在投入加大的同時(shí)，雅居樂在董事會(huì)的變化也是為未來的“業(yè)績(jī)體現(xiàn)”做準(zhǔn)備，此次，雅居樂就是將一些雅居樂銷售表現(xiàn)不錯(cuò)的區(qū)域負(fù)責(zé)人委任為執(zhí)行董事。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩、見習(xí)編輯 羅舒晗 對(duì)于這幾年銷售業(yè)績(jī)一直不盡如人意的雅居樂來說，想辦法提高銷售、激勵(lì)團(tuán)隊(duì)是當(dāng)務(wù)之急。而這次雅居樂看起來似乎頗有決心。

　　3月28日，雅居樂香港業(yè)績(jī)會(huì)在公布去年業(yè)績(jī)的同時(shí)，也同時(shí)公告了公司董事會(huì)的重要人事變動(dòng)。

　　公告顯示，原董事會(huì)執(zhí)行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳（陳卓林妻子）調(diào)任為非執(zhí)行董事，而副總裁黃奉潮、梁正堅(jiān)及陳忠其獲委任為公司的執(zhí)行董事，并于即日生效。

　　雅居樂稱，2013年集團(tuán)實(shí)行多項(xiàng)改革措施，包括成立管治委員會(huì)，其日常運(yùn)作已由副總裁及各區(qū)域總裁負(fù)責(zé)。因此，將3名資深的副總裁委任為執(zhí)行董事，以及調(diào)任4位執(zhí)行董事為非執(zhí)行董事是“順理成章”。

　　調(diào)整過后，陳氏五兄弟中，尚有雅居樂創(chuàng)始人陳卓林、老大陳卓雄擔(dān)任執(zhí)行董事的角色。對(duì)此，陳卓林笑稱，“至于我大哥，我都希望他可以早日退休。”

　　疲弱業(yè)績(jī)、涉案危機(jī)倒逼去家族化

　　此次雅居樂最重要的調(diào)整，就是為解決其近年疲軟銷售與董事局家族色彩過重的軟肋。

　　以2013年為例，雅居樂實(shí)現(xiàn)全年銷售金額為403.4億元，按照其年初制定的420億元銷售預(yù)期計(jì)算，雅居樂最終未能完成目標(biāo)。

　　這樣的結(jié)果并未讓太多人意外。畢竟，在此前不管是券商研究報(bào)告還是市場(chǎng)分析均普遍認(rèn)為，雅居樂這幾年受困于“銷售疲軟、執(zhí)行力不到位”。

　　事實(shí)上，不止一位分析師曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，之前的雅居樂董事局幾乎全部由陳氏家族占據(jù)，作為上市公司，如此濃厚的家族色彩對(duì)于未來發(fā)展會(huì)有局限作用。

　　而有分析人士就指出，促成此次雅居樂方面如此大力調(diào)整董事局成員，極力減弱家族管制色彩的原因，除了需要提升職業(yè)經(jīng)理人提振銷售業(yè)績(jī)外，另一原因或也與早前董事局主席陳卓林涉案引發(fā)雅居樂部分銀行貸款違約危機(jī)，在期間暴露出的家族化管制痕跡過重亦有關(guān)聯(lián)。

　　在2012年8月那次危機(jī)中，雖然雅居樂指出，主席陳卓林涉案事件與集團(tuán)業(yè)務(wù)無關(guān)，不對(duì)集團(tuán)日常業(yè)務(wù)與運(yùn)作造成影響。但市場(chǎng)高度關(guān)注陳卓林或因此而辭去主席職務(wù)，雅居樂部分銀行貸款或?qū)⑦`約。

　　據(jù)相關(guān)報(bào)告披露，相關(guān)貸款包括40億人民幣的海外貸款，23億人民幣的可轉(zhuǎn)債，以及102億人民幣的優(yōu)先票據(jù)，總額近300億的債券和銀行貸款。

　　而在這近300億元雅居樂對(duì)外融資中，有170億即是要求以陳卓林為首的家族信托基金必須持有超過半數(shù)的股權(quán)，若陳卓林因案件辭職，會(huì)即刻觸發(fā)信貸違約。

　　當(dāng)時(shí)，外界對(duì)于陳卓林是否會(huì)辭任雅居樂主席以及雅居樂是否會(huì)因此觸發(fā)違約而充滿擔(dān)憂。盡管在11月，雅居樂即宣布與銀行就相關(guān)的五項(xiàng)信貸協(xié)議做出了修訂，而陳卓林被指控一事最終也和解落幕。

　　但在此事件中，陳氏家族在董事局中過于“龐大”的軟肋卻暴露無遺。

　　觀察其他廣東或香港上市公司即可發(fā)現(xiàn)，在很多家族式企業(yè)的董事局中，除為家族成員保留一定席位之外，富有專業(yè)能力的職業(yè)經(jīng)理人也在團(tuán)隊(duì)中擔(dān)當(dāng)了重要的角色。

　　比如，即使是李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系，在李氏父子之外，著名的大管家“霍建寧”也是香港人人皆知的人物；新鴻基除了郭氏家族牢牢把控了公司的控股權(quán)之外，董事局的其他成員皆是負(fù)責(zé)住宅、租賃、物業(yè)等不同方面的專業(yè)人士。

　　就算是曾經(jīng)被很多人認(rèn)為和雅居樂模式相似、產(chǎn)品路數(shù)雷同的碧桂園，這幾年也大力引進(jìn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有一定知名度的職業(yè)經(jīng)理人。除此前為解決質(zhì)量問題而加入的前中建五局總經(jīng)理莫斌之外，2013年，在中海、富力等企業(yè)都曾經(jīng)工作過的華南地產(chǎn)資深人士朱榮斌也跳槽碧桂園，與莫斌一起擔(dān)任聯(lián)席總裁職務(wù)，而楊氏家族則在主席和副主席的職位上隱身幕后。

　　百日維新 “新人”全力打拼銷售

　　2014年，雅居樂決心全力提振此前疲軟銷售局面。

　　截至3月底，從開年到目前的近100余天里。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅居樂已在包括常州、成都，廣州、云南、海南等多個(gè)城市、區(qū)域全線降價(jià)促銷。

　　在28日的業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂副總裁劉華錫透露，第一季度雅居樂的銷售已差不多可達(dá)百億水平，“應(yīng)該還是可以的”。

　　對(duì)于今年銷售目標(biāo)，雖年初曾有消息稱雅居樂今年的銷售目標(biāo)設(shè)定700億元，但業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂高層則正式表示，今年的目標(biāo)為480億元。

　　雖然，今年的銷售目標(biāo)漲幅并未有之前傳言的那樣迅猛，但陳卓林也同時(shí)透露，2013年雅居樂在拿地上面有很積極的投資，而這些投資在2015年會(huì)有很大的體現(xiàn)。

　　因此，在投入加大的同時(shí)，雅居樂在董事會(huì)的變化也是為未來的“業(yè)績(jī)體現(xiàn)”做準(zhǔn)備，此次，雅居樂就是將一些雅居樂銷售表現(xiàn)不錯(cuò)的區(qū)域負(fù)責(zé)人委任為執(zhí)行董事。

　　據(jù)雅居樂公開資料顯示，本次成為執(zhí)行董事的三位高管。

　　黃奉潮為雅居樂副總裁及海南及云南區(qū)域的區(qū)域總裁。自1999年加入雅居樂，曾任集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心總監(jiān)及花都和南湖項(xiàng)目的總經(jīng)理；梁正堅(jiān)為雅居樂副總裁及華南區(qū)域總裁。1996年加入公司，曾任集團(tuán)項(xiàng)目物業(yè)公司經(jīng)理、項(xiàng)目副總經(jīng)理及總經(jīng)理；陳忠其為集團(tuán)副總裁。自1993年加入雅居樂，曾任集團(tuán)工程總監(jiān)兼總工程師、項(xiàng)目工程部主管、項(xiàng)目管理部副經(jīng)理及房地產(chǎn)管理中心副總監(jiān)。

　　陳卓林稱，此前公司有兩個(gè)總裁，一個(gè)管省內(nèi)業(yè)務(wù)，一個(gè)管省外業(yè)務(wù)，而經(jīng)過這些年發(fā)展，雅居樂從前兩年開始就形成了五個(gè)區(qū)域，即華南區(qū)域、江淮區(qū)域、華東區(qū)域，西部區(qū)域以及云南、海南區(qū)域，這顯然不能按照之前兩個(gè)總裁的分工來進(jìn)行管理。

　　他介紹，在本次調(diào)整之后，雅居樂將只有一個(gè)總裁，由陳卓林親自擔(dān)任，但新入局的幾位執(zhí)行董事就可分管不同區(qū)域的具體事務(wù)。

　　除集團(tuán)層面，雅居樂華東區(qū)域此前也在營(yíng)銷人事方面進(jìn)行了調(diào)整，以確保接下來華東區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)發(fā)力。

　　3月上旬，雅居樂原華東區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)邵晴調(diào)離南京，到蘇南區(qū)域擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān)，南京區(qū)域?qū)⒂稍A南營(yíng)銷負(fù)責(zé)人蔡曉鵬接管，而原蘇南區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)譚偉江則調(diào)回集團(tuán)。

　　當(dāng)時(shí)即有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，雅居樂此舉的目的或在于改善該區(qū)域的整體執(zhí)行力，并且預(yù)計(jì)其會(huì)在蘇南地區(qū)增加一些土地儲(chǔ)備，以鋪開整個(gè)市場(chǎng)，增加可售貨源。

　　以下為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：陳先生將所有兄弟全部都調(diào)為非執(zhí)行董事，想問一下為什么會(huì)有這樣的舉動(dòng)？如果這樣的話，其實(shí)應(yīng)該是沒有了聯(lián)席總裁嗎？因?yàn)檎{(diào)為非執(zhí)行董事的全部都是聯(lián)席總裁和副主席，那會(huì)不會(huì)還留有這些職位聘請(qǐng)新的人，還是會(huì)做一些調(diào)整？另外，以前看到雅居樂在香港有一些小的項(xiàng)目，那接下來會(huì)不會(huì)在香港有投資計(jì)劃呢？

　　陳卓林：第一，我依然是做總裁。剛剛開了董事會(huì)，實(shí)際上這次重組是董事會(huì)很大的一個(gè)改革。大家都了解雅居樂是家族企業(yè)，過去以執(zhí)行董事來看，都是家族的兄弟，現(xiàn)在就留了兩個(gè)，除了我就是陳卓雄，我大哥。其他那些就是卸任，但卸任不是離開雅居樂，還是做公司的董事，非執(zhí)行董事，也都是我們的大股東，所有事情都是沒變的。

　　這樣做也有三方面的考慮。第一，大家都知道也問過我很多次，就是家族企業(yè)的問題，現(xiàn)在是解決了。實(shí)際上雅居樂從創(chuàng)辦一直到現(xiàn)在都是由我們幾兄弟在主持，從1992年到現(xiàn)在，經(jīng)過22年，其實(shí)早前我們幾兄弟以及公司都一直在策劃，一直都想能夠培養(yǎng)到一些能夠接棒執(zhí)行董事的人；另外在適當(dāng)?shù)臋C(jī)遇是必須進(jìn)行改革的，無論是對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)還是市場(chǎng)來說，都是一個(gè)好事。經(jīng)過幾年的培養(yǎng)的策劃，現(xiàn)在正是一個(gè)時(shí)機(jī)。當(dāng)然，像剛才所說，他們辭去執(zhí)董和職務(wù)，但還是公司大股東，只不過不會(huì)參與公司機(jī)體的管理和運(yùn)營(yíng)。

　　第二，這個(gè)改革除了有四位執(zhí)董調(diào)任后，是有三位新上任的執(zhí)行董事。這么多年來雅居樂的整個(gè)團(tuán)隊(duì)中高管有幾十人，培養(yǎng)了這么多年我們認(rèn)為已經(jīng)有人可以接任，所以選任了三位公司高管進(jìn)入董事局擔(dān)任執(zhí)董。第一個(gè)就是黃奉潮先生，他現(xiàn)在是集團(tuán)的副總裁，是云南、海南的總裁。他從1999年加入雅居樂，跟隨公司從中山到廣州，然后全國(guó)各地，在運(yùn)營(yíng)管理和開發(fā)等方面都是很有經(jīng)驗(yàn)的，所以這次我們一致通過推舉他擔(dān)任新的執(zhí)董，同時(shí)也是集團(tuán)的高管。第二個(gè)是梁正堅(jiān)先生，他從1995年入職雅居樂，他也是從物管到開發(fā)一直做到現(xiàn)在，成為集團(tuán)最大區(qū)域華南區(qū)域的總裁，為雅居樂打下一半的江山，這次也是獲得一致通過推舉為雅居樂執(zhí)行董事。第三個(gè)是陳忠其先生，也是集團(tuán)的副總裁。陳忠其先生從1993年到現(xiàn)在21年，從公司員工做到管理層，有很多好的經(jīng)驗(yàn)，而且發(fā)揮得很好，這次也成為新的執(zhí)行董事。

　　第三，關(guān)于雅居樂改革前兩年就在講的，就是公司無論是架構(gòu)還是管治、經(jīng)營(yíng)等方面的改革都已經(jīng)進(jìn)行了三年。之前的管治是分不同的區(qū)域，由兩個(gè)CEO各分一半，我弟弟負(fù)責(zé)管省外業(yè)務(wù)，然后我太太管理省內(nèi)，以前那種做法也可以。但是現(xiàn)在公司已經(jīng)擴(kuò)展到40多個(gè)城市和區(qū)域，90多個(gè)項(xiàng)目，所以我們從前兩年開始改革，分為五個(gè)區(qū)域，一個(gè)華南區(qū)域，一個(gè)江淮區(qū)域，一個(gè)華東區(qū)域，一個(gè)西部區(qū)域以及云南、海南區(qū)域。現(xiàn)在是全面下放權(quán)力和責(zé)任，無論是獎(jiǎng)金、制度還是責(zé)任等到今年都比較成熟了?；谝陨先c(diǎn)，我們現(xiàn)在就做了這個(gè)決定。同時(shí)，卸任的四位并沒有離開雅居樂，他們還是董事和大股東，而三個(gè)新的執(zhí)董會(huì)帶來新的變化，包括公司這幾年的改革也有成功之處，帶來了業(yè)績(jī)。尤其是今年第一季度我們是做一百個(gè)億，按這個(gè)比例，我覺得還是完全有可能達(dá)標(biāo)的。

　　第二個(gè)問題，關(guān)于香港土地市場(chǎng)，公司沒有入到標(biāo)，現(xiàn)在還不急，要看適合公司的條件發(fā)展的項(xiàng)目，同時(shí)也要看公司的資金問題。事實(shí)上，雅居樂也是看好香港市場(chǎng)的。未來國(guó)內(nèi)發(fā)展是重點(diǎn)，但不排除香港有好的、適合的項(xiàng)目，我們會(huì)考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：其實(shí)很多本地的地產(chǎn)商家族式發(fā)展都挺好，你們的業(yè)務(wù)也做得挺穩(wěn)定，你覺得現(xiàn)在去了家族色彩，對(duì)于雅居樂來說最大的利好是哪方面？陳先生和你哥哥未來會(huì)不會(huì)都有可能退出執(zhí)行董事，把機(jī)會(huì)讓給新的高管？你們想培養(yǎng)一班新的高管做地產(chǎn)，其實(shí)有沒有考慮過培養(yǎng)家族的第二代發(fā)展？

　　陳卓林：大家都可以看到家族式生意有它的特色，雅居樂也是如此。我們幾兄弟從成立到現(xiàn)在，要放手也很不舍得，這是真的。但事實(shí)上，家族生意有它的優(yōu)點(diǎn)，但會(huì)相對(duì)地小一點(diǎn)，但我們幾兄弟掌管雅居樂也有二十多年，就像其他家族企業(yè)一樣，其實(shí)也算不錯(cuò)的，當(dāng)然我們根據(jù)剛才所說的三個(gè)因素，公司發(fā)展到現(xiàn)在22年，有條件、有可能去做一個(gè)規(guī)范市場(chǎng)化的改革。另外，我們一個(gè)家族六個(gè)人，四個(gè)卸任執(zhí)董，包括我弟弟以及我太太，實(shí)際上都有自己的想法。

　　現(xiàn)在剩下我和大哥兩個(gè)人，我還要捱，做一個(gè)事業(yè)不容易，而且我對(duì)行業(yè)和雅居樂都還是很有熱情的，大家都看到，每次開業(yè)績(jī)會(huì)我都會(huì)出席，所以還是做得很開心，會(huì)繼續(xù)做。至于我大哥，我都希望他可以早日退休。像這次我也跟大哥說，是時(shí)候退休了，但大家還是頂多幾年。我們是覺得在董事局方面，大哥是做得非常好的。

　　至于新人，現(xiàn)在暫時(shí)沒有計(jì)劃，或者這樣說，現(xiàn)在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不是那么容易做。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年一季度開始常州、佛山、成都都有項(xiàng)目開始降價(jià)出售，其實(shí)這種情況很少見，為什么？是不是內(nèi)地樓市有問題還是想盡快使用促銷回籠資金作他用？今年一季度的銷售情況怎么樣，今年有沒有信心能達(dá)成銷售目標(biāo)？去年、今年都發(fā)了很多次票據(jù)，最近會(huì)不會(huì)有更多融資的計(jì)劃？

　　劉華錫（副總裁）：一季度1、2月份賣了大概56億元左右，3月份到現(xiàn)在賣了38億，加起來有95億左右。我們接下來幾天還有清水灣五周年推新，希望可以沖到一百億?，F(xiàn)在看一季度的銷售應(yīng)該說是可以的?？赡苡幸恍┩胁皇亲龅媚敲春茫俏覀兾覀冏约菏强梢缘?。

　　另外幾個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，其實(shí)降價(jià)是我們自己根據(jù)自己的通盤計(jì)劃去考慮的。因?yàn)榻衲昴瓿跚逅阖浟康臅r(shí)候，不僅是發(fā)現(xiàn)有一些項(xiàng)目，比如說有一些車位、商鋪，有一些是物業(yè)很少的單位，我們都會(huì)在那里處理，但是那些不是很影響，因?yàn)橹暗捻?xiàng)目成本是比較低。成都、常州那些是主要是加快去貨，因?yàn)槟切╉?xiàng)目拿回來的地價(jià)都不貴，所以希望加速銷售，加速回籠的時(shí)候，對(duì)于整個(gè)公司是有幫助的。

　　對(duì)于今年達(dá)標(biāo)的問題，我們從一季度來看覺得比較有信心。第一，一季度做得可以。第二我們整個(gè)營(yíng)運(yùn)的速度加快了，我們?nèi)ツ昴玫暮芏嗟?，今年都?huì)開。今年也會(huì)將很多項(xiàng)目相對(duì)提前來開盤。所以對(duì)于下半年的時(shí)候，我們會(huì)更加有信心。

　　張森（首席財(cái)務(wù)官）：至于融資方面，今年2月份我們已經(jīng)發(fā)了兩個(gè)票據(jù)，暫時(shí)是沒有必要在市場(chǎng)再融資，也可以看到3月份開始的市場(chǎng)是比較穩(wěn)定的，所以要看看市場(chǎng)的情況再?zèng)Q定，暫時(shí)沒有必要。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2014年的購(gòu)地預(yù)算是怎樣的，比2013年更激進(jìn)還是比2013年要小心？現(xiàn)在資金比較緊張，有沒有開拓新的融資渠道？公司是不是有考慮跟基金合作或者加大跟其他開發(fā)商的合作？

　　陳卓林：2013年我們是比較激進(jìn)一點(diǎn)，因?yàn)橘I了150多億的地左右，但可以看到我們拿的地以華東為區(qū)，每一塊地的單價(jià)都是不到1200元，都是比較好的地方，所以去年拿的那些地都是好項(xiàng)目，有一部分已經(jīng)為我們今年的業(yè)績(jī)做貢獻(xiàn)。

　　當(dāng)然2014年我們比較審慎，三方面，第一我們現(xiàn)在有4250萬平方米的面積，我們不著急。在這里頭我們會(huì)加大我們的開發(fā)量，現(xiàn)在91個(gè)項(xiàng)目，初步統(tǒng)計(jì)我們今年有18個(gè)新項(xiàng)目開售，也有20多個(gè)是新組團(tuán)今年加大力度要推的。所以目前我們的土地和項(xiàng)目是充足的。

　　第二方面，除了土地方面，資金也是一方面。我們今年負(fù)債率相對(duì)高一點(diǎn)，我們想在今年或者以后負(fù)債率能控制在60%左右，比較合理。所以我們想加大銷售，我們今年的銷售計(jì)劃是480億，其實(shí)到現(xiàn)在已經(jīng)接近100億了，而且我們第二、第三季度的計(jì)劃是最多的，按照我們的計(jì)劃，我們不單希望可以達(dá)標(biāo)，我們更希望超標(biāo)。未來資金的補(bǔ)充，融資是一個(gè)渠道，當(dāng)然我們會(huì)控制成本，從報(bào)表來看，目前整體成本是百分之七點(diǎn)九，如果是十一、十二厘就太高了，所以我們會(huì)控制成本。

　　同時(shí)無論在負(fù)債率還是加大銷售來看，我個(gè)人覺得還有機(jī)會(huì)把現(xiàn)金余留一部分，因?yàn)榈貎r(jià)、樓價(jià)會(huì)有波動(dòng)，有好的機(jī)會(huì)我們?cè)贂?huì)出手。

　　張森：融資渠道方面，我們今年年初在境外發(fā)了一個(gè)人民幣的債券，是雅居樂第一個(gè)人民幣的債券，所以我們是在注意不同的融資渠道。有關(guān)合作方面，從去年開始我們有幾個(gè)項(xiàng)目也是跟其他發(fā)展商合作，有一個(gè)是在長(zhǎng)沙和綠地合作，另外一個(gè)是萬科，另外在馬來西亞，我們也跟當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商一起合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有一些市場(chǎng)說法認(rèn)為你們高估常州的購(gòu)買力，常州項(xiàng)目定價(jià)高了，所以需要減價(jià)？你怎么看未來二、三線城市樓市的變動(dòng)？因?yàn)槟銈兒芏嘈碌捻?xiàng)目都是在二、三線城市，會(huì)不會(huì)再拉低你們的毛利率？

　　劉華錫：常州項(xiàng)目是和星河灣合作的，星河灣的產(chǎn)品是相對(duì)高端的，當(dāng)時(shí)覺得在常州高端的產(chǎn)品不多，每個(gè)城市都會(huì)有塔尖的群體，所以有了這個(gè)決策，但開盤之后看市場(chǎng)，那部分去化是比較慢一點(diǎn)，所以是當(dāng)機(jī)立斷定更合適的價(jià)錢。但第一，我們的樓面地價(jià)比較低，因?yàn)楹竺鏇]有送裝修，所以那個(gè)價(jià)錢是跌了，但是我們自己的利潤(rùn)率可以確保在10%左右，用這樣的價(jià)錢賣出去也是適合公司的發(fā)展策略的。

　　關(guān)于二、三線城市樓市的價(jià)格問題，要看城市而論。和國(guó)家的政策一樣，也不會(huì)一刀切，每個(gè)城市有每個(gè)城市不同的情況。當(dāng)然我們的業(yè)務(wù)會(huì)關(guān)注每個(gè)城市的基本數(shù)據(jù)，比如說銷售的均價(jià)、銷售的面積、銷售的速度，現(xiàn)在網(wǎng)上有很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有一些城市是相對(duì)比較樂觀的，有一些相對(duì)存貨多一點(diǎn)的，我們就會(huì)比較審慎去進(jìn)駐那些城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司的均價(jià)有下跌，接下來你們加快銷售會(huì)不會(huì)傾向以薄利多銷的方式來進(jìn)行？這次公司董事會(huì)的改革后，調(diào)任的董事會(huì)不會(huì)有減持的行動(dòng)？公司進(jìn)了馬來西亞，可能都會(huì)進(jìn)香港，接下來會(huì)不會(huì)在其他地區(qū)會(huì)繼續(xù)有一些投資？如果有會(huì)在什么地方？

　　陳卓林：銷售價(jià)錢我們的不同的城市價(jià)格是不同的，去年業(yè)績(jī)方面均價(jià)是一萬一千多，我相信今年均價(jià)會(huì)差不多?？次覀兊耐恋爻杀?，我們今年有信心保持毛利率30%左右，凈利率15%左右，如果能保持這個(gè)數(shù)的話很不錯(cuò)。

　　減價(jià)問題我補(bǔ)充一下，實(shí)際上我們有90多個(gè)項(xiàng)目，有一部分銷售動(dòng)不了的，甚至有一些利潤(rùn)是高的那些都可能會(huì)減價(jià)，例如常州，包括成都、沈陽以及個(gè)別的城市，我希望可以回籠這些資金，利潤(rùn)雖然少一點(diǎn)，但是整體拉平對(duì)我們影響不大，而且那部分只是一小部分，我相信這樣對(duì)公司也會(huì)比較好。

　　至于董事會(huì)那里大家不要誤會(huì)，他們?nèi)匀皇枪镜亩潞痛蠊蓶|，沒有任何的變化。

　　我們馬來西亞有投資，有兩個(gè)原因，是地價(jià)和市場(chǎng)比較合理，因?yàn)轳R來西亞的地價(jià)是六千多，但是它的售價(jià)可以賣到三萬多元。接著我們也會(huì)看其他地方，比如說越南以及其他地方，我都會(huì)留意，但會(huì)審慎，包括現(xiàn)在的三線城市，現(xiàn)在的市場(chǎng)一定要看數(shù)字，屬于幾線城市不重要，要真的有市場(chǎng)在那里才能做好。中國(guó)的二線城市范圍很大，三線城市更廣，有些城市市場(chǎng)行有些不行，所以每次投資都要審慎，投資失誤會(huì)損失慘重。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在廣州正在賣的舊項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備不是很多，雖然華南區(qū)還有中山、惠州這些項(xiàng)目，但是會(huì)不會(huì)擔(dān)心這些地方價(jià)格起不來賣得比較難？廣州還會(huì)有多少貨值的產(chǎn)品？有觀點(diǎn)認(rèn)為雅居樂在省外的項(xiàng)目因?yàn)槎ㄎ惶叨藢?dǎo)致要推遲入市或者是做降價(jià)措施，會(huì)不會(huì)加強(qiáng)省外項(xiàng)目定位的工作？

　　另外，有很多房地產(chǎn)重組都經(jīng)歷過從家族企業(yè)到非家族企業(yè)的轉(zhuǎn)變，有成功也有失敗，陳先生現(xiàn)在怎么樣去安排這個(gè)新的權(quán)力架構(gòu)？新的執(zhí)董應(yīng)該不是單純接替原來執(zhí)董的權(quán)利跟責(zé)任，請(qǐng)問有什么新的變化？

　　李雪君（營(yíng)運(yùn)管理部總監(jiān)）：我們?cè)趶V州的土地儲(chǔ)備確實(shí)比較少，公司應(yīng)該說幾年前也都在關(guān)注，一直很留意廣州整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括前兩天增城的地塊我們也去參拍了。但要根據(jù)整個(gè)公司的大戰(zhàn)略走，“短平快”，單價(jià)也不能太瘋狂，要符合公司的財(cái)務(wù)模型的帳?？陀^來講，現(xiàn)在目前廣州土地市場(chǎng)價(jià)格有的時(shí)候確實(shí)有一點(diǎn)偏高，所以我們會(huì)審慎去考慮它，之前有幾個(gè)非常高價(jià)的地塊，廣氮、廣鋼這些價(jià)格太高，不符合我們公司這兩年的戰(zhàn)略，我們希望是短的，快的。我們也會(huì)密切留意合適自己的地塊，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候我們也會(huì)積極投入。目前我們?cè)趶V州的土地儲(chǔ)備大概是250萬平方米左右。

　　省外項(xiàng)目的定位已經(jīng)改變了，而且改變得很明顯了，2013年我們?cè)谑⊥赓I的十多個(gè)地塊，基本上全是剛性需求的。今年投放的18個(gè)新項(xiàng)目里面，有13個(gè)是外省的項(xiàng)目，十三個(gè)外省項(xiàng)目基本定位在剛需和首改，整個(gè)外省的結(jié)構(gòu)我們會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，并符合我們這個(gè)“短平快”的購(gòu)地和產(chǎn)品的策略。

　　陳卓林：剛才所提到兩個(gè)地方有問題，包括常州今年已經(jīng)全部處理了。其他如南京已經(jīng)連續(xù)幾年賣得很好，整個(gè)南京市連續(xù)兩年排行第一，還有重慶的第一個(gè)項(xiàng)目賣得非常好，西安第三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開售，也賣得不錯(cuò)。鄭州項(xiàng)目一開盤全部賣完，還有其他地方都有很好的銷售成績(jī)，去年去到云南騰沖，也是銷售冠軍。我不知道你收到的消息是怎樣，現(xiàn)在我們省外有十幾個(gè)項(xiàng)目，有問題的已經(jīng)調(diào)整了，相信未來會(huì)好。

　　第三個(gè)問題新的變化有三方面，第一個(gè)，執(zhí)行董事的分工已經(jīng)從原來的兩個(gè)總裁下放到五個(gè)區(qū)域總裁，之前只分省內(nèi)省外，現(xiàn)在是分了五個(gè)區(qū)域，全部直接對(duì)我負(fù)責(zé)。第二個(gè)改變，我現(xiàn)在有兩個(gè)執(zhí)董，一個(gè)管材料，一個(gè)也是管雅居樂的裝修那些的，其實(shí)那些已經(jīng)在很多年前就在做的，這種方式在那時(shí)候是沒問題的，現(xiàn)在最大的問題是兩個(gè)聯(lián)席CEO的問題，之所以有兩個(gè)聯(lián)席CEO是因?yàn)橹耙恢辈粔蚰懛攀?，但是?jīng)過這幾年的調(diào)整，業(yè)績(jī)也都可以，所以還是決定放手。第三，現(xiàn)在公司都有激勵(lì)和執(zhí)行指標(biāo)機(jī)制，加上這幾年我們的部署都是比較扎實(shí)的，無論市場(chǎng)的品牌、市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)，包括現(xiàn)在投資的比例，實(shí)際上是成熟的。所以我們很有信心這次董事局的調(diào)整以及公司這次的改革是會(huì)成功。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：年初有傳言說今年的雅居樂的銷售目標(biāo)是700億，當(dāng)時(shí)剛才主席希望超過480億的目標(biāo)，那700億是不是會(huì)有機(jī)會(huì)嘗試？有跟雅居樂差不多時(shí)間起步的地產(chǎn)公司現(xiàn)在規(guī)模已經(jīng)去到一千億，雅居樂是不是想透過這次的董事會(huì)重組，達(dá)到一個(gè)比較快的發(fā)展管理模式？

　　陳卓林：我們今年的目標(biāo)是480億，480億的目標(biāo)已經(jīng)有20%增幅，現(xiàn)在這樣的環(huán)境我覺得這樣的目標(biāo)是比較適合的。實(shí)際上雅居樂現(xiàn)在有這么多的項(xiàng)目，而且我們也進(jìn)行改革和加強(qiáng)開發(fā)周轉(zhuǎn)，我相信我們的業(yè)務(wù)可以達(dá)標(biāo)。

　　無可否認(rèn)雅居樂這幾年是比較平穩(wěn)的，實(shí)際上也都有幾家公司是發(fā)展得比較快，包括投資、開發(fā)等等方面，我們也看到了。但雅居樂2013年的投資估計(jì)在2015年會(huì)有一個(gè)很大的體現(xiàn)， 2014是希望可以超越480億年的銷售目標(biāo)。

（審校：劉滿桃）