jìn)入更多的領(lǐng)域，您會(huì)更傾向于做減法，還是說傾向于做加法？

　　田明：無所謂對(duì)錯(cuò)，這是一種選擇。選擇A是正確的，選擇B也正確，或者說選擇A可能是錯(cuò)的，選擇B也有可能是錯(cuò)的。

　　王石當(dāng)年覺得地產(chǎn)有一個(gè)大發(fā)展，希望在住宅上發(fā)展得專一點(diǎn)、快一點(diǎn)，他這個(gè)決策當(dāng)時(shí)是正確的。郁亮是站在今天的角度，現(xiàn)在萬科銷售規(guī)模已經(jīng)有1700億，認(rèn)為房地產(chǎn)市場不再是一個(gè)增長的市場，甚至?xí)禄院蟮脑隽吭谀睦?？于是，他就想做一些輕資產(chǎn)服務(wù)、代建，做小股操盤，也做一點(diǎn)物流、工業(yè)地產(chǎn)。

　　萬科到了一定規(guī)模后，就要想以后怎么辦，往哪兒去，有一種發(fā)展焦慮，這種焦慮讓它想嘗試各種各樣的東西。如果控制得好，一方面穩(wěn)守住主業(yè)，繼續(xù)做大做精，另外也可以在商業(yè)、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等領(lǐng)域做一些嘗試。

　　觀點(diǎn)新媒體：花樣年和眾安都在分拆商業(yè)上市，朗詩去年上市的時(shí)機(jī)是不是特別好？

　　田明：花樣年的彩生活分拆上市不是一個(gè)普通的房地產(chǎn)商上市，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一種嘗試，所以應(yīng)該另當(dāng)別論，但我覺得這種模式挺有意思的。

　　也許以后我們的物業(yè)公司、樓盤對(duì)開發(fā)商就不再是雞肋了，而是很好的資源，依托于這個(gè)資源可以發(fā)展很多的業(yè)務(wù)?？梢匝芯恳幌滦^(qū)業(yè)主的生活，向他提供各種服務(wù)，讓他日常都成為你的客戶。

　　我們要重新理解物業(yè)跟發(fā)展商的關(guān)系，過去發(fā)展商做物業(yè)，是自己的樓盤要管好，物業(yè)管理配套于開發(fā)業(yè)務(wù)。但以后開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不增長了，利潤變薄，手上的樓盤越來越多，開發(fā)商能長期倒貼嗎？所以花樣年分拆彩生活上市不在地產(chǎn)商上市的范疇之內(nèi)，是一個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)商的新發(fā)展、新轉(zhuǎn)型。

　　地產(chǎn)商為什么在世道不好的時(shí)候也要上市？這里面無非兩種考慮，一種是解決融資平臺(tái)的問題，雖然價(jià)格不好，勉強(qiáng)上市建立融資平臺(tái)，對(duì)將來發(fā)展有利，對(duì)安全有利。還有一種就是借海外上市獲得一個(gè)安全保障，因?yàn)樯鲜泄颈容^規(guī)范、有人監(jiān)管。

　　觀點(diǎn)新媒體：青杉資本作為朗詩綠色金融平臺(tái)，跟其它金融平臺(tái)相比，獨(dú)特之處在哪？

　　田明：在朗詩新的發(fā)展戰(zhàn)略里，綠色金融、地產(chǎn)金融是其中一個(gè)板塊，盡管現(xiàn)在還只是雛形，但是朗詩想培育它。

　　中國的房地產(chǎn)公司專業(yè)細(xì)分做得不夠，像美國、日本、歐洲這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的地產(chǎn)公司沒有我們這么大而全。國內(nèi)的一家地產(chǎn)公司相當(dāng)于國外好幾個(gè)公司。國外有做地產(chǎn)金融、投融資、地產(chǎn)開發(fā)、方案咨詢、技術(shù)服務(wù)、銷售代理以及物業(yè)持有經(jīng)營管理的公司，而國內(nèi)一個(gè)地產(chǎn)商里面就包含了全部，國外是專業(yè)細(xì)分了，所以我想將來中國的地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)這樣。

　　在五大業(yè)務(wù)板塊中，朗詩至少會(huì)保留三塊，包括地產(chǎn)金融、地產(chǎn)開發(fā)和技術(shù)服務(wù)。設(shè)立金融平臺(tái)是為朗詩地產(chǎn)內(nèi)部做服務(wù)的，后來朗詩地產(chǎn)也做代建業(yè)務(wù)、技術(shù)服務(wù)、小股操盤。這些主體的部分或者全部股權(quán)都是別人的，但跟朗詩有關(guān)系，朗詩要么提供技術(shù)服務(wù)，要么提供開發(fā)管理服務(wù)，要么小股操盤，而青杉資本要為這些非全資資產(chǎn)做一些金融服務(wù)。

　　朗詩也在考慮向業(yè)主提供一些購房和裝修的短貸，在美國投資了項(xiàng)目，利用美國的團(tuán)隊(duì)以及現(xiàn)有項(xiàng)目組織投資美國的基金。朗詩有一些資產(chǎn)配置的要求，并且很多人也有資產(chǎn)配置的要求，我們會(huì)組織一些投資美國的基金，這樣就是把國內(nèi)、國外的業(yè)務(wù)分開，以后能夠站在國內(nèi)、國外的不同平臺(tái)上去看融資、投資環(huán)境，避免了過去單打一的局面。

　　朗詩的地產(chǎn)金融是側(cè)重于綠色地產(chǎn)的，以后作為一個(gè)資源整合者，在整合各種要素的時(shí)候，還是會(huì)進(jìn)入朗詩比較擅長的領(lǐng)域，有自己的特色，而不是有什么做什么。地產(chǎn)金融這一部分，我們給它加“綠色”，是做我們擅長的以及想做的東西，朗詩不想做一個(gè)什么都做的地產(chǎn)金融。

　　觀點(diǎn)新媒體：青杉資本在今年會(huì)不會(huì)有一些新的動(dòng)作？

　　田明：青杉資本今年有可能會(huì)發(fā)行投資美國的基金，對(duì)客戶裝修、買房提供一些小額貸款，然后會(huì)繼續(xù)加大對(duì)朗詩以及非朗詩項(xiàng)目的金融服務(wù)，尤其是非朗詩項(xiàng)目的。

　　觀點(diǎn)新媒體：在金融方面，朗詩和復(fù)星有怎樣的區(qū)別？

　　田明：朗詩是戰(zhàn)略導(dǎo)向型的，復(fù)星是投資型的，兩個(gè)不一樣。朗詩以后的地產(chǎn)開發(fā)就在香港上市公司，這是朗詩集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。青杉資本是地產(chǎn)金融平臺(tái)，還有一個(gè)科技公司是技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，養(yǎng)老也在嘗試，但是現(xiàn)在力度不會(huì)非常大，還在做技術(shù)、客戶服務(wù)方面的積累，為未來大張旗鼓地開展工作做好準(zhǔn)備。

　　開始要實(shí)踐，把產(chǎn)品弄好，把服務(wù)弄好，把老年服務(wù)摸透，在摸透的基礎(chǔ)上可能要制定一系列的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，然后按照標(biāo)準(zhǔn)去培訓(xùn)，培訓(xùn)以后才能擴(kuò)容，否則做不好。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩現(xiàn)在也特別推崇輕資產(chǎn)和小股操盤？

　　田明：房地產(chǎn)的行情變了，我一再說黃金十年已經(jīng)過去，要調(diào)整三年，調(diào)整三年以后不是說又回到從前，而是面對(duì)一個(gè)新的市場。

　　在新的市場里面，留下的競爭者都很強(qiáng)大，競爭會(huì)激烈。每個(gè)人留下來都有自己依據(jù)，有人是規(guī)模大、品牌好；有人是融資能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)?。挥腥水a(chǎn)品好，有人有其它的優(yōu)勢，這樣競爭會(huì)很激烈。

　　下一輪市場還會(huì)再進(jìn)行一次調(diào)整，當(dāng)中國人口老齡化進(jìn)一步嚴(yán)重，供養(yǎng)比更大的時(shí)候，當(dāng)中國城市化進(jìn)程已經(jīng)基本上停滯，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)增長從中速增長區(qū)進(jìn)入了低速增長區(qū)，這些條件都具備的時(shí)候，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步下滑，像現(xiàn)在的日本一樣，日本現(xiàn)在的人口在負(fù)增長，老齡化嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增長接近零。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來在養(yǎng)老地產(chǎn)方面是由朗詩單獨(dú)來做，還是傾向于跟一些保險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合來做？

　　田明：應(yīng)該是朗詩為主來做，我們不想成為保險(xiǎn)資金整合的對(duì)象。

　　觀點(diǎn)新媒體：北京、廣州出現(xiàn)了捆綁拿地和定向出讓，這對(duì)朗詩有沒有影響？

　　田明：自己不能拿的地就不要拿。

　　以后不需要那么多地產(chǎn)商了，現(xiàn)在最大的問題就是地產(chǎn)商太多，供應(yīng)能力太強(qiáng)。所有的領(lǐng)域都被地產(chǎn)商填滿了，這一輪調(diào)整的本質(zhì)問題就是地產(chǎn)商的產(chǎn)能過剩，或者是供應(yīng)能力過剩。

　　前幾年搶地?fù)尩锰珔柡α?，拿不到地就到三四線去，到農(nóng)村去，結(jié)果到了農(nóng)村一兩年就撤回來了，三四線人口是負(fù)增長，需求就那么一點(diǎn)，幾百萬平的盤五六年都賣不完。

　　后來又說商業(yè)綜合體好，大家全上綜合體，問題是我們各個(gè)城市綜合體的承載能力就那么大，消化不掉。然后我們又發(fā)現(xiàn)有些大城市里面的白領(lǐng)被高房價(jià)擠得很難受，要滿足剛需，所以又去推剛需，剛需出來一年以后馬上就飽和。

　　現(xiàn)在還有什么東西不過剩的？包括物流地產(chǎn)，因?yàn)槲覀儑业牡禺a(chǎn)版圖里面，70%是住宅，其它的加起來是30%。而30%里面最主流的又是商業(yè)、寫字樓、酒店，去掉以后剩下的就是工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，總共才那么大一點(diǎn)份額，做一點(diǎn)是可以的，但指望這個(gè)能吃飽嗎？

　　觀點(diǎn)新媒體：產(chǎn)能過剩是不是集中在大城市？

　　田明：產(chǎn)能過剩的問題不在房地產(chǎn)，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)。中國經(jīng)濟(jì)改革開放以后搞出口、加工業(yè)、貿(mào)易，后來這些都不好做，成本上升，最容易賺錢的還是房地產(chǎn)。因此，在貨幣充裕的情況下，這些錢都進(jìn)入了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展后就到現(xiàn)在這個(gè)狀況。

　　房地產(chǎn)找不到一個(gè)還有很好盈利空間的縫隙市場，把過剩產(chǎn)能消化的過程就是市場調(diào)整的過程，我覺得3年以后房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)少掉三分之一。當(dāng)然有各種退法，有人被兼并，有人被收購，有人破產(chǎn)，還有人洗手上岸不干了，這是大勢所趨。

　　中國房地產(chǎn)加起來的產(chǎn)能太大了，超過了需求，供大于求是房地產(chǎn)調(diào)整的基本面，一定要把過大的供應(yīng)給壓掉，三年以后達(dá)到供求平衡，市場調(diào)整就結(jié)束了。

　　觀點(diǎn)新媒體：開發(fā)商從三四線往回撤，留下不少爛攤子。中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整，是不是轉(zhuǎn)不過去三四線？

　　田明：我們還是要尊重市場，三四線城市沒有產(chǎn)業(yè)集聚，沒有就業(yè)崗位，人口凈外流，而且外流出去的都是買房年齡段的人，所以需求量不再增長，存量稍微增加一點(diǎn)就過剩了，有些三四線城市即便降價(jià)都賣不掉。

　　如果處于產(chǎn)業(yè)集聚帶，處于交通匯集樞紐的三四線，跟周邊大城市關(guān)系良好，未來有可能繼續(xù)增長，這樣的三四線城市，分析以后是該進(jìn)的。

　　因此，不能一概而論地說三四線城市不好，鄂爾多斯、溫州、南通、連云港不好，但有的地方還是好的。比如江蘇、上海一帶的很多縣級(jí)市，有一些高端需求，如果能在當(dāng)?shù)刈龀鎏貏e好的房子是有需求的，包括昆山、張家港、江陰、武進(jìn)，這些城市購買力都很強(qiáng)。所以我說最后還是要研究市場結(jié)構(gòu)，研究市場需求，不可一概而論。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于中國的經(jīng)濟(jì)，您還是比較悲觀？

　　田明：坦白講我喜歡房地產(chǎn)熊市。

　　我是2001年底才下海創(chuàng)業(yè)，那時(shí)候別人早就功成名就，規(guī)模很大了。市場好的時(shí)候，大家憑的是資本力量和規(guī)模，在那樣的情況下拿不到地，并且拿地成本非常高，讓人有一種池塘里面全是魚，要窒息的感覺。

　　到了熊市的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不是任何人做房地產(chǎn)都能賺錢了，得有點(diǎn)獨(dú)門秘訣，有點(diǎn)絕活，這時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)。我們作為一個(gè)后來者，認(rèn)為自己還有點(diǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)和拼勁，所以我們喜歡熊市。朗詩的發(fā)展，基本上都是在熊市的階段往上躥一點(diǎn)，牛市的時(shí)候，最多跟別人一樣好。

　　到熊市的時(shí)候才能比拼出企業(yè)的素質(zhì)，比拼出綜合能力。有些濫竽充數(shù)、素質(zhì)低下的企業(yè)在熊市就會(huì)表現(xiàn)得很差。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得未來兩三年對(duì)朗詩來說是機(jī)會(huì)？

　　田明：是的。把冬季防御工作做好，有能力的時(shí)候抄點(diǎn)底，然后把業(yè)務(wù)上做點(diǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，多一點(diǎn)小股操盤，多一點(diǎn)代建、技術(shù)服務(wù)。

　　整個(gè)盈利模式都改變了，既有投資的收益又有技術(shù)服務(wù)的收益，盈利模式更加多樣化了。

　　觀點(diǎn)新媒體：小股操盤及代建業(yè)務(wù)方面，選擇合作方有什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　田明：朗詩的產(chǎn)品溢價(jià)力比別人高，對(duì)方要是愿意就跟我們談，朗詩來做可能讓項(xiàng)目賺得更多一些，或者對(duì)方做不成的項(xiàng)目朗詩還能幫其解套。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)單獨(dú)收取品牌輸出費(fèi)？

　　田明：真正的小股操盤不是這樣的。小股操盤應(yīng)該賺三筆錢，第一是財(cái)務(wù)投資部分的收益；第二是服務(wù)、管理、技術(shù)收入；第三應(yīng)該盡量爭取超過了預(yù)期售價(jià)以上的收益。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩項(xiàng)目的安全邊界是利潤率不低于20%，跟萬科合作的項(xiàng)目利潤水平是怎樣的？

　　田明：跟萬科合作的這個(gè)項(xiàng)目高于20%的安全邊界，這也是我們作為一個(gè)財(cái)務(wù)投資人的重要原因。

　　萬科想走小股操盤的路線，而朗詩有需求，所以就達(dá)成了合作。朗詩在其它地方跟別的發(fā)展商合作，比如說50對(duì)50，或者60對(duì)40，是朗詩并表。并表的好處就是把銷售收入規(guī)模變大，但是壞處是負(fù)債率上升了。

　　朗詩并表以后，把整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債全部變成了我們的負(fù)債，所以需要有一些小股操盤，需要有一些投資型的項(xiàng)目，這樣只有投資收益，沒有負(fù)債，這樣加進(jìn)來以后跟其它項(xiàng)目對(duì)沖，我們的財(cái)務(wù)報(bào)表才是一個(gè)正常的財(cái)務(wù)報(bào)表，否則負(fù)債率會(huì)很高。

　　壞處就是一部分銷售收入沒有變成朗詩的銷售收入，但那是少數(shù)股東權(quán)益，有投資收益，但是沒有負(fù)債。所以通過小股操盤項(xiàng)目來跟朗詩其它的并表業(yè)務(wù)對(duì)沖以后，就能把財(cái)務(wù)報(bào)表變得比較正常。

　　觀點(diǎn)新媒體：前些年大家就質(zhì)疑萬科的一千多億，很多收入都是并了表，實(shí)際是沒那么多。

　　田明：對(duì)，但是萬科的利潤還是不錯(cuò)的，還有一部分投資收益，是投資在別人的項(xiàng)目里面，沒有并表，只算權(quán)益部分。

　　觀點(diǎn)新媒體：中海的凈利潤很高。

　　田明：中海不錯(cuò)，中海最大的優(yōu)勢是什么？1997年的時(shí)候在香港倒過霉，這對(duì)它是最寶貴的財(cái)富。中海在香港待過，有國際資本市場的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)歷過危機(jī)，這也幫助它后來穩(wěn)健經(jīng)營、提高安全邊際、不用太高的杠桿、做好質(zhì)量。中海的產(chǎn)品工程質(zhì)量、成本控制都得益于當(dāng)年是建設(shè)公司，有這個(gè)基因。

　　中海發(fā)展慢一點(diǎn)沒事，發(fā)展得太快的企業(yè)將來弄不好就會(huì)有事。這一輪房地產(chǎn)調(diào)整如果進(jìn)行時(shí)間比較長的話，大中小房企都有風(fēng)險(xiǎn)，取決于各自現(xiàn)有條件和應(yīng)對(duì)。沒有人可以說自己安全無事，所有人都會(huì)受到挑戰(zhàn)。但是所有人也都有可能有機(jī)會(huì)，取決于現(xiàn)時(shí)是擁有怎樣的資源條件，選擇什么樣的對(duì)策。

　　有些人說強(qiáng)者恒強(qiáng)、大者恒大，馬太效應(yīng)。我覺得馬太效應(yīng)是指常規(guī)情況，市場正常波動(dòng)的時(shí)候是馬太效應(yīng)，但是如果是出現(xiàn)了一個(gè)小概率、顛覆性事件的時(shí)候，大的人更危險(xiǎn)，特別是大而不強(qiáng)的人更危險(xiǎn)。

　　可以看臺(tái)灣、日本，經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)的高速成長，也經(jīng)歷過資產(chǎn)價(jià)格的泡沫破滅。臺(tái)灣破產(chǎn)的大部分都是上市公司，因?yàn)樯鲜泄居袠I(yè)績壓力，經(jīng)常要買地，杠桿率挺高。反而，那些家族企業(yè)沒有太大的業(yè)績壓力，一看勢頭不對(duì)就稍微收一點(diǎn)。最后留下的往往是那種中型的、產(chǎn)品有特色的、經(jīng)營模式有差異的公司。

　　日本從1991年開始就有房地產(chǎn)公司倒閉，一直到2001年，一批一批的房地產(chǎn)企業(yè)倒下，有的企業(yè)撐了10年最終倒掉，因?yàn)槭且粋€(gè)長長的下坡。炒股的人最怕這種，起伏反倒沒事，至少有波動(dòng)，但一直下坡的話就沒有機(jī)會(huì)，不管在任何一個(gè)時(shí)段拿地，回頭看都拿在高點(diǎn)，但又不能不發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：近兩年城鎮(zhèn)化導(dǎo)向發(fā)生了很大變化，您覺得當(dāng)前的城鎮(zhèn)化導(dǎo)向?qū)试娪袥]有幫助？

　　田明：我們不去預(yù)判城鎮(zhèn)化形勢發(fā)展，而是讓自己去適應(yīng)環(huán)境的變化?？款A(yù)判是不大理智的，要順著市場變而不是跟著政府的政策變，像這種長期的規(guī)劃，我覺得都不太靠譜，主觀的因素很多。

　　城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，而不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，是結(jié)果而不是工具。

　　因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展了就會(huì)產(chǎn)生很多新的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此人口也會(huì)集聚，這就要求服務(wù)業(yè)要跟上，要求市政條件跟上。不能說用城鎮(zhèn)化來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，這是不行的，這是因果倒置。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人都在質(zhì)疑綠色，在您看來，何為真正的綠色地產(chǎn)？

　　田明：我說朗詩另類，一方面是說朗詩是一個(gè)正派的企業(yè)，房地產(chǎn)商有幾個(gè)是正派的？大部分都不正派，正派的很少。另外，朗詩做的綠色地產(chǎn)看上去很另類，商業(yè)模式不同于普通的地產(chǎn)商。尤其是在跑馬圈地、蘿卜快了不洗泥的時(shí)代，朗詩看上去更是非典型。

　　我不知道被人問過多少遍了，朗詩做的是不是真正綠色？如果是真正的綠色，成本怎么收回來？怎么賺到錢？我想說的是，朗詩做綠色是真綠色，這個(gè)綠色是一步一步往前發(fā)展的，這個(gè)過程我覺得沒有終點(diǎn)，我永遠(yuǎn)不敢說在某一天會(huì)達(dá)到終點(diǎn)。

　　沒有最好，只有更好。朗詩開始做的產(chǎn)品比較綠色，但我覺得還是有點(diǎn)問題，還在不停地升級(jí)換代，不停地演變、發(fā)展。

　　我們更多地想不是用高科技手段，或者非常復(fù)雜的手段去實(shí)現(xiàn)節(jié)能、低碳、舒適的目標(biāo)，更多想的是用簡單技術(shù)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。每個(gè)地方都有氣候條件，在這個(gè)氣候條件下都有最適合、最因地制宜的簡單實(shí)用技術(shù)。

　　我們自己也做了很多，在外面也考察了很多。像延安的窯洞，冬暖夏涼，就是對(duì)當(dāng)?shù)貧夂颉?dāng)?shù)貤l件的合理運(yùn)用。

　　我們現(xiàn)在的想法是盡可能先做一個(gè)綠色的建筑，然后再用一定的設(shè)備、設(shè)施讓舒適度、節(jié)能得到解決。有很多的企業(yè)不去把建筑做好，而是靠高價(jià)的設(shè)備。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科的總部也算是一個(gè)綠色建筑。

　　田明：對(duì)，是一個(gè)綠色建筑，那棟樓有比較系統(tǒng)的考慮。

　　什么叫綠色建筑？綠色建筑就是在滿足正當(dāng)性需求的前提下，從建造、使用、維護(hù)到拆毀、消除全生命周期里面資源消耗最小化，這是綠色建筑，也叫可持續(xù)建筑。綠色建筑是綠色經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成部分，是可持續(xù)經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成部分，站在這個(gè)角度上，朗詩做了很多的事情，做了很多的研究和思考，也做了很多探索。

　　比如說別墅周邊要做綠化，在長三角地帶做別墅的綠化怎么做？要考慮長三角的氣候特征是什么，長三角是中國的過渡氣候地帶，夏天炎熱，冬天寒冷，全年的濕度都很大，還有梅雨天。建房子要滿足這種氣候條件下給人使用，綠化該怎么做？在北邊種上常綠的樹，不落葉的，比如說香樟樹等。

　　這里冬天很冷，在北側(cè)種上常綠的樹，就像一個(gè)屏障，能阻擋北方寒冷的空氣，減少冷空氣的進(jìn)入。然后在房屋的兩側(cè)、朝南的地方，種上落葉樹種。

　　我們有好幾個(gè)新項(xiàng)目，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候是做了微環(huán)境分析的，氣流怎么組織，外部氣流、建筑群體氣流和周邊環(huán)境是怎樣的。分析好以后再去規(guī)劃樓房該怎么擺放最有利于光、聲、溫度、空氣流動(dòng)的。

　　像北京的四合院，古人遵循的一個(gè)建筑法式，叫“柱高一丈，出檐三尺”。那是古人建筑智慧的結(jié)晶，也是經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。在北京的緯度上，冬天需要陽光照進(jìn)，夏天不需要陽光，不要照在墻體、門棟、窗戶里面。他們是計(jì)算過了日照偏角的，夏天的時(shí)候太陽到了北回歸線，在頭頂上，出檐三尺，正好把它擋住，陽光照在這個(gè)墻角上，進(jìn)不來。到了冬天的時(shí)候，太陽到了南回歸線，斜角特別大，這個(gè)偏角恰恰擋不住它照射進(jìn)窗戶和門洞，可以加熱建筑。

　　現(xiàn)在對(duì)建筑的理解、對(duì)氣候的理解、對(duì)人性化的考慮都是鋼筋混凝土，全是玻璃，搞得很炫、很酷，但我不認(rèn)為那是綠色建筑，我們連古人的水平都趕不上。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩的客戶大部分是改善型住房為主？

　　田明：朗詩現(xiàn)在是針對(duì)首次置業(yè)、首次改善、高端改善、老年客戶，全生命周期的產(chǎn)品線都做。

　　雖然成本投入不一樣，但是理念一致，只不過效果、售價(jià)會(huì)有差別。都是按照綠色理念，按照客戶導(dǎo)向做出來的。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛需客戶能夠理解綠色地產(chǎn)理念嗎？

　　田明：剛需客戶的理解力超過中年客戶，他們?nèi)潜究粕⒀芯可?，?duì)新東西都能接受，只是說現(xiàn)在沒錢。所以給剛需客戶建房子，從買地的時(shí)候就要考慮。

　　上海、北京的剛需客戶能夠接受單趟1.5個(gè)小時(shí)以內(nèi)的交通時(shí)間，南京只能接受1個(gè)小時(shí)的。根據(jù)每個(gè)城市能接受的區(qū)間，在地鐵、交通干線附近去找遠(yuǎn)郊相對(duì)便宜的地。然后針對(duì)客戶的需求去把面積控制好，能夠多賺的面積就多賺一點(diǎn)，把套內(nèi)的功能滿足、效率提高，收納空間做好。因?yàn)槟贻p人只能買這么大的房子，要盡可能地提升效率。

　　觀點(diǎn)新媒體：您是否擔(dān)心朗詩的模式被復(fù)制？

　　田明：從價(jià)值觀到企業(yè)的戰(zhàn)略，到組織體系、研發(fā)體系、產(chǎn)品打造體系，如果都是一致的，那當(dāng)然能學(xué)得會(huì)，這樣的人是我們的盟友，是我們的戰(zhàn)友，是志同道合的人。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛開始模仿可能還比較容易，現(xiàn)在門檻已經(jīng)高起來了。

　　田明：一直是這么做的話，即使產(chǎn)品有點(diǎn)什么問題也會(huì)解決好，因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)有很強(qiáng)大的針對(duì)這種體系的能力。這么多年，那么多的項(xiàng)目都能證明這一點(diǎn)。有些公司在項(xiàng)目層面上抄襲一點(diǎn)技術(shù)，能不能做出來、做出來的效果好不好、負(fù)不負(fù)責(zé)任，這都是問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩未來會(huì)往哪些區(qū)域擴(kuò)張？

　　田明：會(huì)往北方去，也會(huì)往南方去。朗詩在美國、歐洲已經(jīng)有項(xiàng)目了，華南會(huì)有，華北也會(huì)有。

　　有了上市平臺(tái)打通資本通道后，能夠解決融資問題，朗詩將利用好這個(gè)冬季，既做好安全防御，又借機(jī)會(huì)擴(kuò)張，這也正是我的戰(zhàn)略意圖所在。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果回到13年前，您還會(huì)選擇做房地產(chǎn)嗎？

　　田明：還會(huì)堅(jiān)持做綠色地產(chǎn)。到目前為止，除了在政府的工作，我能夠熟悉的行業(yè)就是房地產(chǎn)，而且我做得還有點(diǎn)特色。所以現(xiàn)在要讓我回去再選，我還是會(huì)選擇房地產(chǎn)。

　　我當(dāng)年學(xué)的是內(nèi)燃機(jī)，到政府以后又學(xué)了中文，然后到企業(yè)以后又學(xué)了工商管理。學(xué)習(xí)是朗詩的基本行為準(zhǔn)則，朗詩倡導(dǎo)學(xué)習(xí)，有各種各樣的內(nèi)部培訓(xùn)，有交互式的培訓(xùn)，有各種學(xué)習(xí)計(jì)劃。比如營銷跟產(chǎn)品互相培訓(xùn)，還有財(cái)務(wù)、人力資源這些內(nèi)部的培訓(xùn)都比較多。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了綠色以外，您希望外界對(duì)朗詩的評(píng)價(jià)是怎樣的？

　　田明：創(chuàng)新、正派。因?yàn)橹袊纳虡I(yè)環(huán)境泥沙俱下、魚龍混雜，不誠信、坑蒙拐騙的事特別多。很多人都覺得地產(chǎn)商基本上就是奸商的代名詞，而朗詩不是這樣的公司，朗詩從來不行賄，不做假賬，不偷漏稅，不欺騙客戶，所以朗詩是一個(gè)正派的公司，憑本事吃飯。

　　朗詩這么多年沒有做過一筆行賄，所有的地都是通過公開市場取得。這一點(diǎn)朗詩跟別人不一樣，朗詩會(huì)想辦法把產(chǎn)品做得更有差異性，把服務(wù)做得更好，把經(jīng)營管理得更好，把現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)規(guī)劃得更好。朗詩是憑自己的能力去賺錢，而不是靠歪門邪道賺錢。

　　觀點(diǎn)新媒體：您喜歡喝茶嗎？

　　田明：一般，有時(shí)候看到好茶會(huì)喝一下，但是一點(diǎn)都不講究。我也喜歡運(yùn)動(dòng)，喜歡打高爾夫，打得也一般，也喜歡騎自行車、爬山，就是愛好而已。

　　對(duì)家人、對(duì)孩子、對(duì)老人我是很慚愧的。但凡事都有兩面性，在享受了我創(chuàng)造的財(cái)富，生活過得充裕的同時(shí)，就得接受我時(shí)間上的付出，這不是兩全其美的事。

　　就像我自己，經(jīng)營一個(gè)企業(yè)，手下有那么多員工，有錢、有名、有權(quán)力，怎么可能像普通人一樣去享受生活？既然選擇已經(jīng)做出了，就不要抱怨。如果到某一天真的覺得困倦了，那干脆把位置交給別人。

　　觀點(diǎn)新媒體：巴菲特已經(jīng)七八十歲了，現(xiàn)在也工作。

　　田明：我的想法不太一樣，我覺得自己想干事的意愿要讓位于對(duì)企業(yè)的責(zé)任。因?yàn)槟挲g大了以后，精力跟不上，學(xué)習(xí)能力下降，沖擊力肯定不如那些年富力強(qiáng)的人，這時(shí)候就應(yīng)該交給年輕人，這可能是對(duì)企業(yè)更負(fù)責(zé)任的態(tài)度。

　　忙碌了一輩子，一下子回家變成了一個(gè)閑老頭也不行。那干點(diǎn)什么事？我已經(jīng)成立了朗詩基金，到時(shí)我會(huì)到基金會(huì)去工作，找那些需要幫助的人。我的投向是兩塊，一個(gè)是環(huán)保，一個(gè)是教育，會(huì)找一些好的資助對(duì)象。假如說企業(yè)經(jīng)營得特別好，有點(diǎn)閑錢，我會(huì)用我的經(jīng)驗(yàn)跟年輕人打交道，聽聽他們有什么好主意，給他們一點(diǎn)錢創(chuàng)業(yè)。如果成功了的話，我的本錢又大一點(diǎn)，再去干點(diǎn)別的事。這樣就可以用經(jīng)驗(yàn)發(fā)揮余熱，但又不會(huì)影響這個(gè)企業(yè)。

　　我是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的理想主義者，很有理想，也很現(xiàn)實(shí)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您曾公開說，兩年以后要開始著手培養(yǎng)企業(yè)接班人？

　　田明：我不會(huì)選擇交給下一代，我覺得干企業(yè)挺辛苦的，他們未必有承受辛苦的思想準(zhǔn)備。

　　我比較崇尚西方那種概念，就是基督教的一種精神，孩子是上帝寄養(yǎng)在你家的。你有義務(wù)把孩子培養(yǎng)好，但是他卻不是你的私有財(cái)產(chǎn)。

　　中國很多父母把孩子當(dāng)成自己私有的東西，這一點(diǎn)不對(duì)，其實(shí)孩子長大了就屬于社會(huì)的，他以后是國家的納稅人，是社會(huì)的一分子，他有自己獨(dú)立的人格，他會(huì)有自己的命運(yùn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果他們想接呢？

　　田明：沒有這個(gè)選項(xiàng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這不是剝奪了他的權(quán)利嗎？

　　田明：這又不是他的，是我的。我會(huì)好好培養(yǎng)自己的孩子，讓他們能夠找到自己的生活。其實(shí)，我們的資產(chǎn)最主要的就是公司股票，這是最大的一塊，其它都是小投入。最多留一點(diǎn)點(diǎn)緊急備用金，萬一誰有什么災(zāi)難了，救濟(jì)一下。但是我不會(huì)把這個(gè)財(cái)產(chǎn)交給他們，也不會(huì)讓他們到企業(yè)來擔(dān)任掌舵人。

　　家里面產(chǎn)生一個(gè)創(chuàng)業(yè)者并成功了，已經(jīng)很了不起，別指望后面又來一個(gè)，那不太現(xiàn)實(shí)，是極小概率事件。因?yàn)槭莿?chuàng)業(yè)者，意味著可能很少時(shí)間去培育自己的孩子，在這種情況下更不適合做企業(yè)接班人。我只希望他們好好學(xué)習(xí)，找到自己的愛好，找到自己的出路，這就已經(jīng)非常好了。

　　我會(huì)在社會(huì)上，在企業(yè)內(nèi)外部選擇，看看有沒有在價(jià)值觀、年齡、知識(shí)、能力各個(gè)方面都合適的人培養(yǎng)，到一定的時(shí)候讓他當(dāng)總裁，當(dāng)董事長。如果找到這樣的人培養(yǎng)交班，我會(huì)給他做一些股權(quán)安排，會(huì)幫他找一筆貸款來買公司的股票，讓他成為公司的股東，給他套一個(gè)金手銬，就像柳傳志給楊元慶找了30個(gè)億，持股8%。這個(gè)事情做完以后，楊元慶看聯(lián)想就跟以前的看法不太一樣了，其他人看楊元慶也不一樣了，原來就是個(gè)打工的，現(xiàn)在投了30個(gè)億，肯定會(huì)為公司負(fù)責(zé)的。

　　這樣的財(cái)務(wù)安排，更重要的是要讓一生的榮辱跟這個(gè)企業(yè)緊密相關(guān)。除了財(cái)富以外，我覺得人最重要的還是時(shí)間，生命是由時(shí)間構(gòu)成的，如果很多時(shí)間都用在了企業(yè)，企業(yè)好了就是最驕傲的事情，企業(yè)敗了就是最難受的事情，這種成敗某種程度上比多了一點(diǎn)錢，少了一點(diǎn)錢對(duì)我的影響更大。

　　所以，企業(yè)經(jīng)營者跟企業(yè)綁定，一個(gè)是看財(cái)富、經(jīng)濟(jì)綁定，還有一個(gè)就是看時(shí)間、生命的綁定。日本、美國的一些公司，有的人在企業(yè)服務(wù)了大半輩子，到企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，他們痛苦的程度超過了企業(yè)高管，他一生都在這個(gè)企業(yè)，喜怒哀樂都在這里，已經(jīng)構(gòu)成他生命的一部分了，這個(gè)企業(yè)跟家一樣，是重要的不可抹殺的經(jīng)歷。

　　我還是比較傾向于從公司里面挑選有成長潛力的年輕人去培養(yǎng)，然后交班，因?yàn)樗凶銐虻臅r(shí)間在這兒，要從外面找個(gè)人來，在這里兩天就走了，他頂多損失一點(diǎn)錢。如果在朗詩干了很多年，對(duì)朗詩是有感情的。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩不需要空降兵？

　　田明：要，空降兵跟自己培養(yǎng)的三七開，自己培養(yǎng)占七，空降兵是三。不要全是自己的，要引入一些空降兵，這樣才有鯰魚效應(yīng)。也不能全是空降兵，不然內(nèi)部人就沒有積極性了，我覺得三七開比較恰當(dāng)。這是從長期看，不代表每個(gè)時(shí)間段都是這樣。

　　另外還有一個(gè)安排，就是主體部分的股權(quán)將來會(huì)轉(zhuǎn)給朗詩的公益基金會(huì)，這個(gè)基金會(huì)已經(jīng)成立了。把股權(quán)部分轉(zhuǎn)給基金會(huì)，去把財(cái)富回饋給社會(huì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩的未來規(guī)劃得很早，某種意義上說，是否是您太理性了？

　　田明：我是屬牛的，而且還是牛頭。我希望按照這個(gè)規(guī)劃，能夠爭取實(shí)施成功，當(dāng)然前提是企業(yè)到時(shí)候還在，如果企業(yè)垮了，那就不用交班，因?yàn)槠髽I(yè)要垮掉是很容易的。企業(yè)很脆弱，比人的命更脆弱。