現(xiàn)在大部分的開(kāi)發(fā)商可能都是純做住宅，將來(lái)若是要轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，或者特色地產(chǎn)，則可能對(duì)他們的能力要求更高。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “模式與革新”--3月12日，2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州成功舉辦。觀點(diǎn)新媒體在論壇現(xiàn)場(chǎng)采訪了高力國(guó)際研究及咨詢部董事陳厚橋先生。

　　談及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，陳厚橋稱(chēng)，現(xiàn)在確實(shí)有很多開(kāi)發(fā)商在擔(dān)心房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)受到更多限制，包括資金限制、銀根收縮，還有就是房地產(chǎn)去化速度會(huì)有很大影響。

　　不過(guò)他也指出，據(jù)其接觸到的眾多項(xiàng)目，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)影響，而是擔(dān)心沒(méi)有人來(lái)購(gòu)買(mǎi)。

　　“沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)可能是經(jīng)濟(jì)不好，企業(yè)發(fā)不出工資，對(duì)這些人的購(gòu)買(mǎi)力造成影響?！标惡駱蛘J(rèn)為，整體的基本面的影響并不大。

　　“我覺(jué)得大家關(guān)注的不是(經(jīng)濟(jì)增速)這個(gè)數(shù)字的變化，而是關(guān)注這個(gè)放緩是短期還是長(zhǎng)期?！痹陉惡駱蚩磥?lái)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期還是保持樂(lè)觀，短期內(nèi)放緩應(yīng)該不會(huì)影響那些投資人，或者是剛需購(gòu)買(mǎi)的需求。

　　至于企業(yè)在這樣的大環(huán)境下該如何應(yīng)對(duì)，陳厚橋分析認(rèn)為，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)更多關(guān)注一些專(zhuān)業(yè)范疇的問(wèn)題，比如說(shuō)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)的招商、專(zhuān)業(yè)的策劃，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更小。

　　“現(xiàn)在大部分的開(kāi)發(fā)商可能都是純做住宅，將來(lái)若是要轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，或者特色地產(chǎn)，則可能對(duì)他們的能力要求更高。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)在這樣的環(huán)境，企業(yè)應(yīng)該盡早地去籌備這樣的人才儲(chǔ)備，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)?！?/p>

　　陳厚橋指出，企業(yè)不是說(shuō)仍然停留在原來(lái)做住宅的思維，思維要改變，要做專(zhuān)業(yè)化分工，才可能應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)。“未來(lái)做純粹的住宅已經(jīng)不太可能，都會(huì)有大量配比的商業(yè)地產(chǎn)存在。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體采訪高力國(guó)際研究及咨詢部董事陳厚橋先生的實(shí)錄

　　觀點(diǎn)新媒體：關(guān)于廣州的商圈，像蘿崗商圈、中新知識(shí)城商圈等周邊小的商圈陸續(xù)形成，對(duì)廣州整體商業(yè)市場(chǎng)的影響是怎樣的？

　　陳厚橋：我覺(jué)得這個(gè)轎子需要大家來(lái)抬，就是廣州的商業(yè)市場(chǎng)需要大家來(lái)烘托。一個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)肯定沒(méi)有這么多人競(jìng)爭(zhēng)好。目前廣州的商業(yè)市場(chǎng)，應(yīng)該是不怕競(jìng)爭(zhēng)，就是要有一個(gè)多元化，或者說(shuō)百花齊放的狀況。有了眾星捧月，才會(huì)使這個(gè)商業(yè)市場(chǎng)更繁榮。

　　舉個(gè)例子，上海、香港有那么多的分區(qū)或者分商圈，必然會(huì)使得它最核心的商圈更繁華、更高檔。而核心商圈更高檔之后，必然會(huì)帶動(dòng)周邊的這些小的分商圈發(fā)展。

　　其實(shí)廣州真正說(shuō)起來(lái)，現(xiàn)在還沒(méi)有形成這種多中心的格局，只是表面上白云新城有一個(gè)萬(wàn)達(dá)，番禺新城有一個(gè)萬(wàn)達(dá)，蘿崗又有一個(gè)萬(wàn)達(dá)、綠地，真正的多商圈還沒(méi)有。而上海的靜安、浦東、浦西、徐家匯，每個(gè)商圈都有自己的特點(diǎn)，而且每個(gè)商圈都有非常好的品牌，香港也是一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)在廣州這個(gè)市場(chǎng)好像離過(guò)量還差得很遠(yuǎn)，但是最近廣州市場(chǎng)上寫(xiě)字樓供應(yīng)量過(guò)大的討論非常多，有空置率上升、租金上漲速度放緩的問(wèn)題，您怎么看廣州市場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)量過(guò)大的問(wèn)題？

　　陳厚橋：按高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)，廣州未來(lái)3年供應(yīng)量會(huì)很大，在這三年可能短期內(nèi)會(huì)供大于求，這是客觀的事實(shí)。這種狀況不是廣州獨(dú)有，在全國(guó)很多省市都會(huì)有這樣的情況。關(guān)鍵就看每個(gè)項(xiàng)目怎么做好自己的特色。

　　在廣州來(lái)說(shuō)，中端的企業(yè)客群是不少，我們知道廣州最大的特點(diǎn)就是有廣交會(huì)，已經(jīng)孕育了一大批中小企業(yè)，這個(gè)群體很大。但是現(xiàn)在廣州很多的項(xiàng)目一上來(lái)都要做超甲級(jí)，在這一塊廣州還有差距，就是高端客群比較少?？赡鼙认愀邸⑸虾４_實(shí)少一些，因?yàn)橄愀?、上海都是金融中心，可能去了更多的總部，?lái)到廣州可能更多的是區(qū)域的總部。

　　未來(lái)廣州市政府需要出臺(tái)更多的政策去培育這些中小企業(yè)，把他們孵化壯大，使得服務(wù)業(yè)或者金融業(yè)這個(gè)群體壯大，才好去消化現(xiàn)在供大于求造成的這么多空置的寫(xiě)字樓。發(fā)展商也需要在推盤(pán)的時(shí)間上有所錯(cuò)開(kāi)，不是說(shuō)一下推出一大批，而是逐步推出，可能會(huì)更好。

　　觀點(diǎn)新媒體：還想請(qǐng)您談一下，當(dāng)前中國(guó)大環(huán)境經(jīng)濟(jì)增速放緩，從8%降到7.5%左右，這個(gè)背景會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎樣的影響？

　　陳厚橋：這個(gè)話題比較大，現(xiàn)在確實(shí)有很多開(kāi)發(fā)商在擔(dān)心房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)受到更多限制，包括資金限制、銀根收縮，還有就是房地產(chǎn)去化速度會(huì)有很大影響。

　　未來(lái)住宅的去化方面，因?yàn)楝F(xiàn)在主要產(chǎn)品是剛需，隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速放緩，可能對(duì)剛需的影響比較小。我們接觸的項(xiàng)目非常多，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商照樣去拿地開(kāi)發(fā)，擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)影響，而是擔(dān)心沒(méi)有人來(lái)購(gòu)買(mǎi)。

　　沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)可能是經(jīng)濟(jì)不好，企業(yè)發(fā)不出工資，對(duì)這些人的購(gòu)買(mǎi)力造成影響，但是整體的基本面我覺(jué)得還是影響不大。

　　觀點(diǎn)新媒體：8%的增速相當(dāng)于是個(gè)標(biāo)桿，現(xiàn)在增速放緩是一個(gè)趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的影響又是怎樣的？

　　陳厚橋：我覺(jué)得大家關(guān)注的不是這個(gè)數(shù)字的變化，而是關(guān)注這個(gè)放緩是短期還是長(zhǎng)期。我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期還是保持樂(lè)觀，短期內(nèi)放緩應(yīng)該不會(huì)影響那些投資人，或者是剛需購(gòu)買(mǎi)的需求。

　　別人只會(huì)想，今年可能是入市的最好時(shí)機(jī)，因?yàn)轭A(yù)見(jiàn)到未來(lái)經(jīng)濟(jì)還會(huì)上來(lái)，到經(jīng)濟(jì)上來(lái)的時(shí)候可能想買(mǎi)都買(mǎi)不到。可能會(huì)從更長(zhǎng)的范圍去看，而不是只看今年。

　　觀點(diǎn)新媒體：那作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何面對(duì)這個(gè)問(wèn)題？

　　陳厚橋：我覺(jué)得現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)更多關(guān)注一些專(zhuān)業(yè)范疇的問(wèn)題，比如說(shuō)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)的招商、專(zhuān)業(yè)的策劃，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更小。

　　現(xiàn)在大部分的開(kāi)發(fā)商可能都是純做住宅，將來(lái)若是要轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，或者特色地產(chǎn)，則可能對(duì)他們的能力要求更高。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)在這樣的環(huán)境，企業(yè)應(yīng)該盡早地去籌備這樣的人才儲(chǔ)備，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　比如說(shuō)未來(lái)從純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、賣(mài)房子，發(fā)展到持有商業(yè)地產(chǎn)，持有運(yùn)營(yíng)，這可能是一個(gè)趨勢(shì)。所以應(yīng)該在這一塊多下點(diǎn)工夫，這樣才會(huì)對(duì)未來(lái)的項(xiàng)目有更大的保障，企業(yè)安全性才會(huì)更高。而不是說(shuō)仍然停留在原來(lái)做住宅的思維，思維要改變，要做專(zhuān)業(yè)化分工，才可能應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)。

　　未來(lái)做純粹的住宅已經(jīng)不太可能，都會(huì)有大量配比的商業(yè)地產(chǎn)存在。