這個(gè)項(xiàng)目我們是以外資的形式進(jìn)入南京的，也就是說通過香港市場(chǎng)融資后拿下的這個(gè)項(xiàng)目，它的最大特點(diǎn)是融資成本很低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè)、見習(xí)編輯 羅舒晗 在深圳控股有限公司2013年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，身為深圳國(guó)資委旗下重要平臺(tái)深控董事會(huì)主席的呂華，就目前深圳國(guó)資委改革事宜發(fā)表了自己的看法。

　　呂華認(rèn)為，未來深圳國(guó)資改革可能有三方面的改革，一是國(guó)資監(jiān)管體系可能會(huì)發(fā)生一些變化，未來國(guó)資監(jiān)管方式會(huì)更傾向于市場(chǎng)；二是進(jìn)一步大幅度提高國(guó)有資產(chǎn)證券化比例；三是在國(guó)有企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制方面會(huì)有比較大的突破。

　　而呂華表示深控會(huì)在上述改革方面都有所作為。“其一為國(guó)有監(jiān)管體系更傾向市場(chǎng)化，意味著對(duì)未來深控在很多方面可能自主權(quán)更大；其二國(guó)有資產(chǎn)債權(quán)化比例的提高，對(duì)深控未來幾年資產(chǎn)注入的審批障礙會(huì)越來越小；其三通過國(guó)有企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制能進(jìn)一步調(diào)動(dòng)深控職工的積極性，對(duì)加快企業(yè)的發(fā)展有正面作用”。

　　同時(shí)，于業(yè)績(jī)會(huì)上針對(duì)部分三線城市出現(xiàn)降價(jià)跑量的情況深控會(huì)不會(huì)效仿同行的問題，深控執(zhí)行董事及副總裁劉崇表示，深控加快三、四線城市的銷售不是現(xiàn)在才開始，因?yàn)樯羁卦诎l(fā)展戰(zhàn)略上早就開始在轉(zhuǎn)型，即從三、四線城市逐步退出，聚焦一、二線城市。所以在銷售的過程中深控本就會(huì)采取靈活的措施推進(jìn)銷售，但目前沒有大幅降價(jià)的打算。

　　而就退出三四線城市引申的資產(chǎn)處置問題，深控董事會(huì)主席呂華透露，去年深控已處理掉了三四線城市70萬(wàn)平方米的資產(chǎn)，現(xiàn)在大概還有110萬(wàn)平方米未處理，未來還會(huì)繼續(xù)。

　　另在當(dāng)天的業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于母公司深業(yè)注資的動(dòng)作，深控方面也有進(jìn)一步回應(yīng)。據(jù)呂華介紹，母公司深業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)，包括上市公司資產(chǎn)總額超過800億元人民幣；同時(shí)在深圳、南京的土地儲(chǔ)備及潛在的舊改項(xiàng)目，這些土地加起來有差不多300萬(wàn)平方米。因此未來深控將主要透過母公司資產(chǎn)去拿地。

　　至于深控為什么不自己直接買地，呂華稱，主要是因?yàn)樯羁氐呢?fù)債率比較高。

　　“深控去年除了拿了一個(gè)項(xiàng)目以外，通過舊改方式我們?cè)谏钲谥苯釉黾恿?50萬(wàn)平方米建筑面積的新土地儲(chǔ)備。這些項(xiàng)目雖然是舊改項(xiàng)目，但是它們都面臨交地價(jià)的壓力，所以通過母公司拿地這是一個(gè)孵化的方式，能在不太增加深控負(fù)債壓力的情況下擴(kuò)增土地儲(chǔ)備”。

　　呂華還表示，未來透過母公司資產(chǎn)拿的項(xiàng)目仍會(huì)集中在深圳或者深圳周邊地區(qū)。“未來深控將逐漸增加深圳區(qū)域在公司層面的占比，現(xiàn)在深圳是18%，未來會(huì)占到30%以上。”

　　此外，于業(yè)績(jī)會(huì)上深控方面還披露了其今明兩年的銷售計(jì)劃，據(jù)深控介紹，公司2014年的合同銷售目標(biāo)是105億元，比上一年同比增長(zhǎng)17%，主要貨量大概188萬(wàn)平方米，貨值大概250億元，同比增長(zhǎng)7%。重點(diǎn)項(xiàng)目包括深業(yè)上城，香月灣、泰然大廈等等，推盤主要集中在二、三季度。

　　深控還透露，2015年公司將力爭(zhēng)銷售達(dá)到200億元，2016年、2017年會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)，而這里面大部分支撐都是來自深圳的項(xiàng)目。“同時(shí)，2018年是深業(yè)上城的落成，它的商業(yè)和寫字樓的完工，我們將增加大概50萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，物業(yè)收入從現(xiàn)在的5、6億元增長(zhǎng)到20億元。長(zhǎng)期負(fù)債率目標(biāo)是在75%左右”。

　　以下為深圳控股有限公司2013年年度業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：深控今年的合同銷售目標(biāo)是105億元人民幣，你們?nèi)ツ赇N售金額是90億元，因?yàn)榻衲晔歉母锏囊荒?，房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)有太大的變化，所以深控這次制定的銷售目標(biāo)會(huì)不會(huì)太樂觀了？

　　劉崇：我們?cè)谥贫ń衲旰贤N售計(jì)劃的時(shí)候還是非常審慎地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了判斷，從今年春節(jié)以來，大家看到房地產(chǎn)市場(chǎng)好像整個(gè)形勢(shì)不是太樂觀，但是我們總體的判斷是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該還是一個(gè)健康平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　因?yàn)閺膰?guó)家層面來講，今年全國(guó)兩會(huì)上總理做的政府工作報(bào)告都沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控的問題，至少?gòu)恼畬用鎭碇v行政手段對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律來進(jìn)行。

　　深控最近幾年的銷售安排里面，主要的產(chǎn)品是在深圳，廣州，像深圳深業(yè)上城，泰然大廈等項(xiàng)目都是一線城市，它的市場(chǎng)狀況從現(xiàn)在來看，在未來的一段時(shí)間里面還是平穩(wěn)往上的趨勢(shì)。我們對(duì)今年安排的105億元的銷售目標(biāo)持審慎樂觀態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：深控很多項(xiàng)目都在三線城市，公司會(huì)考慮和同行業(yè)一樣去加速項(xiàng)目的去化嗎？

　　劉崇：我們?nèi)€城市確實(shí)有一些項(xiàng)目，而且現(xiàn)在也在處于比較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中。大家也看到一些三線城市房地產(chǎn)公司在降價(jià)銷售，但是從我們了解的情況來看，這種降價(jià)更多是一些推動(dòng)銷售的具體手段，倒不是說整個(gè)房?jī)r(jià)要往下走的趨勢(shì)。

　　我們加快三、四線城市銷售不是現(xiàn)在才開始，是我們?cè)诎l(fā)展戰(zhàn)略上有一個(gè)轉(zhuǎn)型，從三、四線城市逐步退出，聚焦一、二線城市。所以在銷售的過程中我們會(huì)采取靈活的措施推進(jìn)我們的銷售，會(huì)有一些加快去化的措施，但是要打價(jià)格戰(zhàn)，或者大幅降價(jià)我們目前沒有這方面的打算。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司目前和深圳國(guó)際在前海土地方面的合作進(jìn)展情況怎么樣？呂華：我們的合作一直在進(jìn)行中，目前和深圳國(guó)際的合作主要是我們共同成立了一個(gè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)我們占55%。該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)深國(guó)際擁有的前海土地進(jìn)行前期的策劃和研究，以及申報(bào)工作，這個(gè)已經(jīng)在進(jìn)行。因?yàn)檫@塊地雖然已經(jīng)確定了權(quán)利，但是只能搞物流，還沒有確定商業(yè)開發(fā)。

　　另外，我們和深國(guó)際屬于國(guó)資系統(tǒng)的兄弟單位，有很好的人脈背景和良好的合作關(guān)系。我們和深國(guó)際的合作除了前海這塊地以外，在其他方面，比如說深國(guó)際的其他一些物流領(lǐng)域的合作也在商議之中。再比如說深國(guó)際和母公司深業(yè)集團(tuán)的高速公路公司之間的合作，也在商議之中。所以我們雙方的合作是很密切的，合作推進(jìn)情況非常良好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年深控提到會(huì)處理三四線城市的資產(chǎn)，該計(jì)劃目前的進(jìn)展情況是怎么樣的？

　　呂華：去年有70萬(wàn)平方米處理掉了，現(xiàn)在大概還有110萬(wàn)平方米未處理，未來還會(huì)繼續(xù)。在三、四線城市的比例大概50%對(duì)50%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來深圳區(qū)域的比重會(huì)到多少？

　　呂華：現(xiàn)在深圳的比重已經(jīng)增加了不少。現(xiàn)在深圳是18%，未來會(huì)占到30%以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在公司有母公司的資產(chǎn)注入，自己也獲得了一些項(xiàng)目，比如說中冶南京地王這些，未來這兩方面的業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)進(jìn)行整合？

　　呂華：南京項(xiàng)目是深控的母公司取得的。這個(gè)項(xiàng)目我們是以外資的形式進(jìn)入南京的，也就是說通過香港市場(chǎng)融資后拿下的這個(gè)項(xiàng)目，它的最大特點(diǎn)是融資成本很低，而且經(jīng)過商務(wù)部批了以后很順利就進(jìn)入了南京市場(chǎng)。南京這個(gè)項(xiàng)目從現(xiàn)在來看我們覺得是一個(gè)非常好的項(xiàng)目，深控目前在土地儲(chǔ)備方面堅(jiān)持的原則是聚焦深圳，聚焦一、二線城市，逐步縮小在三線城市的投資比例。

　　實(shí)際上去年一年深控和母公司在外面通過直接投資或者拍賣的方式一共拿了兩塊地。一塊是深控和地鐵的合作項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目總的地價(jià)投資是35億元，我們占50%，拿地價(jià)格15億元左右。另外，深控母公司在南京拿的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目總地價(jià)是33億元。在三線城市去年沒有動(dòng)作，我們?cè)谌€城市的動(dòng)作主要是減持已經(jīng)持有的土地，通過合作的方式、加快開發(fā)合作的方式把三線土地進(jìn)行變現(xiàn)。

　　至于深控和母公司南京項(xiàng)目的情況，未來合作是一個(gè)大的趨勢(shì)。因?yàn)槟腹净旧喜痪邆溟_發(fā)能力，沒有團(tuán)隊(duì)，因此會(huì)在什么時(shí)點(diǎn)和上市公司直接產(chǎn)生交易，或者產(chǎn)生直接的關(guān)系，這個(gè)有待下一步研究。

　　為什么深控不自己直接買地，既然是個(gè)好項(xiàng)目，現(xiàn)在來看這個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)有溢價(jià)。主要是因?yàn)樯羁氐呢?fù)債率比較高--深控去年除了拿了一個(gè)項(xiàng)目以外，通過舊改方式我們?cè)谏钲谥苯釉黾恿?50萬(wàn)平方米建筑面積的新土地儲(chǔ)備。這些項(xiàng)目雖然是舊改項(xiàng)目，但是它們都面臨交地價(jià)的壓力。如果由深控直接拿地，33億元的投資支出對(duì)深控來說會(huì)進(jìn)一步提高負(fù)債水平。所以，我們通過母公司拿這樣一個(gè)孵化方式，在不太增加深控負(fù)債壓力的情況下能擴(kuò)增土地儲(chǔ)備。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：深控說會(huì)以母公司的資本去拿地，今年大部分拿地計(jì)劃是不是也通過這種方式進(jìn)行，公司拿地的資本開支是多少，項(xiàng)目集中在哪里？

　　呂華：我們?nèi)昵熬陀幸粋€(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，我們要回到深圳，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)可預(yù)見到的是我們拿的土地會(huì)在深圳，或者深圳周邊地區(qū)。母公司最近在江蘇南京獲得了比較好的土地，將來是否會(huì)委托上市公司，或者和上市公司合資，或者直接拿給上市公司進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，這個(gè)現(xiàn)在還在討論。上市公司會(huì)從股東利益角度出發(fā)，選擇最有利于股東的角度進(jìn)行合資，或者購(gòu)買或合營(yíng)的形式進(jìn)行。

　　今年上市公司買地的資本開支一方面主要是從母公司手里購(gòu)買一些位于深圳的好項(xiàng)目。另外是位于深圳的舊改項(xiàng)目，補(bǔ)交地價(jià)方面的資本性開支。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在內(nèi)地銀行收緊對(duì)開發(fā)商的貸款，會(huì)不會(huì)影響母公司的資產(chǎn)注入？

　　劉崇：現(xiàn)在市場(chǎng)都很關(guān)注銀行貸款的問題，大家都不是那么樂觀。但是對(duì)于我們來講，我們有深港兩地的融資優(yōu)勢(shì)，我們南京項(xiàng)目實(shí)際上在香港融資成本比較低。

　　另外，深控的母公司深業(yè)集團(tuán)是深圳一個(gè)30年的老國(guó)企，總的規(guī)模和實(shí)力在深圳都是處于比較領(lǐng)先的地位。在金融界、在銀行貸款方面還是能夠獲得比較好的貸款上的支持。

　　目前銀行給我們的授信額度，每年也就使用到50%、60%左右，授信額度沒有完全用完。而且深控和國(guó)內(nèi)幾大銀行建立了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，所以我們?cè)谌谫Y方面現(xiàn)在沒有太大的壓力。

　　執(zhí)行董事高圣元：深控在三、四線城市所碰到銀行貸款壓力和其他的房地產(chǎn)公司基本相似。但是剛才總裁說了，我們的這些企業(yè)主要是依靠在深圳的母公司，包括深控的下屬子公司，像泰然、恒基、南方，還有其他企業(yè)來給深控提供資金支持，這一塊我們是非常有信心的，不會(huì)出現(xiàn)資金上的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在母公司在深圳的資產(chǎn)大概有多大的規(guī)模，面積大概是多少？之前沿海公布了增發(fā)計(jì)劃，現(xiàn)在公司有沒有計(jì)劃要參與增發(fā)的行動(dòng)？

　　首席營(yíng)運(yùn)官朱國(guó)強(qiáng)：母公司深業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)，包括上市公司資產(chǎn)總額超過800億元人民幣。同時(shí)，母公司在深圳有土地，包括在南京的土地儲(chǔ)備及潛在的舊改項(xiàng)目，這些土地加起來有差不多300萬(wàn)平方米，這個(gè)應(yīng)該說是未來上市公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的一個(gè)重要來源。

　　增發(fā)計(jì)劃我們明確了不跟，這個(gè)任務(wù)已經(jīng)全部完成了。對(duì)沿海我們主要的動(dòng)作是退出，但今年無(wú)計(jì)劃出售。公司仍持有約6億股沿海家園股票。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：深圳現(xiàn)在在進(jìn)行國(guó)資委改革，深圳控股也是個(gè)重要的平臺(tái)，這方面會(huì)不會(huì)使得深控有更大的發(fā)展機(jī)會(huì)？

　　呂華：關(guān)于國(guó)資改革，今年是金融改革的元年，我們了解深圳國(guó)資改革有關(guān)的政策和措施正在醞釀和申報(bào)過程中，不久的將來就會(huì)出臺(tái)。

　　我們了解了大的背景是深圳的國(guó)資改革是走在了全國(guó)的前列，現(xiàn)在全國(guó)一些其他城市正在出臺(tái)的改革措施或者舉措實(shí)際上深圳在早些年已經(jīng)做過了，或者已經(jīng)做出了成效。

　　未來深圳國(guó)資改革可能有三個(gè)方面，一個(gè)是國(guó)資監(jiān)管體系可能會(huì)發(fā)生一些變化。未來國(guó)資監(jiān)管方式會(huì)更傾向于市場(chǎng)，以前大家經(jīng)常談到的淡馬錫模式，我們了解深圳市政府正在醞釀這方面的改革措施。

　　第二個(gè)，關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)證券化比例的提高。深圳國(guó)資經(jīng)過這些年的發(fā)展，證券化的比例在全國(guó)已經(jīng)是最高的。我們從國(guó)資系統(tǒng)內(nèi)部得到的消息是深圳下一輪改革中，可能會(huì)利用深圳的國(guó)資系統(tǒng)上市公司比較多的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步大幅度提高國(guó)有資產(chǎn)證券化比例。

　　第三個(gè)，在國(guó)有企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制方面會(huì)有比較大的突破。而我們深控在這一輪改革中在這方面都有所作為，一方面國(guó)有監(jiān)管體系更傾向市場(chǎng)化，意味著對(duì)深圳控股投資決策自主行為會(huì)有更大的支持，我們未來很多方面可能自主權(quán)更大。

　　其次，國(guó)有資產(chǎn)債權(quán)化比例的提高，對(duì)深控未來幾年資產(chǎn)注入的審批障礙會(huì)越來越小。實(shí)際上我們前兩次的資產(chǎn)注入國(guó)資委一直很支持，實(shí)際上深控還有一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的注資計(jì)劃，因?yàn)槟腹井吘箵碛械膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)比較多，我們相信隨著改革進(jìn)程的推進(jìn)，未來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入審批障礙會(huì)越來越小，這對(duì)深控來說也是有利的。

　　再者，國(guó)有企業(yè)內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制，我覺得這個(gè)對(duì)深控來說提高了生存的活力，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)深控職工的積極性，對(duì)加快企業(yè)的發(fā)展有非常正面的作用。目前我們深控在上市公司層面，在高管層面已經(jīng)實(shí)施了兩期的期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。但是，隨著改革的進(jìn)一步推進(jìn)，有可能在集團(tuán)，或者上市公司中層層面，對(duì)下屬企業(yè)管理層層面進(jìn)行激勵(lì)，項(xiàng)目公司層面這種激勵(lì)機(jī)制的推出會(huì)對(duì)提高整個(gè)深控的活力非常有好處，這兩個(gè)措施對(duì)深控進(jìn)一步提高自身的發(fā)展速度會(huì)帶來更多正面的的影響。