《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》能否有效扼制中介的不規(guī)范行為？這個問題留給辦法實(shí)施后的房地產(chǎn)市場來回答。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》4月1日開始正式實(shí)施。這個部門規(guī)章的亮點(diǎn)在其中的第二十五條規(guī)定的十種禁止性行為和第五章規(guī)定的法律責(zé)任。

　　該辦法第二十五條規(guī)定了十種房地產(chǎn)中介不得為之的違規(guī)行為，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為，并于該辦法第五章的法律責(zé)任中規(guī)定了中介違規(guī)行為的處罰措施，應(yīng)該會對以往房地產(chǎn)中介市場的種種違規(guī)行為和缺乏監(jiān)管的不規(guī)范現(xiàn)狀起到一定的扼制作用。

　　該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價。

　　這里明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得賺取差價，以往中介人員經(jīng)常會在為賣家找到買主后，不讓這一單二手房交易的買賣雙方見面，把賣方的出售價格壓得很低，把買方的購買價格抬高一些，自己和賣方簽訂買賣合同買進(jìn)房屋，然后和買方簽訂房屋買賣合同賣出還未過戶到自己名下的這套房屋。

　　從合同法角度，經(jīng)紀(jì)人員也是平等的民事主體，有權(quán)進(jìn)行房屋買賣交易買進(jìn)賣出，中介人員作為買方與賣方簽訂買賣合同和作為賣方與買方簽訂買賣合同都是平等自愿的交易，雖然賺取差價違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的禁止性規(guī)定，但中國現(xiàn)行法律法規(guī)尚無該項禁止性規(guī)定，因此中介人員為賺取差價簽訂的兩份買賣合同是有效合同，中介對雙方都不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　但是一旦發(fā)現(xiàn)后可以依照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》向行政主管部門進(jìn)行舉報，則違規(guī)的中介人員將受到處罰。不過中介人員也有規(guī)避此規(guī)定的辦法，就是借用其他非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名義簽訂合同，照樣可以賺取差價，受害的買方和賣方難以舉證合同簽訂方與該幕后操作的中介人員的關(guān)系。

　　關(guān)于該辦法規(guī)定的禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利的條款，也將有效扼制二手房買賣市場陰陽合同的現(xiàn)象。

　　如果不是中介機(jī)構(gòu)和人員操縱買賣雙方簽訂陰陽合同進(jìn)行網(wǎng)簽和登記，陰陽合同就不會象現(xiàn)在一樣大行其道，但同時也反射出了政府對房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)征收過重，才導(dǎo)致交易雙方不惜冒著法律風(fēng)險簽訂陰陽合同以規(guī)避房屋交易稅費(fèi)。

　　該辦法同時規(guī)定了禁止中介人員以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。

　　筆者接觸的很多房屋買賣合同糾紛的始作俑者都是中介人員，中介人員為賺取傭金，不負(fù)責(zé)任地誤導(dǎo)買賣雙方，如出謀獻(xiàn)策如何規(guī)避政府實(shí)施的限貸令和限購令，最終買賣合同無法履行，雙方引起法律糾紛。

　　而由于買賣合同只能追究合同主體即買賣雙方的違約責(zé)任，中介人員即使做過不能實(shí)現(xiàn)的承諾，也不承擔(dān)買賣合同的法律責(zé)任?，F(xiàn)在如果因中介有該辦法列舉的不正當(dāng)招攬業(yè)務(wù)的行為，買賣雙方有權(quán)向行政主管部門舉報，從而震懾中介人員遠(yuǎn)離這些不規(guī)范的行為。

　　2011年4月1日正式實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》能否有效扼制中介的不規(guī)范行為？這個問題留給辦法實(shí)施后的房地產(chǎn)市場來回答。

　　顏宇丹 觀點(diǎn)新媒體專欄作者