萬科連續(xù)第三年問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，也以1081.6億成為國內(nèi)首家銷售金額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　萬科企業(yè)股份有限公司于3月8日公布了2010年年度報告。報告顯示2010年萬科歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元，較2009年增長36.65%。萬科2010年各項經(jīng)營指標(biāo)全面超越2009年，連續(xù)第三年問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，也以1081.6億成為國內(nèi)首家銷售金額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　萬科年報體現(xiàn)了公司由“規(guī)模速度型增長”向“質(zhì)量效益型增長”轉(zhuǎn)變方面的努力成效。2010年，萬科凈資產(chǎn)收益率回到歷史高位，客戶忠誠度、員工敬業(yè)度均創(chuàng)造歷史新高，而銷售費用率、凈負(fù)債率則降低到07年以來的最低點。此外，2010年萬科落實的綠色三星住宅面積，占全國總量的54％。

　　萬科總裁郁亮表示：“萬科2011年將繼續(xù)緊緊圍繞客戶和市場，堅持快速周轉(zhuǎn)，落實均好中提效，同時立足千億起點，打造滿足未來發(fā)展要求的管理、組織平臺，繼續(xù)獲得有質(zhì)量的增長。”

　　十城奪冠體現(xiàn)產(chǎn)品競爭優(yōu)勢

　　2010年，受政策環(huán)境和市場形勢變化的影響，全國商品房銷售面積增長10.1%，銷售金額增長18.3%，全國商品住宅銷售面積9.3億平方米，銷售金額4.4萬億元，較09年分別增長8.0%和14.4%。，整體增速較2009年明顯放緩。而萬科在2010年實現(xiàn)銷售面積897.7萬平米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%，成為首家年銷售超過千億的住宅企業(yè)。

　　萬科2010年在深圳、東莞、佛山、北京、天津、沈陽、青島、武漢、無錫、鎮(zhèn)江等城市商品住宅市場占有率排名第一，在上海、蘇州、珠海、福州、長春等城市占有率排名第二。其中，萬科在北京、深圳兩地的銷售額首次突破百億，北京、深圳、上海、沈陽、天津、蘇南、廣州、杭州等八個一線公司年銷售額超過了50億，而2009年萬科只有三家地區(qū)公司銷售額超過50億。

　　公司總裁郁亮表示，2010年萬科取得了良好的銷售業(yè)績，主要是因為萬科的經(jīng)營模式順應(yīng)了市場需求和政策方向。調(diào)控政策推出之后，投資性購房已經(jīng)淡出，自住型需求主導(dǎo)市場，自住型購房者更關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量和性價比。在郁亮看來萬科的產(chǎn)品正是在這兩方面存在競爭優(yōu)勢而更容易獲得自住型購房者的認(rèn)可。

　　據(jù)他介紹，萬科一貫堅持中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位，萬科2010年銷售的產(chǎn)品中144平米以下普通住宅占比88%，與2009年的86%相比進(jìn)一步提高。同時，近兩年以來萬科產(chǎn)品中裝修房的比例顯著提升，2010年新開工的公寓產(chǎn)品已基本為全裝修交付，這在以年輕人為主的自住型購房者中收到了良好反響。

　　郁亮還表示，萬科把2010年作為推進(jìn)綠色戰(zhàn)略的重要一年，公司在住宅節(jié)能環(huán)保與應(yīng)用工業(yè)化方面的工作穩(wěn)步推進(jìn)。全年萬科共落實綠色三星住宅75萬平米，占全國總量的54%。深圳萬科城四期項目則成為國內(nèi)首個通過綠色三星運營評估的住宅項目。

　　“市場對于綠色環(huán)保理念的認(rèn)可程度非常高，尤其年輕客戶群體對全裝修房的追捧，甚至超出了公司的預(yù)期”，萬科董事會秘書譚華杰透露，“上海世博會上萬科作為唯一獨立建館的房地產(chǎn)企業(yè)充分傳播了公司的綠色理念，提升了公司品牌、樹立了良好的綠色企業(yè)形象，未來公司在綠色住宅領(lǐng)域有望進(jìn)一步體現(xiàn)競爭優(yōu)勢。”

　　業(yè)績持續(xù)健康增長

　　由于近兩年萬科產(chǎn)品中裝修房占比顯著提升，從預(yù)售到交付結(jié)算的時間周期有所延長，萬科的結(jié)算增速低于銷售增速。2010年萬科結(jié)算面積452.1萬平方米，結(jié)算收入500.3億元，分別同比減少25.3%和增長3.6%。

　　與之對應(yīng)，萬科的已售未結(jié)資源規(guī)模則顯著上升，截至2010年末萬科尚有761萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計919億元。其中合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積680萬平方米，合同金額820億元。萬科年報稱：“上述待結(jié)算資源大部分將在2011年參與結(jié)算，為公司2011年實現(xiàn)良好的收益水平提供了有力的支撐。”

　　萬科2010年實現(xiàn)凈利潤72.8億元，同比增長36.7%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率16.5%，較09年上升2.2個百分點，較08年上升3.8個百分點，回到了歷史高位。

　　在快速銷售的同時，萬科全年新獲取項目87個，對應(yīng)萬科權(quán)益的規(guī)劃建筑面積約2215萬平米。據(jù)譚華杰介紹，由于嚴(yán)格執(zhí)行謹(jǐn)慎拿地的原則，去年所獲取的項目地價比較合理，截至2010年末，萬科規(guī)劃中項目對應(yīng)權(quán)益建筑面積約3640萬平方米，基本可滿足未來兩至三年的開發(fā)需要。2010年，萬科新開工面積為1248萬平方米。

　　由于銷售回款順暢，而在項目投資中保持謹(jǐn)慎，萬科資金狀況良好，2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)保持正值。截至2010年末，萬科持有貨幣資金約378.2億，較年初增加64%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合計167.8億元的一年內(nèi)到期借款。

　　2010年萬科賬面總資產(chǎn)負(fù)債率同比有所上升，但期末賬面總負(fù)債中46%是預(yù)收賬款，高達(dá)744億；預(yù)收賬款并非真實負(fù)債，未來將陸續(xù)轉(zhuǎn)為結(jié)算收入。扣除預(yù)收賬款后，萬科負(fù)債僅占總資產(chǎn)的40.2%。2010年末萬科凈負(fù)債率下降至17.5%，這是2007年以來的最低水平。

　　在由獨立第三方進(jìn)行的客戶滿意度、員工敬業(yè)度調(diào)查中，萬科均創(chuàng)造了歷史以來的最好成績。在客戶滿意度調(diào)查中，萬科參與調(diào)查的27家公司中，有24家客戶滿意度上升；客戶忠誠度達(dá)到71％，是歷史以來的最好水平。同時，萬科品牌成為新客戶購買萬科房產(chǎn)的首選理由。2010年萬科員工敬業(yè)度較2008、2009年大幅上升，超過“中國最佳雇主”平均線9個百分點，超過中國地產(chǎn)行業(yè)平均水平30個百分點。

　　快速周轉(zhuǎn)提升經(jīng)營效率

　　雖然萬科2010年銷售過千億備受關(guān)注，但萬科總裁郁亮表示，公司近年來始終把“規(guī)模速度型增長”向“質(zhì)量效益型增長”轉(zhuǎn)變作為重點工作，更看重增長的質(zhì)量而非速度。單純的規(guī)模數(shù)字不是萬科的目標(biāo)，而只是經(jīng)營效率提升的自然結(jié)果。

　　他進(jìn)一步解釋道，健康發(fā)展應(yīng)該以確保質(zhì)量和經(jīng)營安全為底線，結(jié)合具體情況選擇最有利的發(fā)展路徑，把握合理的發(fā)展節(jié)奏，提升經(jīng)營效率和回報水平，實現(xiàn)以真實價值創(chuàng)造為衡量標(biāo)準(zhǔn)的可持續(xù)發(fā)展。

　　譚華杰表示，萬科一貫堅持“不囤地、不捂盤”，選擇快速周轉(zhuǎn)的策略，是基于社會效益和股東收益兩方面的考慮，這一策略符合當(dāng)前的政策導(dǎo)向和購房者需要?？焖僦苻D(zhuǎn)意味著可以用盡可能少的土地占用，實現(xiàn)盡可能多的住房供應(yīng)；同時，周轉(zhuǎn)率的提升也有利于在提升股東的回報水平。據(jù)他介紹，2010年萬科按照銷售口徑計算的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率已經(jīng)達(dá)到歷史最高水平。

　　由于貫徹快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略，并通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品推廣、項目流程優(yōu)化、表彰快速開發(fā)項目等一系列措施，2010年萬科進(jìn)一步了提高項目經(jīng)營效率，縮短了項目從獲取到開工的平均周期。

　　由于項目開發(fā)節(jié)奏明顯加快，2010年萬科新增項目有相當(dāng)比例在年內(nèi)已經(jīng)實現(xiàn)開工，使得全年的實際開工面積高于年初計劃數(shù)。公司全年實現(xiàn)新開工面積1248萬平方米，相比年初計劃的855萬平方米高出46%。

　　在保持快速周轉(zhuǎn)的同時，2010年萬科盈利能力也有所提升，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率29.75%，較09年上升7.76個百分點，結(jié)算凈利率15.52%，較09年上升3.27個百分點。這一方面是因為2009年基數(shù)較低（2009年結(jié)算主要對應(yīng)2008年市場調(diào)整期的銷售，利潤水平較低），另一方面也體現(xiàn)了萬科在成本管理和費用控制方面的努力。

　　據(jù)介紹，由于嚴(yán)格執(zhí)行了費用控制標(biāo)準(zhǔn)，2010年萬科管理費用相對于銷售金額的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，營銷費用相對于銷售金額的比例由2009年的2.4%下降到1.9 %。這兩個比例已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下降。

　　管理提效搭建增長平臺

　　經(jīng)營規(guī)模的擴大使企業(yè)有機會發(fā)揮規(guī)模效益，但也會使企業(yè)面臨更高的管理復(fù)雜度。萬科需要再一次考慮如何發(fā)揮經(jīng)營規(guī)模的優(yōu)勢，同時解決管理復(fù)雜度提升的挑戰(zhàn)。

　　公司總裁郁亮曾表示，千億的管理平臺要在達(dá)到千億規(guī)模之前搭建好。萬科近年來也已經(jīng)開始著手對管理工具和組織架構(gòu)進(jìn)行更新，以適應(yīng)新的發(fā)展要求。

　　繼2009年對C級裝修部品進(jìn)行集中采購之后，2010年6月，萬科正式啟動了對與AB級裝修部品的標(biāo)準(zhǔn)化集中采購。采購項目涉及潔具、廚房電器、櫥柜、收納系統(tǒng)、地板、石材、戶內(nèi)門、壁紙等15大類產(chǎn)品?？评铡⒎教?、松下電工、杜邦應(yīng)用面材、北美楓情、歐普照明等知名供應(yīng)商齊聚一堂，成為萬科最大規(guī)模集中采購的中標(biāo)方。

　　集中采購促進(jìn)了供應(yīng)鏈優(yōu)秀資源的整合，有利于增強萬科裝修產(chǎn)品的市場競爭力，同時也有望使得萬科的更好的發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。據(jù)介紹，萬科集團(tuán)2010-2011年裝修房的總采購金額預(yù)計超過50億元，與過去各區(qū)域分自采購的金額數(shù)相比，通過執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化和全國性集中采購有望節(jié)約成本約10%。

　　作為國內(nèi)率先邁入千億規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科的項目開發(fā)量逐年增加，2011年萬科的工程管理面積預(yù)計可能達(dá)到3000萬平米，這無疑對于工程質(zhì)量管理提出了新的挑戰(zhàn)。而萬科總裁郁亮表示，萬科的目標(biāo)是“為普通人造好房子”，在規(guī)?？焖僭鲩L的同時更要體現(xiàn)“質(zhì)量第一”的追求，公司要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量和性價比。

　　在這樣的背景下，引入實力雄厚的工程合作伙伴就成為了理想的解決辦法。據(jù)了解，萬科已經(jīng)開始著手與中建四局開展戰(zhàn)略合作，推動總承包管理模式，邁出了工程管理模式變革的第一步。分析人士認(rèn)為，此次合作的一方是國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方是已有近60年的建筑施工經(jīng)驗、由國資委直接管理的大型國有重要骨干建筑企業(yè)，雙方的戰(zhàn)略合作必將形成“強強聯(lián)合”的良好局面，進(jìn)一步鞏固萬科的項目施工質(zhì)量，提高公司產(chǎn)品的競爭力。