對(duì)于好不容易掙脫外灘地王漩渦的證大來(lái)說(shuō)，在財(cái)務(wù)狀況不佳的情況下，依然通過(guò)“杠桿”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)不小。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露、見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 剛在不久前以9.02億元接手中冶南京下關(guān)地王部的證大于3月24日公告稱(chēng)，其與中國(guó)東方資產(chǎn)管理簽訂2份協(xié)議。據(jù)此，東方資產(chǎn)將入股其擁有的南京南站項(xiàng)目以及南京下關(guān)項(xiàng)目。

　　其中，上海證大以2億元向東方資產(chǎn)出售其間接全資附屬公司Richtex Holdings已發(fā)行股本的20%，并且東方資產(chǎn)會(huì)向Richtex Holdings提供投資者貸款6.32億元，而Richtex Holdings持有南京證大大拇指廣場(chǎng)90%權(quán)益。

　　另外，東方資產(chǎn)同意認(rèn)購(gòu)上海證大間接全資附屬Long Profit的20%股本，代價(jià)為20港元。同時(shí)，上海證大間接全資附屬Hero Horse及東方資產(chǎn)各自同意向Long Profit分別借出9.5億元的貸款及8.5億元的投資者貸款，Long Profit正是之前投得中冶地王地塊的公司。

　　對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析指出，上海證大通過(guò)引入東方資產(chǎn)，獲得了一些資金注入，可以緩解流動(dòng)性的問(wèn)題。而與當(dāng)年拿下外灘地王時(shí)的資金狀況相比，證大目前的情況要好一些，但不可否認(rèn)，其資金仍然并不充裕。因此，在這些項(xiàng)目上還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“杠桿”再次撬動(dòng)地王

　　事實(shí)上，自傳出證大欲接手中冶地王后，其資金壓力問(wèn)題就一直備受熱議。彼時(shí)，穆迪發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，與證大的業(yè)務(wù)規(guī)模比較，這幅土地的總成本龐大，而其2013年的合約銷(xiāo)售疲弱，流動(dòng)性仍然緊絀。

　　市場(chǎng)分析亦指，對(duì)于好不容易掙脫外灘地王漩渦的證大來(lái)說(shuō)，在財(cái)務(wù)狀況不佳的情況下，依然通過(guò)“杠桿”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)不小。

　　從證大3月28日公布的2013年全年業(yè)績(jī)來(lái)看，其去年全年的業(yè)績(jī)和資本結(jié)構(gòu)都不甚理想，數(shù)據(jù)顯示，2013年證大錄得營(yíng)業(yè)收入22.28億港元，雖然較前年的11.23億港元增長(zhǎng)98%，但其凈利卻從2012年的5.55億港元下跌86%至7935萬(wàn)港元。

　　并且，從2003年上市至今，證大的年度營(yíng)業(yè)額最高也僅在2010年沖到39.59億港元的水平，再無(wú)更高。

　　對(duì)此，證大方面指出，凈利下降主要是由于去年沒(méi)有出售附屬公司的一次性收益，并且期內(nèi)融資成本也有所增加所致。而其年內(nèi)營(yíng)業(yè)額及溢利主要來(lái)自銷(xiāo)售及交付青島、上海、長(zhǎng)春、吉林及海門(mén)之住宅及商業(yè)單位，以及因過(guò)往年度土地增值稅及遞延稅項(xiàng)超額撥備的回?fù)芏a(chǎn)生的稅項(xiàng)抵免。

　　據(jù)了解，證大去年的營(yíng)業(yè)額中來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售的有17.1億港元，雖然在總營(yíng)業(yè)額中的占比較大，但依然掩飾不了其銷(xiāo)售疲弱性，分析機(jī)構(gòu)穆迪多次在報(bào)告中提及這一事實(shí)。

　　此外，證大所面臨的償債壓力亦不小，公告顯示，截至2013年年底，證大的綜合銀行貸款為61.45億港元，其中一年內(nèi)到期銀行貸款為34.59億港元，占總額的56.29%，銀行結(jié)余及現(xiàn)金為25.14億港元，流動(dòng)比率亦從2012年的2.06下降到1.57。

　　而9.02億元收購(gòu)南京中冶地王地塊無(wú)疑會(huì)讓本就資金壓力重重的證大，更加顯得捉襟見(jiàn)肘，并且該項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)同樣需要相當(dāng)?shù)馁Y金投入。不過(guò)，證大方面仍然表示，后續(xù)還將有度有序地增加土地儲(chǔ)備。

　　外灘地王的前車(chē)之鑒

　　早在證大收購(gòu)中冶地王股權(quán)消息傳出時(shí)，有媒體報(bào)道援引研究人士的話(huà)就表示，證大的“杠桿”式拿地或會(huì)重蹈之前摘下外灘地王時(shí)的魯莽。

　　資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得上海外灘8-1地塊，當(dāng)時(shí)證大賬上僅5億元，銀行存款加凈資產(chǎn)總額不過(guò)30億元。而該筆收購(gòu)金額相當(dāng)于證大房產(chǎn)截至2009年6月30日合并報(bào)表后總資產(chǎn)的1.2倍以及手頭現(xiàn)金的19倍。除了已支付的定金4.5億元，剩下的87.7億元將要在簽訂了土地出讓合同之后6各月內(nèi)分期支付。

　　而研究機(jī)構(gòu)標(biāo)普亦指出，彼時(shí)證大還面臨著其他短期債務(wù)，包括12個(gè)月內(nèi)到期的2.82億元借款以及其他需支付的土地出讓金。

　　為緩解資金壓力，證大于當(dāng)年4月引入復(fù)星、綠城和上海磐石投資成立合營(yíng)公司，但不久綠城也面臨資金難題，不得不尋求進(jìn)一步地出售。2011年12月底，SOHO中國(guó)以40億元從急需現(xiàn)金的上海證大、綠城中國(guó)等手中接過(guò)外灘8-1地塊50%股權(quán)，而后，該地塊就陷入了復(fù)雜的權(quán)益官司中。

　　不過(guò)，此時(shí)從上海外灘地王中掙脫出來(lái)的證大有了喘息的機(jī)會(huì)，隨之先后在南京、長(zhǎng)春、廊坊以及南非等地購(gòu)得多塊地皮。但證大因?yàn)橹鞔蛏虡I(yè)地產(chǎn)，其慢周轉(zhuǎn)規(guī)律亦使得其現(xiàn)金流日益疲弱。

　　據(jù)了解，為開(kāi)發(fā)南京南站項(xiàng)目，證大此后亦于2012年出售了該項(xiàng)目公司10%股權(quán)，引入了歌斐資產(chǎn)管理投資開(kāi)發(fā)，而該投資基金還向上海證大提供5.8億元委托貸款。

　　顯然，對(duì)證大來(lái)說(shuō)，用外部融資、轉(zhuǎn)讓權(quán)益及建立項(xiàng)目合作關(guān)系等方式來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已是習(xí)以為常。

　　此次，東方資產(chǎn)的引入亦是再一次“杠桿”操作。據(jù)悉，從出售Richtex Holdings的交易中，上海證大除獲利約2.56億元(利潤(rùn)將直接轉(zhuǎn)入儲(chǔ)備)外，并得到約7.75億元的現(xiàn)金流入。而Long Profit將獲得18億元的股東貸款，其中9.02億元將用于支付收購(gòu)南京下關(guān)項(xiàng)目的款項(xiàng)。

　　分析人士對(duì)此表示，東方資產(chǎn)的引入可以緩解資金的流動(dòng)性，減輕資金壓力，這筆交易能夠?yàn)樽C大提供新的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是東方資產(chǎn)對(duì)于8.5億元投資者貸款有要求12%的回報(bào)率。

　　目前，證大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了很重的份額，其對(duì)于資金的沉淀將使證大未來(lái)繼續(xù)面臨資金壓力。而其在南京中冶地王的開(kāi)發(fā)會(huì)否重蹈外灘地王的覆轍，重復(fù)邁入同一條河流，仍然有待時(shí)間給出答案。