在2011年，萬科也決意放慢去年激進(jìn)圈地的步伐，以保持資金的充裕度過行業(yè)低谷期。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 近期，高管出走、王石隱退、1400億銷售存疑等等事件，不斷地把萬科推至輿論的風(fēng)口浪尖之上。

　　3月8日，萬科在深圳總部召開2010年報業(yè)績發(fā)布會，會上萬科總裁郁亮就眼下與萬科有關(guān)的各類焦點進(jìn)行逐一解答。

　　不以成本定價

　　在萬科正往三千億的銷售目標(biāo)大步前進(jìn)之時，王石對萬科下了“死命令”：今年萬科銷售不超過1400億。

　　1月實現(xiàn)200億的開門紅之后，萬科2月的銷售環(huán)比大減七成，盡管年報所示，截至2010年末，萬科尚有近千億的待結(jié)算資源大部分將在2011年參與結(jié)算，這仍然無法停止業(yè)界的擔(dān)憂：萬科1400億的銷售目標(biāo)是否出現(xiàn)后繼乏力？

　　郁亮對此亦表示，很多人為我們擔(dān)心，今年能不能賣過1000億，變化這么多。“主席談1400億，要從原則上理解，不能從字面上理解，如果從字面上沒有辦法做，1400億，賣1390億對了，賣1401億就錯了？不是這樣的，王石主席一直是非常講原則的事，但不是用數(shù)字要求你的人。”

　　郁亮稱，1400億的含義是堅定不移的走質(zhì)量效益的路，不要盲目追求速度和規(guī)模。把工作做好，把質(zhì)量效益要求做得更扎實，這是王石的要求。

　　郁亮表示，近年來萬科都是采取積極定價策略，以促進(jìn)成交為主要目的。而從去年開始就有一個非常明確的指標(biāo)，希望新推出的樓盤開盤一個月以內(nèi)銷售率達(dá)到60%。

　　“萬科確實去年開工量比較多，但去年開工量里面有很多在去年已經(jīng)進(jìn)入銷售，不會全部留在今年銷售。”郁亮稱。

　　2008年，調(diào)控的壓力讓萬科當(dāng)了回降價帶頭大哥。自2010年開始，各類調(diào)控蜂擁而至，萬科是否再次大幅降價成為業(yè)界最為關(guān)注的焦點。

　　郁亮對此表示，萬科的定價不是根據(jù)成本加利潤定價的，而是根據(jù)市場接受的價格來定。“所謂接受的價格，要求一個月之內(nèi)賣出60%，這是我們的標(biāo)準(zhǔn)，我們沒有根據(jù)成本來定價。”

　　郁亮續(xù)指，至于說房價會不會下跌的問題，市場影響因素很多，很難做出精確的判斷，就像股市的漲跌難以預(yù)知一樣。但萬科還是堅持過去的政策，應(yīng)對第一，預(yù)測第二，并相信現(xiàn)在仍存在一定的市場空間。

　　針對目前討論最多的房產(chǎn)稅問題，郁亮表示，房產(chǎn)稅現(xiàn)在似乎想解決的問題太多了，萬科對其效果正在觀察。“萬科堅持不變應(yīng)萬變就可以了，但千萬不要去鉆空子。”

　　萬科的步伐

　　在2011年，萬科也決意放慢去年激進(jìn)圈地的步伐，以保持資金的充裕度過行業(yè)低谷期。

　　2010年年報所示，截至2010年末，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積為3640萬平方米，基本可滿足未來二至三年的開發(fā)需要。

　　郁亮對此表示：“我們不當(dāng)?shù)赝酰?年土地儲備就可以了，今年我們也會選擇合適的土地，但主要應(yīng)該是保障房方面。”

　　郁亮透露，目前萬科在南京、深圳、北京、上海等地均有參與保障房的建設(shè)，其中南京一個保障房項目就超過百萬平米。

　　“我們參與的保障原則是在不影響股東利益的情況之下做這件事情，所謂不影響股東利益主要就是不虧錢。如果你問要靠它賺錢這件事，我們還沒有找到很好的方法。”郁亮坦言。

　　與此同時，萬科在杭州上海北京老年住宅已經(jīng)落地，目前在嘗試階段，“潛力是很大的。”郁亮另透露，萬科在深圳多商業(yè)住宅是與深圳供地情況有關(guān)，在綜合體方面，已經(jīng)吸引了很多人才。

　　在萬科商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上，郁亮重點解釋了所謂“在商業(yè)地產(chǎn)上我和王石主席的巨大分歧”。他指出，萬科從來都是為了住宅而商業(yè)，并非宏觀調(diào)控，也非商業(yè)住宅的增長潛力，這是萬科跟其它開發(fā)商完全不同的取向；持有型物業(yè)目前占5%，長遠(yuǎn)來說可能為20%，這是不可避免的。

　　此外，郁亮亦表示，今年萬科并無其它融資打算。而華潤作為萬科的大股東一直不干預(yù)萬科的管理，目前資金環(huán)境不好，如果能夠借助華潤金融平臺進(jìn)行融資，包括開發(fā)貸、基金等，那對萬科是個很好的事情。

　　千億之后怎么辦？

　　在萬科2010年以1083億元的銷售數(shù)字問鼎國內(nèi)房企之冠之時，萬科后千億平臺如何搭建成為業(yè)界最為關(guān)心的問題。

　　郁亮稱，萬科有一個很好的發(fā)展策略，“為普通人蓋好房子”，是萬科總基調(diào)。郁亮指出，選擇為普通人蓋房子能為萬科提供很多空間，可以長遠(yuǎn)做下去。

　　“有人說人口出現(xiàn)拐點了，我們行業(yè)會出問題了，我們不這么看，人口出現(xiàn)拐點的時候我們可以看到另外一個現(xiàn)象，就是老齡人口的增加，這也是機會，我們國家還沒有特別適合老年人居住的房子，這是一個新的市場空間。”郁亮指。

　　郁亮續(xù)稱，“至于更長遠(yuǎn)的未來，萬科有可能給農(nóng)民蓋房子，現(xiàn)在汽車主要賣到中國農(nóng)村地方了，這些地方的路已經(jīng)修通了，為什么不能像日本的豐田一樣生產(chǎn)房子？我們立足于為普通人蓋好房子，生意模式是可以做下去的。”

　　但郁亮也指出，生意模式定下來之后，人才與制度都是維系萬科百年基業(yè)的關(guān)鍵因素。

　　“萬科需要有一批優(yōu)秀的人才，在萬科目前整個團隊里面，包括肖莉在內(nèi)都是我們挖過來的人才，當(dāng)年的社會精英。萬科歷來有從社會上吸收優(yōu)秀人才的傳統(tǒng)。萬科相當(dāng)一部分的中高級人才都是從外面引進(jìn)，當(dāng)然也有自我培養(yǎng)。”郁亮表示。

　　郁亮坦言，他21年前加入萬科，那時萬科才幾千萬的收入，一直跟著萬科共同成長到今天，彼此都沒有管過更大規(guī)模的公司。

　　“我們現(xiàn)在所管的公司是有史以來最大的規(guī)模，需要有人幫著我們做導(dǎo)師、顧問，告訴我們千億的公司怎么管。所以萬科有社會精英計劃，幫助我們打開眼界。始終保持人的吸引力就一定能夠走下去、走好。”郁亮如此表示。

　　而良好的制度則是重中之重。郁亮做了一個比喻，“小公司要勝出靠機會，中型公司靠人才，大型公司靠制度。”在郁亮的眼中，一個企業(yè)不依賴于某一個天才都可以成功，這就是制度的成功。

　　郁亮指，千億與“有質(zhì)量的增長”均是萬科2004年定下的目標(biāo)，然而后者被忽略。事實上，“有質(zhì)量的增長”是萬科2004年第三個十年發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)，到目前仍堅定不移地朝該目標(biāo)前進(jìn)。

　　郁亮進(jìn)一步解釋，這個目標(biāo)有幾個含義，“一是增長，當(dāng)我們增長速度稍微放慢的時候，媒體就迫不及待的告訴我們，你們要被人追上了。所以萬科轉(zhuǎn)型順利有媒體的功勞，總是提醒我們要被人追上了。過去萬科以速度規(guī)模見長的時候，2004年我們就開始意識到要向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)型。增長是第一位，但增長要體現(xiàn)在質(zhì)量效益上。”

　　王石與郁亮

　　從王石宣布到海外游學(xué)三年，萬科將由郁亮掌舵之時開始，關(guān)于萬科“改朝換代”的傳言不絕于耳，王石與郁亮在萬科的角色與地位將發(fā)生怎樣的變化，引起業(yè)界的諸多關(guān)注。

　　郁亮強調(diào)，王石主席在萬科的地位和角色都沒有任何改變，“他前兩天專門主持了萬科董事會，在芝加哥通過視頻主持，預(yù)計會親自參加31日舉行的股東大會。他的地位、職位和影響力都沒有任何變化。”

　　郁亮續(xù)稱，王石與其的分工也沒有任何變化，“主席跟我有這么長時間的默契了，他從來沒有告訴我們明確分工是什么，只要我們把事情做好就行了，有時候真的說不清楚，但這么多年的合作過程中，事情都處理得很好。”

　　“主席以前經(jīng)常登山，經(jīng)常好幾天沒有信號，現(xiàn)在在哈佛，聯(lián)系其實更方便了。大家留意他的微博就知道所有的行蹤，他對萬科業(yè)務(wù)的關(guān)心都含在里頭。”郁亮表示。

　　郁亮指出，從王石主席到企業(yè)各位員工，每個人都是職業(yè)經(jīng)理人，當(dāng)然在萬科發(fā)展過程中也有很多人離開了我們，離開了萬科。但每一個離開萬科的對萬科都很留戀，他們都很喜歡萬科的價值觀，萬科價值觀的核心說到底就是四個字，“健康豐盛”。

　　王石顯然是“健康豐盛”的萬科代表。郁亮透露，王石總是不斷地挑戰(zhàn)自己，很少人會選擇在60歲的時候留學(xué)，在進(jìn)行3個月的應(yīng)急口語訓(xùn)練后還可以有勇氣用英文發(fā)表演講。

　　相關(guān)閱讀：萬科2010年年報發(fā)布媒體見面會實錄