　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：4月1日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)授予中國地產(chǎn)開發(fā)商方興地產(chǎn)(中國)有限公司(方興地產(chǎn))“BBB-”的長期企業(yè)信用評級，評級展望穩(wěn)定。同時(shí)授予其擬發(fā)行的優(yōu)先無擔(dān)保債券“BB+”的債務(wù)評級。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，對方興地產(chǎn)的評級反映了其“bb+”的個體信用狀況，以及來自母公司中國中化集團(tuán)公司(中化集團(tuán))的支持而獲得的一級調(diào)升。

　　方興地產(chǎn)擬發(fā)行債券的債務(wù)評級比其企業(yè)信用評級低一級，則反映了該債券的結(jié)構(gòu)性后償風(fēng)險(xiǎn)。方興地產(chǎn)優(yōu)先借款與總資產(chǎn)的比率可能仍將高于標(biāo)準(zhǔn)普爾對投資級別發(fā)債人設(shè)定的分界水平20%。發(fā)債所籌資金將用作營運(yùn)資金、未償債務(wù)的再融資、資本支出和其他一般企業(yè)用途。

　　方興地產(chǎn)的評級展望穩(wěn)定。標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)方興地產(chǎn)將從租賃和開發(fā)物業(yè)中獲得令人滿意的現(xiàn)金流來滿足短期償債需求。方興地產(chǎn)良好的財(cái)務(wù)靈活性也支持評級展望。

　　方興地產(chǎn)的個體信用狀況反映了其以下特征：項(xiàng)目集中度較高，地理多元化程度有限，資本支出需求很大，及財(cái)務(wù)表現(xiàn)波動較大。不過方興地產(chǎn)來自物業(yè)租賃和酒店經(jīng)營的經(jīng)常性收入，其租賃和開發(fā)資產(chǎn)的高品質(zhì)以及良好的執(zhí)行記錄緩和了上述不利因素。

　　方興地產(chǎn)從物業(yè)和酒店租賃中獲得大量經(jīng)常性收入，支持其信用狀況。方興地產(chǎn)在北京和上海擁有高質(zhì)量和成熟商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)組合可用于租賃。與同業(yè)相比，方興地產(chǎn)擁有可觀的租金收入來支持其財(cái)務(wù)支出。

　　方興地產(chǎn)的流動性足夠。截至2010年12月31日，方興地產(chǎn)擁有98.8億元人民幣不受限制的現(xiàn)金，約12.5億元未動用的海外承諾授信和約60億元未動用的國內(nèi)授信。上述流動性加上預(yù)期的物業(yè)銷售收入，應(yīng)足以支付103.2億元的土地款，49.5億元的短期債務(wù)(不包括方興地產(chǎn)下屬公司間委托貸款)以及預(yù)期的營運(yùn)資金需求。

　　方興地產(chǎn)與同業(yè)相比擁有較好的財(cái)務(wù)靈活性。得益于母公司的支持及其高價(jià)值的商業(yè)和酒店物業(yè)，方興地產(chǎn)較容易獲得國內(nèi)外銀行信貸。方興地產(chǎn)有通過多種渠道成功融資的紀(jì)錄，包括發(fā)行股票和混合型證券。方興地產(chǎn)在其海外銀行貸款協(xié)議的約束性財(cái)務(wù)條款項(xiàng)下仍擁有充足的財(cái)務(wù)空間。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)2011年方興地產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)將較大改善。未來兩年方興地產(chǎn)債務(wù)與息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)的比率低于5倍，EBITDA利息覆蓋率大概介于4至4.5倍。

　　由于近來的土地儲備收購和商業(yè)地產(chǎn)投資，方興地產(chǎn)未來兩到三年存在大規(guī)模資本投資需求。其近期收購的長沙項(xiàng)目的開發(fā)可能會需要較大規(guī)模的債務(wù)融資。我們預(yù)計(jì)，由于方興地產(chǎn)需補(bǔ)充城市地區(qū)土地儲備，因此其資本支出仍將維持在高位。