順發(fā)恒業(yè)的項(xiàng)目大部分屬于剛需偏高端，可替代性較強(qiáng)。而在杭州很多樓盤都采取低價(jià)策略的情況下，順發(fā)恒業(yè)多少顯得有些被動(dòng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 與多數(shù)H股房企大張旗鼓地舉行全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)不同，不少A股上市房企選擇了在網(wǎng)上低調(diào)地舉辦業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，一張一弛之間，盡顯各異風(fēng)格。

　　3月31日，順發(fā)恒業(yè)股份有限公司在網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上介紹到，公司2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.08億元，利潤(rùn)總額7.48億元，較2012年同期分別增加1.52%和減少7.33%。其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.1億元，同比增長(zhǎng)4.39%。

　　另外，2013年各項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷售面積12.46萬(wàn)平方米、銷售合同金額21.7億元，分別比上年同期下降23.79%和21.36%。

　　對(duì)此，順發(fā)恒業(yè)總經(jīng)理沈志軍表示，公司去年在營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)方面，完成了全年計(jì)劃，但在產(chǎn)品銷售上，離計(jì)劃有一定的距離。

　　銷售去化疲弱

　　公告顯示，2013年順發(fā)恒業(yè)有在售項(xiàng)目10個(gè)，其中新增銷售項(xiàng)目3個(gè)。而其財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人祝青介紹，2013年貢獻(xiàn)銷售的主要項(xiàng)目有順發(fā)吉祥半島、順發(fā)旺角城二期、順發(fā)堤香、順發(fā)恒園、桐廬一品江山，銷售金額分別為3.8億元、2.99億元、2.84億元、2.86億元、2.22億元，其中順發(fā)堤香和桐廬一品江山更是于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)竣工交付，而順發(fā)恒園僅于2013年底才新開(kāi)盤。

　　據(jù)國(guó)信證券于2013年3月28日發(fā)布的研報(bào)顯示，彼時(shí)國(guó)信證券預(yù)計(jì)順發(fā)恒業(yè)2013年在售及可售的項(xiàng)目有9個(gè)，總貨值將超百億元，并且將加快存貨的周轉(zhuǎn)速度。若以此計(jì)算，超百億的貨值卻僅實(shí)現(xiàn)21.7億元的銷售，其去化率低的情況可見(jiàn)一斑。

　　事實(shí)上，順發(fā)恒業(yè)去年公布的半年報(bào)便已在某種程度上反映出其銷售的疲軟性。彼時(shí)，順發(fā)恒業(yè)稱公司于1至6月份完成合同銷售金額11.36億元，合同銷售面積5.88萬(wàn)平方米。

　　可以看出，去化不理想一直是順發(fā)恒業(yè)所面對(duì)的“頑疾”。據(jù)悉，去年12月10日，順發(fā)恒業(yè)在深交所互動(dòng)易上就曾表示，公司一些在售樓盤銷售去化情況離預(yù)期有距離。并且在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，祝青亦透露，順發(fā)恒業(yè)有些項(xiàng)目的銷售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

　　查閱杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)可知，其于去年交付的順發(fā)堤香項(xiàng)目自2011年1月30日首期開(kāi)盤以來(lái)共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，如此算來(lái)，堤香項(xiàng)目的總體去化率僅為52.8%，江南麗錦項(xiàng)目去化42.5%，而恒園項(xiàng)目甚至不到四成。

　　對(duì)此，祝青指出，有些項(xiàng)目銷售沒(méi)達(dá)到預(yù)期既有市場(chǎng)方面的原因，同時(shí)與公司的經(jīng)營(yíng)策略也有一定的關(guān)系。而此前順發(fā)恒業(yè)董秘程捷亦表示，順發(fā)恒業(yè)的項(xiàng)目大部分屬于剛需偏高端，可替代性較強(qiáng)。而在杭州很多樓盤都采取低價(jià)策略的情況下，順發(fā)恒業(yè)多少顯得有些被動(dòng)。

　　再拋20億元定增

　　就在公布全年業(yè)績(jī)的同一天，順發(fā)恒業(yè)也拋出了一個(gè)近20億的定增方案，這也是其2009年以來(lái)再一次走上了再融資。根據(jù)預(yù)案，順發(fā)恒業(yè)擬以5.1元底價(jià)非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)38600萬(wàn)股，募集資金總額不超過(guò)19.68億元，擬投入到蕭儲(chǔ)(2013)27號(hào)地塊、桐廬富春峰景項(xiàng)目、淮南澤潤(rùn)園二期三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，該三項(xiàng)目都定位于小城鎮(zhèn)建設(shè)及剛性需求的商品住房。

　　據(jù)了解，順發(fā)恒業(yè)在2013年9月11日拍賣取得蕭政儲(chǔ)出[2013]27號(hào)地塊建設(shè)用地使用權(quán)，該宗地位于杭州市蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城內(nèi)，目前尚未開(kāi)工，總投資規(guī)模31.67億元，計(jì)劃使用募集資金10億元，其余資金將采用自籌資金解決。

　　而桐廬富春峰景項(xiàng)目地塊出讓面積4.99萬(wàn)平方米，地上建筑總面積18.12萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模13.2億元，計(jì)劃使用募集資金投入4.5億元。

　　此外，淮南澤潤(rùn)園二期總占地面積為7.8萬(wàn)平方米，總建筑面積為10.78萬(wàn)平方米，項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模3.03億元，擬使用募集資金投入1.5億元。

　　順發(fā)恒業(yè)方面表示，通過(guò)此次非公開(kāi)發(fā)行股票可補(bǔ)充流動(dòng)資金3.68億元，一方面可以進(jìn)一步緩解公司資金壓力，滿足房地產(chǎn)剛性需求項(xiàng)目拓展需求，另一方面可以改善資本結(jié)構(gòu)，提高可持續(xù)發(fā)展能力。

　　據(jù)悉，早在2009年順發(fā)恒業(yè)就曾擬定增募資12.5億元用于順發(fā)旺角城11號(hào)地塊和淮南澤潤(rùn)園一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但彼時(shí)政策調(diào)控偏緊，經(jīng)過(guò)一再延期仍未獲得批準(zhǔn)。

　　而對(duì)于此次定增募資，順發(fā)恒業(yè)董秘程捷表示，主要是為了建設(shè)公司項(xiàng)目，加快公司發(fā)展速度，以創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)與行業(yè)地位。其也強(qiáng)調(diào)，雖然政策面已有上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行，但由于審批不受控，目前無(wú)法預(yù)判定增通過(guò)的可能性。

　　實(shí)際上，定增方案的拋出與其自身所面臨的資金壓力也不無(wú)關(guān)系，據(jù)了解，順發(fā)恒業(yè)的負(fù)債率為76.66%，在祝青看來(lái)，已經(jīng)總體偏高了。而銷售不暢也導(dǎo)致了資金的回流受阻，形成一定的資金壓力。公告顯示，2013年順發(fā)恒業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-9.54億元，凈利潤(rùn)為5.95億元，差額為-15.49億元。

　　而分析指出，當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，凈利潤(rùn)為正時(shí)，說(shuō)明企業(yè)雖有盈利能力，但存在大量存貨積壓或應(yīng)收賬款收不回，無(wú)法取得與利潤(rùn)相配的現(xiàn)金流量，而此時(shí)企業(yè)一方面應(yīng)考慮融資，另一方面應(yīng)加大收款力度或營(yíng)銷力度，加快資金周轉(zhuǎn)。

　　據(jù)了解，為推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，順發(fā)恒業(yè)在去年年底為兩項(xiàng)目借款10億元，其中，用“富春峰景項(xiàng)目”土地使用權(quán)借款3億元，并抵押杭州恒園項(xiàng)目地塊借款7億元，來(lái)加快該兩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。