“未來金地商置打造的項目會有別于萬達(dá)的快速模式，將朝精致、有特色的商業(yè)定位發(fā)展。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 作為金地集團(tuán)商業(yè)平臺，金地商置表現(xiàn)一直較為低調(diào)，但今年以來，不管是引入前萬達(dá)高層，還是高調(diào)啟動旗下項目西安金地廣場招商，金地商置在商業(yè)方面的投入都明顯在加速。

　　在接受觀點新媒體采訪時，金地商置執(zhí)行董事兼行政總裁徐家俊介紹了公司未來在商業(yè)方面的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　按徐家俊的說法：“未來金地商置打造的項目會有別于萬達(dá)的快速模式，將朝精致、特色化的商業(yè)定位發(fā)展。”

　　不復(fù)制萬達(dá)

　　在徐家俊看來，傳統(tǒng)的商業(yè)若靠量去做，一個8萬平方米、10萬平方米的商場中，僅是囊括一個影院、超市、百貨公司這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，項目就沒有生命力。

　　“萬達(dá)在拿地后兩年就可以把商業(yè)開出來，這樣的速度不是可以簡單復(fù)制的，如此快速所面臨的代價也是比較大的。”

　　之所以定位發(fā)展精致商業(yè)，除了希望能在當(dāng)下商業(yè)紅海中脫穎而出外，更重要的是商業(yè)項目若簡單求快，后期運(yùn)營方面會存在較多弊端。

　　徐家俊認(rèn)為，做商業(yè)和住宅不一樣，住宅標(biāo)準(zhǔn)化以后快一點問題不大，但是商業(yè)過快之后會有很多問題，如果做得精致、特色一點，細(xì)節(jié)問題就會考慮更多，今后運(yùn)營起來也更加有效。

　　據(jù)了解，在金地商置最新運(yùn)作的商業(yè)項目中，今年5月中旬正式舉行招商簽約儀式的西安金地廣場主打的便是品質(zhì)家庭的精致生活中心商業(yè)特色。

　　資料顯示，西安金地廣場建筑面積8.6萬平米，地上四層、地下二層。項目涵蓋餐飲、兒童、生活配套三大特色組團(tuán)，并融合快時尚、精品超市、國際影城、潮流服飾等，跨界整合多元業(yè)態(tài)，項目預(yù)計將于2014年年底開始營業(yè)。

　　今年5月，金地商置又通過公開市場，以接近底價獲取杭州的一幅商業(yè)用地，將打造為擁有包括精品社區(qū)購物中心、高端公寓在內(nèi)的綜合物業(yè)。

　　值得一提的是，隨著西安廣場正式啟動招商和杭州項目落地，金地商置商業(yè)布局戰(zhàn)略又邁進(jìn)一步。目前開發(fā)及運(yùn)營的商業(yè)項目包括北京東長安街的北京金地中心、深圳最核心CBD區(qū)域的深圳大百匯，杭州商業(yè)綜合體項目、以及深圳南山高新區(qū)的深圳威新軟件科技園等。特別是建筑面積32萬平方米的深圳威新軟件園三期，涵蓋300米超高層寫字樓、企業(yè)總部基地、研發(fā)辦公、高端公寓、企業(yè)會所及特色商業(yè)等為一體的都市綜合體項目，將成為金地商置在深圳打造的旗艦型項目。

　　其實，去年金地的出租性物業(yè)的年收入已超過5億元，隨著未來西安商業(yè)和威新科技園三期的投入運(yùn)營，預(yù)計金地的租金收入將超過10億元，這對于一家以住宅開發(fā)為主業(yè)的公司來說，是一個巨大的轉(zhuǎn)變。另據(jù)徐家俊透露，下半年金地商置還會通過招拍掛或者收購項目的方式繼續(xù)擴(kuò)大自身的商業(yè)版圖。

　　實際上，金地商置作為金地集團(tuán)旗下商業(yè)平臺，自收購以來便受到金地集團(tuán)的高度重視，還曾將包括西安、沈陽、天津、北京、寧波等6處優(yōu)質(zhì)宅地注入金地商置。就注資動作，金地集團(tuán)彼時明確表示，注資對金地商置的規(guī)模擴(kuò)張和盈利增長至關(guān)重要。同時，對于擬打造商業(yè)平臺的金地商置，一開始選擇住宅項目的注入，主要是希望通過在短期內(nèi)快速做大規(guī)模以保證股東的收益和公司的持續(xù)發(fā)展。

　　平臺優(yōu)勢

　　今年以來，在依托母公司助力將平臺逐漸鞏固的同時，金地商置在頗為關(guān)鍵的人才方面也尤為重視，并將前萬達(dá)高管王壽慶招致靡下。

　　對于商業(yè)人才的吸納，徐家俊表示，一半是由自己培養(yǎng)，另外一半是從外面引進(jìn)。

　　至于王壽慶的加入，徐家俊透露，主要是看中其商業(yè)運(yùn)營方面的能力，以及這么多年累積的商業(yè)經(jīng)驗及資源。

　　徐家俊指出，人才引進(jìn)后，未來為更好地激勵管理層，金地商置也會設(shè)計多層次、多結(jié)構(gòu)的激勵方案。對于是否會采用股權(quán)激勵的形式，徐家俊指出，“我們會綜合考慮各種形式，即使考慮比例都不大，5%不到，或許是3%-4%”。

　　就股權(quán)激勵方面，徐家俊對外界質(zhì)疑集團(tuán)將港股平臺作為后花園問題進(jìn)行了回應(yīng)，“香港的投資人會質(zhì)疑沒有股權(quán)激勵，管理層的利益和股東的利益在沒有捆綁的情況下，投資人利益無法充分保證，只有捆綁后投資人才能給予管理層更高程度的信任。我們在A股也曾經(jīng)同樣推出過股權(quán)激勵，這些資本市場認(rèn)可的事情，我們還是要回應(yīng)投資者的需要”。

　　另外，徐家俊還進(jìn)一步闡述了彼時收購香港殼公司的目的。

　　第一，商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地融資非常困難，沒有長線資金。內(nèi)地金融融資期限都是一兩年，企業(yè)開發(fā)一個商場或者寫字樓，樓還在建設(shè)中融資期限就到了，項目的建設(shè)周期和融資周期不能很好地進(jìn)行匹配，同時資金成本也相對較高，從而會使項目背負(fù)較大的資金壓力。

　　第二，A股融資閘門未開，支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的融資渠道受限。作為金地集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略的重要一翼，住宅投資收益的實現(xiàn)主要依靠銷售回款，追求快周轉(zhuǎn)，而商業(yè)實現(xiàn)投資回報主要依靠租金增長和資產(chǎn)增值，因此住宅項目內(nèi)部收益率可以做到20%，但商業(yè)項目十年能夠把成本收回來就不錯了，所以長線資金支持非常重要。

　　但是，徐家俊也指出了開發(fā)商業(yè)的優(yōu)勢之處：“雖然住宅項目第一年可能擁有20%的收益率，但市場一旦陷入大的波動，第二年就有可能進(jìn)入虧損期。而商業(yè)項目雖然前期沉淀資金壓力大，但隨著商業(yè)進(jìn)入運(yùn)營期后人流量、消費(fèi)額的逐漸增長，不僅僅會帶來穩(wěn)定的租金收入，商業(yè)資產(chǎn)還會逐步沉淀和增值，從這一點來看，商業(yè)物業(yè)的價值實現(xiàn)較住宅更為穩(wěn)定。”經(jīng)過這些年的努力，目前金地的商業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)帶來了每年超過5億元的租金收入，未來隨著威新三期、西安商業(yè)、杭州商業(yè)投入運(yùn)營，每年超過10億元的租金收入將會進(jìn)一步支持金地的業(yè)績。

　　徐家俊介紹，進(jìn)入香港資本市場后，金地商置的融資優(yōu)勢開始凸顯，并已有了實質(zhì)性的動作。

　　今年，金地商置在融資方面已有兩次動作：5月19日，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達(dá)3000萬美元一年期有期貸款融資；4月14日，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達(dá)1.5億港元的有期貸款融資。“這些融資的成本都顯著低于國內(nèi)。”徐家俊透露。