在地方債高壓之下，地方政府必然會(huì)采取適度“托市”措施，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場(chǎng)回暖，保證財(cái)政收入穩(wěn)定。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11090萬(wàn)平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款(出讓金)2954億元，增長(zhǎng)8.7%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，中指數(shù)據(jù)顯示，2014年6月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1884宗，成交面積7268萬(wàn)平方米，環(huán)比減少18%，同比減少43%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)518宗，成交面積2600萬(wàn)平方米，環(huán)比增加12%，同比減少46%。

　　土地市場(chǎng)也陷入冰凍，流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)

　　從上半年尤其是第二季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及土地購(gòu)置面積呈現(xiàn)下降特征，這意味著全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)遇冷。比如2014年4月下半月以來(lái)，多個(gè)城市土地拍賣(mài)不景氣，廣州、濟(jì)南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加，底價(jià)成交成為主流，溢價(jià)率、樓板價(jià)較高地塊似乎已絕跡。

　　從中指數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率5%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率6%，較上月下降4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)溢價(jià)率已呈現(xiàn)出明顯回落的趨勢(shì)。

　　我認(rèn)為，從2014年第三季度土地市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率逐漸回落有可能會(huì)誘使更多的底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)更多的流拍現(xiàn)象。而土地市場(chǎng)頻頻流拍將給后期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控增添新的阻力。原本應(yīng)該投入市場(chǎng)的土地因?yàn)榱髋奈茨芑蜓泳復(fù)度胧袌?chǎng)，這將使一年或一年半時(shí)間后的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實(shí)際供給之間的矛盾，從而為中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)下行增添新的變數(shù)。

　　從當(dāng)前土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)的原因來(lái)看，主要還是由于銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量低迷，由此開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面越來(lái)越緊張，拿地動(dòng)作相對(duì)越來(lái)越謹(jǐn)慎所致。此次土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有可能因?yàn)殂y行信貸緊縮的延續(xù)而繼續(xù)出現(xiàn)，并且有逐漸增多的趨勢(shì)。

　　在這樣情況下，今年國(guó)土資源部暫停對(duì)外發(fā)布全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布各省供地計(jì)劃。這將增加地方政府在土地供應(yīng)方面的主動(dòng)權(quán)，尤其是在供地量與節(jié)奏上，地方政府有可能會(huì)通過(guò)減少供地計(jì)劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門(mén)檻等措施避免土地市場(chǎng)流拍，以扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)僵局，獲得更多的土地出讓金溢價(jià)收益。

　　2014年土地“流拍潮”會(huì)否重現(xiàn)？

　　那么，2014年土地流拍潮會(huì)否重現(xiàn)？對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)有何影響？政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)在這樣的關(guān)鍵時(shí)間段采取什么樣的策略應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的新變化？

　　我認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)交易量下滑，企業(yè)資金面普遍性緊張，此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更加趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于土地市場(chǎng)而言，土地流拍現(xiàn)象當(dāng)然不可避免，但這并不意味著土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模“流拍潮”。原因有四：

　　第一、全國(guó)樓市調(diào)控政策層面已呈現(xiàn)出定向?qū)捤哨厔?shì)，比如限購(gòu)政策、公積金貸款政策等方面已經(jīng)開(kāi)始定向?qū)捤?，這對(duì)市場(chǎng)成交量回升來(lái)講是一定程度的利好，有利于部分觀望的購(gòu)房者尤其是以自住需求為主的購(gòu)房者入市購(gòu)房，市場(chǎng)成交量回暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金就不至于那么緊張，此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)出手買(mǎi)地，就不至于土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　第二、作為長(zhǎng)期性的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)為了企業(yè)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)行，不會(huì)停止拿地。拿萬(wàn)科來(lái)講，近幾年萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備基本上維持在4年左右的市場(chǎng)消化期，如果萬(wàn)科不持續(xù)拿地，那么，就難以維持這么大體量的開(kāi)發(fā)和效果規(guī)模，其行業(yè)地位也難以維系。

　　第三、長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模出現(xiàn)流拍潮有可能導(dǎo)致未來(lái)2-3年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該合理把控未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。

　　第四、地方政府迫于財(cái)政壓力會(huì)采取“托市”措施，以適度刺激土地市場(chǎng)回暖。

　　根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2013年全年地方本級(jí)收入68969.13億元。而2013年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41249.52億元，占地方財(cái)政收入(本級(jí))的比例高達(dá)59.8%。此外，根據(jù)國(guó)家審計(jì)署網(wǎng)站12月30日發(fā)布《2013年第32號(hào)公告：全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2013年6月底，全國(guó)各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)20.6988萬(wàn)億元。

　　而此時(shí)，土地市場(chǎng)不景氣，土地出讓金均價(jià)和總量銳減，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅下滑，地方財(cái)政在兩大財(cái)源“雙降”的重壓之下，地方政府“壓力山大”，處境不易且難言樂(lè)觀。此時(shí)，在地方債高壓之下，地方政府必然會(huì)采取適度“托市”措施，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場(chǎng)回暖，保證財(cái)政收入穩(wěn)定。具體可能有這么幾種方法：

　　1、調(diào)整土地指標(biāo)，如增加容積率、放松建筑限高、降低土地的精裝修住宅比例等；

　　2、邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)企業(yè)推薦會(huì)，為房企定制土地出讓?zhuān)鳛檎猩桃Y的重任；

　　3、提供優(yōu)質(zhì)地塊，重點(diǎn)項(xiàng)目或扶植項(xiàng)目?jī)?yōu)先安排貸款；

　　4、下調(diào)起拍價(jià)格，減少土地出讓金首付比例或保證金比例，付款周期靈活安排。

　　把握好逆市擴(kuò)張“換倉(cāng)”好時(shí)機(jī)

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，土地流拍現(xiàn)象不斷增多是否是逆市拿地抄底換倉(cāng)的好時(shí)機(jī)？我認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增多，客觀上導(dǎo)致市場(chǎng)上土地供應(yīng)相對(duì)減少，這或許導(dǎo)致今后2-3年市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)期處于相對(duì)偏緊的狀態(tài)，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一。因此，從這個(gè)角度而言，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理把控好由于土地市場(chǎng)供應(yīng)的變化而導(dǎo)致的市場(chǎng)投資周期層面的變化，選擇合適機(jī)會(huì)抄底土地市場(chǎng)。

　　此外，在土地市場(chǎng)流拍的市場(chǎng)環(huán)境下，土地價(jià)格往往是比較便宜，基本上可以底價(jià)成交，或者可以以更為低的價(jià)格拿到手。開(kāi)發(fā)商如果這個(gè)時(shí)候出手拿地，從投資角度來(lái)說(shuō)，作為生產(chǎn)要素的土地成本會(huì)降至最低，性?xún)r(jià)比較高的土地往往也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)可以有相對(duì)不錯(cuò)的投資回報(bào)。

　　行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，樓市調(diào)控政策收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企能夠把握好市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)，盡快將手頭持有現(xiàn)金轉(zhuǎn)為土地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，哪些房企將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。

　　因此，對(duì)于大型品牌企業(yè)來(lái)講，在當(dāng)前銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，應(yīng)積極采取高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，同時(shí)，加大在土地市場(chǎng)“抄底”的力度，尤其是會(huì)積極謀取市中心或區(qū)域中心優(yōu)質(zhì)地塊，把握好下半年出手拿地“換倉(cāng)”的好時(shí)機(jī)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者