王小廣：非常高興再一次來到天津，跟地產(chǎn)界的交流恐怕我是最長的，今天給我的題目是“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中的房地產(chǎn)”，我想改一下，是“經(jīng)濟增長下的房地產(chǎn)”。

　　我主要講三個方面的內(nèi)容，第一個就是宏觀經(jīng)濟的走勢，經(jīng)濟增長調(diào)整是一個內(nèi)在的趨勢。剛才曹先生講話，可以理解成一個趨勢性的調(diào)整，這里面有區(qū)別也沒有區(qū)別。為什么這么講？假如是一個長周期，是十年中周期的調(diào)整，那就帶有結(jié)構(gòu)性的。我們說中等收入國家水平之后，中國的一些發(fā)展特征不一樣。

　　第二個想講一下房地產(chǎn)趨勢，房地產(chǎn)趨勢甚至是非常一致的認(rèn)識，這僅僅是由于我們的政策調(diào)控，或者是周期性的小波動，我認(rèn)為這個小觀點不符合分析的理由。

　　第三個就是講房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整有哪些新的機會，我認(rèn)為房地產(chǎn)未來確實要做大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，他的賺錢模式，包括賺錢的重點都發(fā)生變化。

　　關(guān)于宏觀經(jīng)濟走勢，我的基本判斷是，中國經(jīng)濟增長去年的調(diào)整9.2%，這個恐怕要維持很多年，我們“十二五”可能很難見到90%的增長。我們2007年預(yù)測2008年，當(dāng)時我們預(yù)見了經(jīng)濟危機，但是那個是一個長周期的調(diào)整，就是30年要進行一個大調(diào)整，10年要進行一次中調(diào)整，但是恰恰不巧的是，我們遇到了世界的長周期調(diào)整，也就是經(jīng)濟危機。但是我們政府不相信，不相信中國經(jīng)濟會調(diào)整，中國經(jīng)濟可以十年、二十年發(fā)展，這是中國發(fā)展心態(tài)，實際上根本不是，結(jié)果恰恰趕在這個會合點上。

　　我們把經(jīng)濟增長拉起來，沒有內(nèi)在的動力，完全是靠貨幣支撐的，最后是靠房地產(chǎn)泡沫的增長，有些人誤以為這是新一輪的增長周期。09年許多同行和投資者認(rèn)為，股市、期貨都是新一輪的增長，實際上這種情況是沒有發(fā)生的。

　　經(jīng)濟增長到10.4%以后，我們?nèi)ツ暾{(diào)到9.2%，這個調(diào)整也是剛剛開始。2008年三季度GDP增長9%，2010GDP增長9.1%，我把這兩個連起來，趨勢是后面不留余地，繼續(xù)往下調(diào)。今年預(yù)計繼續(xù)跌下去，大概是8.3%，今年的認(rèn)識大家都比較一致，原因很清楚，就是因為出口的影響。但是在很多人眼中，認(rèn)為這個調(diào)整很快，認(rèn)為是一個政策調(diào)整，認(rèn)為是小周期的調(diào)整，明年還會繼續(xù)上來。

　　關(guān)于明年的預(yù)測，有三個觀點：第一個觀點認(rèn)為現(xiàn)在政策在放松，這樣房價才能上去，這是很多人的觀點。

　　還有認(rèn)為新的政府明年要上來，可能要進一步保增長，把投資拉上去，特別是房地產(chǎn)，我們要使勁的讓它拉上來。這是第二個觀點，政府要換人。

　　第三個觀點就是把“三八定律”，就是逢三必上，逢八必調(diào)。我認(rèn)為2013年不是上升，而是繼續(xù)的調(diào)整，可能還是加深的調(diào)整。原因就不展開了，簡單說一下：

　　第一我們現(xiàn)在規(guī)劃，沒有需求做支撐我們的消費增長，去年實際下降3.5%，接下來投資增長，歐債危機影響我們出口增長已經(jīng)大幅度放慢，1月份下降1.5%，前兩個月增長速度是5.6%，也就是我們兩大需求，外需和內(nèi)需的消費，這種需求都是無法支撐的，就是沒有辦法支撐9%以上的增長。我們的規(guī)劃還得按照10%、11%，甚至更高的方面成長，這方面需求還有很大的差距，這個就會導(dǎo)致很多問題的發(fā)生。

　　第二個就是我們的發(fā)展階段，今后我們面臨的問題不一樣，會有很大的風(fēng)險。當(dāng)然還有外部環(huán)境的支撐，我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整也會導(dǎo)致我們的經(jīng)濟繼續(xù)調(diào)整，所以我想經(jīng)濟增長趨勢，未來幾年都是向下的，是一段時間，整個“十二五”都是比較低迷的，我認(rèn)為預(yù)測8%-9%的增長都是很難的事情。這是第一個問題。

　　第二個問題就是講了房地產(chǎn)走勢，基本上也是這個觀點，宏觀經(jīng)濟的預(yù)測也是認(rèn)為今年有一些開發(fā)商認(rèn)為目前，上半年增長緊張一點，下半年非常好。因為我們政策放松了，明年政府要換屆了，我覺得理由差不多，就是現(xiàn)在調(diào)整是短暫的，很快就會過去。政策一放松，需求就有了，我們房價就要上漲，基本上這么一種觀點。

　　我認(rèn)為我們房地產(chǎn)拐點，他面臨是一個漫長的冬天，而不是一般的加長，就像氣候變化一樣。講的是一個結(jié)構(gòu)的可以，講的是長周期的，實際上長周期是帶有階段性的。

　　我觀察房地產(chǎn)最主要是靠資金，資金是兩塊的。一塊是宏觀的資金鏈，宏觀的貨幣金融環(huán)境，總的對我們房地產(chǎn)影響。第二在這個背景下面，資金流向房地產(chǎn)速度的變化，或者講傾向的變化，這是我這幾年研究房地產(chǎn)最主要的依據(jù)。只有一個東西能解釋，就是資金的變化。宏觀面的資金還有微觀流向房地產(chǎn)的資金。

　　我們先講宏觀面。大家認(rèn)為中國去年房地產(chǎn)調(diào)整是由于宏觀調(diào)控嚴(yán)厲，這個錯誤判斷。宏觀調(diào)控從來不嚴(yán)厲，只能是我們以前太寬松，去年還沒有回落到正常的水平，還是偏松的環(huán)境，由過度輕松回到正?；那闆r下。我們沒有看到房地產(chǎn)，對整個房價有影響嗎？但是對一個地方有影響，但是對另外的地方是相反的影響。

　　去年主要是限購，北京房價停止上漲，這是事實，但是會導(dǎo)致廊坊的房價大幅上漲。因為我們推動房價最主要的需求是投資需求。我有錢，我有強烈的投資愿望，我非要為什么非要在北京投資房子才有效率呢？只要全國不是統(tǒng)一的限購，我就去廊坊買房子，所以廊坊的房價一定漲。

　　實際上限購的城市都是房價漲不上去的時候才限購，都是漲的比較高的時候才限購，所以我認(rèn)為限購對房價沒有影響，對另外的城市有影響，對其他房價是促進上漲。限購政策以后放松了，不要寄很大的希望了。

　　我舉一個例子，我們現(xiàn)在調(diào)控價格，前年開始約談，就是不要漲了。約談以后肯定是起到一定的抑制作用，但是形成一定的趨勢以后，不約談了，那價格還漲嗎？漲不了了。所以我們講的需求，主要是來自于貨幣過量供給，必然導(dǎo)致房價大幅度上漲。這個調(diào)整就是內(nèi)在的調(diào)整。因為我們限購都是投資需求，因為限購自主需求。從宏觀面上政策并不緊縮。

　　另一方面而是寬松。我們過去利率是2個百分點，這個政策正確是抑制經(jīng)濟增長呢？去年的新增的貸款，新增的貨幣并沒有阻止經(jīng)濟增長，而且還保持了10%以上，說明這個是內(nèi)在原因。政策緊縮并不是導(dǎo)致房價調(diào)整的最重要的原因，可能是一個比較次要的原因。

　　今年的金融政策是緊縮還是放松？大家說一定是放松，因為政府說了要微調(diào)，所以一季度的數(shù)據(jù)要看清楚，一季度貸款率上漲，去年四季度是零增長，當(dāng)然我們前期都是20%-30%的增長。就是政策放松是事實，但是貨幣市場放松，這兩個加起來才是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀環(huán)境。我們說收縮力量大于放松的力量，這就是剛才秦主任說的，全中國人民、政府投資者，還有許多力量都要求放松房地產(chǎn)貸款。但是為什么商業(yè)銀行提高利率？難道商業(yè)銀行這么傻嗎？這個根本不是商業(yè)銀行有什么問題，因為商業(yè)銀行沒有錢，就是可貸資金不足，這個導(dǎo)致商業(yè)銀行一定是緊縮的，政府放松那是政策放松，商業(yè)銀行一定是緊縮的，因為沒有錢可貸款。

　　沒有錢可貸的三個原因：第一，利率太低，去年存款2.3萬億，那就是少貸2.3萬億，2.3萬億對于我們房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在很多商業(yè)銀行只讓貸款一半，那當(dāng)然對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，為什么要緊縮？因為沒有錢，所以要提高利率。因為利率減少，存款太少。

　　第二現(xiàn)在銀行的貸款期限越來越長，還本付息有壓力，政府預(yù)期不好，流動性越來越少，短期貸款越來越少，所以只有升息。

　　第三，我們國家貨幣最主要發(fā)行量是外幣占款，我們外交儲備的凈減少導(dǎo)致連續(xù)三個月的外匯占款的凈減少，這是十年來首次的，這個是貨幣發(fā)行很大一部分是被動的發(fā)行。所以我們的房地產(chǎn)企業(yè)一定要考慮金融市場對我們的影響，不要光把眼睛看政府，這兩個加起來才是問題。

　　我認(rèn)為2012年，我們房地產(chǎn)金融環(huán)境是緊縮的，不是講放松就能松的，因為沒有資金什么都干不了。

　　第二個流向房地產(chǎn)資金的速度，這個很重要。我們?nèi)ツ曜隽艘粋€分析，全年大家知道去年流向房地產(chǎn)增長速度是14.1%，上一年是25.2%，再上一年達到45%，我們講去年四季度是零增長，這個情況是很少見的，當(dāng)然到了一季度情況是稍微恢復(fù)了一點。當(dāng)然我們又看到另外的情況，這個情況跟2008年一季度或者二季度似曾相識，我認(rèn)為這是一個大的轉(zhuǎn)折，大熊市來臨。

　　現(xiàn)在這個數(shù)據(jù)很清楚，就是銷售面積下降14%，銷售額下降20.9%，這個數(shù)據(jù)并不一定完全相信，但是趨勢性還是可以相信的。這樣算下來，今年前兩個月房價下降8%，其中住宅下降更嚴(yán)峻，今年住宅投資和整個房地產(chǎn)增長反了一個個，就是今年住宅的投資銷售價格明顯的萎縮，但是整個房地產(chǎn)要好一些。

　　所以從數(shù)據(jù)看的很清楚，2008年一季度和二季度的數(shù)據(jù)，我們講已經(jīng)反映了中國房地產(chǎn)內(nèi)在的變化，就是沒有需求，所以資金慢慢循環(huán)就更困難了，這是我們講主要來自于資金的問題。

　　當(dāng)然我們講還有長周期的影響，2008年調(diào)整是十年，后面十年增長完全是由于過度寬松的貨幣政策導(dǎo)致的增長，這是額外的因素，甚至?xí)霈F(xiàn)鎮(zhèn)痛的階段，這是一個未來的趨勢。

　　第三我講，我不認(rèn)為房地產(chǎn)沒有機會，因為房地產(chǎn)過去觀點是房價不上漲房地產(chǎn)業(yè)就沒有活頭，靠房價上漲支撐行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的典型特征。我們看到許多行業(yè)發(fā)展都是相反的。我們看到的蘋果，價值肯定是不斷下跌的結(jié)果，我們看到的高科技，我們看到的汽車、房價要下跌，企業(yè)就不能活，這樣觀點在過去根深蒂固，這個觀點要徹底改變。實際上不是，一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是建立在壟斷的基礎(chǔ)上，而是靠不斷滿足大眾的需求，根據(jù)市場去創(chuàng)新，提高品質(zhì)和管理水平，我想我們要改變這個觀點。

　　未來房地產(chǎn)機會在哪里？我的觀點，住宅泡沫肯定是要破滅的，除了周期性，政策也是一方面，因為要正?；?。我們從經(jīng)濟工作會議中讀到，未來一段時間是去房產(chǎn)泡沫化，然后實體經(jīng)濟發(fā)展，對政策產(chǎn)業(yè)回到更理性的定位，過去的觀點是錯誤的，從政策上也得不到支撐。

　　住宅有很大的風(fēng)險，除非你拿的地很便宜，除非你促銷，在降價競爭當(dāng)中有很大的優(yōu)勢，如果沒有優(yōu)勢，很多企業(yè)都會被淘汰，就是你只有靠降價來釋放需求。在正?；^程當(dāng)中還要忍受比較長的冬天，我們的企業(yè)應(yīng)該要做好幾年抗戰(zhàn)的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)泡沫也是住宅泡沫。

　　我們講其他的住宅市場，我現(xiàn)在很看好的兩塊，一塊像萬達這樣的改善城市，把城市的要素重新組合，創(chuàng)造新的引領(lǐng)模式。但是我發(fā)現(xiàn)他們太大，復(fù)制也好，特別是對資金的過度依賴，他們還是有風(fēng)險的，房地產(chǎn)行業(yè)的大模式，特別是過去模式有很大的問題，就是靠住宅維持的。

　　未來我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)有非常大的潛力，其中提升商業(yè)城市地段價值，我希望小型化更加輕便，甚至像二三線城市延伸的商業(yè)地產(chǎn)模式，這是我第一看好的。

　　第二看好是旅游休閑，人們生活在其中，特別是滿足大眾休閑旅游的消費在中國的城市當(dāng)中，我們的酒店當(dāng)中，小型中檔酒店是比較興起的?，F(xiàn)在其他地區(qū)嚴(yán)重短缺，只有北京是充裕的，因為有當(dāng)年的北京奧運會。像上海這么大的城市，它的住宅投資每年都是70%，只有30%是非住宅的。我主要就講這兩點機會，謝謝大家！