“公司還是專注于房地產(chǎn)主業(yè)，現(xiàn)在市場行業(yè)不明朗的情況之下，濱江采取穩(wěn)健的發(fā)展模式?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 等待多時，濱江金色黎明終于開盤了。

　　4月8日，金色黎明首開并推出1、6、13號樓共240套房源。其中，沿杭州德勝高架的1號樓均價1.3萬元/平，不沿高架的6、13號樓均價1.5-1.6萬元/平。

　　據(jù)市場消息，金色黎明原本計(jì)劃5月才面市，如今開盤時間卻突然前置，不過可喜的是，240套房源就在開盤當(dāng)天上午即被預(yù)定一空，濱江“日光”再度上演。

　　金色黎明還想乘勝追擊，2、3、7、9、10號樓共450套房源即將推出，據(jù)透露，目前已被預(yù)約一空，價格未定，但可能會較一期有所上調(diào)。

　　金色黎明的暢銷，相信可為濱江今年的銷售業(yè)績增色不少。按平均售價1.5萬/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)單就金色黎明一期即將可回籠近4億的資金。

　　虧本賣房？濱江：不以成本定價

　　按照濱江原來的設(shè)想，金色黎明應(yīng)當(dāng)是集團(tuán)2011年業(yè)績貢獻(xiàn)的主要來源之一。

　　可惜，去年不斷尋底的杭州市場環(huán)境，對堅(jiān)持穩(wěn)健營銷策略的濱江而言，確實(shí)未看到好的推盤時機(jī)，故此，旗下項(xiàng)目包括金色黎明在內(nèi)的推盤時間一拖再拖，而最終，始終未能趕在2011年內(nèi)入市。

　　當(dāng)然，這也導(dǎo)致濱江下半年銷售表現(xiàn)不濟(jì)。數(shù)據(jù)披露，濱江下半年銷售額僅約為9億元，直接影響了濱江全年銷售目標(biāo)的達(dá)成。

　　濱江日前公布2011年年度業(yè)績報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，公司項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額45.74億元，遠(yuǎn)低于年初計(jì)劃的100億元銷售目標(biāo)。

　　而2011年主要的業(yè)績來源則來自城市之星及萬家星城項(xiàng)目。其中，城市之星項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額30.62億元，萬家星城項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額9.02億元，其它項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額6.10億元。

　　開發(fā)速度加快，加上銷售滯后，自然令濱江的存貨量大幅攀升。

　　相關(guān)分析指出，目前濱江手頭從2011年滾存下來的存貨貨量就有75億元。另據(jù)年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，濱江的存貨量達(dá)266.5億。

　　盡可能地消化存貨，無可避免地成為濱江2012年的工作重心之一。

　　3月以來，濱江開始密集推盤。據(jù)透露，2012年濱江還將有4個項(xiàng)目推出，而低價賣房，則成為濱江逆市營銷的主推策略。

　　與金色黎明一路之隔，是濱江又一個明星項(xiàng)目——曙光之城。與金色黎明一樣，本該于去年入市的曙光之城被推至今年開賣。

　　就在不久前的3月15日、3月18日、3月20日，曙光之城分別推出240多套、322套、320套房源。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)銷售數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，曙光之城882套房源僅剩下169套處于可售狀態(tài)。

　　然而，在靚麗的銷售數(shù)據(jù)背后，卻藏著一組不大好看的賬本。據(jù)悉，曙光之城毛坯房源均價約1.6萬元/平方米，精裝房源均價不到2萬元/平方米，而該項(xiàng)目的樓面價為12684元/平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目前三期可能會虧損約3億元。

　　或因如此，本計(jì)劃將于近日推出第四期的曙光之城來了個急剎車，而改讓金色黎明提前入市，業(yè)內(nèi)指，這是濱江止蝕的舉措。

　　被問及曙光之城為何選擇“虧本甩賣”，濱江集團(tuán)董事長戚金興于4月6日網(wǎng)上業(yè)績說明會上表示，沒有賣不出去的樓盤，只有性價比不高的樓盤。

　　“對于曙光之城的銷售，公司順應(yīng)市場變化理性定價，秉承一貫‘不惜售’的銷售原則，采取靈活的銷售策略，快速銷售，回籠資金?！?/p>

　　戚金興指，1.5至1.6萬元/平是曙光之城一期毛坯房開盤均價，“目前的市場行情下，我們不能只追求單個樓盤利潤的最大化，而是要考慮到整個公司利益的最大化。”

　　戚金興另稱，濱江對旗下樓盤不以成本論價格，而以市場論價格，但是對于資源稀缺、環(huán)境優(yōu)美、低密度、全排屋的這種稀缺產(chǎn)品，則將以優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)、合適的價格推向市場。

　　不務(wù)正業(yè)？濱江：仍專注地產(chǎn)

　　雖然濱江表示，2012年度公司將有杭州萬家星城二期、三期，以及衢州春江月項(xiàng)目，紹興金色家園項(xiàng)目，上虞金色家園項(xiàng)目等陸續(xù)交付，利潤將高于2011年度，但業(yè)界對于濱江的資金鏈卻仍表示擔(dān)憂。

　　據(jù)年報(bào)所示，報(bào)告期內(nèi)，濱江實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入35.65億元，同比下降42.66%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤總額10.51億元，同比下降45.80%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤7.84億元，同比下降18.86%。

　　濱江對此解釋稱，業(yè)績下滑主要系報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)僅結(jié)算了萬家星城一期及千島湖別墅尾盤。

　　年報(bào)還顯示，濱江2011年資產(chǎn)負(fù)債率為80.6%，今年內(nèi)需歸還銀行貸款共13.2億元。截至2011年末，公司非流動負(fù)債余額為58.07億元，同比增長7.24%。

　　分析指出，濱江集團(tuán)去年負(fù)債率上升，財(cái)務(wù)壓力增大，期末在手現(xiàn)金下降72%至11億元，同時凈負(fù)債率上升62個百分點(diǎn)達(dá)到歷史高點(diǎn)的100%。

　　相關(guān)報(bào)道援引杭州業(yè)內(nèi)人士的話表示，目前杭州房企中資金最困難的或是濱江集團(tuán)了。

　　當(dāng)然，面對高企的負(fù)債率，濱江并不是無動于衷。濱江表示，2012年，公司將繼續(xù)執(zhí)行 “兩開源，兩節(jié)流”的策略。

　　兩開源：一是抓老盤，促新盤，快速銷售，回籠資金；二是加快融資。兩節(jié)流：一是緊密跟進(jìn)土地市場情況，擇時擇機(jī)理性進(jìn)行土地儲備。二是合理控制經(jīng)營管理費(fèi)，節(jié)省開支。

　　“節(jié)流一繼續(xù)三個暫緩，暫緩拿地，暫緩合作，暫緩兼并，節(jié)流二可用可不用暫時不用，一定要用少用和遲用?！逼萁鹋d稱。

　　但其亦表示，如果下半年形勢好轉(zhuǎn)，且有優(yōu)質(zhì)的土地，會適時購買?！拔艺J(rèn)為每個區(qū)塊調(diào)價以后的價格，按現(xiàn)在的房價減去成本，還留給房地產(chǎn)企業(yè)10%左右的利潤，這樣的地價，我們就會出手?！?/p>

　　據(jù)了解，目前濱江以杭州市場為主，并已進(jìn)入紹興、上虞、金華、衢州。截至2011年末，濱江擁有土地權(quán)益面積146.49萬平方米，權(quán)益建筑面積371.31萬平方米。

　　不過，雖然在土地上的支出減少，濱江在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的領(lǐng)域的滲透速度并未減慢。2011年，濱江除了成立創(chuàng)投公司，開設(shè)希爾頓酒店，還要跨行業(yè)試水生物醫(yī)藥。

　　彼時，戚金興曾表示，濱江將不再以單純的房地產(chǎn)為主業(yè)，而是要打造一家集金融、房產(chǎn)、科技為一體的大型集團(tuán)公司。

　　值得注意的是，從2月底開始，濱江集團(tuán)大股東濱江控股分三次向信托公司質(zhì)押公司股權(quán)，累計(jì)質(zhì)押股份29599萬股，占公司股份總數(shù)的21.89%，市值逾25億元。

　　戚金興表示，該些信托資金將主要為濱江創(chuàng)投準(zhǔn)備資金。

　　然而，戚金興的積極拓寬收益來源的舉動并未得到投資者的認(rèn)同。有投資者質(zhì)疑，戚金興涉足醫(yī)藥、創(chuàng)投，不僅分散公司團(tuán)隊(duì)精力，還需面臨一定的風(fēng)險。

　　戚金興對此回應(yīng)，集團(tuán)公司還是專注于房地產(chǎn)主業(yè)，現(xiàn)在市場行業(yè)不明朗的情況之下，濱江采取穩(wěn)健的發(fā)展模式。

　　不容忽略的一點(diǎn)是，濱江在代建業(yè)務(wù)上亦有所突破。濱江副總經(jīng)理、董事會秘書李淵透露，公司目前代建的保障房面積達(dá)37.97萬平方米。截至報(bào)告期末，公司商業(yè)代建面積達(dá)60.73萬平方米。

　　較早前，濱江稱表示，今后濱江的發(fā)展方向是做基金代建，利用濱江專業(yè)開發(fā)的能力，為基金投資項(xiàng)目做開發(fā)。

　　“目前暫時還沒有承接基金的代建業(yè)務(wù)，相關(guān)的建設(shè)團(tuán)隊(duì)，管理體系已經(jīng)構(gòu)建并開展業(yè)務(wù)，隨時可以承接新的業(yè)務(wù)。”李淵稱。