“京津冀”一體化進(jìn)程將為該區(qū)域的地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。土地資源的升值，周邊區(qū)域房價(jià)的上漲將會(huì)伴隨“一體化”進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)和人口的流動(dòng)，逐步顯現(xiàn)。

　　核心觀點(diǎn)：

　　高屋建瓴——京津冀一體化上升為國家戰(zhàn)略

　　14年2月26日舉行的京津冀協(xié)同發(fā)展工作座談會(huì)上，習(xí)近平總書記明確提出，“實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，是一個(gè)重大國家戰(zhàn)略，要加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來。”隨著戰(zhàn)略高度的轉(zhuǎn)變，未來一體化進(jìn)程將在中央的領(lǐng)導(dǎo)，以及各級(jí)政府的配合下，取得長足的發(fā)展和進(jìn)步。

　　雙星閃耀——“京津冀”地區(qū)現(xiàn)狀

　　京津冀地區(qū)多年來發(fā)展不均，北京和天津的雙核聚集現(xiàn)象顯著，與周邊地區(qū)相比長期存在工業(yè)化落差，對(duì)于周邊區(qū)縣的帶動(dòng)作用微乎其微，河北大部分地區(qū)仍然以污染較嚴(yán)重的工業(yè)加工為主要產(chǎn)業(yè)。而且即便是北京和天津之間，也缺少有效的合作和產(chǎn)業(yè)分工，并沒有形成聯(lián)動(dòng)。區(qū)域一體化進(jìn)程受到各地政府及產(chǎn)業(yè)限制，沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，仍停留在起步階段。

　　人口和產(chǎn)業(yè)是城市圈發(fā)展的根本動(dòng)力

　　從日本都市圈規(guī)劃的變遷可以看到其整體的發(fā)展思路是從限制到引導(dǎo)，東京城市圈從一極集中最終發(fā)展為多圈層多中心的結(jié)構(gòu)。都市圈發(fā)展的過程中，一定伴隨著人口和產(chǎn)業(yè)的定向遷移，發(fā)展規(guī)劃在尊重自然區(qū)位選擇的同時(shí)，要科學(xué)的對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，避免盲目擴(kuò)張。

　　均衡的機(jī)會(huì)下的差異化發(fā)展

　　在未來“京津冀一體化”的發(fā)展過程中，由于區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不同，不同的區(qū)縣將面臨著差異化的發(fā)展模式。我們認(rèn)為“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”以及“津?yàn)I雙核政策高地”將會(huì)獲得最有利的發(fā)展機(jī)會(huì)，北京外圍區(qū)縣、廊坊以及天津?qū)⒊蔀橐惑w化進(jìn)程中的核心區(qū)位。而保定、唐山、滄州和秦皇島，將會(huì)收益于核心區(qū)域的溢出效應(yīng)。冀南4市以及張家口和承德地區(qū)，受地緣限制將主要承接核心區(qū)域原有產(chǎn)業(yè)外遷及休閑旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　行業(yè)機(jī)會(huì)——講述資源的邏輯

　　“京津冀”一體化進(jìn)程將為該區(qū)域的地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。土地資源的升值，周邊區(qū)域房價(jià)的上漲將會(huì)伴隨“一體化”進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)和人口的流動(dòng)，逐步顯現(xiàn)。據(jù)我們的測(cè)算，2020年“京津冀”地區(qū)人口占比達(dá)到全國10%，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，商品房銷售復(fù)合增速將達(dá)到7%，其中核心區(qū)域?qū)?huì)超過10%。企業(yè)的選擇主要是根據(jù)資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會(huì)獲得更大發(fā)展機(jī)會(huì)，我們選擇的標(biāo)的有：華夏幸福、榮盛發(fā)展、廊坊發(fā)展、萬方發(fā)展、金隅股份和香江控股；此外從資源角度對(duì)于非地產(chǎn)企業(yè)，建議關(guān)注：寶碩股份和龐大集團(tuán)。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)“京津冀一體化”系列報(bào)告之二