今年“兩會”釋放的房地產(chǎn)市場“分級分類、雙向調(diào)控”的政策導(dǎo)向，表明了中央將政策調(diào)控的主體權(quán)力交回地方政府。

　　（2014年4月2日）當(dāng)分化成為普遍現(xiàn)象，一刀切的調(diào)控注定失去其存在的價值。2014年一季度以來，作為西部重鎮(zhèn)的西安與全國很多城市一樣，在保持窄幅上漲的情況下，區(qū)域樓市出現(xiàn)了漲跌不一的現(xiàn)象。

　　具體從區(qū)域上來看，降價樓盤中曲江最多，曲江千林郡、中海城、曲江龍邸三盤分別下降600元/㎡，300元/㎡，100元/㎡，其次為高新與城北，分別有兩盤下降。曲江降價樓盤數(shù)列第一，究其原因，曲江一期已經(jīng)發(fā)展飽和，曲江二期仍處于擴圍發(fā)展期，雖樓盤關(guān)注度高，但樓市發(fā)展仍未成熟，房價上下波動都在情理之中。

　　總體來看，雖降價樓盤增多，但漲價樓盤也不在少數(shù)。細(xì)看原因，房價上漲多為自然漲價，但房價下跌卻有著千絲萬縷的原因，或是尾盤處理，或是搜房團購開啟、優(yōu)惠力度加大，或是新推房源、產(chǎn)品變化導(dǎo)致降價促銷等，總體處在可控的正常范圍。

　　而從結(jié)構(gòu)上講，西安已經(jīng)形成了剛需為主流的需求導(dǎo)向。其實在2011年以前，西安商品房購買客群中約六成均為改善性需求，首置剛需占比僅三成左右，而投資性需求占比不到10%。在2011年以限購政策為首的“三限”政策出臺后，改善型需求持續(xù)受抑制，房地產(chǎn)市場的需求總量及需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也由此產(chǎn)生影響。

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年西安住宅市場分面積區(qū)間供、銷、存結(jié)構(gòu)為：80-120平方米戶型，占年度市場所有住宅三項指標(biāo)的總體比重分別為46.2%、51.9%、36.2%，這一面積區(qū)間作為首置及首改剛需為主體需求格局下的暢銷房型，整體供需兩旺，供銷存結(jié)構(gòu)整體合理。

　　今年“兩會”釋放的房地產(chǎn)市場“分級分類、雙向調(diào)控”的政策導(dǎo)向，表明了中央將政策調(diào)控的主體權(quán)力交回地方政府，不再搞“一刀切”，從中央層面對于各地的政策調(diào)控力度將趨于緩和。

　　同時從市場自我調(diào)節(jié)表現(xiàn)來看，多年調(diào)控下的西安房地產(chǎn)市場已表現(xiàn)出相對理性和穩(wěn)健的特征，以剛需為主體的需求結(jié)構(gòu)亦趨于續(xù)穩(wěn)定，同時西安的房價水平在二線省會城市或西部中心城市中相對靠后，房價收入比相對理性。

　　在這樣的背景下，看得見的手和看不見的手如何協(xié)調(diào)？房企在此環(huán)境中如何找尋自身定位謀求新的發(fā)展？

　　4月22日，城市觀點論壇西安行，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣，將攜業(yè)內(nèi)專家、房企高管等行業(yè)精英，共議分類調(diào)控形式下，西部重鎮(zhèn)西安的地產(chǎn)新經(jīng)。