遲迅：大家上午好，我想在2011年應該是中國房地產(chǎn)調控最嚴厲的一年，在這一年里面融創(chuàng)取得非常好的業(yè)績。整個融創(chuàng)中國是192個億的合約額排在全國第18名。融創(chuàng)天津公司是以80億的合約額，62.85億合約額排在天津市第一。

　　我們回顧2011年宏觀調控這么嚴厲的情況下，融創(chuàng)中國在2010年的時候，全集團合同額是80多個億。我們最受益一點，我們確實從集團上講，做了高端精品戰(zhàn)略。這個也讓我們在嚴厲市場情形下獲得非常好的業(yè)績。

　　今天和大家分享一下，天津融創(chuàng)公司的兩件事：一個是我們怎么理解高端精品，還有就是天津整體布局。

　　對于高端精品，首先還是開發(fā)商的態(tài)度和決心。其實很多開發(fā)商應該說在宏觀市場條件下，在整個行業(yè)未來發(fā)展情況下，可能還要選擇做高端精品。怎么做高端精品？

　　第一點，態(tài)度和決心非常的重要，首先開發(fā)商，特別是領導人要有這種態(tài)度。因為做產(chǎn)品，我們融創(chuàng)認為最尊敬的開發(fā)商還是綠城。因為做高端精品首先從整個體系，包括對產(chǎn)品的苛求，這個是做高端精品最重要的。

　　第二點，在任何市場變化情況下，你的戰(zhàn)略不能變。之所以我們這么做，天津公司2011年獲得特別好的成績，整個天津市內六區(qū)180平米以上的房子，融創(chuàng)占了天津市場的一半。而且去年單盤排名前十名的項目，融創(chuàng)奧城是第一，海逸是四名，我們去年一共是六個盤在售，有三個盤是開發(fā)時間比較長，剩下都是在四季度開盤，我們能夠得到認可，大家這些年天津的業(yè)主，包括多的同行能夠有信心感覺到，融創(chuàng)有能力做高端精品。

　　第二個如果做高端精品的話，一定就是要有好的外部資源。任何一個項目也是一樣，如果高端精品比本身自己做的產(chǎn)品更重要。大家想，在香港、美國，香港所有的高端房子不是在半山就是在海邊，在美國紐約也是一樣。如果是高端精品，唯一的外部資源是對項目最重要的要素。

　　現(xiàn)在融創(chuàng)在售的項目，我們海逸長州是在梅江區(qū)域，奧城是在奧城板塊，還有就是我們的星美御，這些都是在不同的區(qū)域，我們要理解高端客戶，這個特別重要的。

　　因為2003年在天津成立的時候，我們做時代奧城和海逸長州時候的，當時周邊還是四千的時候，我們都賣七千。我們當時就是高端精品項目，我們現(xiàn)在房子是賣兩萬多，當時是賣七千，所以當時我們一定是高端精品。

　　我們研究高端客戶的生活習慣、需求以及對功能的要求，這個我覺得是特別重要的，而且是不能拷貝的。應該說天津高端客戶、北京的高端客戶跟深圳的高端客戶有些東西是同質的，有些東西是有差異的。

　　我們做的天津的海逸長州和時代奧城，實際上都是高端項目，但是我們在產(chǎn)品上有很大的差距，因為奧城這個項目，我們定位上還是城市的高級白領，海逸長州面向的還是私營業(yè)主。國家調控賺取的合理的利潤，在這種情況下怎么制訂產(chǎn)品標準，如果想做高端也是非常重要的。

　　另外最后一點就是好的物業(yè)服務，對于房地產(chǎn)來說，怎么來判斷價值？第一肯定是售價，當然更重要一點還是看后期物業(yè)管理。如果衡量公司的能力的話，其實最主要一點就是看公司開發(fā)的項目，未來二手房的價格。

　　對于融創(chuàng)天津公司來講，經(jīng)過這些年我們對整個城市的理解，包括對客戶的理解，包括團隊努力的去做，在2011年之前我們認為我們的產(chǎn)品標準，我們對土地的判斷，經(jīng)過這些年，我們在天津有很強的能力。

　　2012年我們也是想把物業(yè)管理納入到天津開發(fā)商的重點工作當中，同時也是把產(chǎn)品結合物業(yè)管理，客戶對產(chǎn)品的需求，包括對產(chǎn)品質量的要求，我想這是天津下一步的重點工作。而且我想在未來的市場，高端項目一定在未來的升值空間特別大的，這個主要還是幾個事。

　　大家現(xiàn)在都特別關心政策，我們的判斷，第一是限購，今年肯定不會取消，不知道明年是不是取消，但是我們判斷未來一定是取消，但是取代限購的是什么？一個是高端房貸，還有一個就是房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)稅怎么收，這也是一個特別難的事。中國的問題還是各個城市發(fā)展不均衡，整個市場發(fā)展不均衡。因為中國一線、二線、三線城市，如果拿黑龍江跟北京比，就像兩個國家一樣。我們說未來真的市場放量，高端的市場空間應該是特別大。

　　因為國家現(xiàn)在土地是50：50為保障房建設，特別是天津市執(zhí)行70、90政策，但是人的財富政策是增加的，好的房子未來一定是稀缺的。

　　下一點我說一下融創(chuàng)天津的布局，我們融創(chuàng)重點做四個區(qū)域，天津、北京、蘇南地區(qū)、重慶。天津作為融創(chuàng)的大本營，我們上市以后要立足于天津，這個確實是2011年拿了三塊地，1月份在濱海新區(qū)海河教育園拿了土地，在三季度我們和保利合作，在海河邊拿的第二塊地，而且2011年我們也取得非常好的銷售業(yè)績。

　　對于怎么獲取土地，還是說幾點：第一點就是城市發(fā)展方向，你對城市的理解，你拿的是不是城市的主流發(fā)展方向。第二個就是區(qū)域的供求關系。第三就是城市周邊的成本。第四是不是符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　結合這幾件事，我們在天津為什么拿這幾塊地。我們在上市之前拿到南開區(qū)的王府一號項目，我們當時拿那塊地的時候，天津很多媒體記者和開發(fā)商都知道，天津這些年土地市場供應中心城區(qū)的供應量僅在全市供應量的6%，而且這三年天津整個市內六區(qū)外環(huán)線以內的供應量的建筑面積700萬平米左右，而且這里面還有40%是公建。

　　而且到現(xiàn)在為止，天津整個純住宅用地而且在10萬平米以上規(guī)模的，只有王府一號一個項目。我們說這塊地周邊不會有土地出現(xiàn)，我指的是純住宅用地，而且又是核心地理位置，旁邊有三宮，而且旁邊又要做綠化，再有周邊道路都是重新整修，就是具備做高端精品的基本素質，而且旁邊天大、南大、鞍山西道的產(chǎn)業(yè)。一個是居于市中心，還有就是對周邊的判斷。

　　我們上市之后，我們說天津的發(fā)展是“雙核戰(zhàn)略”，我們必須進濱海新區(qū)，我們了解濱海新區(qū)2010年的經(jīng)濟總量已經(jīng)超過浦東，2011年大家知道天津GDP增長是16%，重慶是16.5%，濱海新區(qū)的增長是23%。濱海新區(qū)增長占天津的將近60%。所以我們覺得說，目前限購對濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場有一定的影響，但是我們想如果在天津立足的話，濱海新區(qū)一定是一個方向，所以我們在1月份拿的濱海新區(qū)，拿的北塘的項目也是去年8月份開盤了。

　　我們?yōu)槭裁催x擇北塘？老天津人說北塘在天津也不是特別好的地區(qū)。因為第一北塘資源特別好，有高爾夫球場、水庫、大海，那邊就是開發(fā)區(qū)。那個在旅游區(qū)、東疆港給包圍住了，大概有500萬平米的供應量，這里面有300多萬是城市配套項目，而且可以作為核心內容。

　　這里面最重要的一點，我們當時對濱海新區(qū)研究的話，濱海新區(qū)提出“十大戰(zhàn)役”，只有北塘是地方親自招的，而且也是這幾年成熟最快的。

　　我們覺得未來北塘的潛力是最大的，我們?yōu)槭裁催M濱海新區(qū)，第二為什么選擇北塘這個區(qū)域。我們還拿了中央學府這個項目，我們也知道在天津城市中心拿地，但是天津城市中心不出地，所以我們還要有整個的布局。選擇海河教育園呢，天津大道修通是連接天津和濱海新區(qū)最重要的一條道路，而且海河教育園已經(jīng)獨立了，應該說天津以前市內六區(qū)，海河教園又是一個區(qū)域，應該差不多形成七區(qū)。海河教園是天津政府，也是黃興國市長親自抓的項目。海河教園區(qū)域未來升值潛力特別大，包括未來的天大、南大定的國家級的會展中心投資了170個億，在天津大道旁邊馬上開工，我們覺得這個區(qū)域特別的好。

　　還有去年3季度，我們跟保利合作，在去年整個一年天津城市中心，一共供應了最大三塊地，一塊是棉一，被萬達拿走的，第三季度就是跟保利一起拿的。在布局上主要還是對天津公司的理解，我們主要還是占據(jù)城市中心，因為我們覺得我們有高端精品的品牌優(yōu)勢，另外我們進入濱海新區(qū)，我們要在海河教育園發(fā)展。

　　今天因為時間的關系，主要還是跟大家溝通這兩件事，希望大家更了解融創(chuàng)，也希望大家有機會，我們再進行深入的交流謝謝大家！