“去庫存化，加快開發(fā)周轉(zhuǎn)速度”是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年的工作重點(diǎn)。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “在國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主動放緩經(jīng)濟(jì)增速的背景下，2014年上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢嚴(yán)峻?！被蛟S是基于這樣的認(rèn)知，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在發(fā)展策略上有了較為明顯的調(diào)整。

　　與多數(shù)同行當(dāng)下的策略不謀而合，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重心和亮點(diǎn)主要表現(xiàn)為快周轉(zhuǎn)和多元化。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，在上市公司中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率僅處于中游水平，要實(shí)現(xiàn)追趕行業(yè)標(biāo)桿的發(fā)展要求，在土地成本日益趨高，發(fā)展商毛利率呈下降趨勢的市場環(huán)境下，加快周轉(zhuǎn)是企業(yè)提高核心競爭力的必然選擇。

　　在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱仍然處于探索階段，未來可能成為公司新的增長極。

　　7月4日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布上半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，今年1-6月累計(jì)協(xié)議銷售額為132.3億元，協(xié)議銷售樓面面積為約101.8萬平方米。

　　據(jù)今年3月14日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在全年業(yè)績會上透露的400億銷售目標(biāo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已完成銷售目標(biāo)的33%。

　　對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)而言，下半年銷售面臨的壓力的確不小，察覺到問題所在，遠(yuǎn)洋將工作目標(biāo)定為“提高周轉(zhuǎn)率、抓存貨去化”。

　　一方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在營銷方面做出諸多部署，“營銷工作是當(dāng)前最核心的工作，集團(tuán)層面加強(qiáng)管控、一線公司強(qiáng)化執(zhí)行，遠(yuǎn)洋正通過多種積極手段促進(jìn)營銷工作的開展?！?/p>

　　近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與世聯(lián)行、思源經(jīng)紀(jì)、同策咨詢?nèi)覈鴥?nèi)代理咨詢公司正式簽署營銷代理戰(zhàn)略合作協(xié)議。遠(yuǎn)洋稱，這是公司首次大規(guī)模引入銷售合作伙伴，也標(biāo)志著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，進(jìn)一步拓寬與深化在營銷領(lǐng)域的專業(yè)合作。

　　另一方面，“加快開發(fā)周轉(zhuǎn)速度”亦被作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年的工作重點(diǎn)。

　　早在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上，李明就曾表態(tài)要加快周轉(zhuǎn)：

　　“我們往年的周轉(zhuǎn)率都是在23%、24%，今年要把這個(gè)數(shù)字提高到30%以上，所以要加快周轉(zhuǎn)，這是我們最主要的變化?！?/p>

　　事實(shí)上，多元化并不是遠(yuǎn)洋近期才開始走出的一步棋，只是在時(shí)下傳統(tǒng)樓市面臨困局的節(jié)點(diǎn)，公司提前在商業(yè)、養(yǎng)老、金融等方面布局的戰(zhàn)略意義被放大。

　　“遠(yuǎn)洋始終是一家以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)，住宅地產(chǎn)仍然占據(jù)營業(yè)收入中的50%-80%?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)表示。

　　在商業(yè)地產(chǎn)布局上，遠(yuǎn)洋也已制定了較為清晰的發(fā)展策略，集團(tuán)內(nèi)部擬定了“4-3-1”戰(zhàn)略，即未來商業(yè)占資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到40%，貢獻(xiàn)30%利潤，占整個(gè)營業(yè)額10%。

　　截止到2013年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有經(jīng)營物業(yè)可經(jīng)營總面積約85萬平方米，同比增長47%，收入同比上升31%。未來兩年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等城市投入市場，新增50萬平方米商業(yè)供應(yīng)，并確保每年有20多萬平方米商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱仍然處于探索階段，未來可能成為公司新的增長極。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：在市場下行的時(shí)候，價(jià)格是否刺激成交的唯一因素？除了價(jià)格之外，企業(yè)還能從哪些方面提振銷售？遠(yuǎn)洋會不會對旗下產(chǎn)品做價(jià)格調(diào)整？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：“去庫存化，加快開發(fā)周轉(zhuǎn)速度”是公司2014年的工作重點(diǎn)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上市公司中周轉(zhuǎn)效率僅處于中游水平，要實(shí)現(xiàn)“追趕行業(yè)標(biāo)桿”的發(fā)展要求，在土地成本日益趨高，發(fā)展商毛利率呈下降趨勢的市場環(huán)境下，加快周轉(zhuǎn)是企業(yè)提高核心競爭力的必然選擇。

　　遠(yuǎn)洋會針對不同市場、項(xiàng)目的情況，采取靈活定價(jià)措施。進(jìn)入靠真本事賺錢的白銀時(shí)代，市場不再是量價(jià)齊飛、單邊溢價(jià)的時(shí)代，隨著房企分化日趨加劇、產(chǎn)品同質(zhì)化加劇，企業(yè)必須提升自身的運(yùn)營能力，應(yīng)當(dāng)重視深耕市場、提高能力，享受產(chǎn)品開發(fā)和客戶服務(wù)的紅利，對買方市場要有更準(zhǔn)確的理解，要能聚焦客服需求、客戶服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一直不暢通，預(yù)期今年房地產(chǎn)行業(yè)將會有怎樣的融資環(huán)境？公司融資動作有無受到影響？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：關(guān)于融資，遠(yuǎn)洋的負(fù)債水平屬于較低的，這是公司一貫堅(jiān)持的運(yùn)營策略。

　　融資渠道方面也是暢通的，無論境內(nèi)還是境外都有長期并優(yōu)質(zhì)的合作伙伴。公司一直堅(jiān)持清晰、平衡的債務(wù)配置，未來公司融資主要的思路是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，目標(biāo)是通過一段時(shí)間的努力，達(dá)到債務(wù)長短期的平衡，內(nèi)債與外債比例的平衡，股權(quán)和債權(quán)的平衡，從而有效的控制公司總的融資成本。

　　公司的融資決定從來都是有的放矢，不盲目舉債，公司對待融資的態(tài)度是謹(jǐn)慎的，是根據(jù)需求導(dǎo)向制定融資決策的。根據(jù)經(jīng)營計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算，需要外資就融外資，內(nèi)資有缺口就融內(nèi)資，沒有需求就不融資，不增加額外的財(cái)務(wù)成本。

　　觀點(diǎn)新媒體：前五月完成全年目標(biāo)不到三成，今年達(dá)到400億銷售目標(biāo)是否有困難？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：遠(yuǎn)洋對于市場形勢的判斷是有預(yù)見性和提前準(zhǔn)備的，年初即堅(jiān)定地提出了提高周轉(zhuǎn)率、抓存貨去化的工作目標(biāo)。

　　營銷工作是當(dāng)前集團(tuán)最核心的工作，集團(tuán)層面加強(qiáng)管控、一線公司強(qiáng)化執(zhí)行，遠(yuǎn)洋正通過多種積極手段促進(jìn)營銷工作的開展。

　　近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與世聯(lián)行、思源經(jīng)紀(jì)、同策咨詢?nèi)覈鴥?nèi)知名代理咨詢公司正式簽署營銷代理戰(zhàn)略合作協(xié)議。這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次大規(guī)模引入銷售合作伙伴，也標(biāo)志著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，進(jìn)一步拓寬與深化在營銷領(lǐng)域的專業(yè)合作。

　　觀點(diǎn)的地產(chǎn)新媒體：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的金融布局進(jìn)展如何？未來這一業(yè)務(wù)具體如何推進(jìn)？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：遠(yuǎn)洋在房地產(chǎn)金融方面還處于嘗試階段，規(guī)模都不太大。遠(yuǎn)洋正在跟很多金融機(jī)構(gòu)大力推廣的房地產(chǎn)金融，劉暉女士等具有豐富金融行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)的董事加入，將會在集團(tuán)投資、房地產(chǎn)金融和資金管理等方面工作提供有力支持和幫助。房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)基金等將是遠(yuǎn)洋在未來幾年當(dāng)中一個(gè)重要的發(fā)展方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)加上傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)以及地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，未來遠(yuǎn)洋各項(xiàng)業(yè)務(wù)在集團(tuán)中如何分配和協(xié)同聯(lián)動？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是一家以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)，雖然在20多年的發(fā)展中，在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融方面的探索也取得了一定的成果，但在未來發(fā)展中，住宅地產(chǎn)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，占營業(yè)收入中的50%-80%。

　　商業(yè)地產(chǎn)是遠(yuǎn)洋大力發(fā)展方向，集團(tuán)內(nèi)部擬定了“4-3-1”戰(zhàn)略，即未來商業(yè)占有資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到40%，要貢獻(xiàn)30%的利潤，占整個(gè)營業(yè)額的10%。截止2013年底，公司持有經(jīng)營物業(yè)可經(jīng)營總面積約85萬平米，同比增長47%。收入同比勁升31%。未來兩年，將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等城市投入市場，新增50萬平米的商業(yè)供應(yīng)，并確保每年有20多萬平米的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然處于探索階段，未來可能成為遠(yuǎn)洋新的增長級。作為遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老品牌——“椿萱茂”，目前在北京已投入運(yùn)營兩家協(xié)助型養(yǎng)護(hù)公寓，分別地處北京東南五環(huán)及東五環(huán)的別墅社區(qū)內(nèi)。

　　椿萱茂以北京為核心輻射全國，大連是椿萱茂全國品牌戰(zhàn)略落子的第二步，近日，遠(yuǎn)洋椿萱茂(大連·金石灘)照料中心正式落戶大連，遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園成為東三省首個(gè)受益的成熟大社區(qū)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以自我開發(fā)運(yùn)營為主，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)，遠(yuǎn)洋將完成北京、上海、大連等一線或熱點(diǎn)城市在養(yǎng)老領(lǐng)域內(nèi)的多點(diǎn)布局，形成與集團(tuán)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融平行的全新業(yè)務(wù)增長級。

　　另外，房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)基金等將是遠(yuǎn)洋在未來幾年當(dāng)中一個(gè)重要的發(fā)展方向。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 王靜    審校：劉滿桃）