如果說幸福匯164套養(yǎng)老產(chǎn)品是可預(yù)見的成功外，香河歡慶城則是一個意外的流產(chǎn)。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 中國正加速進(jìn)入老齡化社會，據(jù)統(tǒng)計，2011年，全國人口中60歲以上的占到了1.7億；2015年，60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億；2050年，將達(dá)到4.5億。

　　在此背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎日漸成為調(diào)控中房地產(chǎn)的救命稻草之一，而萬科則是其中的代表。

　　萬科首推

　　前不久媒體報道稱，北京“萬科幸福匯”將推出146套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點，這將是萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　這百來套老年公寓在去年11月開工，預(yù)計2013年下半年完工。該項目的養(yǎng)老地產(chǎn)試點將分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”、配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。

　　其中，前者具體的經(jīng)營管理將由上海親和源負(fù)責(zé)，萬科則是資產(chǎn)持有者；后者則是面向市場銷售。

　　萬科方面介紹，幸福匯的產(chǎn)品在戶型設(shè)計上針對老年人的生活起居特點進(jìn)行了考慮，如配備電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設(shè)計等，在生活配套方面也為老年人提供了豐富的活動空間。

　　但萬科也指出，該項目后續(xù)的經(jīng)營模式和市場方案目前尚在探討中。

　　萬科方面透露，除了北京幸福匯，公司還計劃在青島萬科城項目中提供約60套老年公寓產(chǎn)品。

　　不過，由于目前萬科在養(yǎng)老住宅方面還處于嘗試階段，所參與的兩個的養(yǎng)老住宅項目的規(guī)模都非常小。

　　具體而言，幸福匯項目中老年公寓類產(chǎn)品面積約2萬平米，青島萬科城項目中老年公寓類產(chǎn)品面積約0.65萬平米，相對于其去年的新開工面積1448萬平方米而言，目前萬科養(yǎng)老住宅業(yè)務(wù)的規(guī)模實在有限。

　　而對于此前報道中提及也將配建養(yǎng)老產(chǎn)品的中糧萬科長陽半島項目，萬科則回應(yīng)稱，“長陽半島項目整體開發(fā)規(guī)模較大，是否配備養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，將根據(jù)現(xiàn)有項目的試水情況而定”。

　　對此，萬科總裁郁亮回應(yīng)，萬科確實有發(fā)展老地產(chǎn)的想法，但現(xiàn)在也在做一些試點和前期準(zhǔn)備。

　　他希望養(yǎng)老地產(chǎn)今年能夠正式推一兩個出來，項目可能位于杭州、武漢、無錫，也有可能是北京，但具體的模式各方面還有待觀察。

　　探索之路

　　早在2006年，郁亮就對外公布了萬科在老年住宅方面的研究成果，但宣布具體項目時，已是2010年12月。

　　2010年12月27日，萬科宣布首個項目將以配建形式在北京市房山區(qū)的某項目推出，并從北京逐步擴展到全國。

　　彼時，在這個總建面約16.38萬平方米中，萬科計劃約用1.2萬平方米做養(yǎng)老地產(chǎn)，計劃于2012年推出。該項目即現(xiàn)在所指的幸福匯。

　　萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶明確指出，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品未來經(jīng)營的兩種形式：嫁接到住宅產(chǎn)品和嫁接到持有型物業(yè)。

　　萬科指出，未來還將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配建養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。此后在萬科全國其他城市的項目中，也將逐漸配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　萬科當(dāng)天還與清華大學(xué)建筑學(xué)院、上海親和源、合川投資管理（北京）有限公司等簽訂協(xié)議，共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　針對萬科對養(yǎng)老地產(chǎn)的雄心，毛大慶透露，明年（2011年）萬科對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入，將不亞于住宅產(chǎn)業(yè)化和商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　據(jù)悉，在內(nèi)部會議上，萬科總裁郁亮要求北京、上海公司首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運營模式。

　　但目前來看，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的探索之路走得并不順坦。如果說幸福匯164套養(yǎng)老產(chǎn)品是可預(yù)見的成功外，香河歡慶城則是一個意外的流產(chǎn)。

　　2011年5月，一個關(guān)于“河北香河縣違法違規(guī)用地及相關(guān)九官員被處分”的事件將北京萬科卷入一場風(fēng)暴，香河五礦萬科歡慶城項目由于涉嫌該事件而被叫停。

　　7月下旬，針對此次事件，北京萬科對已購房業(yè)主不僅接受全額退還已付房款，另加已付房款金額的8%作為補償，而項目最終由政府回購作為農(nóng)民回遷房。

　　據(jù)悉，萬科歡慶城一期A區(qū)于當(dāng)年3月11日拿到預(yù)售證，預(yù)售總建筑面積7萬平方米，當(dāng)時已簽訂了276套住宅銷售合同。

　　資料顯示，萬科歡慶城項目用地是北京萬科與五礦建設(shè)于2010年7月以底價約3.18億元取得的，項目凈占地面積約26.5萬平方米，北京萬科擁有該項目50%的權(quán)益。

　　雖然，歡慶城項目最終得以解決，香河退地事件是萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)探索上一個無法避開的事實。

　　模式待考

　　雖在2010年底，萬科就高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計劃也全面啟動，但從歡慶城到幸福匯來看，萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)上的探索并非如預(yù)期的順利和快速。

　　萬科方面在接受觀點新媒體采訪時也指出，“公司目前的養(yǎng)老住宅業(yè)務(wù)還處于試水階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)模非常小，截至目前的投入還比較有限?！边@與毛大慶在2010年底關(guān)于萬科2011年在養(yǎng)老地產(chǎn)上的大力投入的表述相差甚遠(yuǎn)。

　　甚至于此前確定的關(guān)于幸福匯養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種運營模式也變成了“探索中”。

　　實際上，花樣年總裁潘軍就曾坦承，在中國做養(yǎng)老地產(chǎn)仍面臨著巨大的挑戰(zhàn)，但養(yǎng)老地產(chǎn)市場在未來30年是房地產(chǎn)市場最具有吸引力的一部分，所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。

　　毛大慶也曾指出，實際上萬科并不具備養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營經(jīng)驗，所以進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業(yè)模式。

　　萬科方面表示，就目前而言，萬科所需要做的是在現(xiàn)有的市場環(huán)境中思考養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式，以及通過項目的試點，培養(yǎng)自身在這一領(lǐng)域的專業(yè)能力。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于目前城市規(guī)劃中尚無“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，目前多數(shù)養(yǎng)老項目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，所以，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的前期投入成本較高，而整個行業(yè)在銀行貸款乃至稅費方面也沒有明確的產(chǎn)業(yè)政策扶持。

　　另外，在養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾上，至少可以分為三個等級：是政府民政部門推出的福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施、開發(fā)商建設(shè)的商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)項目及有保險資金介入的、將養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)。而這些目前也沒有一個明確的政策區(qū)分。

　　而如果僅靠開發(fā)商自持項目的話，資金沉淀周期也比較長，投資回報期比較長。