未來12個(gè)月，廣州甲級(jí)寫字樓新增項(xiàng)目的空置率壓力加大，部分業(yè)主將采取優(yōu)惠的租賃條件以提供進(jìn)駐率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 “明年新增供應(yīng)的增加會(huì)加劇業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)，租金將面臨調(diào)整。”仲量聯(lián)行于10月20日公布第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告表示，未來12個(gè)月，廣州甲級(jí)寫字樓新增項(xiàng)目的空置率壓力加大，部分業(yè)主將采取優(yōu)惠的租賃條件以提供進(jìn)駐率。

　　商鋪市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，至年末，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪的整體租金將繼續(xù)溫和上升，但由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不明朗因素影響，預(yù)計(jì)明年整體租金升幅放緩。

　　甲級(jí)寫字樓

　　盡管全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，三季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍然受到擴(kuò)充需求帶動(dòng)。

　　研究報(bào)告披露，第三季度廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量為16萬平方米。截至9月止，廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)50萬平方米，較去年同期42萬平方米有較大增長。

　　仲量聯(lián)行分析稱，凈吸納量出現(xiàn)穩(wěn)定上升主要得益于一些企業(yè)擴(kuò)充的需求。三季度進(jìn)駐廣州的企業(yè)增多，大部分選擇在天河區(qū)的新竣工商廈設(shè)立新的辦公樓。

　　據(jù)該行統(tǒng)計(jì)，LV和Target分別租下太古匯600平方米和900平方米，Liberty Mutual Insurance、Hays和Agenda分別租下萬菱匯1300平方米、300平方米和500平方米。此外，雅居樂將其華南總部遷至廣州國際金融中心即西塔，面積達(dá)1.2萬平方米。

　　空置率方面，三季度末，全市空置率比二季度下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至11.7%，基本上與2010年第三季度持平。其中，珠江新城由于有新的大廈投入使用，其空置率有所上升，天河、越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率均有所下降。

　　仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部副董事盧盛表示，雖然三季度凈吸納量保持了平穩(wěn)的增長，但在受到外圍一些因素的影響之下，廣州甲級(jí)寫字樓租金的上升出現(xiàn)了放緩的現(xiàn)象。

　　數(shù)據(jù)披露，三季度甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比增長3.4%，按實(shí)用面積計(jì)算，平均租金為197元/平方米，最高租金主要集中在珠江新城，今年7月份開始交付使用的西塔，最高成交租金為300元/平方米。

　　“現(xiàn)在的租金與資本值臨近一個(gè)波峰的水平。”盧盛分析指出，租金上升放緩的原因主要有三方面。

　　由于全球經(jīng)濟(jì)前景憂慮增加，使得企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張態(tài)度日趨謹(jǐn)慎，將短期影響租賃需求。

　　需求下降將會(huì)影響空置率。“雖然我們預(yù)期整體租用需求短期內(nèi)不會(huì)急劇收縮，但需求下降預(yù)料會(huì)令新增項(xiàng)目的空置率壓力加大，業(yè)主心態(tài)軟化，對(duì)一些新客戶采取優(yōu)惠的租賃條件以提供進(jìn)駐率。”

　　另外，持續(xù)緊縮貨幣政策以及資金鏈的緊張使投資市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。“銀行放貸收緊、利率上調(diào)、企業(yè)資金緊張眾多因素影響下，使部分抱著樂觀態(tài)度的投資者或者購買自用型的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向于觀望的態(tài)度。”盧盛如是說。

　　在供應(yīng)量方面，盧盛續(xù)稱，由于聯(lián)通大廈和廣州銀行大廈的竣工時(shí)間從原來估計(jì)的2011年下半年推遲到2012年，所以今年年底前新增供應(yīng)量的減低將舒緩租金下降的壓力。“所以年底前租金的下降壓力會(huì)得到暫時(shí)緩解，預(yù)計(jì)明年新增供應(yīng)會(huì)增加業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)，租金將面臨調(diào)整。”

　　商鋪市場(chǎng)

　　研究報(bào)告顯示，廣州第三季度因沒有新峻工優(yōu)質(zhì)商鋪入市，市場(chǎng)仍在消化現(xiàn)有的存量。受零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商鋪強(qiáng)勁需求影響，平均凈租金環(huán)比上漲2.7%，平均實(shí)用凈租金達(dá)到750元/平方米/月，空置率維持在3.6%低位水平。

　　仲量聯(lián)行廣州研究部經(jīng)理曾麗認(rèn)為，三季度末到今年年底，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將預(yù)計(jì)擴(kuò)大約20%?；ǔ菂R一區(qū)、時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、西城都薈、太陽新天地四大商業(yè)物業(yè)將入市。

　　曾麗續(xù)稱，未來12個(gè)月廣州將有70%的新增供應(yīng)集中在天河中心區(qū)和珠江新城。因廣州零售消費(fèi)增長和商鋪需求的緣故，商鋪整體租金不會(huì)因供應(yīng)量上升而受到影響。并預(yù)測(cè)明年的空置率雖然會(huì)受到影響，但整體的情況仍然是溫和。

　　“今年年底之前，整體租金持正面的上升態(tài)勢(shì)，但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不明朗增加，預(yù)計(jì)明年的租金升幅是放緩。”曾麗如是說。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，地段優(yōu)越商務(wù)配套成熟的物業(yè)是大多數(shù)企業(yè)及投資者的首選。目前廣州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)空前活躍，受外圍環(huán)境影響不大，整體租憑市場(chǎng)將保持樂觀。