為了能將廣州南站的土地順利出讓，廣州市政府此次頗下了一番心機，從9月就開始著手宣傳。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 廣州市政府為叫賣大量南站地塊費盡心思，并成功吸引了所有人的目光，卻在最后關(guān)頭爽約。

　　本應在10月24日入市的廣州南站首批9宗地塊，公開交易日期被推遲至26日，而且廣州市政府又將其中7塊土地的交易日期推遲至了11月1日，即10月26日當天可產(chǎn)生交易的南站地塊只有2宗。

　　推地反復

　　9月19日，廣州市國土資源和房屋管理局公告信息顯示，廣州市將于10月24日掛牌出讓11宗土地，總面積達117.82萬平方米，總價為71.48億元。

　　公告顯示，即將出讓的11宗地塊中，有9宗位于廣州南站，其中1宗為居住用地，4宗為商住用地，4宗為商業(yè)金融用地；宗地面積總共達100.17萬平方米，掛牌起始總價為61.41億元。

　　10月11日，廣州市國土局再發(fā)公告稱，將該11宗地塊的出讓時間推至26日，并宣布四宗廣州南站土地出讓款可分期支付，具體為自出讓之時的30天內(nèi)只需支付50%，另外50%可在一年之內(nèi)付清。

　　10月22日，廣州市國土局第三次發(fā)布公告，稱將7宗廣州南站地塊的掛牌截止時間延長至11月1日，最終能在26日進行土地競拍的廣州南站地塊只剩兩宗。

　　實際上，廣州市政府對南站土地出讓抱有極大的期望，并專程到香港推介南站土地，希望能召集到更多有經(jīng)驗有資金的開發(fā)商。因此，廣州市政府應港企要求改變投標方式，或延期以等待港企完成土地競拍準備也是可能的。

　　10月17日，廣州南站商務區(qū)香港投資推介會在香港舉行，為了吸引香港開發(fā)商積極加入南站的開發(fā)，廣州政府方面當場表態(tài)，允許外商在投資房地產(chǎn)時，買地可適當延長支付首期的期限4-6個月。

　　有業(yè)內(nèi)人士則認為，推遲出讓的7宗地塊的另一個可能性是在報名競拍的人數(shù)上出現(xiàn)了問題，所以不能如期推出，廣州政府只有延期，以等待更多房企報名。但同時，26日依然放出了一住宅、一商業(yè)兩塊土地試探市場反映。

　　對于這樣的猜測，廣州地產(chǎn)專家韓世同認為也極有可能，其稱，廣州南站商務區(qū)的整個規(guī)劃其實不甚明晰，加上目前國內(nèi)房地產(chǎn)前景不明朗，房企資金壓力嚴重，因此企業(yè)比較猶豫是很正常的。

　　事實上，對于今年廣州南站的大量土地入市，廣州業(yè)內(nèi)人士還是充滿了各種擔憂和疑慮。

　　合富輝煌首席分析師黎文江稱，目前可能政府也擔心，開發(fā)商沒錢了怎么辦？于是現(xiàn)在政府才開始在土地出讓金的支付條件上進行調(diào)整，做出讓步。

　　高調(diào)宣傳

　　為了能將廣州南站的土地順利出讓，廣州市政府此次頗下了一番心機，從9月就開始著手宣傳。

　　9月18日，在土地拍賣會結(jié)束之后的記者交流會上，廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波表示，在未來三個月，廣州市國土局計劃將推出52宗經(jīng)營性用地，用地面積1.2平方公里，其中，居住用地22宗，用地面積約0.4平方公里，商服用地30宗，約0.8平方公里。

　　據(jù)統(tǒng)計，在未來即將推出的52宗地塊中，僅廣州南站商務區(qū)附近的地塊就有30塊左右。

　　而為了大力宣傳推廣南站商務區(qū)土地，在當日的土地拍賣會之前，廣州市國土局不但專門播放了介紹南站商務區(qū)土地的資料片，還花了一番時間對準備出讓的土地進行了情況介紹。

　　根據(jù)介紹，該核心區(qū)范圍內(nèi)目前已有31宗經(jīng)營性用地具備了出讓條件，總用地面積達46萬平方米，總建筑面積310萬平方米。其中，商業(yè)總建面為201萬平方米，住宅總建面為108萬平方米，商住比例約為2：1。

　　9月19日，廣州市國土局正式掛牌出讓位于南站核心區(qū)東部的9幅商住用地，正式開啟南站核心區(qū)的開發(fā)進程。

　　廣州市政府對外的宣傳稱，廣州南站作為第三代火車站，未來將依托多條客運專線、港澳直通車以及城際軌道，帶動以漢溪長隆為核心的番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務、商貿(mào)，形成廣州南部的公共中心，目前被定位為“華南地區(qū)綜合客運交通樞紐，現(xiàn)代商務、商貿(mào)服務業(yè)新都會”。

　　為推動南站發(fā)展，其高端服務項目全球征集活動已經(jīng)全面推開，項目征集范圍重點是世界頂級酒店、大型城市綜合體、大型購物商城、優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源、高級寫字樓等。未來南站將按照“統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓”的思路，計劃今明兩年將核心區(qū)內(nèi)完成儲備的土地全部推向市場，預計五年內(nèi)核心區(qū)將基本開發(fā)建設完成，以快速開發(fā)滿足未來市場需求。

　　事實上，在廣州南站總計5平方公里的可出讓土地中，有約3平方公里的地塊將在今年完成入市。

　　正因為如此，廣州政府才會組隊去香港集中推薦，以期能吸引更多房企參與開發(fā)。

　　南豐進退

　　最早表露出對廣州南站地塊有濃厚興趣的其實是港資企業(yè)南豐中國。

　　今年6月8日，廣州市政府在花園酒店國際會議中心舉辦2011年經(jīng)營性土地推介會，重點推介54宗共2.2平方公里商服用地。

　　當天推介會試行“勾地”的12宗地全部被“勾出”，意向地價總金額約64億元，南豐中國就遞交了其中7宗廣州南站土地的勾地意向申請，成為當時“勾地”最多的企業(yè)。

　　上述七塊土地位于廣州番禺區(qū)石洲中路以東，漢溪大道以北，廣州南站東北濱水生活區(qū)，從景觀、區(qū)位和配套來說這7塊地都具有相當優(yōu)勢。

　　而在9月18日廣州南站地塊進行推薦之后，多家房企亦表示了對該區(qū)域的拿地興趣。據(jù)此前報道稱，富力、奧園、萬科、保利、雅居樂、招商、華潤置業(yè)、龍湖、南豐、綠地等數(shù)十家房企皆有意向參與廣州南站地塊的競逐。

　　此外，在廣州政府于香港舉行的南站投資推介會上，包括新世界中國、新鴻基、和記黃埔等港企巨頭也顯示出了充分的興趣。

　　但出乎意料的是，近期傳出最早投交了明確意向的南豐中國已決定退出南站地塊競爭的消息。

　　據(jù)知情人士向觀點新媒體透露，南豐中國已經(jīng)明確放棄此前投交意向書的7宗地塊。主要原因是，之前南豐中國投交時和政府談好的土地款均價約為4000多元/平米，而現(xiàn)在政府有意提價，欲將土地款提至5000多元/平米，此價格不在南豐中國可承受的范圍之內(nèi)。

　　隨后，觀點新媒體就此事向南豐中國進行確證，其相關(guān)人士答復稱暫時不做回應。

　　資料則顯示，廣州市國土局公布的即將在26日出讓的幾宗地塊樓面起始價在6000元/平米以上。

　　規(guī)劃困惑

　　然而，即使有如此多企業(yè)或明或暗的表示出了對南站地塊的興趣，但真正能進入到最后競拍程序的能有多少恐怕將是另一番景象。

　　韓世同認為，在當初建設廣州火車南站的時候，對于周邊配套并沒有一起考量，因此會延緩發(fā)展進程。其稱，目前進入南站商務區(qū)的開發(fā)對于房企而言多少將成為“首吃螃蟹”的人，因此出現(xiàn)保守局面也不奇怪。

　　韓世同指出，對于南站的發(fā)展規(guī)劃，廣州政府制定的方案并不明細，對于南站商業(yè)的定位也不確定。

　　韓世同稱，從目前看見的文件，了解的情況廣州政府在南站規(guī)劃方面和市場的結(jié)合程度不高，這會引發(fā)開發(fā)商對未來前景的擔憂。

　　“到現(xiàn)在還沒有商業(yè)氛圍的南站，真的能如政府所言在三五年之后發(fā)展成熟嗎？”韓世同稱，已經(jīng)有約20年歷史的廣州東站，直到現(xiàn)在周邊還有很多項目處于施工階段，商業(yè)主體都還不夠完全成熟。

　　此外，對于廣州政府于兩三個月將南站土地集中推出的做法，也有業(yè)內(nèi)人士認為值得商榷。

　　有分析稱，廣州今年推地不多，所以政府現(xiàn)在對于土地出讓金的需求極為迫切，因此如此不遺余力的推廣，一方面也是希望能多賣點錢。

　　但矛盾的是，按照廣州南站目前周邊還是一片荒蕪的情況來看，并沒有已經(jīng)成熟的配套、規(guī)劃來支撐較高的樓面價，企業(yè)對此也自然不會買賬。

　　按照經(jīng)緯地產(chǎn)研究院分析，預計26日出讓的9宗用地中，商業(yè)金融用地的起拍樓面地價為5000元/㎡，二類居住用地及商住混合用地的起拍樓面地價就已達到7000元/㎡，而去年白云新城地王的起拍樓面地價也只是6900元/㎡。

　　韓世同也表示了類似的觀點，其表示以珠江新城為例，這兩年珠江新城出讓的商業(yè)地塊樓面價可達1.5萬元/平米以上，都是因為珠江新城已經(jīng)較為成熟齊全的配套為支撐。而最初開發(fā)之時，珠江新城的商業(yè)用地并不能以高價出讓。

　　一個合理的方式仍然是，政府以較低的價格出讓部分土地，以吸引足夠有實力的開發(fā)商，待其投入大量資金將前期開發(fā)、發(fā)展成熟之后，政府可隨后將大量土地逐漸推入市場，屆時，高價出讓也是順理成章之事。