　　2011年，眾安房產(chǎn)全年收入為16.89億元，較2010年增加約36%；毛利為8億元，較2010年上升約24%。2011年母公司擁有人應(yīng)占利潤為3.51億元，較2010年減少約7%；若撇除投資物業(yè)增加的公允價值收益，核心稅后利潤為2.58億，較2010年增加約26%。每股基本盈利為人民幣0.15元。

　　2011年，眾安的銷售均價約為12047元/平方米，較上年增加約52%。主要原因是2011年確認銷售大部分來自售價較高的景海灣，而2010年的大部分確認銷售來自售價較低的溫哥華城。

　　截止2011年12月31日，眾安的合約銷售樓面面積約為13.47萬平方米。預(yù)計于2012年完工項目的可供出售樓面面積約為45.33萬平方米。

　　施侃成透露，眾安房產(chǎn)今年的目標合同銷售額為38億元，這個目標是根據(jù)市場情況作出的一個比較保守的目標。

　　“眾安在2007年上市，在這過去的5個年頭里，經(jīng)歷了很多波折。2008年遭遇金融危機，2009年碰上房地產(chǎn)低谷，2010年房地產(chǎn)政策調(diào)控開始，2011年調(diào)控的再深入，房地產(chǎn)已經(jīng)進入冬天，這一年將會是開發(fā)商的“冬泳年”。”施侃成有點無奈地述說著。

　　即使面對這樣的“冬泳年”，施侃成仍持樂觀積極態(tài)度以應(yīng)對不樂觀的市場，他指出，眾安今年的經(jīng)營模式將會有所調(diào)整，表現(xiàn)為第一，平價拿地；第二，平價入市定價；第三，快速開發(fā)銷售，加速周轉(zhuǎn)。

　　他相信，房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)控，2012年是調(diào)控最關(guān)鍵的一年。在這樣的年份里，現(xiàn)金流是開發(fā)商的命。目前，眾安的現(xiàn)金流整體穩(wěn)定，今年也不會增加負債。

　　另外，他還表示，今年是買地的好時機，如果公司現(xiàn)金流允許，不排除再購買低價位的優(yōu)質(zhì)土地，選地范圍仍在長三角地區(qū)。

　　以下是眾安房地產(chǎn)2011年全年業(yè)績會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年眾安的銷售目標大概是多少？在浙江這一帶，近期杭州也掀起了降價潮，眾安會不會也加入降價的行列？

　　公司的土地儲備能夠支撐公司未來四到五年的發(fā)展規(guī)劃，是不是說今年就不會再拿地了？另外，今年調(diào)控政策是不會放松的，對不少企業(yè)而言，今年可能是一個保命年，那對眾安來說，是否也是？公司怎么看待今年房地產(chǎn)的市場？

　　施侃成：今年的合約銷售目標是38億元，接近40億元，這是一個比較保守的銷售目標。

　　今年是房地產(chǎn)調(diào)控最關(guān)鍵性的一年。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，目前全國各地所有的房地產(chǎn)商會都認為是這是寒冬，今年是冬季。房地產(chǎn)的冬季的到來必定會有冬天，之前我說過，房地產(chǎn)從2010年下半年熱火朝天到2011年下半年的寒冷冬天，從海南島到了太陽島，每一個開發(fā)公司，每一個房地產(chǎn)公司都在冬日之中。

　　在冬日之年，所有的企業(yè)都在保命，應(yīng)該說所有的企業(yè)都努力的讓自己活得更快樂一點。而其中，我覺得最重要的是現(xiàn)金流，因此企業(yè)的現(xiàn)金流就是他的命。

　　關(guān)于土地儲備方面，新的房地產(chǎn)的格局和經(jīng)營模式的形成也將改變過去土地儲備的形式，過去大量的土地，拿地的價格并不低，然而以現(xiàn)在市場的情況，高價格土地的儲備將會劃上句號，即土地儲備也將要重新開始。

　　今后房地產(chǎn)經(jīng)營的模式以平價的土地價格，以平價的市場價格出售，以快速的開發(fā)與銷售，更快回籠資金為經(jīng)營模式。所以，這一年的土地市場在這一輪調(diào)控中可能將繼續(xù)低迷。高價位的土地儲備將成為包袱，低成本的土地儲備仍將成為企業(yè)的競爭力。所以，目前的這個市場反而符合眾安低成本拓展的策略。

　　現(xiàn)場提問：在債務(wù)上，今年有沒有打算降低負債率，調(diào)整到比較合理的水平？另外眾安自2009年以來都沒有融資，那是不是可以這樣理解現(xiàn)在是要增加現(xiàn)金流以降低負債，然后再好好調(diào)整，最后才考慮融資？

　　施侃成：對于負債問題，其實也是眾安管理層非常重視的問題，我們每一天都在想這個問題。針對這個情況，現(xiàn)在眾安有幾個項目銷售得不錯，所以估計都可以快速回籠現(xiàn)金。比如杭州余杭區(qū)項目，不僅地理位置很好，現(xiàn)在也已經(jīng)具備銷售條件，目前該項目可售面積達23萬平方米。而現(xiàn)在還沒有推出市場銷售，這是基于對當前市場情況的判斷。因為該項目在這個區(qū)位其實是非常優(yōu)越的區(qū)位，所以在當前市場不是很好的情況下，暫時還不想推售，因為眾安是希望這個項目的價值有一個合理的體現(xiàn)。所以，現(xiàn)在是在等待時機。

　　但是，如果說現(xiàn)在眾安的現(xiàn)金額不足，就會把這個項目改成預(yù)售，來回籠現(xiàn)金流。

　　所以，就目前情況看，今年至少不會增加公司負債。另外，眾安認為，基于對今年的市場機遇的判斷，土地價格會比較低的，并且會出現(xiàn)大量的供過于求的土地供應(yīng)狀況，所以在這個時候有低價位的優(yōu)質(zhì)土地的話，如果在負債和現(xiàn)金上有空間，眾安還是會考慮繼續(xù)拿一些土地。

　　另外，關(guān)于派息問題，眾安相信，在形勢不太好的情況下，今年是保命年，即使現(xiàn)在不派息，等市場好的時候再會派息，股東是可以理解的。因為作為一個上市公司，其根本的利益就是給股東帶來更大更多的利益和效益。

　　現(xiàn)場提問：去年眾安合約銷售面積是13萬平方米，今年可供銷售面積是45萬平方米，相比大概是三倍的量，是不是意味著今年的銷售壓力是比較大的？

　　眾安認為政府今年在土地市場上會有供過于求的情況，而今年也不排除會繼續(xù)拿一些低成本的土地，那么請問拿地的目標區(qū)域會集中在哪里，還是以長三角為主嗎？

　　沈條娟：管理層考慮到2012年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在這樣的情況下，2012年的指標將近40億的指標。這是根據(jù)市場的情況和現(xiàn)金流情況而定的，可能會在市場好的時候調(diào)整這個指標。

　　假設(shè)今年是拿地最好的時機，現(xiàn)金流充足的情況下，眾安還是會拿一些土地，并考慮的是進入二、三線城市拿地。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于45萬平方米可售樓面面積的銷售情況是怎樣？

　　沈條娟：45萬平方米是眾安2012年竣工的三個項目，這塊的收益考慮到有25%左右的銷售量，這也是基于對市場因素的考慮。

　　施侃成：今年竣工的可售面積是45萬平方米，整個可售面積是168萬平方米，預(yù)計可售金額200億左右，所以今年竣工的面積也是45萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：眾安現(xiàn)在的現(xiàn)金大概只有6億左右，而今年到期的貸款差不多是10億多一點，那么在資金方面是怎樣安排的？去年公司毛利率也有所下降，下降4.7%左右，原因是什么？

　　沈條娟：2011年眾安的現(xiàn)金流差不多是6億，2012年短期到期的貸款只有17億，這其中有8億的項目貸款，不過在后續(xù)第二個項目貸款是可以還的，總體上相對來說，今年確實也是這幾年眾安貸款到期最緊的一年，銀根緊縮。

　　對于銷售毛利率的情況，2010年是52%，2011年是47%。這其中有一部分比例是下降了。而下降的原因是新開工了一些項目，新樓盤有一部分剩余就這樣出現(xiàn)導(dǎo)致毛利率下降一些。

　　現(xiàn)場提問：截至到3月底，眾安從一月開始到現(xiàn)在為止的銷售業(yè)績大概是多少？

　　施侃成：到現(xiàn)在為止，眾安的合約銷售額大概是2.5億元，主要貢獻是新開的樓盤。今年將有5個新開的樓盤，將會在6-10月推出，相信在下半年的合同銷售額上也增加不少。而這些新開樓盤的價格也將按照目前的市場價格體系和資金狀況來制定。

　　其實，從今年年初開始，眾安的整個管理層以及公司的所有全職人員都一起參與銷售，都下達一定的銷售指標。這也叫做全員銷售、聯(lián)動銷售。銷售作為工作第一要務(wù)，從總裁開始到各級總經(jīng)理都承擔了相應(yīng)的銷售目標和任務(wù)，內(nèi)部的思想還是相對高度統(tǒng)一的。

　　所以，眾安相信今年銷售工作是可以完成的，因為今年的銷售不僅有管理層重點抓、重拳抓，而且也把重點放在營銷上。因此，今年的合同銷售目標是38億，眾安會按照既定的目標去努力實現(xiàn)的。

　　現(xiàn)場提問：眾安提到今年的銷售是重中之重，這就表示會有一定銷售壓力，那么如果市場不好，會不會考慮降價換量的做法？可以接受的降價幅度大概是多少？

　　施侃成：我認為一個企業(yè)必須要根市場的腳步走，降不降價也要看市場，如果市場降價，而你不降價那也是沒用的，例如，市場讓你降20%你降10%你還是沒用。所以，眾安會一直跟著市場走，至于降多少，也是市場說了算，不過還是要符合市場的。所以，眾安的個別樓盤會降，至于降多少就按照市場的情況來決定，以市場作為價格導(dǎo)向。