目標(biāo)客戶群、土地資源“寸土寸金”的稀缺性、板塊高端豪宅市場(chǎng)稀缺性等三方面決定了其價(jià)值勢(shì)必向高端豪宅市場(chǎng)走。

　　7月9日，東方動(dòng)力有限公司5.77億元競(jìng)得上海黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，樓板價(jià)59859元/平方米，溢價(jià)率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)85513元/平方米，超過(guò)此前華僑城閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊5.2萬(wàn)元/平方米、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊7.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，“全國(guó)樓板價(jià)地王”在今日誕生！而榮獲“全國(guó)樓板價(jià)地王”的東方動(dòng)力為麗豐控股旗下公司，屬于港資企業(yè)。

　　據(jù)官方網(wǎng)站介紹，麗豐控股有限公司是麗新集團(tuán)成員之一，于一九九七年十一月在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。麗豐乃麗新集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展及投資之旗艦。麗豐之主要業(yè)務(wù)包括在中國(guó)的大城市，尤其是上海及廣州，一些交通便捷而基建設(shè)施完善的黃金地段上投資及發(fā)展酒店式服務(wù)公寓、住宅、辦公樓及商用物業(yè)。

　　對(duì)于港資企業(yè)來(lái)講，其拿地選擇目標(biāo)就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長(zhǎng)于高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)，也擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開(kāi)發(fā)，毫無(wú)疑問(wèn)，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的推出，勢(shì)必會(huì)有資本實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的港資企業(yè)向其“拋繡球”。

　　就黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊而言，由于黃埔濱江土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)低迷期土地價(jià)格相對(duì)較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致資本實(shí)力雄厚的企業(yè)看好黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的推出。

　　就黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊發(fā)展價(jià)值而言，由于這個(gè)地塊地處黃埔濱江，而黃埔濱江板塊屬于黃浦江沿岸除了陸家嘴、外灘之外的次核心區(qū)域。因此，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的發(fā)展價(jià)值不言而喻。簡(jiǎn)單來(lái)講，這個(gè)地塊的核心價(jià)值不僅僅可以填補(bǔ)陸家嘴、外灘沿江板塊區(qū)域高端住宅發(fā)展的局限性，還可以為整個(gè)沿江核心區(qū)域及市場(chǎng)增加發(fā)展空間和活力，屆時(shí)一個(gè)新天價(jià)濱江豪宅地標(biāo)將在此誕生。

　　具體而言，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的目標(biāo)客戶群、土地資源“寸土寸金”的稀缺性、板塊高端豪宅市場(chǎng)稀缺性等三方面決定了其價(jià)值勢(shì)必向高端豪宅市場(chǎng)走。

　　首先、黃埔濱江板塊位于黃浦江經(jīng)濟(jì)帶的次核心區(qū)域，而連接黃埔濱江板塊的主要交通干道可以直達(dá)的周邊板塊的人群的購(gòu)買能力和需求，比如說(shuō)周邊的外灘板塊、對(duì)面的陸家嘴板塊等等，尤其是陸家嘴板塊，其本身大量高端需求沒(méi)有辦法通過(guò)陸家嘴區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)滿足，這個(gè)板塊需求一定會(huì)產(chǎn)生外溢的現(xiàn)象，那么，臨近陸家嘴板塊的黃埔濱江板塊有可能通過(guò)便利的交通導(dǎo)入這些被陸家嘴外溢的高端需求，這些人群的高端購(gòu)買力特征一定程度上決定上黃埔濱江板塊尤其是黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊向高端豪宅方向走。

　　另外，去年7月上海市黃浦區(qū)人民政府正式對(duì)外發(fā)布《黃浦區(qū)關(guān)于建設(shè)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的十大舉措》(“黃浦金融創(chuàng)新十條”)，提出將在外灘金融集聚帶建設(shè)以互聯(lián)網(wǎng)金融和民營(yíng)金融為主體的外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，以主動(dòng)服務(wù)上海國(guó)際金融中心建設(shè)。而黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊屬黃埔濱江板塊緊鄰?fù)鉃┙鹑诩蹘б?guī)劃，未來(lái)外灘金融集聚帶內(nèi)外溢的高端市場(chǎng)需求也會(huì)選擇在這個(gè)區(qū)域內(nèi)投資入住。

　　其次、黃浦江次核心區(qū)域土地價(jià)值的稀缺性，決定了黃埔濱江板塊勢(shì)必會(huì)走高端路線，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊也不例外。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年至2014年6月，黃浦區(qū)(含盧灣)土地市場(chǎng)僅僅成交了9幅地塊，其中6副商辦用地、1幅商住辦綜合用地、1幅純宅地、另外還有1幅工業(yè)用地。累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積也只有93萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積之少可謂是“寸土寸金”。從這個(gè)角度來(lái)講，7月初黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的成交，其市場(chǎng)價(jià)值不言而喻。

　　由于黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊處于黃浦區(qū)沿江次核心區(qū)域核心地段，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)板塊土地資源“稀缺性”的特征決定了把未來(lái)還是走高端豪宅的路線。因此，從這個(gè)意義上來(lái)講，最近如果黃埔濱江板塊再有新的商住地塊的推出，尤其是純宅地的推出，勢(shì)必會(huì)受到大型品牌房企的爭(zhēng)搶。原因很簡(jiǎn)單，市中心的地塊，出讓一塊少一塊，其未來(lái)升值及開(kāi)發(fā)增值價(jià)值值得期待。

　　再次、板塊內(nèi)產(chǎn)品是否稀缺決定黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊價(jià)值到底怎么樣。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，就商品住宅市場(chǎng)而言，2010年至2014年5月，黃浦區(qū)(含盧灣)商品住宅累計(jì)成交面積36.2萬(wàn)平方米、1939套，成交均價(jià)從2010年的56404元/平方米上升至今年1-5月的70440元/平方米。而黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊所在黃埔濱江板塊，從2010年至2014年5月商品住宅累計(jì)成交面積僅僅7.7萬(wàn)平方米、289套，并且一直維持90000元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)。其中2014年1-5月，盡管受到銀行信貸緊縮、市場(chǎng)低迷的影響，但是板塊內(nèi)的華潤(rùn)外灘九里仍然以93118元/平方米成交20套房源，依舊受到不少買家的關(guān)注。

　　因此，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的出讓，勢(shì)必將為這個(gè)板塊的豪宅市場(chǎng)帶來(lái)活力，成為上海市商品住宅市場(chǎng)10萬(wàn)元/平方米以上天價(jià)濱江豪宅項(xiàng)目的新秀，并且在未來(lái)幾年，隨著黃埔濱江外灘金融集聚帶建設(shè)的逐步推進(jìn)，這個(gè)高檔住宅聚集區(qū)的價(jià)值將逐漸釋放。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者