房地產(chǎn)基金盈利能力極強：信?；鸸芾砉?010年成立，2013年底凈資產(chǎn)7.3億，凈利潤2.75億，盈利能力極強；若后續(xù)項目逐步結(jié)算，預計ROE可更高。

　　投資要點：

　　維持增持評級。維持2014、15年EPS1.91元、2.36元的預測。每股RNAV13.37元，現(xiàn)價折42%，低估明確。公司2014EPE僅4.0倍，在一二線主流地產(chǎn)公司中最低，向上彈性較大。為上證50成分股，優(yōu)先股受益標的。維持目標價11.46元，對應2014年6倍PE。

　　拿地方式預計繼續(xù)保持多樣化，奠定成長和盈利基礎。1)除通過招拍掛方式拿地外，公司通過城中村或棚戶區(qū)改造獲取了一些低價地，體量大，盈利水平高。2)以廣州保利天悅為例，城中村改造項目，樓面地價預計約僅5000元/平，但售價已到40000元/平。3)預計公司會繼續(xù)乘舊城改造和棚戶區(qū)改造東風，實現(xiàn)多樣化拿地。

　　市占率仍有較高提升空間，增長空間巨大。1)公司目前深耕的區(qū)域如廣州、華南，市占率可達10%左右；武漢、長春、合肥等地市占率也基本在5%左右。2)其他重點一二線城市如北京、上海、成都、南京等，市占率不過2-3%，仍有較大提升空間。3)進入較晚的城市如太原、石家莊、三亞、廈門等地，都是單項目運作；鄭州、福州、西安、無錫等地，也不過2-3個項目，提升空間較大。

　　房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)多元發(fā)展，拓展成長路徑。1)房地產(chǎn)基金盈利能力極強：信?；鸸芾砉?010年成立，2013年底凈資產(chǎn)7.3億，凈利潤2.75億，盈利能力極強；若后續(xù)項目逐步結(jié)算，預計ROE可更高。2)養(yǎng)老地產(chǎn)逐步探索，預計可逐步形成盈利模式。3)商業(yè)地產(chǎn)和會展等也可逐步貢獻較多利潤。

　　風險因素：整體市場信貸持續(xù)偏緊，簽約偏慢；優(yōu)先股試點推行較慢

　　國泰君安-保利地產(chǎn)：多元拓展，多樣拿地，高增可期