“一個250億市值的香港上市公司，它的資產(chǎn)應(yīng)該在2000億左右，那怎么不能收購？”

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 8月7日，在2014博鰲房地產(chǎn)論壇的博鰲鏗鏘行環(huán)節(jié)，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗拋出了困擾他十年之久的難題：“內(nèi)地的商場空置率會很高，這些空置房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？”

　　作為對陳啟宗的回應(yīng)，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平更加悲觀：“過剩的商業(yè)地產(chǎn)必死無疑。”

　　在蔡洪平看來，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，“全國有2986個Mall，這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，這一塊的泡沫會被擠破。”他特別強(qiáng)調(diào)稱，對于過去融資成本過高的，又在二三線城市的，這部分可能會非常危險(xiǎn)。

　　“資本市場對整個房地產(chǎn)的估值是嚴(yán)重的超低的。”蔡洪平進(jìn)一步分析道，在香港上市的地產(chǎn)商，二三線地產(chǎn)商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率。

　　而在內(nèi)房股慘跌的同時，科技股卻逆市大漲。而蔡洪平更開玩笑稱，一個騰訊每天股價漲10%，或者跌10%，就殺掉4個大地產(chǎn)商或者增加4個地產(chǎn)商。

　　“現(xiàn)在是一個整合的機(jī)會。”在蔡洪平看來，這正是房地產(chǎn)公司的新生機(jī)：“現(xiàn)在大好的機(jī)會到了，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，已上市的公司，應(yīng)該在這個時候整合房地產(chǎn)，收購其它公司的股權(quán)，在這些公司奄奄一息之前把股權(quán)買過來。”

　　他認(rèn)為，優(yōu)秀的地產(chǎn)商現(xiàn)在有最好的機(jī)會通過資本市場進(jìn)行整合，特別是已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，有很好的財(cái)力支持。據(jù)其分析，香港地產(chǎn)公司每年都發(fā)債，在香港上市的地產(chǎn)商基本上都沒有資金缺口，高的8點(diǎn)幾左右的融資成本，甚至還有4%左右的融資成本，比國內(nèi)便宜很多。

　　“一個250億市值的香港上市公司，它的資產(chǎn)應(yīng)該在2000億左右，那怎么不能收購？”蔡洪平舉例反問在座的各位地產(chǎn)大佬。

　　因此，蔡洪平認(rèn)為，目前這些企業(yè)如果有能力，不是要更多買地，而是要改變方式，“用資本的杠桿來整合企業(yè)，買股權(quán)比買地便宜多了，比政府拍賣土地的成本低很多”。

　　“別忘了你買他的股權(quán)，同時也接過了他的債務(wù)。”樊綱開玩笑地補(bǔ)充，并總結(jié)稱，這就是到了優(yōu)勝劣汰的整合時期了。

　　“好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。”蔡洪平進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，一個市場成熟的第一標(biāo)準(zhǔn)是完成了市場大的整合。

　　“我希望看到在整合期里面利用資本杠桿整合一些淘汰的企業(yè)，去買它的股權(quán)，而不是買資產(chǎn)，趁銀行收資產(chǎn)之前，盡快把它買下來，這是最好的機(jī)會。”