“今年市場會偏緊，尤其是下半年可能市場面臨競爭形態(tài)會更加嚴(yán)峻。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “模式與革新”——3月12日，2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州成功舉辦。觀點(diǎn)新媒體在論壇現(xiàn)場采訪了新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷先生。

　　談及集團(tuán)今年在銷售節(jié)奏上的調(diào)整，歐陽捷明確指出，“今年市場會偏緊，尤其是下半年可能市場面臨的競爭形態(tài)會更加嚴(yán)峻。”

　　據(jù)歐陽捷分析，去年很多企業(yè)獲取了非常多的土地，按照開發(fā)的周期來看，快則6個(gè)月，慢則9到12個(gè)月，基本上這些項(xiàng)目都要推出來。“因此今年下半年的推盤量相對來講會比較大，在這種情況下，如果不在上半年抓緊把銷售任務(wù)沖上去，下半年的風(fēng)險(xiǎn)就會比較大。”

　　對此新城采取的措施便是，將拿地節(jié)奏由年初調(diào)整為舊年年末甚至更早。歐陽捷還透露，在推盤計(jì)劃上，“會盡量把上半年的量控制在40%左右，爭取下半年的推盤量控制在60%左右”。

　　不過他也坦言，企業(yè)的節(jié)奏調(diào)整過程還是蠻痛苦，拿地的時(shí)候沒錢，有錢的時(shí)候又沒合適的地，節(jié)奏調(diào)整還需要有個(gè)過程。

　　對今年的融資環(huán)境，歐陽捷也表達(dá)了較為審慎的態(tài)度。他稱，“從互聯(lián)網(wǎng)金融的角度來看，推高利率是一定的，而且利率市場化意味著利率基本上是會推高。”

　　在歐陽捷看來，利率市場短期會提升，但從中長期看，在競爭格局變化后，可能利率就會下降。“在未來的一段時(shí)間內(nèi)，利率水平的推高是必然的。但是中長期來看是不是會下降，現(xiàn)在還不好說。”

　　“下半年的融資成本，估計(jì)至少會高15%到25%。”歐陽捷如是預(yù)測。

　　歐陽捷還表示，在融資方面新城主要還是做多渠道融資。通過加快資金回籠、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做適當(dāng)調(diào)整、提高資金利用效率等方式，來應(yīng)對當(dāng)前的融資環(huán)境。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體采訪新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷先生的實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：從銷售數(shù)據(jù)看，公司今年前兩個(gè)月錄得同比較大增幅。但是很多其他開發(fā)商跟去年同期相比都是下降的，新城為什么會有較大幅度的增長？

　　歐陽捷：前幾年我們的開發(fā)節(jié)奏，往往是集中在年前這段時(shí)間。后來在這段時(shí)間大家集中精力總結(jié)過去，總結(jié)項(xiàng)目中一些做得不好的地方，包括對項(xiàng)目做一些后評審。通過這個(gè)后評審，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中存在缺陷，從而在第二年的工作中能夠改進(jìn)。

　　大家都集中精力做這個(gè)事的時(shí)候，可能在現(xiàn)場銷售上沖的就沒那么猛，同時(shí)也是前一年的年底銷售完成了預(yù)定計(jì)劃，到第二年年初的時(shí)候，從銷售系統(tǒng)人員來看，稍許有些倦怠，這種情況也是存在的。

　　今年我們做了一些調(diào)整，一方面總結(jié)反思還是要做，另一方面抓在年初，爭取做到開門紅。所以今年整個(gè)業(yè)績也上來了，這是一個(gè)方面。還有一個(gè)方面，今年對整個(gè)市場形勢的判斷和政策的判斷，覺得今年市場會偏緊，尤其是下半年可能市場面臨競爭形態(tài)會更加嚴(yán)峻。

　　去年很多企業(yè)拿了非常多的地，按照開發(fā)的周期來看，快則6個(gè)月，慢則9到12個(gè)月，基本上這些項(xiàng)目都要推出來。因此今年下半年的推盤量相對來講會比較大，在這種情況下，如果不在上半年抓緊把銷售任務(wù)沖上去，下半年的風(fēng)險(xiǎn)就會比較大。

　　今年整個(gè)業(yè)績來看，1到2月份的業(yè)績明顯貫徹了公司的意圖，還是達(dá)到了預(yù)期的效果。

　　觀點(diǎn)新媒體：另外也有觀察到，銷售金額上的增幅大過面積的增幅，在銷售均價(jià)上是不是比往年有所提升？

　　歐陽捷：總的來看銷售均價(jià)略有提升，但是提升的幅度不算太大，我們也希望把銷售均價(jià)保持在一切合理的水平。從一到二月份沖刺情況來看，主要還是一些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，但是增長的幅度沒有那么大。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才提到下半年市場可能會更緊，那新城在供貨方面有沒有具體安排？

　　歐陽捷：具體的推盤的節(jié)奏，我們大的原則是這樣的：以前往往是在春節(jié)以后才開始拿地，按照我們周轉(zhuǎn)的速度，如果說3到5月份拿地，基本上在10月份左右就要開盤，這樣就會導(dǎo)致推盤節(jié)奏集中在四季度。但是四季度一旦形勢不好，壓力就會很大，在沖刺階段就有可能會折損價(jià)格。

　　從前兩年開始我們已經(jīng)在逐步調(diào)整結(jié)構(gòu)，比如說拿地提前到春節(jié)前，甚至再提前到上一年度的下半年，這樣可以在上半年?duì)幦「嗟拈_盤，這樣來把整個(gè)節(jié)奏調(diào)整過來。

　　不過企業(yè)的節(jié)奏調(diào)整過程還是蠻痛苦的，拿地的時(shí)候沒錢，有錢的時(shí)候沒合適的地。這個(gè)節(jié)奏調(diào)整還是需要有個(gè)過程?？偟膩碇v，會盡量把上半年的量控制在40%左右，爭取下半年的推盤量控制在60%左右，這是我們希望的一個(gè)比較合理的節(jié)奏。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們對今年的融資成本會不會有擔(dān)心？

　　歐陽捷：嚴(yán)格意義上講是會擔(dān)心的，因?yàn)閺幕ヂ?lián)網(wǎng)金融的角度來看，推高利率是一定的，而且利率市場化意味著利率基本上是會推高。

　　當(dāng)然，從短期來看它會高，從中長期來看，市場競爭的格局產(chǎn)生之后，可能利率就會下降，目前來看這還是一個(gè)說不準(zhǔn)的事。所以我們認(rèn)為在未來的一段時(shí)間內(nèi)，利率水平的推高是必然的。但是中長期來看是不是會下降，現(xiàn)在還不好說。

　　觀點(diǎn)新媒體：預(yù)期大概會比去年或者前年高多少？

　　歐陽捷：下半年的融資成本，估計(jì)至少會高15%到25%。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城會怎么應(yīng)對這個(gè)情況？

　　歐陽捷：我們還是多渠道融資，第一是在銷售上要加快資金的回籠，因?yàn)榭蛻舻腻X拿過來是沒有成本的，收回來得越快越好；第二是銀行的放貸，我們把這塊工作列入非常重要的議事日程，要加緊回籠，使銀行應(yīng)收款要最大幅度減低。第三就是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，盡可能使推出的產(chǎn)品能夠符合高周轉(zhuǎn)模式，能夠快銷、快回籠。

　　如果達(dá)不到高周轉(zhuǎn)目標(biāo)，就會造成產(chǎn)品積壓。打個(gè)比方，我一套房子100萬，一年沒賣出去，就變成110萬了，兩年沒賣出去，就相當(dāng)于120萬，因?yàn)橘Y金成本上去了。所以產(chǎn)品上還是要想辦法。

　　第四是在融資方面，包括銀行的融資，以及其它海外融資、基金的合作，多渠道的融資還是要做的，要加大這方面的力度。另外現(xiàn)在也在考慮海外發(fā)債。第五是提高資金利用的效率。就是低成本的錢怎么讓它快進(jìn)來，高成本的錢怎么有效地控制它的節(jié)奏，通過這樣達(dá)到資金使用成本降低的效果。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前您也談到，去年新城雖然發(fā)展也得比較快，但是還沒有預(yù)想的那么快，因?yàn)橛泻芏嗥髽I(yè)發(fā)展得更快。在您心目當(dāng)中，覺得比較理想的發(fā)展速度，年復(fù)合增長率大概是多少？

　　歐陽捷：行業(yè)或者企業(yè)的發(fā)展速度，30%增長率應(yīng)該不算慢，因?yàn)镚DP增速才7%到8%。但是現(xiàn)在我們主要對標(biāo)的是百強(qiáng)企業(yè)中的前10強(qiáng)，或者說前20強(qiáng)。如果說大家都慢下來，那30%是快的，如果大家都快，平均達(dá)到35%，那我們30%就慢了。

　　所謂的快和慢，我們的理解就是跑贏大市。從去年的業(yè)績來看，如果說全行業(yè)就是4萬多家企業(yè)，我們絕對是跑贏大市的。如果按照百強(qiáng)企業(yè)，我們也是跑贏大市；但是如果按照前20強(qiáng)企業(yè)對比，我們就是跑輸了。

　　我們的想法，第一是從內(nèi)定目標(biāo)保持在30%的增長，因?yàn)?0%對內(nèi)部來講是比較穩(wěn)定、比較可控的增長，也是有可能達(dá)到的增長。當(dāng)然，35%行不行？這可能要靠全體新城人的努力，大家來拼搏，也不是不能完成。

　　第二，我們要跟標(biāo)桿企業(yè)對比，看他們的增長速度，如果他們能夠快一點(diǎn)，那我們爭取也要快一點(diǎn)，如果他們慢一點(diǎn)，那我們維持30%的增長不降低，就是我們對自己的期望。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年的銷售目標(biāo)是怎樣的？

　　歐陽捷：目前按照30%的增長來計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)新媒體：有其他企業(yè)認(rèn)為發(fā)展要控制在30%以內(nèi)，不要超過30%，如果超過的話，就覺得太過躍進(jìn)，而且在企業(yè)均好性方面考慮得更多，新城有沒有這方面的想法？

　　歐陽捷：坦率地說，新城以前的住宅產(chǎn)品是學(xué)萬科，商業(yè)是學(xué)習(xí)萬達(dá)，在萬達(dá)和萬科的基礎(chǔ)上，有自己的創(chuàng)新在不斷提升。

　　均好性的問題，我們在住宅這個(gè)層面上已經(jīng)解決，不管是高周轉(zhuǎn)率還是銷售的產(chǎn)品適銷對路，還是說產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品規(guī)劃，還有產(chǎn)品工程質(zhì)量、客戶服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等等。這些方面我們在行業(yè)中間表現(xiàn)還是可圈可點(diǎn)，均好性方面我們已經(jīng)解決。

　　但是對于新城來講，現(xiàn)在最大的問題，還是要追求規(guī)模。在目前的市場形勢下，規(guī)模是一個(gè)行業(yè)話語權(quán)的重要方面，同時(shí)也是能夠爭取更多資源的重要工具。現(xiàn)在整個(gè)市場其實(shí)是一個(gè)擴(kuò)大規(guī)模的時(shí)代，這幾年整個(gè)房地產(chǎn)市場規(guī)模以百分之十幾的速度增長，新城現(xiàn)在有30%的增長率，但還沒有達(dá)到我們的預(yù)期。

　　如果說再過10年左右的時(shí)間，可能整個(gè)市場的供求關(guān)系會發(fā)生根本性改變。我覺得房地產(chǎn)整個(gè)大的趨勢在10年左右的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)該說不會存在大的問題，這個(gè)供求關(guān)系不會存在大的變化。我們城鎮(zhèn)化率的水平提升，這個(gè)空間是足夠的。

　　但是我們現(xiàn)在看到另外一個(gè)問題，10年之后怎么辦？10年之后這個(gè)供求關(guān)系就會發(fā)生變化，未來一定是二手房市場越來越大，一手房市場越來越小，這是一個(gè)漸變過程。在這個(gè)過程中間，就要解決產(chǎn)品創(chuàng)新問題。所以在這個(gè)時(shí)代，還是要沖規(guī)模，在后一個(gè)時(shí)代，可能就是黃銅時(shí)期，那時(shí)候是以品質(zhì)取勝，以品牌取勝。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到黃銅時(shí)代，可能就會追求品質(zhì)，現(xiàn)在提出的百年住宅就是為那個(gè)時(shí)候做鋪墊？

　　歐陽捷：對。一方面我們在這個(gè)時(shí)代就可以嘗試去做，今年這個(gè)產(chǎn)品就要落地。

　　觀點(diǎn)新媒體：百年住宅到底是怎么回事，怎么實(shí)現(xiàn)魔幻空間的多變？

　　歐陽捷：舉個(gè)簡單的例子，比如說墻上有電源插座，把這個(gè)墻拿掉的時(shí)候，電源插座它一定是有線跟總控開關(guān)相連的，那怎么辦呢？

　　可能就有一根管子在這個(gè)墻里面，這個(gè)管子跟管子之間只要螺絲擰一擰就可以了，擰好了之后，它的線也是對接的，就是用插線的方式。這塊板子可以在房間里到處換位置，所有的地方都用螺絲把它擰起來。

　　觀點(diǎn)新媒體：常州項(xiàng)目現(xiàn)在的進(jìn)展?fàn)顩r怎么樣？規(guī)模有多大？

　　歐陽捷：今年三四月份開工?，F(xiàn)在是做兩棟樓實(shí)驗(yàn)。三十多層，一般情況下是兩個(gè)單元，兩棟樓就是四個(gè)單元。

　　觀點(diǎn)新媒體：價(jià)格肯定比普通住宅要貴？現(xiàn)在有沒有定價(jià)？

　　歐陽捷：要貴一些。我們匡算，可能要貴15%左右。因?yàn)樗蔷b，所以影響會小一些。目前還沒有定價(jià)，因?yàn)楫a(chǎn)品還沒有出來。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么這個(gè)實(shí)驗(yàn)點(diǎn)選擇在常州？這種新式的建筑為什么不選擇在一線城市，在接受度更高的地方？

　　歐陽捷：有兩個(gè)原因，第一，這跟供應(yīng)商有關(guān)系，比如說做這種PC技術(shù)的供應(yīng)商，就是我們的外墻技術(shù)供應(yīng)商，不是全國各地都有；第二，運(yùn)輸成本比較高，還有一個(gè)是吊裝成本，這都是比較高的成本，所以要把這部分消化掉。我們現(xiàn)在人力成本是偏低的。

　　觀點(diǎn)新媒體：看到好像南京出現(xiàn)了部分樓盤降價(jià)的情況。對常州和南京這兩個(gè)市場，新城都有項(xiàng)目，是市場的看法是怎樣的？

　　歐陽捷：我覺得南京市場沒有任何問題。陳淮老師講的一個(gè)話我還是蠻贊成的，市場的稀缺程度有嚴(yán)重稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡、相對過剩等等，從南京這個(gè)地方，基本上是屬于高度稀缺，它的庫存量大概只有6萬套左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：蘇州也說是商業(yè)庫存過量，它的住宅是一個(gè)什么情況？

　　歐陽捷：短缺。所以南京、蘇州、常州三個(gè)城市我們都不擔(dān)心，它不但是供應(yīng)不足，而且今后還有價(jià)格上漲的空間。

　　正是因?yàn)檫@個(gè)，南京市政府才出臺一個(gè)寧七條，不然沒有必要出。今年中央政府的態(tài)度很明確，已經(jīng)不問責(zé)房價(jià)，那干嘛這個(gè)時(shí)候出這個(gè)呢？實(shí)際上政府還是擔(dān)心到時(shí)候槍打出頭鳥，擔(dān)心今年控制不住，所以先出臺一個(gè)政策，給中央一個(gè)交代。

　　觀點(diǎn)新媒體：寧七條出來之后，因?yàn)樗岢隽艘粋€(gè)5090的情況，你怎么看？

　　歐陽捷：我覺得這是作秀，是給中央政府一個(gè)交代，實(shí)際操作上還是比較難控制。

　　觀點(diǎn)新媒體：其實(shí)也是側(cè)面看到地方政府的一個(gè)預(yù)期。

　　歐陽捷：對，地方政府也擔(dān)心房價(jià)過高。對于常州和無錫，兩個(gè)城市也是我們的重點(diǎn)區(qū)域，這兩個(gè)城市地方政府的土地供應(yīng)量相對偏大，目前常州可出讓的土地已經(jīng)較少。

　　前兩天我跟常州市分管建設(shè)的一個(gè)區(qū)長交流，我說你們今年的土地出讓怎么樣？他說已經(jīng)沒地了，今年的土地出讓計(jì)劃很少，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃基本上都是前兩年的收尾，新的重點(diǎn)項(xiàng)目開工計(jì)劃很少。

　　從另外一個(gè)角度來看，今后兩三年的土地供應(yīng)量會逐步下來。土地供應(yīng)量下來后，就會消化前兩年的土地供大于求的情況。鄂爾多斯的情況我覺得是有道理的，三年不新建，自然就消化掉。今天王小廣講的也是這個(gè)概念，市場消化需要的是時(shí)間，有時(shí)間就可以把過剩部分消化掉。

　　觀點(diǎn)新媒體：無錫也是同樣的情況？

　　歐陽捷：對，無錫現(xiàn)在主要是濱湖新城那邊開發(fā)量非常大。無錫市有很多開發(fā)區(qū)管委會，每個(gè)開發(fā)區(qū)的管委會都有自己的權(quán)力，每個(gè)管委會都在出讓土地，造成無錫的土地供應(yīng)較為無序的。

　　無錫跟常州的情況不太一樣，常州的情況比它要好，原來常州市區(qū)的土地供應(yīng)是由常州市規(guī)劃國土部門統(tǒng)一管理，武進(jìn)區(qū)的土地是由武進(jìn)區(qū)來管理，它的管理力度比無錫管得要好一些。

　　我覺得常州過兩年的問題還不會很大，對無錫會比較擔(dān)心，因?yàn)樗y(tǒng)一的管控上偏弱。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城也一直在做商業(yè)，在商業(yè)方面有沒有一些具體的發(fā)展計(jì)劃？有沒有比較成系統(tǒng)的想法？

　　歐陽捷：從擴(kuò)張戰(zhàn)略角度看，今年商業(yè)方面共有8個(gè)項(xiàng)目，包含原來已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目。今年希望有5個(gè)新項(xiàng)目能夠拿到地，拿到地之后，上半年能夠開工一部分，下半年開工一部分。

　　預(yù)期到2017年有20到25個(gè)項(xiàng)目開業(yè)或者在建。我們的商業(yè)項(xiàng)目更多趨向于百強(qiáng)縣市中間比較好的城市，經(jīng)濟(jì)量比較強(qiáng)的城市，另外就是省轄市中間比較好的城市。還有就是它的原有商業(yè)格局還是屬于傳統(tǒng)商業(yè)，新的綜合體的商業(yè)格局還沒有完全樹立起來的，這些城市是我們的主動方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前談到那個(gè)商業(yè)的時(shí)候，吾悅廣場、吾悅城市廣場是兩條線？

　　歐陽捷：我們有三個(gè)產(chǎn)品線，吾悅國際廣場、吾悅廣場，還有一個(gè)吾悅生活廣場。重點(diǎn)是城市廣場，屬于中間層。

　　國際廣場要在核心地段，是地標(biāo)性項(xiàng)目，這種項(xiàng)目現(xiàn)在在城市里面非常難得，以前都是購物中心吧這種地方占據(jù)，現(xiàn)在政府要想把這種地方拆遷出來非常困難，所以機(jī)會可遇不可求。如果有我們還會做，如果沒有，就會盡量避免。

　　另外一種就是在城市的副中心，或者說是某個(gè)區(qū)域的商圈，這種位置上機(jī)會會更多一點(diǎn)。城市的中心只有一個(gè)，但是副中心可以有兩個(gè)、三個(gè)。在這種地方打造一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心，這種模式我們稱之為城市廣場，它會在周邊形成一個(gè)黑洞效應(yīng)。

　　吾悅社區(qū)的這模式，目前來看，因?yàn)樗w量比較小，不是我們重點(diǎn)的主攻方向。我們的主攻方向可能還需要具有一定規(guī)模，在一個(gè)區(qū)域里面能夠真正形成中心。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)部分，運(yùn)營方面是持有還是出售多一點(diǎn)？資金會不會擔(dān)心比較有壓力？

　　歐陽捷：運(yùn)營部分肯定是自持，但是會有一部分商業(yè)街出售。持有的部分和出售的部分，就是純商業(yè)的部分，一般持有會占到80%左右。資金方面的壓力還好，因?yàn)樗捏w量在整個(gè)綜合體的體量來看并不是特別大。

（審校：劉滿桃）