“我們已經(jīng)占有上海外灘、北京CBD、望京幾個地鐵口等地的項目，一定要抓住不放手。”

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 因為中期業(yè)績發(fā)布的關(guān)系，潘石屹從北京飛往香港，并要呆三天。潘石屹此行還有一項關(guān)于旗下公司業(yè)務(wù)的重大事情宣布——SOHO中國將告別散售，轉(zhuǎn)型持有。

　　因此，8月16日舉行的SOHO中國2012中期業(yè)績發(fā)布會也變成了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)布會，潘石屹用了將近一個小時時間，向外界闡釋了此次轉(zhuǎn)型的原因與意義。“我都講到口干舌燥了。”發(fā)布會結(jié)束以后，潘石屹不止一次如此開玩笑。

　　為了從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”，潘石屹和SOHO中國已經(jīng)準(zhǔn)備了半年時間，北京前門大街項目成為潘石屹與他的團(tuán)隊在持有型物業(yè)方面的“練兵”項目。

　　不過，在潘石屹宣布SOHO中國即將重大轉(zhuǎn)型之前，市場卻有消息傳出，前門大街這一練兵項目的出租率欠佳，當(dāng)中的原因就包括定位不清、欠缺營運管理經(jīng)驗等等，這無疑讓外界對SOHO中國轉(zhuǎn)型持有的前景蒙上一層陰影。

　　潘石屹似乎對此并沒有太在乎，但其亦坦承，SOHO中國在商業(yè)管理方面確實需要有一定的提升。潘石屹隨后在接受觀點新媒體專訪時表示，未來SOHO中國要考慮如何把全世界五大代理商動員起來，讓他們提供租房服務(wù)。另外，在管理過程中，如何與全世界最大的在體驗做得比較好的商業(yè)管理公司合作，共同管理好旗下持有型物業(yè)。

　　轉(zhuǎn)型持有，也是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大方向趨勢。在SOHO中國決定轉(zhuǎn)型持有的過程中，有兩個人的功勞不可磨滅，一個是恒隆地產(chǎn)陳啟宗，一個是嘉里中國董事長。潘石屹每次到港，必定與陳啟宗見上一面，就在發(fā)布會前一晚，他們又再次會面。

　　“在眾多向我們提出要持有商業(yè)項目的朋友當(dāng)中，意見最強烈的一個是陳啟宗先生，另外一個就是嘉里中國的老板。我們跟陳啟宗先生在見面過程中，他不斷地跟我們提出，商業(yè)地產(chǎn)一定要長期持有，別看前幾年的租金收入很低，還是要慢慢養(yǎng)，因為項目都是越養(yǎng)越好，以后上漲的幅度將會非常大。他們給我們的建議，我們都會考慮。”潘石屹指出。

　　當(dāng)然，令潘石屹決定轉(zhuǎn)型持有，與當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程相關(guān)。潘石屹透露，從目前來看，北京上海的城市發(fā)展已經(jīng)成型，現(xiàn)在SOHO中國已經(jīng)占有上海外灘、北京CBD、望京幾個地鐵入口等地的項目，這已經(jīng)是個千載難逢的機會，所以一定要抓住不放手。

　　誰都知道潘石屹愛好網(wǎng)絡(luò)，他自己也承認(rèn)這一點，即使是坐下來進(jìn)行采訪之前，他也要求先給他些許時間看看微博上的評論。

　　以下為觀點新媒體對SOHO中國董事局主席潘石屹先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：SOHO中國宣布正式告別散售轉(zhuǎn)向持有，是否意味著未來將不再有項目銷售？

　　潘石屹：銷售物業(yè)陸陸續(xù)續(xù)還會有。雖然我們轉(zhuǎn)型持有，但不代表我們不動了，我們還會去競地競項目，有些項目會保留，有些則仍會銷售，但以后不以銷售為主。比如一個項目中有些是住宅項目，這些就不持有。這次轉(zhuǎn)型，只是標(biāo)志著我們未來將以出租為主。

　　我們還有大量的現(xiàn)金，另外有100多億款項未到賬，等房子一交付這些錢都打到賬上，而且現(xiàn)在負(fù)債率很低，只有20%，為什么不把負(fù)債率提高？

　　觀點新媒體：您剛剛也提到，為了適度提高凈資產(chǎn)負(fù)債率，會找一些融資成本較低的融資渠道，那么現(xiàn)在對SOHO中國而言，最為合適的融資成本有哪些？

　　潘石屹：信托和基金的成本太高，其實成本最低的是銀行貸款，其次是銀團(tuán)貸款，接著才是信托、可換股債券，最貴的就是擴(kuò)股。按照這個順序，我們先做成本最低的銀行貸款，我們的利率非常低，僅3%。

　　我們剛剛才做完一個6億美元的貸款，因為負(fù)債率較低，如果負(fù)債高很難做到銀團(tuán)貸款，另外還有60億未提取貸款。

　　觀點新媒體：SOHO中國持有物業(yè)將以寫字樓及商業(yè)為主，不持有酒店主要是因為回報率非常低，那么您預(yù)計商業(yè)和寫字樓部分的資產(chǎn)回報率大概能達(dá)到多少？

　　潘石屹：基于成本的回報率，商鋪和辦公樓回報率都超過10%。如果是基于銷售的回報率，回報率則要降一半，大概約為5%到6%，因為我們的利潤差不多是50%。毛利潤一半交了稅，一半自己留著。所以，基于成本的回報率是基于銷售回報率的一倍。

　　觀點新媒體：您與恒隆地產(chǎn)陳啟宗先生是好朋友，每次來香港都會見面，那么在商業(yè)地產(chǎn)持有運營管理方面，陳啟宗先生有沒給您什么建議？

　　潘石屹：我們認(rèn)識很多年，都是特別好的朋友，陳啟宗先生很聰明，而且他在商業(yè)地產(chǎn)也有一定的經(jīng)驗，每次我們到香港來都要跟他見面。在眾多向我們提出要持有商業(yè)項目的朋友當(dāng)中，意見最強烈的一個是陳啟宗先生，另外一個就是嘉里中國的老板。我們跟陳啟宗先生在見面過程中，他不斷地跟我們提出，商業(yè)地產(chǎn)一定要長期持有，別看前幾年的租金收入很低，還是要慢慢養(yǎng)，因為項目都是越養(yǎng)越好，以后上漲的幅度將會非常大。他們給我們的建議，我們都會考慮。

　　在過去差不多八到十年的時間里，北京上海的城市變化非?？欤m然有些地方可能位于一個不算繁華的區(qū)域，但隨著地鐵的通車，奧運工程的進(jìn)行，馬上就成了新的繁華區(qū)域，這個機會我們一定要抓住。從目前來看，北京上海的城市發(fā)展已經(jīng)成型，現(xiàn)在我們已經(jīng)占有上海外灘、北京CBD、望京幾個地鐵入口等地的項目，這已經(jīng)是個千載難逢的機會，所以我們一定要抓住不放手。

　　觀點新媒體：據(jù)了解，11月份您們將與陳啟宗一同前往以色列，與以色列總統(tǒng)、總理等高層領(lǐng)導(dǎo)見面，此行的意義何在？

　　潘石屹：人還是得要長見識，了解現(xiàn)時整個世界發(fā)展情況，這一點非常重要。在今天的社會，你只做好自己的一畝三分地已經(jīng)不行了，還需要關(guān)注整個世界環(huán)境的變化。中國制造是整個世界發(fā)展中重要一環(huán)，美國、歐洲需要東西了就讓中國制造，有中國制造了就需要俄羅斯的石油、天然氣，中東的石油，巴西、澳大利亞的礦產(chǎn)，這些東西進(jìn)口過來在中國加工然后再出口。

　　歐美經(jīng)濟(jì)好就能帶動全世界好，經(jīng)濟(jì)不好就全部不好，不要認(rèn)為歐美經(jīng)濟(jì)不好了，中國經(jīng)濟(jì)也能好，中國經(jīng)濟(jì)也會受到連累，包括巴西、俄羅斯也是，鋼材、礦石、石油和天然氣的需求量都會降下來。今天任何企業(yè)都特別需要了解的一點就是，不要覺得你把自己的一畝三分地做好就可以了。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)好辦公樓就租得好，經(jīng)濟(jì)不好就租得不好。

　　觀點新媒體：SOHO中國是否有考慮走恒隆的持有模式？

　　潘石屹：陳啟宗先生是一個非常有智慧、非常聰明的人，所以恒隆發(fā)展非常好。我們做了一個比較，恒隆目前在上海、濟(jì)南、沈陽等地都擁有項目，他們的NAV打折才20%。而我們的項目都在上海北京最好位置，但NAV打折達(dá)到60%，而且還比不上他們在濟(jì)南和沈陽的項目，在這一點上我們要向他們學(xué)習(xí)。

　　恒隆的模式很清晰，在股票市場上很容易說明白，說明白了NAV就不打折。但是我們沒說明白，結(jié)果最好地段的資產(chǎn)還讓別人打了60%的折扣，這不是開玩笑嗎？

　　不過我們跟恒隆在商業(yè)判斷上不一樣，我就不看好沈陽和濟(jì)南。對于沈陽，我不光不看好商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場也不看好。這個城市太大，基礎(chǔ)設(shè)施太好，都是平原，開發(fā)的樓盤都很大，這怎么能賺錢？我記得五年前我到沈陽，有個開發(fā)商讓我去看看他的樓盤提建議，我說沈陽是個好地方，可以鍛煉開發(fā)商如何降低成本。這個價格是賣不起來的，只能夠練他們的功夫。所以陳啟宗先生能夠選擇沈陽建辦公樓及商業(yè)，我是不敢想象的，我就選擇北京上海繁華地段，不繁華的地段我都不會選擇。

　　今天有人問我SOHO中國的榜樣是誰，我說任何一個開發(fā)商身上都有優(yōu)點，有值得我們學(xué)習(xí)的地方，而這點發(fā)光之處我就要學(xué)過來。像嘉里有嘉里的優(yōu)點，恒隆也有恒隆的優(yōu)點，我們要分析他們哪些和我們不一樣，不能夠你穿什么衣服我就穿什么，你戴個什么表我也戴個什么表，我們一定要有自己的判斷。

　　實際上每家公司都有長處，包括住宅開發(fā)商也有我們學(xué)習(xí)的地方。像萬科、龍湖在全國各地開發(fā)這么多樓盤，雖然常?？吹矫襟w曝光漏水等質(zhì)量問題，但畢竟作為國內(nèi)大型房產(chǎn)開發(fā)商，每年都建這么多房子，品質(zhì)控制管理系統(tǒng)一定比我們先進(jìn)，畢竟我們就只管理三五個樓盤而已。

　　觀點新媒體：目前SOHO中國內(nèi)部管理水平需要在哪些方面得到提升？

　　潘石屹：對于SOHO中國財務(wù)管理方面，我們還是非常滿意的，因為非常穩(wěn)健，負(fù)債率很低，現(xiàn)金流非常大，即使碰到再大的金融危機和市場波動，我都相信一定能度過。

　　其次，SOHO中國最大的優(yōu)勢就是產(chǎn)品。不只是全國范圍內(nèi)，就算是在全世界范圍內(nèi)，能做出這么特別產(chǎn)品的開發(fā)商少之又少。我們大量使用雙曲面的地板，花紋也是，這需要很高成本。像我們建一個30多萬平的項目，都用完全不一樣的建筑材料去建，在全世界范圍內(nèi)即使是有經(jīng)驗的開發(fā)商，他們碰都不敢碰。

　　誰都覺得這個項目好，最重要的是你敢不敢付出代價去創(chuàng)新。而且，這個代價不光是錢的代價，有時候你拿錢建不出來。你把這個雙曲面折了以后，如果折不好就很難看，你能夠折好看，付出的代價非常高。所以，在全國甚至在全世界來說，我們做產(chǎn)品的精細(xì)是獨一無二的，以前從來沒有過。

　　觀點新媒體：但是外界似乎并不普遍認(rèn)同，有認(rèn)為這種標(biāo)新立異的建筑與周邊建筑風(fēng)格不搭，破壞了和諧性，另外也有觀點認(rèn)為您們的產(chǎn)品很漂亮，但是內(nèi)容品質(zhì)不是很好，您對此又有何回應(yīng)？未來在這方面又將如何改進(jìn)？

　　潘石屹：正因為不搭調(diào)，才顯得SOHO中國產(chǎn)品獨一無二。聯(lián)想、戴爾、喬布斯都生產(chǎn)筆記本電腦，你就非得要喬布斯生產(chǎn)跟他們一樣的產(chǎn)品嗎？

　　每個時代都要有每個時代的建筑風(fēng)格，過去一百年建筑風(fēng)格主要是密斯風(fēng)格為主，貝聿銘把它們不斷放大，引領(lǐng)了一百年。但到了現(xiàn)在這個時代，我們是不是仍都按照密斯的建筑風(fēng)格去建？因為紐約這樣建，所以新加坡、馬來西亞、香港就得這樣建？中國崛起了，無論深圳、上海、北京，都要按照這個方式建嗎？這是一種過時的東西?，F(xiàn)在大家覺得流線型、雙曲面的產(chǎn)品好，既然如此我們就得引領(lǐng)，非得讓我跟周圍環(huán)境協(xié)調(diào)？

　　曾有媒體去采訪我們的建筑設(shè)計師扎哈時也提出，建筑風(fēng)格與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，扎哈回答說，周圍是一泡屎，難道我也要跟屎去協(xié)調(diào)嗎？

　　關(guān)于建筑質(zhì)量方面，我們在質(zhì)量控制上是非常嚴(yán)格的，我們把提高公司建筑質(zhì)量作為生命。五年前喬布斯還沒死的時候我們就提出目標(biāo)就是蘋果。但是，這就碰到另外一個問題，別人走進(jìn)我們的項目覺得不豪華，因為沒有大理石、花崗巖，沒有雕刻，顏色都是白色，非常簡約，跟他們傳統(tǒng)認(rèn)為美的東西發(fā)生抵觸。像一個清朝人，她習(xí)慣穿傳統(tǒng)服裝，他們就會覺得你們怎么能沒戴個牛角就敢出來？

　　他們覺得這些東西連個曲線都沒有，認(rèn)為會是非常便宜，但是他們錯了，這些東西貴得不得了。舉個例子，我們要把地板做成雙曲線，我們就采用還窯水磨石，它的價格是花崗巖的五倍。

　　這就是我們的理想和追求，而且這個追求大于別的所有追求，包括對利潤的追求，對市值的追求。如果一個企業(yè)家老琢磨股票，老想賺錢，而把產(chǎn)品忘了，這樣就越做越臭。有人說人家做爛項目都銷售出去，你何必精雕細(xì)琢，每個項目都請全世界最好的設(shè)計師，又跟他們一起工作，包括材料的選擇。我覺得，只有到建材廠深一腳淺一腳去看才有意義，否則你說你跟社會的關(guān)系是什么？

　　另外，畢竟我們的項目之前都是散售，物業(yè)管理有一定難度，如果房子全是我們的，我們想怎么改造就怎么改造，租戶不好我們就把它清理出去，讓好的租戶進(jìn)來，這樣一來能提升整個項目的品質(zhì)。

　　其實我們的項目出租率都是100%，小業(yè)主們都不愿意把房子空著，即使租金低點也要租出去。在我們項目里辦公的白領(lǐng)有幾十萬人，每次排隊都要排上五波才能進(jìn)電梯。我們每一個項目的電梯速度和大小已經(jīng)加到最大了，比國家標(biāo)準(zhǔn)加大很多。但是不行，還是不夠。按照一個正規(guī)的國際化公司，人均辦公面積是15平米，但在我們的項目里，人均辦公面積只有5平方米，意味著我們的辦公樓要把電梯加大三倍才能跟跨國公司一樣。但是如果電梯加大三倍，就沒辦公面積了，全是電梯，這就不合理。

　　所以，一進(jìn)SOHO，無論是東海廣場、三里屯、建外沒有一個不擠，上下班電梯死活上不去，這就證明我們的項目充分利用起來，從來沒有閑置。小業(yè)主誰閑置了，誰就傻了，放在那個地方，能夠租點錢就租點錢。

　　觀點新媒體：所以現(xiàn)在的目標(biāo)還是要做地產(chǎn)界的蘋果？

　　潘石屹：對，無論怎么轉(zhuǎn)型，最后公司跟社會的聯(lián)系只有一個，就是產(chǎn)品。產(chǎn)品一定要好，首要環(huán)節(jié)不是簡單的產(chǎn)品質(zhì)量問題，而是設(shè)計。實際上十年前我們就提出設(shè)計為主，不管是對房子、電腦、服裝都是如此?，F(xiàn)在誰都不再注重料子，而是關(guān)注這個東西是誰設(shè)計的，設(shè)計的好不好，設(shè)計已經(jīng)成為一個在建筑產(chǎn)品，電腦產(chǎn)品，服裝產(chǎn)品中占的比重非常大。當(dāng)然，產(chǎn)品質(zhì)量也非常重要，但是重要程度沒有以前大。

　　觀點新媒體：談及電商，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型持有，在電商這塊業(yè)務(wù)上SOHO中國將怎么做？

　　潘石屹：我是一個特別愛好網(wǎng)絡(luò)的人，像我的微博，所以我覺得在每一個行業(yè)都要很快地跟網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來。從我們公司來說，我覺得在IT方面還有非常大的提升，未來如果我們要管理150萬平方米物業(yè)，那么，無論是我們的物業(yè)管理、工程管理、維修、客戶投訴、園林綠化、交費這些全部用網(wǎng)絡(luò)化，再也不用敲門說交水電費，這些全部要網(wǎng)絡(luò)化，提高效率，讓大家方便。

　　觀點新媒體：您們與復(fù)星在上海外灘8-1地塊合作上，為什么會演變成現(xiàn)在這樣？

　　潘石屹：復(fù)星說，我們都不知道，你就進(jìn)來了。我說這個事情你們不能說瞎話，就這個事情我跟郭廣昌談了很多次，郭廣昌也給我說了很多次歡迎我進(jìn)來，另外兩家股東沒錢也沒實力，我進(jìn)來他歡迎我，這話他至少說了五次。

　　不過現(xiàn)在我也慢慢能夠理解他們的苦衷，他們一開始覺得荒唐，覺得怎么可以做成這樣。我慢慢了解之后，發(fā)現(xiàn)是他們之前買證大股份的時候虧了，想把虧的東西從我身上撈回去，但是我沒跟你交易為什么要付錢？

　　媒體都覺得我在這個事情上投入很多，其實我根本沒投入太多時間。我也睡得很好，前兩天有一個媒體問我這個官司告到上海一中院還是二中院，問是不是托了關(guān)系。這樣大的關(guān)系誰敢瞎判，都得依法判。

　　觀點新媒體：其實還有另外一單官司，就是重慶抄襲事件，是告還是不告？

　　潘石屹：現(xiàn)在所有的證據(jù)都做好了，下個星期我回到北京再研究一下。

　　觀點新媒體：決定還是告嗎？

　　潘石屹：最關(guān)鍵是太氣人了，你就說一聲是抄人家就得了，說聲對不起或者私下聯(lián)系，我們這些人心都比較軟，在重慶也不搶別人的市場，估計就算了。最關(guān)鍵的是他們還連打了五個廣告，還要發(fā)聲明，故意炒作，我當(dāng)時氣得，覺得怎么有這么不要臉的人。

　　還有一個最可氣的是，拿我的頭像做廣告。一般這些事情多了，覺得能過去就過去了，何必跟他們較勁，但是這些讓我們氣壞了，就覺得要告，不告不行，他沒有向我道歉，告也不是為了賠兩三萬元，最關(guān)鍵的是氣人。

　　我們這些人比較好說話，只要不違背原則的事情就不跟你死磕。任志強這樣損我，我讓他愛說就說去。最生氣是你跟他說了以后，他還瞎挀這個東西就有點生氣了。

　　觀點新媒體：您對目前公司在資本市場上的股價表現(xiàn)是否滿意？

　　潘石屹：不滿意，當(dāng)然這跟我們也有關(guān)系，如果我們是持有的模式，定位就很清晰，但是我們又是商業(yè)，又是銷售，于是拿我們跟碧桂園比，他們打折一看覺得我們不錯，他們打七折，我們六折。

　　未來我還會回購公司股票，同樣花錢去買地，但是一塊錢的地買回來變成4毛，我為什么不回購？你不看好我們的股價，我看好，我就進(jìn)行回購。

　　另外，我們的稅收負(fù)擔(dān)太重了，超過一半的錢都用來交稅了。我為什么不把這一半留下來？而且我交了稅地方政府還不高興，覺得不要散售。他們認(rèn)為持有更好，持有就不需要向他們交那么多稅，一年只要交一點點就行了。

　　觀點新媒體：您之前說要買一些凈地做開發(fā)，但是為什么現(xiàn)在還沒有出手，甚至都沒有參加土地招拍掛？

　　潘石屹：我們對地段的要求非?？量蹋欢ㄒ玫牡囟?，不好的地段送給我都不做。不用太急，急功近利干什么？

　　觀點新媒體：就是說這幾年會慢下來做好現(xiàn)有的持有型物業(yè)？

　　潘石屹：其實也不慢，像今年年報，利潤還很高。剛有人問我說怎么不發(fā)盈利預(yù)警，因為今年上半年沒交付的項目，所以上半年利潤下滑，不過只要等到今年銀河SOHO交付，就能知道有多少利潤。

　　觀點新媒體：您的三個小孩會進(jìn)公司嗎？

　　潘石屹：讓他們獨立去做，他們的選擇也是我們的選擇。硬要小孩進(jìn)公司，他們都會不愉快。而且，他們喜歡做的一些事情，不是父母親安排的。

　　像我最小的孩子，我和張欣都不怎么用功，但他足球踢得很好，不光是足球，他干什么東西都好得不得了。足球踢到去全世界比賽，一會到這個國家去比賽，一會到那個國家去比賽。他們這個學(xué)校是北京最大的外國語學(xué)校，各個國家的人都有，60多個國家的人都知道他踢足球好。

　　沒想到他打乒乓球比賽也得了全國學(xué)校的冠軍。他們學(xué)校說，學(xué)校成立以來，沒有一個打乒乓球的冠軍。說人家在打的時候人家父母親都去看了，你們的孩子得了冠軍，怎么不來。我說，我以為他去踢足球，打乒乓球是鬧著玩。這樣一個人，你讓他去管公司做不好，他就是一個天生的運動員，只要在運動場上馬上就活了。

（審校：徐耀輝）