對于房地產(chǎn)交易的買賣雙方來說，買方想最終買到房產(chǎn)，變通地過戶到自己找的第三方名下，賣方想賣掉房產(chǎn)，取得房款，實現(xiàn)交易完成過戶是買賣合同的目的。

　　觀點網(wǎng)：國家頒布房地產(chǎn)“雙限令”后，許多購房需求者不具備購房資格或受“限貸令”約定貸款比例少或貸不到款，因而雙方約定過戶到第三方名下，俗稱“借名購房”，這種現(xiàn)象越來越普遍。“借名購房”無論是從買賣雙方的買賣合同關(guān)系還是今后實際買方與被借名方的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，都很不安全。如果因“借名購房”后產(chǎn)生的糾紛是房屋確權(quán)糾紛，本文闡述的是實際買方與賣方的買賣合同糾紛，由于買賣雙方簽訂合同時沒有聘請律師審核合同，因此往往在“借名購房”的條款上產(chǎn)生法律糾紛。

　　“借名購房”分為以下幾種情況以及發(fā)生房屋買賣合同糾紛后法院對違約責任的認定：

　　一、如果雙方在合同中約定了具體明確的第三方名稱并且第三方簽字同意，賣方不配合過戶到第三方名下，則賣方承擔違約責任。如果第三方不繼續(xù)履行合同，則第三方承擔違約責任。

　　二、如果在合同中約定可以過戶給買方指定的第三方，但沒有約定第三方的具體名稱，買方在合同約定的履行期限內(nèi)要求將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶至具體確定的第三方，而賣方以合同中未具體約定第三方為由，拒不配合簽訂國土房產(chǎn)部門備案的房地產(chǎn)買賣合同并轉(zhuǎn)移過戶的，原則上應由賣方承擔違約責任。理由是買賣雙方在所訂立的房屋買賣合同中已明確約定在合同履行中可將合同項下房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶至買方指定的第三方，在合同約定期限內(nèi)因買方自身不符合購房資格或受限貸令影響等原因轉(zhuǎn)由不受相關(guān)限購限貸政策影響的第三方作為買受人，賣方如無正當理由應予同意，這不影響其出賣房產(chǎn)取得房款的合同目的，否則則可視為違反誠實信用原則和合同約定應向買方承擔相應的違約責任。

　　例外情形是賣方有正當理由可以不將合同項下房產(chǎn)出售給買方指定的第三方，如買方名為自己買房，也不受有關(guān)限購令影響，實為替與賣方有利害關(guān)系的第三方買房，而如果賣方知道系該第三方買房，則不會同意出售。在此情況下，如買方不能另行提供其他購房人，則不應視為賣方違約。這里所指的“有利害的第三方”可能是與賣方關(guān)系不睦的人，也可能是與賣方有債權(quán)債務(wù)關(guān)系想以房抵債的人等。

　　三、賣方明知買方按現(xiàn)有條件不符合購房資格，如在合同中約定可以過戶到買方指定的第三方名下，但沒有約定第三方的具體名稱，買方在合同約定的履行期限內(nèi)沒有找到可以借名購房的第三方，雙方均可以解除合同互不承擔違約責任。因為這種約定是買方的權(quán)利，這種權(quán)利并非其義務(wù)，可以行使，但不得強迫其必須找到符合條件的第三方。

　　四、如果合同明確約定了買方指定可以過戶的第三方，并附第三方身份信息以使其具體確定，但第三方在簽訂合同時未簽字，事后第三方同意合同主體變更到自己名下，這種情況是合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移至第三方，但賣方不予過戶的，由賣方承擔合同不能繼續(xù)履行的違約責任。

　　對于房地產(chǎn)交易的買賣雙方來說，買方想最終買到房產(chǎn)，變通地過戶到自己找的第三方名下，賣方想賣掉房產(chǎn)，取得房款，實現(xiàn)交易完成過戶是買賣合同的目的。所以，對買賣雙方來說，為完成合同目的，在“借名購房”的合同細節(jié)上，盡量約定得規(guī)范一些，以免訴累。

　　顏宇丹 觀點新媒體專欄作者