　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯彭飛陳澤佳 “雖然目前深圳的房地產(chǎn)市場過熱，但看好深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，預(yù)計(jì)發(fā)展空間還是很大，不應(yīng)該持悲觀的情緒。”在3月28日的年度業(yè)績會上，深圳控股總裁呂華如此表述了在深圳發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的前景。

　　深圳控股投資者關(guān)系經(jīng)理周全女士介紹，今年3月初，深圳控股已成功邀請前廣州太古匯總經(jīng)理郝繼霖及其商業(yè)團(tuán)隊(duì)加入，他們將負(fù)責(zé)深圳控股旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營和管理。

　　目前，深圳控股擁有近160萬平方米的城市更新項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目大部分都是城市綜合體，寫字樓、超級購物中心、酒店，以及一些酒店式公寓類型的產(chǎn)品。

　　另外，深圳控股的母公司還擁有近300萬平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大部分也都是城市綜合體。綜合計(jì)算，深圳控股潛在的城市綜合體的體量達(dá)到了500萬平方米，且這些項(xiàng)目都是位于深圳核心區(qū)域的羅湖和福田。

　　事實(shí)上，深圳控股早前已經(jīng)開始了商業(yè)地產(chǎn)的布局。今年初，其新成立了商業(yè)地產(chǎn)公司，主要負(fù)責(zé)科之谷、黃貝嶺等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營。

　　此外，對于今年的銷售目標(biāo)，深圳控股表示相比去年會有30%的增長，達(dá)到60億元，雖然稍顯激進(jìn)，但深圳控股還是自信十足。

　　其首席運(yùn)營官朱國強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)，由于今年整體的推貨量較去年有很大幅度的增長，可售價值約人民幣150億元，如果按照去年近五成的去化率，在謹(jǐn)慎的考慮下，今年完成全年60億元的目標(biāo)是很有信心的。

　　朱國強(qiáng)續(xù)稱，在項(xiàng)目的售價上不會有特別大的調(diào)整，但如果是住宅的話，深圳控股為了加快銷售，可能相應(yīng)的會打一些折，做一些優(yōu)惠活動。

　　深圳控股還表示，今年全年可售面積153萬平方米，今年計(jì)劃新開工項(xiàng)目26個，面積245萬平方米。

　　而面對今年嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形式，深圳控股稱，將以穩(wěn)健發(fā)展為主要基調(diào)，深耕深圳，形成以深圳和珠江三角洲為核心區(qū)域；同時，堅(jiān)持中高端住宅開發(fā)，穩(wěn)健拓展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，加強(qiáng)銷售，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，確保資金安全和平穩(wěn)增長。

　　以下為深圳控股2011年度業(yè)績會現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年深圳控股的銷售目標(biāo)是60億，比去年增長了30%左右，其實(shí)在今年的市場環(huán)境下，這個目標(biāo)是比較進(jìn)取的，那么除了加大推盤力度外，你們的信心還來自于哪些方面？

　　朱國強(qiáng)：其實(shí)，整個房地產(chǎn)市場的背景我們覺得今年不會比去年更差，至于我們的銷售目標(biāo)為什么會預(yù)計(jì)增長30%，主要有兩個原因：

　　第一、我們今年的可售貨量增長的速度比較快。去年我們大概只有90億的可供銷售的貨量，我們賣了47個億左右。而今年我們可供銷售的貨量有150個億，今年我們準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)60億，換句話說，如果我們按照去年90個億去化一半，今年的目標(biāo)也是可以實(shí)現(xiàn)的。但是，今年我們預(yù)計(jì)的更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)，以150億的貨量，按照去年50%的去化率，我們是可以做到70多個億的，但目前我們的目標(biāo)是60億，所以對于這個目標(biāo)，我們是有信心的。

　　第二，今年60億的銷售目標(biāo)，大概有30%左右是非住宅類的產(chǎn)品，這部分應(yīng)該說目前市場反映比較好，要求買我們寫字樓、工業(yè)園的人很多，而這部分基本可以鎖定我們?nèi)?0%的銷售目標(biāo)。

　　而剩下的70%，即40億左右的目標(biāo)，通過分布在深圳，以及其他一些有優(yōu)勢地區(qū)的住宅銷售來完成這個目標(biāo)，我們還是挺有信心的。這個跟其他的公司有一些不同。

　　現(xiàn)場提問：那么深圳控股在具體項(xiàng)目的售價上會不會有一些調(diào)整？

　　朱國強(qiáng)：整體來說，我們的售價不會有特別大的調(diào)整。但這也要看具體情況，如果是住宅的話，我們?yōu)榱思涌熹N售，可能相應(yīng)的會打一些折，做一些優(yōu)惠活動。

　　但是我們今年項(xiàng)目的銷售均價應(yīng)該還是在1萬/平米左右，即我們大概能賣60萬平方米，從而實(shí)現(xiàn)60億的銷售目標(biāo)，這比去年能稍微好一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：去年深圳控股的凈負(fù)債率上升到了72.3%，今年會采取什么樣的措施來降低資產(chǎn)負(fù)債率？

　　劉崇：關(guān)于深圳控股負(fù)債率的問題，確實(shí)是同比上升的幅度比較大，這主要是有兩方面的因素：一是由于我們的開發(fā)量與2010年同期相比大幅上升。在開發(fā)量上升的同時，必然會增加資金的投入。第二個就是房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，我們的銷售速度也沒有達(dá)到我們理想的狀態(tài)。

　　不過，我們年末的現(xiàn)金有50多個億，而我們的負(fù)債比從長短期看，2011年也發(fā)生了一些變化，長期債務(wù)達(dá)到了70%以上，短期債務(wù)主要就是開發(fā)貸，而這方面替代的可能性是比較大的。

　　關(guān)于如何降低負(fù)債率，實(shí)際上我們想保持適度的負(fù)債率，這也是我們進(jìn)一步擴(kuò)大公司銷售，擴(kuò)大公司優(yōu)質(zhì)土地儲備的一個前提。所以我們只會控制適當(dāng)?shù)谋壤?，而沒有限制降低。

　　另外，通過加強(qiáng)銷售，通過適當(dāng)?shù)亩嘈问降娜谫Y計(jì)劃，我們控制一定的負(fù)債比率，使我們企業(yè)既能夠健康的往前發(fā)展，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，同時也充分發(fā)揮我們控股公司的信用資源，使我們能夠既保持一定的負(fù)債率水平，在風(fēng)險可控的情況下，擴(kuò)大我們的市場，擴(kuò)大我們的優(yōu)質(zhì)土地儲備。

　　現(xiàn)場提問：深圳控股今年是否有再融資的計(jì)劃？

　　劉崇：今年有沒有融資計(jì)劃，應(yīng)該講我們是有的，我們的融資既包括債務(wù)融資，也包括股權(quán)融資。

　　朱國強(qiáng)：關(guān)于剛才劉總講的在股票市場融資的事情，我想補(bǔ)充一點(diǎn)，我們每股的凈資產(chǎn)是4.2元，按照現(xiàn)在的股價，是偏低一點(diǎn)。我們管理層到目前為止還沒有股權(quán)融資的計(jì)劃，完全要看市場的情況。

　　現(xiàn)場提問：去年深圳控股正式分立了商置公司，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，也邀請到了郝繼霖主持商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，我想問一下現(xiàn)在你們是怎么看待深圳商業(yè)的現(xiàn)狀？深圳控股又將怎樣做？

　　呂華：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，目前全國確實(shí)是掀起了一個熱潮，投資的速度也非?？?。對于深圳的商業(yè)地產(chǎn)，我們深圳控股還是比較看好的，隨著居民收入的增加，消費(fèi)需求的升級，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)的前景還是很好的，也會有一個比較好的發(fā)展空間。

　　但是，面對這樣的形勢，從事商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也越來越加劇，因?yàn)榭臻g越來越大，特別是商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，對于后期的運(yùn)營要求很高，在這種一股狂熱的情況下，應(yīng)該說我們也清醒地意識到，投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險在不斷的加大，同質(zhì)化的現(xiàn)象在深圳越來越嚴(yán)重。

　　所以我們意識到這個問題以后，也在研究將來如何更好的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，怎樣進(jìn)行一些差異化的競爭，怎樣考慮在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)、策劃的時候，融入更多的創(chuàng)新因素，不要同質(zhì)化。

　　因此，我們最近專門成立了一個商業(yè)地產(chǎn)公司，也專門引進(jìn)了一個商業(yè)團(tuán)隊(duì)，同時我們也將進(jìn)一步的吸引人才，來組建我們本土化的商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)。

　　綜合這幾個方面，對深圳控股來說，第一、我們對深圳的商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展仍然充滿信心；第二、對于我們將要運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)，我們已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備，我們也有信心，一定會把項(xiàng)目做好。

　　現(xiàn)場提問：你們說要增長到30%的土地儲備做商業(yè)地產(chǎn)，那么這大部分都是新購買土地，還是現(xiàn)有土地就可以做到？

　　周全：我們的商業(yè)地產(chǎn)未來的計(jì)劃，基本上是不需要新購?fù)恋氐?。第一，我們的商業(yè)地產(chǎn)目前都集中在深圳。

　　第二，這些項(xiàng)目目前已經(jīng)在我們公司，或者說母公司擁有的都已經(jīng)存在了，我們需要做的工作無非就是兩個：一是把母公司的土地注入到上市公司里面來，這個計(jì)劃我們?nèi)ツ暌呀?jīng)做了很多的工作了，今年還會實(shí)施。

　　另外，如果說上市公司或者是母公司要把它做成商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，可能需要向政府補(bǔ)一部分的地價，因?yàn)樵瓉磉@部分土地大部分是來自于城市更新項(xiàng)目，原來的土地性質(zhì)有的是工業(yè)，有的是物流，如果要變成商業(yè)，或者是住宅，可能需要補(bǔ)一部分地價。當(dāng)然補(bǔ)的地價標(biāo)準(zhǔn)比起市場投標(biāo)價，應(yīng)該說是很劃算的，成本也是很低的。

　　現(xiàn)場提問：你們母公司300萬平方米的土地儲備今年會不會全部注入深圳控股？

　　周全：目前來看是不可能的，因?yàn)檫@些資產(chǎn)的情況必須要理清楚后，才會交給上市公司。對那些存在手續(xù)問題的土地，我們目前是不會接受的。雖然有些是很好的地皮，但由于是倉庫用地，比如說車公廟這樣的，可能需要把手續(xù)弄完整后才能開發(fā)，這是第一個原因。

　　第二，目前我們整體的市值太小，如果一下放進(jìn)300萬平方米的土地，我們承受不了，所以這應(yīng)該是一個長期的逐步的推進(jìn)工程，還必須非常周密，非常詳細(xì)，才能最終做到這個計(jì)劃。但是這個計(jì)劃其實(shí)在去年就已經(jīng)制定了，從今年開始，我們會逐步把它變成現(xiàn)實(shí)。

　　現(xiàn)場提問：去年4月份的時候，深圳控股在成都參與了一級土地開發(fā)，目前這個項(xiàng)目的進(jìn)展情況怎樣？其他在進(jìn)行中的一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展又是怎樣的？

　　呂華：目前我們從事的一級開發(fā)項(xiàng)目主要是兩個，一個是江蘇泰州的一級開發(fā)，另一個就是在成都的項(xiàng)目。

　　由于泰州項(xiàng)目已經(jīng)啟動很多年了，所以總體來看進(jìn)展是順利的，這個項(xiàng)目今年將會為爭取500畝-800畝的土地上市，這個目標(biāo)也是很高的。

　　成都的項(xiàng)目去年才開始進(jìn)行拆遷，現(xiàn)在拆遷工作基本上完成了。我們今年要做的工作就是爭取成都項(xiàng)目一級開發(fā)的土地能上市掛牌，初步的目標(biāo)是300-500畝，最近成都項(xiàng)目所在區(qū)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也來到了深圳，我們雙方目前正在溝通當(dāng)中。

　　現(xiàn)場提問：深圳控股為什么會選擇在泰州和成都進(jìn)行一級土地開發(fā)？

　　呂華：由于泰州項(xiàng)目啟動的比較早，跟地方政府合作的條件也又比較優(yōu)惠。

　　我們在泰州做一級土地開發(fā)項(xiàng)目，主要還是想獲取一級開發(fā)的利潤。

　　而成都項(xiàng)目主要是為了二級市場的引入，我們想通過一級開發(fā)，提早的介入，在成本方面也能有一些優(yōu)勢。進(jìn)而希望在二級市場能夠把開發(fā)的土地通過招拍掛的方式得到。

　　應(yīng)該說這兩個項(xiàng)目的目標(biāo)不完全一樣，但是不管怎么說，從全國參與一級開發(fā)的情況看，我們在這兩項(xiàng)目上，僅僅通過一級開發(fā)獲得的投資回報都是比較高的。相比其他地方的一級開發(fā)，我們這兩個項(xiàng)目還是比較不錯的。

　　現(xiàn)場提問：類似這種方式，今后還會不會繼續(xù)？

　　呂華：這個問題不太好說，目前的這兩個項(xiàng)目，應(yīng)該說我們合作的條件是比較好的，但是實(shí)際上在合作的過程中，我們也遇到了很多的困難，地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常性的變化，會給一級開發(fā)帶來很多不確定的因素，這是其一。

　　另一方面，從趨勢上來看，一級開發(fā)的條件有進(jìn)一步收窄的跡象，不是說越來越好。但如果確實(shí)有比較好的條件，而條件又能夠吸引我們，我們也不會放棄，會進(jìn)一步的從事這方面的工作。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說一級開發(fā)中的回報比較高，這個回報率大概有多少，能否透露一下？

　　呂華：這個不能籠統(tǒng)的說，是要算細(xì)的，但也不容易算，而且在這里跟你說具體的數(shù)字也不太合適。同時，政府也不希望我們把數(shù)字披露出來，但我能透露一點(diǎn)，相比全國其他地區(qū)而言，我們一級開發(fā)的回報率是比較高的，這一點(diǎn)我們還是有信心去做的。

　　現(xiàn)場提問：一級開發(fā)的回報率會比你們的住宅銷售高嗎？

　　呂華：增長應(yīng)該差不多，這幾年除了回報率的因素以外，其實(shí)很重要的一點(diǎn)就是周轉(zhuǎn)的因素，就是政府什么時候把錢給你，一年給你，一年周轉(zhuǎn)一次，還是兩年給你，兩年周轉(zhuǎn)一次。這個回報率是不一樣的。所以一級開發(fā)還是帶有一定不確定性的。

　　現(xiàn)場提問：如果深圳成為第二個房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，對你們公司有什么影響？

　　呂華：關(guān)于深圳成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的消息，目前已經(jīng)被否認(rèn)了。但是實(shí)際上深圳的房產(chǎn)稅已經(jīng)空著了。不是沒有作為，真正實(shí)施的全部停止了。

　　對于房產(chǎn)稅真正的影響，我認(rèn)為短期來看是有一些的。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅主要的作用就是進(jìn)一步理順稅制，解決我們地方政府土地財(cái)政的問題，給地方政府開一個新稅源以后，解決它過分依賴通過賣地來支撐財(cái)政的問題。從這個角度來看，它是又一點(diǎn)積極性的。

　　如果，房產(chǎn)稅真正的建立起來，將來限購、限貸都可以不進(jìn)行了。所以我們從長遠(yuǎn)來說，它可以使我們的房地產(chǎn)制度和環(huán)境更加成熟。

　　至于實(shí)施以后會不會對整個房價產(chǎn)生非常大的影響，我想從兩個方面看：第一，從短期來看，我認(rèn)為它會產(chǎn)生一定的影響。因?yàn)槲覀冞@個市場投機(jī)性的需求仍然占了很大的比重，房產(chǎn)稅的實(shí)施，意味著你持有成本的提高，所以一定會產(chǎn)生一定的影響，而且這個影響主要不是來自于經(jīng)濟(jì)方面，而是來自于心里方面。

　　第二、但是長期來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施會不會對房價產(chǎn)生很大的影響，根據(jù)國內(nèi)外實(shí)際的研究，影響是不大的。我想中國的情況也會一樣，發(fā)展到更強(qiáng)的時候，這種稅只會對這個市場的價格合理有更好的調(diào)節(jié)作為，對價格本身的影響應(yīng)該不大。