　　他還指出，今年建業(yè)的重點市場會放在鄭州市，“今年在鄭州的比例會比往年都要大一些，至少要達到30%以上”。胡葆森并指，接下來以鄭州為重點，同時在今后的兩三年里還會再進入河南省一些新的、比較大的縣級市?！敖柚滦统擎?zhèn)化這樣一個大的浪潮，希望公司在今后幾年更快地發(fā)展?！?/p>

　　談及未來發(fā)展方向，胡葆森明確表示，不會走出河南市場?！昂幽嫌?20個城市，我們現(xiàn)在才做了40個，在沒有做完之前不會考慮出去?！?/p>

　　胡葆森進一步明確，要做到河南省的每一個城市，“現(xiàn)在還有幾百個鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有進?！?/p>

　　而對此前傳出“建業(yè)地產將組建中原銀行”的消息，胡葆森回應稱，并非是建業(yè)地產要組建中原銀行，而是河南省政府希望將原有的13家地方銀行重組成一家大銀行，并且要民營股份占主導地位，占到60%到70%的水平。

　　“建業(yè)在當?shù)氐钠放萍百Y金實力都比較符合政府的要求?！焙嵘硎?，建業(yè)現(xiàn)在對該事件非常慎重，正在積極關注，“由于組建是在原有基礎上進行重組，原有的資產情況現(xiàn)在還不太清楚，有多少不良資產，將來的溢價是多少，允許我們入股多少，這些具體條件都還沒有。”

　　他表示，現(xiàn)在只能說是在積極關注，如果條件允許會積極參與。

　　以下是建業(yè)地產股份有限公司2013年香港業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)今年重點在鄭州，計劃會占30%以上的份額，是指可售貨源還是整個市場？

　　胡葆森：可售貨源和整體的安排都在30%以上，在30%到40%之間。

　　現(xiàn)場提問：那今年的可售貨源總值是多少？

　　胡葆森：接近300億元。

　　胡冰(首席財務官及執(zhí)行副總裁)：我們今年的去化率在60%左右。

　　現(xiàn)場提問：公司于2月27號和百瑞信托簽了一個信托貸款的協(xié)議，之前和甘肅信托也有簽署類似協(xié)議進行融資。這兩次的融資期限是多久，成本是多少？用途是哪些？

　　胡冰：首先有一個誤解，這個并不是我們做的信托。熟悉內地金融產品的人都知道，有一種形式叫銀信合作。銀行的表內額度非常緊張，正常開發(fā)貸都沒辦法做，但是還有一些表外資產，比如說同業(yè)拆借來的錢。

　　銀行的表外資產需要通過信托通道放給企業(yè)，因為開發(fā)貸沒有錢，雖然已經批過，但是沒有錢放出來。不過由于有表外資產，表外資產有錢，這樣就能借助信托公司，透過信托渠道，或者證券公司的資管計劃，這兩種形式放給企業(yè)。

　　這樣簽協(xié)議就變成企業(yè)和信托公司來簽，但是錢還是銀行的錢，并不是信托公司的。因為銀行現(xiàn)在資金比較緊張，去年6月份開始有過一次錢荒，到現(xiàn)在銀行表內資產都很緊張。建業(yè)并不是通過信托去社會上公開募集發(fā)行，并不是這個概念。

　　基于此，上述信托的成本都是按照銀行開發(fā)貸的成本，現(xiàn)在在基準利率上浮20%到30%，整體差不多是9%左右，一般都是兩年期。

　　現(xiàn)場提問：為什么會選擇在這段時間密集做融資？

　　胡冰：不是密集，因為銀行貸款正好到這個節(jié)奏，銀行沒錢于是就通過這個形式來做。

　　現(xiàn)場提問：之前提出要籌建中原銀行，現(xiàn)在進展怎么樣？準備怎么參股，投多少錢進去，股權比例又是什么樣的？

　　胡葆森：不是我要籌建中原銀行，是河南省政府在籌建中原銀行，在原來13個銀行的基礎上，經過重組成立一個新的中原銀行，這是省里面大的決策。這次河南省政府希望以民營股份占主導地位的形式組建銀行，其中非國有企業(yè)的股份達到60%到70%，以民營企業(yè)為主。

　　另外，建業(yè)在當?shù)仄放?、資金實力都比較符合政府的要求，政府特別希望我們能夠帶頭參與這件事情，這是政府的態(tài)度。

　　建業(yè)現(xiàn)在對這件事情非常慎重，一方面在積極關注，同時由于組建是在原有基礎上進行重組，原有的資產情況現(xiàn)在還不太清楚，有多少不良資產，將來的溢價是多少，允許我們入多少，這個具體條件都還沒有。

　　此外，我們作為香港上市公司，這件事情還要征求股東的意見?，F(xiàn)在只能說是在積極關注，如果條件允許會積極參與。

　　現(xiàn)場提問：參與銀行對你們本業(yè)來講，有什么協(xié)同效應嗎？

　　胡葆森：這也是我們在考慮的問題，參與銀行是為了什么。

　　參與中原銀行現(xiàn)在對我們的價值是，我們的全部業(yè)務都在河南，而原來13家銀行的業(yè)務大部分也都是在河南。銀行服務的客戶群和我們的客戶群很多是重疊的，有很大的一致性。

　　而且我們很多業(yè)務需要一個結算平臺，比如說我們今后的服務體系，將來這個需要和銀行合作。如果我們參股銀行，對這個都有積極的協(xié)同效應。

　　另外，社區(qū)銀行這個概念，美國也好，歐洲也好，澳洲也好，有很多社區(qū)銀行做得比較成功。未來的銀行一定要做社區(qū)，只不過是早晚哪一天的事情。現(xiàn)在四大國有銀行在進社區(qū)上，態(tài)度方面沒有像地方銀行那么積極。我們未來十年到二十年要建兩百到三百個社區(qū)，在這方面有一定的協(xié)同效應。

　　不過并不因為這些東西我們就一定要加入，現(xiàn)在還沒有明確的意見。我們對這件事情還是非常慎重的，今后銀行利率市場化，銀行的經營壓力非常大，風險也非常大，不像過去十年只要辦個銀行就賺錢，我們充分認識到這個風險。

　　現(xiàn)場提問：這個聽起來和上海國資改革、綠地重組有點類似，河南省政府有這個動作的大背景是什么樣的？

　　胡葆森：河南省一直希望有一家屬于河南省比較大的銀行，服務于全河南。原來河南一共有18個地級市，成立了17家銀行?，F(xiàn)在河南省一直希望把能夠把他們大部分組織起來，像浙江銀行、福建興業(yè)銀行一樣。

　　現(xiàn)場提問：也就是說和國資改革不相關？

　　胡葆森：不相關。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)去年的毛利率有下跌，純利率又有上升，這是怎么回事？

　　胡冰：毛利率因為產品組合的原因，每年都會有變化，基本上穩(wěn)定在35%。這次下跌只跌了1%左右，基本上還是是持平的。

　　住宅的凈利率上升，主要是我們還有一些實體業(yè)務，在去年貢獻利潤比較多，但這塊并沒有合并報表。從2012年的3億到2013年底的6億，光這一塊就增加了3億的投資收益貢獻，所以凈利潤上漲。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)全部業(yè)務在河南省，有沒有考慮出省發(fā)展？

　　胡葆森：沒有考慮。因為河南有120個城市，我們現(xiàn)在才做了40個，在沒有做完之前不會考慮出去。

　　現(xiàn)場提問：長遠的目標是每一個城市都有你們的項目嗎？

　　胡葆森：每一個城市，還有幾百個鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有進。

　　現(xiàn)場提問：今年加大鄭州的投資，是不是因為比較小的城市不太樂觀？

　　胡葆森：也不是，因為獲取土地與政府供地的節(jié)奏很難匹配在一起，不是說需要地的時候就有地供出來。這幾年我們在鄭州參與了四個城中村的建設，恰好這四個城中村有三個城中村的土地今年就可以獲取。今年獲取之后，樓盤就會推出來。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)提到自持的物業(yè)未來會比較多一點，具體計劃是怎樣的？

　　胡葆森：自持物業(yè)和現(xiàn)金流有一種矛盾，一般規(guī)律是自持物業(yè)越多，凈現(xiàn)金流越少。我們要把握好這個度，從目前來說，拿出銷售額增長的部分來投入自持物業(yè)。假如今年170億元，比去年多了30億元的銷售，多出來這部分我們會拿出一部分做持有物業(yè)，但是這個度一定要控制好。

　　現(xiàn)場提問：有沒有目標，持有物業(yè)達到多少？

　　胡葆森：希望在十年之后能夠把自持物業(yè)的經營收入達到總收入的15%到20%的水平。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有多少面積是自持的？

　　胡葆森：現(xiàn)在加在一起有五六十萬平方米，主要是酒店和商場。

　　胡冰：目前商場有20萬平方米出頭，已經完工。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)對未來的毛利看法是什么樣的？

　　胡葆森：我們希望毛利率比較穩(wěn)定，在未來的兩三年里毛利率能夠維持在現(xiàn)在這個水平上，30%到35%的水平。

　　現(xiàn)場提問：怎么看一二線城市和三四線城市市場分化的問題？

　　胡葆森：一二線城市也有即將倒閉的企業(yè)，三四線城市也有生存發(fā)展比較好的企業(yè)。企業(yè)究竟在哪些城市能夠發(fā)展得好，不取決于在哪個市場上，而取決于自己的產品和服務在所在的市場上有沒有競爭力。就像牛市的時候也有下降的股票，熊市的時候也有在升的股票，這個道理非常簡單。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)現(xiàn)在土地儲備占比鄭州只有24%，以后買地都會集中考慮鄭州？

　　胡葆森：今年、明年隨著幾個城中村土地不斷掛出來，鄭州的比例會迅速增加。鄭州的土儲在今年和明年會有非?？斓脑黾?，今后兩年買地也主要還是在鄭州。

　　陳建業(yè)(首席執(zhí)行官)：就算24%的比例，換成銷售額也滿足胡總所說的30%占比。因為這部分價格比較高，占銷售額的比重將達到30%多，所以我們還是注重均衡發(fā)展。

（審校：劉滿桃）