在外部競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸消失的情況下，十里銀灘如何續(xù)寫去年銷售30億元的“神話”？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 “惠州市領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)，碧桂園十里銀灘不能說(shuō)是深圳東，因?yàn)檫@是惠州的項(xiàng)目?！北坦饒@總裁莫斌如是說(shuō)。

　　這個(gè)位于惠州的項(xiàng)目，因去年銷售大熱，成為碧桂園一個(gè)得意之作。正是因?yàn)殇N售太好，意外惹出了這樣一個(gè)小煩惱。莫斌稱，自己很難辦，畢竟樓盤80%是深圳客。

　　這就是莫斌對(duì)十里銀灘項(xiàng)目“甜蜜的抱怨”，不過(guò)，隨著十里銀灘項(xiàng)目展開(kāi)新一輪推廣及銷售，其可能面臨的煩惱還不止如此。

　　錯(cuò)位銷售

　　4月7日，碧桂園總裁莫斌出席集團(tuán)舉辦的媒體活動(dòng)上，除了對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理做了一定的介紹之外，唯一對(duì)外大力推廣的就是碧桂園十里銀灘項(xiàng)目。

　　碧桂園對(duì)十里銀灘項(xiàng)目的重視程度可見(jiàn)一斑。

　　在去年7月底首次開(kāi)盤之后，十里銀灘一直未有新組團(tuán)入市，業(yè)內(nèi)人士相信，碧桂園明顯是在為十里銀灘接下來(lái)的銷售預(yù)熱。

　　此前，曾有碧桂園工作人員對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“五一”時(shí)候，碧桂園將有大量房源入市銷售。

　　當(dāng)時(shí)，該人士就已經(jīng)明確表示，“五一”期間新推的貨量就包括了去年熱銷的惠州十里銀灘、南京句容鳳凰城等。

　　而莫斌也表示，“六一”時(shí)節(jié)，十里銀灘將再開(kāi)盤。

　　雖碧桂園至今并未對(duì)外透露十里銀灘推出的具體貨量及戶型等數(shù)字，但按照去年該項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，貨量或許不會(huì)太小。

　　另外，最新消息稱，碧桂園旗下首座五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)濱海酒店十里銀灘碧桂園鳳凰酒店將于今年6月試業(yè)。

　　不過(guò)，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，莫斌也表示了自己的苦惱，其稱，惠州市領(lǐng)導(dǎo)跟他說(shuō)，碧桂園十里銀灘不能說(shuō)是深圳東，因?yàn)檫@是惠州的項(xiàng)目。

　　莫斌認(rèn)為這很難辦，畢竟樓盤80%是深圳客。

　　其實(shí)，在中心城市周邊的城市拿地開(kāi)發(fā)，再向中心城市的購(gòu)房者銷售，這一直是碧桂園慣用的策略之一，并非十里銀灘一個(gè)項(xiàng)目有如此情況。

　　以去年碧桂園引起全國(guó)關(guān)注的另一個(gè)項(xiàng)目句容鳳凰城為例，其雖然在宣傳推廣之時(shí)長(zhǎng)期用“南京項(xiàng)目”來(lái)進(jìn)行表述，但事實(shí)上，該項(xiàng)目并不在南京市范圍之內(nèi)。

　　而去年因土地問(wèn)題而鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如山湖項(xiàng)目，其位置已經(jīng)在安徽境內(nèi)，但項(xiàng)目銷售仍主打南京剛需。通過(guò)這樣的方式，碧桂園可以憑借低廉的土地成本，從而獲得足夠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也保證了碧桂園的盈利空間。

　　但地方政府顯然也有自己的想法，碧桂園惠州十里銀灘的“小煩惱”也由此而來(lái)。

　　競(jìng)爭(zhēng)壓力

　　雖然莫斌并未多言，但事實(shí)上他的煩惱恐怕不止如此。

　　按照碧桂園透露，十里銀灘“六一”左右會(huì)有新貨量入市，自然，碧桂園對(duì)新的銷售也報(bào)以極大的期望。

　　畢竟，去年7月底開(kāi)盤之后，該項(xiàng)目曾經(jīng)創(chuàng)下了銷售當(dāng)天銷售3000套，收金30億元的紀(jì)錄。

　　然而，和去年開(kāi)盤時(shí)不同的是，今年在接下來(lái)的一段時(shí)間，惠州海岸線上將有大批量項(xiàng)目陸續(xù)入市，屆時(shí)，十里銀灘將面對(duì)極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　而去年，十里銀灘開(kāi)盤時(shí)，其他如合正地產(chǎn)、富力和世茂、中信集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)等打造的項(xiàng)目大部分都還處于開(kāi)發(fā)階段。

　　今年，剛剛更名為金融街·巽寮灣的項(xiàng)目即將舉行盛大的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，這預(yù)示著金融街在惠州已經(jīng)開(kāi)發(fā)5年的項(xiàng)目即將全新亮相。

　　此外，富力和世茂在惠州攜手打造的富茂威尼斯灣項(xiàng)目今年也有超過(guò)2000套的貨量入市。

　　另一方面，惠州的樓市銷售卻稱不上大熱。

　　據(jù)惠州市房管局網(wǎng)的數(shù)字顯示，3月底至4月初，惠州每日一手住宅成交大多是70-80套，最多之時(shí)也就是百余套上下。

　　按照這樣的銷售數(shù)字，惠州海岸線上的大批量房源入市之后，其將面臨巨大的去化壓力。

　　如果繼續(xù)按照十里銀灘去年的價(jià)格定位，或許其能減低自己的去化壓力。

　　但事實(shí)卻是，十里銀灘的價(jià)格已經(jīng)比去年開(kāi)盤之時(shí)有明顯的上升。

　　價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

　　去年7月底，十里銀灘項(xiàng)目首期銷售價(jià)格為：精裝山景洋房均價(jià)約5500-6000元/㎡，精裝海景洋房均價(jià)約10000-11000元/㎡，精裝臨海公寓均價(jià)約14000-15000元/㎡。

　　隨后，碧桂園方面甚至采取了更多的促銷手段，比如打出了“七五折”的促銷價(jià)格。此外，由于銀行限貸，碧桂園給外地客人做分期付款，年期長(zhǎng)達(dá)三年，具體為，首月付清四成首期，余款按月支付，無(wú)優(yōu)惠，按全款結(jié)算。

　　對(duì)于該項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，碧桂園方面也十分坦然，莫斌就曾直言表示，“平過(guò)自己起屋”。

　　但如今，十里銀灘的價(jià)格優(yōu)勢(shì)或許也不明顯了。

　　在碧桂園的活動(dòng)上，其項(xiàng)目上的人士坦言，項(xiàng)目?jī)r(jià)格與去年開(kāi)盤相比，有10%-20%的提升。

　　有數(shù)據(jù)顯示，今年十里銀灘的銷售價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平米左右，這個(gè)價(jià)格與周邊項(xiàng)目的差距并不太大。

　　比如，萬(wàn)科雙月灣均價(jià)9200元/平米，金融街·巽寮灣均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平米，富茂威尼斯灣均價(jià)1.8萬(wàn)元/平米。

　　即使按照最新的均價(jià)8500元/平米，其仍然高出卓越東部蔚藍(lán)海岸均價(jià)4980元/平米。

　　于是，在外部競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸消失的情況下，十里銀灘如何續(xù)寫去年銷售30億元的“神話”？