“我們也希望說(shuō)出來(lái)的數(shù)字能夠得到企業(yè)的能力和資源的支撐，希望能夠說(shuō)到做到。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 8月15日，新城發(fā)展控股有限公司公布中期業(yè)績(jī)，2013年上半年，新城控股合約銷售額較2012年同期增長(zhǎng)7.7%至76.09億元；營(yíng)業(yè)額較2012年同期增長(zhǎng)34.1%至50.26億元；歸屬于公司權(quán)益持有人核心溢利8551.9萬(wàn)元。

　　在50.26億元的營(yíng)業(yè)額中，物業(yè)銷售收入為48.26億元，較去年同期增長(zhǎng)32.1%；物業(yè)管理及其他收入1.51億元，較上年同期增長(zhǎng)86.6%；租金收入為人民幣4850萬(wàn)元，較上年同期增長(zhǎng)290.1%。

　　雖然上半年銷售較去年同期有所增長(zhǎng)，但76.09億元的銷售同早前定下的200億元目標(biāo)還是略有差距。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)該目標(biāo)卻顯得頗為淡然，只是表示希望能夠往這個(gè)目標(biāo)上沖。

　　歐陽(yáng)捷介紹，按照今年的安排，新城下半年的推貨比較多，而且下半年銷售要比上半年多已經(jīng)是新城近年來(lái)的慣例。

　　“因?yàn)樾鲁且话闶沁^了年之后才拿地，過年前需要把待支付資金處理完，到三四月才有錢去拿地。”歐陽(yáng)捷解釋稱，這樣的情況下，基本上都是當(dāng)年拿地當(dāng)年銷售，而且下半年的銷售要比上半年多。

　　對(duì)于接下來(lái)要完成的銷售目標(biāo)，歐陽(yáng)捷稱，肯定會(huì)有各種各樣的推盤方式。“比如說(shuō)我們會(huì)在新盤推出上加大一些宣傳，把一些新盤的優(yōu)勢(shì)、特色說(shuō)透說(shuō)足，也會(huì)在存貨上采取一些措施，做一些清理。”

　　對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及如何較好地完成銷售任務(wù)，歐陽(yáng)捷表示，第一，從下半年市場(chǎng)情況來(lái)看，大家的共識(shí)是認(rèn)為市場(chǎng)還是會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn)，不但平穩(wěn)而且穩(wěn)定。

　　第二，作為企業(yè)來(lái)講，不能把希望寄托于市場(chǎng)上，必須要有自己的一些想法，必須要有自己的舉措和動(dòng)作。如果完全把希望寄托在市場(chǎng)上，市場(chǎng)好你就好，市場(chǎng)不好你就不好，那這個(gè)企業(yè)就很難持續(xù)。

　　第三，企業(yè)還是要在團(tuán)隊(duì)建設(shè)上下更多工夫，打造自己的銷售核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們認(rèn)為定客戶也是一個(gè)道理，銷售團(tuán)隊(duì)的努力是非常重要的。

　　第四，現(xiàn)在渠道上會(huì)加大一些力度，采用各種各樣的銷售渠道。比如說(shuō)跟電商做一些合作，采用一些有針對(duì)性的銷售渠道，包括一些線下的圈層營(yíng)銷等等，主要是通過自己的能力達(dá)成銷售目標(biāo)。

　　在傳統(tǒng)銷售推廣渠道之外，新城也已涉足電商方式來(lái)做營(yíng)銷和推廣。據(jù)歐陽(yáng)捷透露，新城是上海第一家做電商的房企，“不同的項(xiàng)目做法不一樣，有的做得好，有的做得不好，不能夠一概而論，有的項(xiàng)目做了電商之后可以帶來(lái)30%的客流。”

　　七月份，新城以3.14億元底價(jià)競(jìng)得杭州余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一幅商住地塊。在歐陽(yáng)捷看來(lái)，該地塊總的來(lái)講壓力不是很大，新城完全有可能把將之作為標(biāo)桿項(xiàng)目，在杭州打響新城的第一槍。

　　“我們非常有信心能夠進(jìn)入到杭州市場(chǎng)。”歐陽(yáng)捷表示，新城強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性，各個(gè)方面都要好，包括物業(yè)管理等各個(gè)方面。

　　他認(rèn)為，消費(fèi)者來(lái)買新城的房子有兩個(gè)特點(diǎn)，一是說(shuō)各方面都不錯(cuò)，二是說(shuō)性價(jià)比比較好。“達(dá)到均好性的前提下，相信我們的產(chǎn)品在杭州是能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可的。”

　　在財(cái)務(wù)方面，據(jù)歐陽(yáng)捷介紹，新城這兩年做了一些置換，等于是為企業(yè)贏得了一些時(shí)間，同時(shí)也贏得了一些空間。而且，今后如果說(shuō)真的需要，新城對(duì)利息的成本承受能力也會(huì)相應(yīng)增強(qiáng)一些。

　　盡管新城現(xiàn)在處于快速擴(kuò)張的階段，但在歐陽(yáng)捷看來(lái)，有了戰(zhàn)略之后看戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的資源有沒有匹配，有了資源之后還要看能力有沒有可能達(dá)得到，三者之間需要匹配。

　　“我們也希望說(shuō)出來(lái)的數(shù)字能夠得到企業(yè)的能力和資源的支撐，希望能夠說(shuō)到做到。”

　　數(shù)據(jù)顯示，在企業(yè)擴(kuò)展方面，自2003年以來(lái)，新城復(fù)合增長(zhǎng)率大概在35%到30%之間。歐陽(yáng)捷稱：“這樣的水平在行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)里肯定是屬于快的，但是在前二十強(qiáng)企業(yè)里還屬偏慢的水平。”

　　以下為新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在2013博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)接受觀點(diǎn)新媒體專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：新城下半年銷售的安排和計(jì)劃是怎樣的？

　　歐陽(yáng)捷：按照我們的正常安排，下半年推貨較多。

　　按照以往的慣例，我們是上半年的銷售少，下半年銷售多。因?yàn)槲覀円话闶沁^了年之后才能拿到地，過年前有資金要支付，支付資金之后，到三四月份才有錢去拿地。

　　年關(guān)首先要過，拿了地之后要求快速開發(fā)，快速銷售，這種情況下基本上是當(dāng)年拿地當(dāng)年銷售，往往在下半年的銷售要比上半年多。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在還有五個(gè)月要賣110億？會(huì)有什么樣的推進(jìn)方式嗎？

　　歐陽(yáng)捷：應(yīng)該這么說(shuō)，我們反正是每年都這么努力去沖，幾年下來(lái)，距離我們的目標(biāo)要么略微超一點(diǎn)，要么稍微差一點(diǎn)，總的來(lái)講基本比較平穩(wěn)。

　　從企業(yè)角度來(lái)講，肯定會(huì)有各種各樣的推盤方式。比如說(shuō)我們會(huì)在新盤的推出上加大一些宣傳，把一些新盤的優(yōu)勢(shì)、特色說(shuō)透說(shuō)足。我們也會(huì)在存貨上采取一些措施，做一些清理。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人認(rèn)為下半年的市場(chǎng)可能沒有上半年那么好，如果在市場(chǎng)預(yù)期沒那么樂觀的情況下，新城下半年還要有這么大的銷售目標(biāo)需要去完成，您怎么看這個(gè)情況？

　　歐陽(yáng)捷：第一，從下半年市場(chǎng)情況來(lái)看，大家還是有一些共識(shí)的，基本上認(rèn)為市場(chǎng)還是會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn)，不但平穩(wěn)還是穩(wěn)定。

　　第二，作為企業(yè)來(lái)講，不能把希望寄托于市場(chǎng)上，必須要有自己的一些想法，必須要有自己的舉措和動(dòng)作。如果完全把希望寄托在市場(chǎng)上，市場(chǎng)好你就好，市場(chǎng)不好你就不好，那這個(gè)企業(yè)就很難持續(xù)。

　　第三，作為企業(yè)來(lái)講，更多的還是在團(tuán)隊(duì)建設(shè)上下工夫，打造自己的銷售核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)際上銷售團(tuán)隊(duì)的好與不好區(qū)別非常之大。我們認(rèn)為定客戶也是一個(gè)道理，銷售團(tuán)隊(duì)的努力是非常重要的。

　　第四，現(xiàn)在在渠道上會(huì)加大一些力度，采用各種各樣的渠道去做。比如說(shuō)跟電商做一些合作，采用一些有針對(duì)性的銷售渠道，包括做一些線下的圈層營(yíng)銷等等，主要是通過自己的能力提升達(dá)成銷售目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：看到很多企業(yè)都有用電商這種方式來(lái)做營(yíng)銷和推廣，不知道新城有沒有用過這種方式？電商能起到多大的效果？

　　歐陽(yáng)捷：在上海我們是第一個(gè)做電商的，當(dāng)時(shí)做電商的時(shí)候也是抱著一個(gè)嘗試的態(tài)度去做。后來(lái)不同的項(xiàng)目做法不一樣，有的做得好，有的做得不好，不能夠一概而論，有的項(xiàng)目做了電商之后可以帶來(lái)30%的客流。

　　觀點(diǎn)新媒體：七月份新城剛剛在杭州拿了一塊地，對(duì)于在杭州的發(fā)展新城是如何考量的？

　　歐陽(yáng)捷：浙江的房地產(chǎn)企業(yè)包括綠城、濱江，這些品質(zhì)做得非常好，他們是一種品牌價(jià)值導(dǎo)向。對(duì)于新城來(lái)講，我們強(qiáng)調(diào)均好性，不僅僅是在規(guī)劃方面，在設(shè)計(jì)方面，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化方面，在景觀園林方面，在人居舒適方面，都做了很多工作。我們強(qiáng)調(diào)叫均好性，各個(gè)方面都要好，包括我們的物業(yè)管理各個(gè)方面都要好，達(dá)到均好性的前提下我們相信我們的產(chǎn)品在杭州是能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可的。

　　消費(fèi)者來(lái)買新城的房子有兩個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)是說(shuō)各方面都不錯(cuò)，第二個(gè)是性價(jià)比比較好，所以我們非常有信心能夠進(jìn)入到杭州市場(chǎng)。

　　杭州是個(gè)很好的市場(chǎng)，機(jī)會(huì)比較好，而且這塊地總的來(lái)講壓力不是很大，完全有可能把這個(gè)項(xiàng)目能夠作為我們的標(biāo)桿項(xiàng)目，在杭州打響我們的第一槍。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城之前說(shuō)過有28個(gè)億的海外資金可以用于拿地，公司在拿地上限制會(huì)比較大？會(huì)不會(huì)迫使公司只能往一些上海比較郊區(qū)的位置或者是華東的三四線區(qū)域發(fā)展呢？

　　歐陽(yáng)捷：其實(shí)不光是像我們這樣的企業(yè)，把自己還定位為中小企業(yè)，雖然老早過了百億的規(guī)模，但是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)缺錢，不光是房地產(chǎn)企業(yè)，所有的中國(guó)企業(yè)沒有不缺錢的。

　　所以這個(gè)問題不是說(shuō)有錢或者沒錢，關(guān)鍵是采取什么樣的策略去做。對(duì)于新城目前來(lái)講更多的還是以自主開發(fā)為主，按照這種模式去做的話，我們可能會(huì)選擇有策略的去按照自己資金的角度去考慮這個(gè)問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否會(huì)考慮加大融資，特別是現(xiàn)在在H股上市了，新城在下半年的融資上會(huì)不會(huì)有新的考量？

　　歐陽(yáng)捷：第一，企業(yè)永遠(yuǎn)是缺錢，只要是想發(fā)展，就永遠(yuǎn)缺錢，不管是不是在窗口期，不管是不是處于波動(dòng)周期。除非這個(gè)企業(yè)不想發(fā)展，只想守著一畝三分地，那就不缺錢。

　　第二，既然缺錢，就一定想盡辦法去找錢，所以我覺得新城也不排除任何能夠融資的機(jī)會(huì)。

　　第三，對(duì)于新城這樣的企業(yè)來(lái)講，看資金的成本，如果說(shuō)給20%的利息，沒有哪個(gè)企業(yè)，沒有哪家銀行，沒有哪家券商，或者說(shuō)投資者會(huì)不給你錢。但是做企業(yè)來(lái)講一定要選選合適的，適合自己的。我們認(rèn)為合適融資機(jī)會(huì)就要看最終的窗口期，同時(shí)也要看企業(yè)業(yè)績(jī)狀況，如果企業(yè)業(yè)績(jī)狀況比較好，整個(gè)評(píng)級(jí)就會(huì)上去，成本自然就會(huì)下來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城這兩年上市之后，把融資成本已經(jīng)降下來(lái)非常的多，而且之前的債務(wù)也處理差不多。目前新城的債務(wù)狀況如何？

　　歐陽(yáng)捷：我們做了一些置換，等于是為企業(yè)贏得了一些時(shí)間，贏得了一些空間。今后如果說(shuō)真的需要，企業(yè)對(duì)利息的成本承受能力也會(huì)相應(yīng)的增強(qiáng)一些。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前聽王振華總裁談擴(kuò)張，稱新城的擴(kuò)張是分節(jié)奏的，當(dāng)前的新城是處于什么擴(kuò)張階段？

　　歐陽(yáng)捷：總的來(lái)講我們還是希望能夠把規(guī)模做上去，但是企業(yè)不是想怎么做就怎么做。有了戰(zhàn)略之后看戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的資源有沒有匹配，有了資源之后還要看能力有沒有可能達(dá)得到，三者之間需要匹配。我們也希望說(shuō)出來(lái)的數(shù)字能夠得到企業(yè)的能力和資源的支撐，希望能夠說(shuō)到做到。

　　另外在做大規(guī)模的同時(shí)，還是考慮項(xiàng)目要做均好性，在均好性控制的前提下去推進(jìn)規(guī)模和生產(chǎn)，并不是說(shuō)一味追求規(guī)模生產(chǎn)，而放棄了質(zhì)量控制、成本控制或者說(shuō)產(chǎn)品控制。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在都講競(jìng)合，由競(jìng)爭(zhēng)變成合作，新城會(huì)不會(huì)也采取這些方式？

　　歐陽(yáng)捷：我們?cè)?jīng)做過。比如說(shuō)我們?cè)谏虾５囊粋€(gè)項(xiàng)目，跟萬(wàn)科合作，合作過程中大家通過這種方式也交換了很多經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該說(shuō)這種合作對(duì)大家雙方的成長(zhǎng)是雙贏。不過項(xiàng)目的規(guī)模比較小，真正的價(jià)值和效應(yīng)體現(xiàn)得還不夠很充分。

　　我們也不排斥以后可能還會(huì)有機(jī)會(huì)再去做一些合作，這個(gè)主要是看緣分。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城在融資方面目前采取什么樣的形式，這些融資成本怎么樣？融資規(guī)劃是怎么樣的？

　　歐陽(yáng)捷：從企業(yè)融資來(lái)看，我們?cè)诤Ｍ庖呀?jīng)上市，融資平臺(tái)已經(jīng)打開，打開之后后面的融資主要是看企業(yè)的自身的業(yè)績(jī)和對(duì)投資者的一種信心看是不是夠。

　　對(duì)我們來(lái)講，現(xiàn)在融資本身已經(jīng)不成為障礙，只不過說(shuō)看你融資的窗口期是不是合適，融資成本是不是恰大。主要是這個(gè)問題，這個(gè)問題可能要跟我們整個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略要去匹配。

　　企業(yè)發(fā)展如果需要，那這個(gè)時(shí)候就必須要去加大融資的力度，加大融資的力度可能在不是恰當(dāng)?shù)拇翱谄谌谫Y成本會(huì)高一點(diǎn)，如果在恰當(dāng)?shù)某杀酒谌谫Y成本會(huì)低一點(diǎn)。我們會(huì)去選擇合適的一些窗口期，做這些工作。從融資的規(guī)模上講，也要看企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和發(fā)展的規(guī)模情況，比如我們現(xiàn)在在海外還有二十多個(gè)億沒有進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在拿地完全是可以拿這個(gè)錢做的。

　　現(xiàn)在有些地房企也是通過海外融資來(lái)做的，但是有些也是通過國(guó)內(nèi)的資金去匹配，兩方面去做，所以將來(lái)要看企業(yè)怎么把這筆錢又好還用在刀刃上去做，確實(shí)非常需要的時(shí)候我們會(huì)再去融資，所以直接融資相對(duì)來(lái)講海外資金成本比國(guó)內(nèi)的資金成本顯然是要低，我們今后如果有可能的話還會(huì)去考慮這方面的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司現(xiàn)在的負(fù)債率保持在什么樣的水平呢？

　　歐陽(yáng)捷：因?yàn)榍靶┠昊旧蠜]有融資，都是靠自有的資金和銷售，所以我們的負(fù)債率偏高。

　　負(fù)債率偏高從兩個(gè)方面看，一是在企業(yè)規(guī)模化的前提下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式又是高周轉(zhuǎn)模式，負(fù)債率適當(dāng)高一些是有利于去達(dá)到這樣的目標(biāo)。如果又拿到錢，又沒有一定的負(fù)債率，沒有高杠桿去撬動(dòng)，規(guī)模就走不上去。

　　企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)到底有多少，只要企業(yè)在可控的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，那就是合適的。國(guó)內(nèi)的企業(yè)跟香港企業(yè)不太一樣，香港企業(yè)因?yàn)榻?jīng)歷了2008年甚至1997年這種風(fēng)波之后，對(duì)生存問題的看法會(huì)更加謹(jǐn)慎--首先是保持能活下去。

　　在國(guó)內(nèi)來(lái)講，可能大家看法跟香港企業(yè)不太一樣，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加樂觀，對(duì)中國(guó)政府控制經(jīng)濟(jì)的節(jié)奏這種能力也看得比較樂觀。相對(duì)來(lái)講國(guó)內(nèi)的企業(yè)在負(fù)債率會(huì)略微比香港企業(yè)偏高一些，我覺得只要在企業(yè)認(rèn)為可以控制風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)應(yīng)該不成大問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：新城今年的銷售目標(biāo)是200億？增長(zhǎng)速度方面有怎樣的目標(biāo)？

　　歐陽(yáng)捷：我們希望能夠往這個(gè)目標(biāo)上去沖。

　　自2003年以來(lái)，新城基本上復(fù)合增長(zhǎng)率大概在35%到30%之間。這樣的水平在行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)里我們肯定是屬于快的，但是在前二十強(qiáng)企業(yè)里還屬偏慢的水平。