公司方面肯定是希望越快越好，而政府有待考慮的東西實際還很多。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 何緣 無論是作為土地資源稀缺的一線城市，還是作為規(guī)劃概念強勢的開發(fā)新區(qū)，深圳前海無疑吸引著無數(shù)人的關(guān)注，特別是土地市場的接連火爆。

　　但前海除了公開出讓的土地外，還存在著大量以工業(yè)用地形式存在的土地，這就涉及到前海的三大地主：招商局集團、中集集團和深圳國際，而這三家企業(yè)本身對加快所擁有前海土地的開發(fā)也有些迫切。

　　其中，中集集團總裁麥伯良在3月26日的業(yè)績溝通會上透露，其52萬平方米深圳前海土地將在今年出臺工轉(zhuǎn)商解決方案。

　　隨后，深圳國際主席高雷也在3月31日的業(yè)績會上表示，公司在前海的土地也有所進展，將繼續(xù)密切關(guān)注前海動態(tài)，并積極推進相關(guān)工作，同時爭取在今年使前海的首期土地項目取得實質(zhì)性進展，有一個項目的首期能在前海開工、立項。

　　前海地主：中集、深圳國際

　　據(jù)悉，在前海總共1500萬平方米的土地中，這三家集團占比約27.5%，也就是412萬平方米。其中，招商局集團占比最大，擁有約312萬平方米。

　　而中集集團在前海的地塊則位于第9和第10兩個單元，土地面積為52.42萬平方米，位置處于前海較為中心的綜合發(fā)展區(qū)。

　　對于中集所擁有的的前海地塊，機構(gòu)普遍認為其價值驚人，按NAV方法，不考慮未來的經(jīng)營現(xiàn)金流折現(xiàn)，僅待轉(zhuǎn)成商用的土地估值就在700億元以上(未扣轉(zhuǎn)換成本)。若考慮土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換成本20%和市場的折價20%，前海土地重估帶來中集集團價值增加至少在420億元以上。

　　對于這種估值方式，深圳國際主席高雷也表示，去年有投資者也對深圳國際的前海土地做評估，當時的評估是400多億元，但是由于現(xiàn)在正在變更用途，公司作為土地的擁有者，最終能價值多少也不好說。

　　據(jù)了解，深圳國際于前海區(qū)域擁有的西部物流園，整體可使用的土地面積約有50萬平方米，其中自有土地面積達38萬平方米。

　　事實上，對于中集和深圳國際來說，兩家公司在前海土地方面所做的努力不容忽視。深圳業(yè)內(nèi)就對觀點新媒體表示，“對于企業(yè)來講肯定比政府更著急，因為一天不確定，那么這塊地就有可能不是你的。”

　　而就企業(yè)自身來說，中集集團與深圳國際也確實在盡量推進地塊的確權(quán)。

　　據(jù)麥伯良介紹，中集集團為此專門成立了小組，長期駐守北京，與發(fā)改委、國土局、海洋局等國家部委進行密集溝通。

　　早前也有相關(guān)消息顯示，中集集團在去年就已經(jīng)與深圳市、前海管理局就其地塊的未來開發(fā)方案進行了深入溝通，已初步獲得政府的認同和支持，只是具體的開發(fā)方案尚未最終確定。

　　與此同時，深圳國際主席高雷亦指出，公司去年為前海的項目專門成立了工作機制聯(lián)絡小組，和前海局的主要領導、分管領導、相關(guān)的處室建立了每兩周一次的工作會議，同時公司對自己區(qū)域內(nèi)的土地規(guī)劃、設計方案在不斷地細化，提出了更完美的、價值更高的、合作形式更寬廣的模式。

　　“工轉(zhuǎn)商”遇難題

　　雖然中集集團與深圳國際都在不遺余力地推動土地確權(quán)，這也符合前海加快開發(fā)的大背景，只是在確權(quán)的過程中，涉及多方利益的土地性質(zhì)“工轉(zhuǎn)商”如何厘定則成了目前最大的難題。

　　對此，麥伯良也坦陳，土地確權(quán)有兩大難點，一是涉及利益特別大，二是要形成可推廣復制的案例。

　　深圳國際主席高雷也指出，“目前三家擁有土地的都是上市公司，所以會有一個關(guān)聯(lián)度和遞進問題，有些事情也不是單獨一家想怎么做就怎么做的問題?！?/p>

　　其實，除卻明確土地權(quán)屬問題之外，誰來開發(fā)、又如何開發(fā)也是制約工轉(zhuǎn)商進程的另一大瓶頸。

　　從目前兩方的明確表態(tài)來看，麥伯良是強調(diào)中集集團將以開發(fā)商的角色直接參與土地開發(fā)；高雷則表示深圳國際將偕同香港、國際和國內(nèi)的大牌企業(yè)共同開發(fā)合作。

　　對于開發(fā)方式，深圳業(yè)內(nèi)也認為，雖然政府提出工轉(zhuǎn)商是為了提高土地利用效率，但首先要兼顧公平性，其實也要實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。而在最為關(guān)鍵的土地權(quán)益方面，是否按照以前的工轉(zhuǎn)商細則來操作，還是重新確定前海自己的細則都有待考究。

　　“這不僅僅是經(jīng)濟利益的問題，主要是指標的確定，也有程序上的問題，還有容積率以及規(guī)模的控制，要定了這些才好確定價格。如果僅僅是價格的問題，反而比較好解決。”上述業(yè)內(nèi)人士認為。

　　事實上，在這些難題的制約下，中集集團與深圳國際所擁有土地的工轉(zhuǎn)商不斷遭遇延期似乎也在情理之中。

　　據(jù)了解，中集早在去年9月份就宣布稱預計工轉(zhuǎn)商方案2014年初可以出臺，但在今年1月24日，中集集團又公告稱原定于2014年一季度出臺的前海土地工轉(zhuǎn)商方案，目前尚無新進展，出臺時間或晚于原計劃。

　　無獨有偶，深圳國際也早在去年5月份成為自前海確認將啟動首批土地出讓后，第一家明確表示在前海擁有土地，并會在去年進行土地確權(quán)的公司。

　　不過，正如上述業(yè)內(nèi)的分析表示，公司方面肯定是希望越快越好，而政府有待考慮的東西實際還很多。

　　彼時，也有分析認為，主要是由于雙方對土地性質(zhì)變更后，企業(yè)補交地價水平的預期相差較遠，并且深圳市政府還要求上述企業(yè)遞交前海土地開發(fā)的整體方案。

　　至于為何預期相差較大，顯而易見的就是前海目前已出讓的土地都創(chuàng)出了高價。統(tǒng)計顯示，深圳前海自2013年7月以來已出讓五宗地塊，土地出讓金總額達371億元。

　　其中，于1月23日的2014年前海首場土拍中，T201-0080宗地最終拍出樓面價28113元/平方米、總價134億元，刷新深圳單價、總價地王記錄。