曹少山：感謝主辦方給我這個(gè)機(jī)會(huì)和大家交流。每次論壇基本上模式差不多，聽(tīng)眾大部分是開(kāi)發(fā)商，演講者主要來(lái)自于三個(gè)方面，有政府政策制訂部門，有一批開(kāi)發(fā)商的代表，最近一兩年的現(xiàn)象，就是我這樣的人也在論壇發(fā)表想法。因?yàn)榈禺a(chǎn)金融是這一兩年媒體、開(kāi)發(fā)商特別吸引眼球的區(qū)域。

　　總體來(lái)講，中國(guó)地產(chǎn)金融道路還是非?？部赖?。我看公募REITS談了很多年，但是只看樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。私募去年報(bào)導(dǎo)非常多，但是無(wú)論從規(guī)模，還是從行業(yè)的實(shí)質(zhì)影響力來(lái)看，現(xiàn)在還非常有限。原因就是因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)的銀行一家獨(dú)大的整體經(jīng)營(yíng)格局，包括咱們國(guó)家對(duì)金融行業(yè)的高度管制，這種體制的慣性非常強(qiáng)大，這就造成任何一種金融的創(chuàng)新，不管是公募還是私募，依賴外部大環(huán)境還是那么良好，在我本人看來(lái)都是比較惡劣的。

　　但是我們看地產(chǎn)基金創(chuàng)新模式，模式本身還是有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)邏輯和社會(huì)意義。所以還是展現(xiàn)出非常頑強(qiáng)的生命力。中國(guó)的很多事情都是這樣，創(chuàng)新實(shí)踐要走在政府管制之前，包括民間借貸這個(gè)事。雖然按照中國(guó)的法律，非法集資最高可以致死的懲罰，但是依然方興未艾?，F(xiàn)在已經(jīng)到了倒逼民間資本形態(tài)，到底怎么出臺(tái)這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候。

　　有合理的經(jīng)濟(jì)邏輯和社會(huì)意義的金融創(chuàng)新，最終一定會(huì)找到這個(gè)社會(huì)上的立足點(diǎn)，符合潮流的東西最終是會(huì)成功的。

　　關(guān)于地產(chǎn)基金的性質(zhì)、定位，包括跟開(kāi)發(fā)商做的有限合伙形勢(shì)，跟自己項(xiàng)目的融資醒目有什么差異，這些東西在過(guò)去兩年當(dāng)中，在不同的場(chǎng)合，無(wú)論是采訪還是論壇當(dāng)中已經(jīng)講了很多了。今天主要還是分享一下，我們作為地產(chǎn)基金管理人，作為獨(dú)立的資產(chǎn)管理人，究竟在運(yùn)作當(dāng)中我們自己面臨的選擇，以及選擇當(dāng)中的判斷以及基本的思路。

　　我見(jiàn)過(guò)很多領(lǐng)域的同行，很多私募基金人，尤其中國(guó)有一個(gè)特征，除了自己比較專注的領(lǐng)域之外，基本上對(duì)于領(lǐng)域之外的東西知道的不是很多，他可以把自己領(lǐng)域做的特別專注，對(duì)外的東西也不是很感興趣。

　　我覺(jué)得閉門造車的投資人，雖然專注某個(gè)領(lǐng)域，但是也可能犯一些錯(cuò)誤。我覺(jué)得不管是地產(chǎn)還是IT，一定是要眼觀六路，耳聽(tīng)八方，就是要對(duì)外部信息觸角非常廣，必須做到行業(yè)內(nèi)沒(méi)有不知道的信息。

　　做中國(guó)的地產(chǎn)首先要跳出中國(guó)看整個(gè)行業(yè)，我們做這個(gè)行業(yè)都是依賴大環(huán)境的判斷，然后才能形成我們微觀的決策。下面我分享幾個(gè)我們對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)比較基本的趨勢(shì)性的判斷，這些判斷決定了到底該做什么，不該做什么。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前經(jīng)歷的調(diào)整，我也在不同的場(chǎng)合講，這不是一次經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，而是行業(yè)格局的調(diào)整。行業(yè)的周期性的調(diào)整，就好像是四季的變化，冬去春又來(lái)，春暖花又開(kāi)。

　　經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整又好像經(jīng)濟(jì)變暖的趨勢(shì)，今年站在北極冰川上，明年回來(lái)的時(shí)候這塊冰肯定不再了，這個(gè)就是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　引對(duì)周期性的調(diào)整需要的是耐心，但是應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整必須調(diào)整你的商業(yè)模式，必須尋找和把握在變化中的游戲規(guī)則。

　　為什么說(shuō)不是周期性調(diào)整，我說(shuō)幾個(gè)基本的判斷和分析。

　　第一，我認(rèn)為全球的資金流，過(guò)去十年當(dāng)中是大量從發(fā)達(dá)國(guó)家流向新興經(jīng)濟(jì)體，在今后一段時(shí)間內(nèi)，比較大的可能性會(huì)出現(xiàn)一個(gè)逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致過(guò)去十年以金磚四國(guó)為代表的新興經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)泡沫逐步釋放甚至破滅。

　　第二，中國(guó)進(jìn)一步改革，但是改革紅利的釋放紅有相當(dāng)?shù)臏?。中?guó)經(jīng)濟(jì)改革的重點(diǎn)方向之一是鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，打破了壟斷，推行新一輪的國(guó)退民進(jìn)，這些改變可以有效引導(dǎo)民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)以外的實(shí)體投資領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生釜底抽薪的作用。

　　保障房作用會(huì)作用于兩端，一端是需求方，一端是供應(yīng)端。只要這個(gè)東西出來(lái)，不斷是供給端還是需求端，最終回把20%的商品房市場(chǎng)分流出去。短期內(nèi)我覺(jué)得過(guò)去幾年透支比較嚴(yán)重的商品房需求，可能需要回吐，累積庫(kù)存需要消化。

　　在中短期房地產(chǎn)下行趨勢(shì)不會(huì)改變，市場(chǎng)還沒(méi)有觸底。那么新穎的業(yè)務(wù)模式多數(shù)著眼于不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)增值和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)結(jié)合。但是在中國(guó)的中短期，由于中國(guó)金融體系包括REITS的資本市場(chǎng)還不能提供足夠的創(chuàng)新來(lái)支持整個(gè)行業(yè)。這是我的基本判斷。

　　這些趨勢(shì)性的變化會(huì)出現(xiàn)什么樣的結(jié)果呢？第一中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)回報(bào)率一定會(huì)回報(bào)整個(gè)行業(yè)的相對(duì)平均的水平，從全社會(huì)資產(chǎn)配置來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)會(huì)從原來(lái)超配的資產(chǎn)變成標(biāo)配的資產(chǎn)，短期內(nèi)甚至是低配的資產(chǎn)，再也不會(huì)像以前那么一枝獨(dú)秀了。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)我和秦主任觀點(diǎn)有一點(diǎn)沖突，觀點(diǎn)論壇嘛，思想要交鋒。商品房市場(chǎng)整體規(guī)模我判斷比歷史說(shuō)高位上來(lái)所有一定的萎縮。保障房分流了一塊，另外投機(jī)、投資需求會(huì)被壓制。另外很大一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)或者被動(dòng)退出這個(gè)市場(chǎng)，存活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商集中度的提高，市場(chǎng)份額的通過(guò)，是通過(guò)稀釋或者蠶食沒(méi)有退出的開(kāi)發(fā)商的份額。

　　我們作為地產(chǎn)基金要面臨一個(gè)選擇，其實(shí)就是做什么，跟誰(shuí)做，還有怎么做的問(wèn)題。在一個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)格局發(fā)生大的變化的前提下，我覺(jué)得我可能還不一定馬上看的清楚應(yīng)該做什么。但是我很清楚我不應(yīng)該做什么，我不應(yīng)該做的就是，越是過(guò)去特別成功的盈利模式，就是現(xiàn)在要回避的東西，因?yàn)樗鼈儠?huì)首當(dāng)其沖受到行業(yè)格局的變化調(diào)整帶來(lái)的沖擊?；蛘?/p>

　　我可以告訴大家我們做的事情，以及不太愿意做的事情，比較主流的就是“招拍掛”，爭(zhēng)取可以從銀行貸點(diǎn)錢來(lái)拿地蓋房，而且在四個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中都沒(méi)有太多名堂的項(xiàng)目，我們都不會(huì)做。我們做財(cái)務(wù)投資人最關(guān)心就是成本售價(jià)比，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)住宅類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是地價(jià)和最終的售價(jià)。

　　第二有沒(méi)有內(nèi)在的經(jīng)營(yíng)杠桿或者嫁接外部金融杠桿的可能。

　　第三能否順利的，比較高確定性的退出。

　　在現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)目前情況下，100個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，估計(jì)有80個(gè)項(xiàng)目在成本收入比是無(wú)法滿足私募地產(chǎn)基金的需求。因?yàn)榈胤秸甲兊暮苈斆鳎貎r(jià)上不會(huì)讓你占很大的便宜。

　　一半以上項(xiàng)目是沒(méi)有金融杠桿，你同銀行根本貸不到錢，你前期投入大的，錢不能馬上下來(lái)，這是財(cái)務(wù)投入非常敏感的。如果大家有一些金融常識(shí)，這個(gè)前期投入和資金使用率都是非常敏感的。幾乎90%的項(xiàng)目都面臨著退出去化的不確定性。

　　現(xiàn)在這個(gè)情況下，能夠符合私募地產(chǎn)資金主流開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目現(xiàn)在是非常稀缺的。是不是在這種市場(chǎng)條件下，我們私募基金就什么也不用干了呢？其實(shí)不是，其實(shí)每一次行業(yè)的調(diào)整都會(huì)孕育新的商機(jī)，一些新的行業(yè)新秀。

　　中國(guó)過(guò)去十年創(chuàng)造的萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)這些巨無(wú)霸的開(kāi)發(fā)商，我認(rèn)為今后十年不會(huì)再出這樣的企業(yè)了，因?yàn)槭袌?chǎng)缺乏這樣的土壤養(yǎng)分。但是在物業(yè)的運(yùn)營(yíng)這種輕資產(chǎn)的模式上，在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)呂總介紹的農(nóng)產(chǎn)品的物流園，這些模式會(huì)有很多的創(chuàng)新，也會(huì)出現(xiàn)一些新的行業(yè)領(lǐng)袖。

　　我原來(lái)只知道蓋房子，也不用太擔(dān)心房子，自己就能賣出去的，這樣的開(kāi)發(fā)商對(duì)私募基金是沒(méi)有什么價(jià)值的。開(kāi)發(fā)商必須深度挖掘物業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，需要?jiǎng)?chuàng)造現(xiàn)在主流市場(chǎng)之外新的需求。其實(shí)私募地產(chǎn)基金就是廣義的私募股權(quán)基金的分支，它的發(fā)展和生存邏輯不會(huì)脫離任何一個(gè)私募基金發(fā)展成功的普遍規(guī)律。首先私募基金總是站在行業(yè)投資前沿的領(lǐng)域，他會(huì)和主流資本有區(qū)別，地產(chǎn)行業(yè)主流資本一定還是銀行加上信托，這個(gè)是今后十年依然占到八成以上，這個(gè)格局一時(shí)半會(huì)改變不了。

　　所以我們地產(chǎn)基金不會(huì)搶銀行的生意，不會(huì)搶信托的生意，我們也搶不了，因?yàn)槲覀冑Y金成本太高了。像用高利貸去放貸，這些都是短期的，內(nèi)在非常虛弱，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)這種地產(chǎn)基金沒(méi)有存在的價(jià)值。

　　第二所有私募資金成功之道，都在于用眼光發(fā)覺(jué)獨(dú)特的商機(jī)和業(yè)務(wù)模式，并且創(chuàng)造高額的利潤(rùn)。地產(chǎn)基金就是地產(chǎn)里面的風(fēng)投和PE。在風(fēng)投領(lǐng)域我們做得很早，會(huì)承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，在PE我們更關(guān)心如何通過(guò)現(xiàn)金流嫁接金融杠桿，無(wú)論是做風(fēng)投還是PE，我們對(duì)于20%的回報(bào)是不感興趣的?，F(xiàn)在大部分的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，20%是所能夠承擔(dān)的資金成本的上限。

　　所以傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式和地產(chǎn)基金對(duì)接成功率不是很高。我覺(jué)得能夠引起地產(chǎn)資金項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，行話其實(shí)就是“商業(yè)模式”。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商的核心故事只限于有幾個(gè)項(xiàng)目，我有幾塊地，我也認(rèn)識(shí)幾個(gè)城市的市委書(shū)記，我覺(jué)得這樣的故事，一個(gè)城市有很多開(kāi)發(fā)商都可以做出來(lái)，這樣就沒(méi)有浪費(fèi)時(shí)間和地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)接，如果對(duì)接上也不可能進(jìn)行長(zhǎng)期的合作。

　　簡(jiǎn)單的說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果能夠跟私募地產(chǎn)資金對(duì)接成功，第一商業(yè)項(xiàng)目要獨(dú)特，第二項(xiàng)目要足夠高，兩者兼?zhèn)涓?，但是至少具備一個(gè)特點(diǎn)，謝謝大家！