萬科2010年年報發(fā)布媒體見面會 時間：2011年3月8日下午 地點：深圳萬科中心

　　肖莉：非常歡迎大家遠(yuǎn)道而來，我們今天管理層與大家有一個交流，在過去的一年，萬科應(yīng)該在業(yè)績上取得了不錯的成績。今天的會議首先由董事會秘書譚華杰給大家簡短的做一個關(guān)于年度的業(yè)績報告，之后在由管理層接受大家的提問。今天的記者會是非常隨意的交流形式，是完全開放的，完全透明的，什么話題都可以談，謝謝大家。

　　譚華杰：各位尊敬的媒體朋友們，我就2010年萬科業(yè)績情況給各位做一個簡要報告。2010年萬科的業(yè)績情況有這么幾點值得關(guān)注的，一是銷售額第一次超過1000億，刷新了住宅企業(yè)在全世界的歷史記錄。第二，到年末的時候我們已經(jīng)銷售還沒有結(jié)算的金額是820億，這個相當(dāng)于2010年結(jié)算量的1.6倍，也就是說2011年的業(yè)績非常有保障。再從回報和盈利水平來看，我們2010年的凈資產(chǎn)收益率和結(jié)算利潤率回到歷史最好水平，費用率降低到近年最低。從財務(wù)和資金情況來看，凈負(fù)債率是2007年以來的最低，持有貨幣資金是378.2億，而短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計167.8億元，手持的現(xiàn)金超過一年內(nèi)到期借款的匯率程度，也是近幾年最好的一年。我們的客戶滿意度和員工敬業(yè)度在2010年的調(diào)查當(dāng)中創(chuàng)造了歷史的新高，在這里做一個介紹。

　　2010年萬科銷售金額1081.6億，超過了美國最大公司在鼎盛時期的記錄，萬科過去三年的年增長是48%。因為裝修房的比例這幾年不斷上升，從銷售到結(jié)算的時間逐漸的拉長，所以我們結(jié)算的速度跟不上銷售的速度，去年的結(jié)算面積是452萬平米，比2009年有減少，與之對應(yīng)的已收結(jié)算的計算大幅度上升，為未來的業(yè)績創(chuàng)造堅實的基礎(chǔ)。

　　我們知道2010年結(jié)算的主要是2009年銷售的房子，而2009年結(jié)算的主要是2008年銷售的房子，大家知道2008年市場處于調(diào)整期，所以去年的營業(yè)收入比2009年有所上升，同時也有市場回暖的因素，凈利潤增長37%，比營業(yè)收入增長快。去年全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率是16.48%，這是歷史上最高的水平，之前的高點是2007年，16.45%，2010年的ROE比2009年上升了0.22個百分點，每股收益的增長是同樣的。

　　因為2009年的結(jié)算反映2008年的銷售，而2008年市場在調(diào)整期，價格和收益水平比較低，所以2009年的結(jié)算基數(shù)比較低，而2010年對應(yīng)的是2009年市場回暖之后的銷售，所以我們結(jié)算的毛利率回到了歷史上比較正常的水平，接近30%的水平。另一方面，這里也有公司在提升產(chǎn)品的性價比、加強(qiáng)成本和管理上的努力，我們看一下情況。

　　2010年營銷費用和管理費用除以銷售收入的比例，管理費用率是1.7%，營銷費用率是1.9%，比2009年有一定的下降，2009年比2008年下降更多。2010年的費用率水平是2007年以來的最低水平。在財務(wù)狀況方面，我們的總資產(chǎn)負(fù)債率比2010年有所上升，大家可以看到報表，總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74%，因為總負(fù)債里面有700億屬于預(yù)收帳款，這不是真正意義上的債務(wù)，而是財務(wù)計成的負(fù)債，預(yù)收帳款逐步轉(zhuǎn)化為公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入，把預(yù)收帳款剔除之后，我們的凈負(fù)債率是2007年以來的較低水平。我們的貨幣資金對一年內(nèi)到期借款的富余程度也是歷史上最好的一年。

　　在項目資源方面，2010年我們新買的土地對應(yīng)的權(quán)益建筑面積是2215萬平米，我們2010年繼續(xù)堅持不拿地王的競爭策略，主動規(guī)避土地競爭過于激烈的熱點城市，年底權(quán)益建筑面積是3640萬平米，2010年的開工面積是1248萬平米，實際上即使未來的開工沒有增長，2010年年底的土地儲備大概也是略少于三年的開工面積。

　　我們從2002年開始請第三方對客戶滿意度做調(diào)查，去年參加的27家的地區(qū)公司當(dāng)中，有24家的客戶滿意度上升?？蛻糁艺\度去年達(dá)到71%，這是歷史以上的最好水平，我們的品牌第一次成為新客戶購買萬科房地產(chǎn)的首選。員工敬業(yè)度在2010年有一個大幅度的上升，我們2008年是66%，2009年是67%，2010年達(dá)到80%，相當(dāng)于去年中國最佳雇主平均值之上還有9個百分點，超過普通雇主和地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，所以從縱向自身的對比和橫向?qū)Ρ榷继幱诤芎玫乃健?/p>

　　2011年對市場的基本展望，今年全國總體的住房供應(yīng)較為充足，加上政策抑制了投資需求，所以今年的供需關(guān)系會向有利于購房者的轉(zhuǎn)變。因為近期市場受春節(jié)季節(jié)性因素的影響較大，所以政策對市場的影響還要觀察。行業(yè)可用的資金肯定會下降，加上融資非常緊，行業(yè)的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降是非常確定的事情。再有從去年開始，國家在保障房方面的力度逐漸加大，新建的保障房會改變住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也會改變整個行業(yè)未來的方向，我們非?？春帽Ｕ戏康墓?yīng)，因為保障房供給是未來房地產(chǎn)行業(yè)獲得比較好的發(fā)展環(huán)境的必要條件。

　　2011年萬科的工作主要要點。首先是面對市場變化，在任何情況下堅持穩(wěn)健經(jīng)營、確保經(jīng)營安全作為一個底線。第二，繼續(xù)堅持為普通人蓋好房子的基本產(chǎn)品定位，也就是說我們的主流定位，主要針對普通家庭，針對自住客戶，主要提供相對來說中小戶型和中低總價的房子。在開發(fā)策略上堅持不囤地、不捂盤的策略，在銷售繼續(xù)按照新開盤當(dāng)月認(rèn)購率60%以上的要求積極促進(jìn)銷售。堅持不當(dāng)?shù)赝醯闹?jǐn)慎投資策略，加強(qiáng)合作和戰(zhàn)略縱深，我們會以深耕現(xiàn)有城市為主的方向。2011年在綠色環(huán)保方面也會繼續(xù)努力，我們今年計劃的新開工產(chǎn)業(yè)化住宅是200萬平方米，綠色建筑今年希望落實180萬平米，我們會繼續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)和性價比，加強(qiáng)成本、費用管理，通過這個手段爭取凈資產(chǎn)回報率的進(jìn)一步上升。

　　我的介紹就到這里，接下來歡迎大家的提問，我們與各位大家一起交流。

　　媒體提問：第一個問題是問郁總，您相比去年瘦了很多原因是什么？有報道說萬科的新增面積非常大，這樣的市場環(huán)境下，萬科的銷售策略會不會非常激進(jìn)？新的樓盤會不會有更多的折扣？您預(yù)計房價下降了很多會觸及萬科的利潤點？

　　郁亮：瘦是為了拍照好看一點，我瘦了14斤，臉和肚子瘦下來拍照就好看了。

　　我接著回答下面的問題，近年來萬科的定價策略都是積極定價策略，從來沒有變過。在這個策略是以促進(jìn)成交為主要目的，我們從去年開始有一個非常明確的指標(biāo)，希望新推出的樓盤開盤一個月以內(nèi)銷售率達(dá)到60%。萬科的策略一直是連貫的，我們未來同樣也是如此。

　　萬科確實去年開工量比較多，但去年開工量里面有很多在去年已經(jīng)進(jìn)入銷售了，不是說去年開工全部留在今年銷售的。萬科“三不”原則仍然延續(xù)，“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝?rdquo;。我們會根據(jù)這些原則，采取積極的銷售策略。

　　至于說房價會不會下跌的問題，市場影響因素很多，很難做出精確的判斷，就像股市的漲跌難以預(yù)知一樣。我們還是堅持過去的政策，應(yīng)對第一，預(yù)測第二。

　　定價不是根據(jù)成本加利潤定價的，在定價上我們根據(jù)市場可以接受的價格來賣。所謂接受的價格，要求一個月之內(nèi)賣出60%，這是接受價格，是我們的標(biāo)準(zhǔn)，我們沒有根據(jù)成本來定價這件事情。

　　媒體提問：我有兩個問題，第一個問題代新浪網(wǎng)的網(wǎng)友問的，前一段時間對郁總進(jìn)行了系列的報道和采訪，網(wǎng)友有一個比較集中的問題，關(guān)于您說的千億級級別上對未來發(fā)展的想法，推動萬科十年發(fā)展的核心是品牌，也有是生產(chǎn)線，還有商業(yè)，也有人說是資本運作能力。我想聽一下郁總?cè)绾慰创@個討論？還有看到你們的年報，22個高管收入的增長是137.9%，今年降到66%，大幅度的下降是為什么？大幅度的下降是否會挫傷高管團(tuán)隊的積極性？

　　郁亮：千億之后的萬科靠什么運營？靠什么競爭，能夠再走下去？我覺得萬科首先從發(fā)展策略上來說有一個很好的發(fā)展策略，為普通人蓋好房子，這是我們的總基調(diào)。選擇為普通人蓋房子給我們很多空間，可以長遠(yuǎn)做下去。有人說人口出現(xiàn)拐點了，我們行業(yè)會出問題了，我們不這么看，人口出現(xiàn)拐點的時候我們可以看到另外一個現(xiàn)象，就是老齡人口的增加，這對我們也是機(jī)會，我們國家還沒有特別適合老年人居住的房子，這是一個新的市場空間。至于說到更長遠(yuǎn)的未來，萬科有可能給農(nóng)民蓋房子，現(xiàn)在汽車主要賣到中國農(nóng)村地方了，這些地方的路已經(jīng)修通了，為什么不能像日本的豐田一樣生產(chǎn)房子呢？我們立足于為普通人蓋好房子，生意模式是可以做下去的。

　　生意模式定下來以后，兩個東西很關(guān)鍵，一是人才問題，萬科需要有一批優(yōu)秀的人才，在萬科目前整個團(tuán)隊里面，包括肖莉在內(nèi)都是我們挖過來的人才，當(dāng)年的社會精英。萬科歷來有從社會上吸收優(yōu)秀人才的傳統(tǒng)。萬科相當(dāng)一部分的中高級人才都是從外面引進(jìn)的，當(dāng)然也有大批自我培養(yǎng)的?？赡軙杏浾邌栁覀冏罱粌蓚€高管離開的問題，一個企業(yè)擁有的優(yōu)秀人才不僅僅是企業(yè)的，也是社會的財富，你擁有文化和基因，能夠容納不同的優(yōu)秀人才加入進(jìn)來，就一定能夠往前走。所以說，從人才準(zhǔn)備上來說，萬科的文化可以不斷吸引優(yōu)秀人才加入，自我培養(yǎng)的人才也會不斷成長，保證萬科走下去。

　　幾年之前一直問一個問題，我們沒有管過千億，怎么可以管好它？我加入萬科的時候是21年前，那時候萬科才幾千萬的收入，那時候一直跟著萬科共同成長到今天，其實我們誰都沒有管過比現(xiàn)在更大規(guī)模的公司，我們現(xiàn)在所管的公司都是有史以來最大的規(guī)模，需要有人幫著我們做導(dǎo)師、顧問，告訴我們千億的公司怎么管。所以萬科有社會精英計劃，幫助我們打開眼界。所以，始終保持人的吸引力就一定能夠走下去、走好。

　　其次，保證萬科千億能夠做好的，除了人之外更重要的是制度。有一個不太準(zhǔn)確的比方，小公司要勝出靠機(jī)會，中型公司靠人才，大型公司靠制度。它不應(yīng)該依賴于某一個天才都可以成功，這就是制度的成功，像美國總統(tǒng)一樣，美國總統(tǒng)男和女，黑人或白人都不重要，只要有制度保證，美國就可以成功。像很多優(yōu)秀企業(yè)，就像GE一樣，能夠一代、一代的做好，就是依靠制度，我想萬科如果未來能夠做好這件事情，首先我們從戰(zhàn)略選擇上來說，我們牢牢堅持為普通人蓋好房子這個最根本要完成的任務(wù)。第二，在人才方面始終需要有胸懷，能夠容納、接收、吸引外部的人才加入，同時從制度上保證成就一個百年基業(yè)。

　　關(guān)于高管收入，2009年增加百分之一百多，主要是2008年萬科的業(yè)績第一次沒有增長，為了牢記過去二十多年歷史上第一次增長的中斷，包括總部的老總一分錢獎金都沒有拿，這是為了讓我們記住為股東創(chuàng)造價值是我們的任務(wù)，當(dāng)業(yè)績不夠出色的時候，更應(yīng)該嚴(yán)格的要求自己。所以2009年的收入增長有這樣一個特殊原因的。

　　媒體提問：郁總，我想請問您最近兩會期間都談到保障性住房比較多，很明顯就要開工，說要開工1000萬套，我想萬科在保障性住房建設(shè)方面有沒有什么計劃？如果說住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)比較大的變化，萬科主要在保障性住房和商品住宅有沒有初步的構(gòu)想？還有，保障性住房盈利的問題，很多開發(fā)商不太愿意參加的，萬科有沒有做過相關(guān)的研究？以什么樣的模式，能夠保持保障性住房建設(shè)的資金和往后的銷售、維護(hù)，你們有沒有做過這方面的測算？

　　郁亮： 1998年住房改革的初步設(shè)計，市場分為兩塊，一塊是商品房，一塊是保障房。政府解決一部分低收入人群的住房問題，市場解決有另一部分有條件人群的住房問題。

　　“十二五”規(guī)劃期間保障房建設(shè)力度將顯著加大，五年計劃建設(shè)3600萬套。我們希望這項工作能夠落實，我們也希望這個工作能夠順利進(jìn)行。只有保障房落實到位了，我們的行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)才會穩(wěn)固，我們這個行業(yè)才能獲得一個和諧發(fā)展的環(huán)境。所以說，保障房是我們未來這個行業(yè)健康發(fā)展的必要條件。

　　萬科愿意參加的保障房建設(shè)。在南京參與建設(shè)的一個保障房項目超過百萬平米，在深圳、北京、上海也都有參與。我們參與的原則是在不影響股東利益的情況之下做這件事情，所謂不影響股東利益主要就是不虧錢。如果你問要靠它賺錢這件事，我們還沒有找到很好的方法。我們也進(jìn)行了研究，但沒有找到很好的方法。

　　萬科目前參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？告訴股東萬科做這個項目不虧錢，我賺了1塊錢。

　　當(dāng)然，未來政府在制度設(shè)計上能夠使保障房可以持續(xù)運營，我們也愿意嘗試，但目前還沒有找到合適的方案。我們愿意積極響應(yīng)國家的號召，在不損害股東利益情況之下多做貢獻(xiàn)。

　　媒體提問：我有兩個問題，我們關(guān)注到萬科在千億之后，提到過萬科要實現(xiàn)質(zhì)量的增長，不單純注重規(guī)模了，我想問一下萬科有哪些具體的措施保證今后有質(zhì)量的增長，有質(zhì)量的增長有沒有一個具體的數(shù)字目標(biāo)？第二個問題，年報發(fā)出以后，股東的分紅10股分1塊錢現(xiàn)金，是不是有點少了？

　　郁亮：“有質(zhì)量的增長”這個目標(biāo)是萬科2004年定的目標(biāo)，但是那時候人家只記住了千億。這個目標(biāo)是2004年第三個十年發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)，到今天仍然堅定不移的朝著這個目標(biāo)繼續(xù)往前走。

　　這個目標(biāo)有幾個含義，一是增長，當(dāng)我們增長速度稍微放慢的時候，媒體就迫不及待的告訴我們，你們要被人追上了。過去萬科以速度規(guī)模見長的時候，2004年我們就開始意識到要向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)型。增長是第一位，但增長要體現(xiàn)在質(zhì)量效益上，具體體現(xiàn)在什么方面？

　　第一，很簡單，最最基本的，客戶滿意程度要不斷提高。萬科特別注重客戶滿意度，因為你要增長的時候需要更多的客戶支持你，如果現(xiàn)在滿意，意味著以后會有更多的客戶推介他的朋友購買萬科的房子，萬科才能不斷地增長。

　　第二，毫無疑問我們給股東的回報、給員工的回報是否能夠不斷地增加？這是衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三，萬科能不能不斷地推出新的產(chǎn)品和服務(wù)？我們的行業(yè)其實未來也需要很多創(chuàng)新，現(xiàn)在看的房子和過去十年前完全不能比，房子在性能和性價比有很大的改進(jìn)。萬科是否能夠始終走在行業(yè)前列？比如說適合老齡人口居住的老齡住宅，甚至未來部分老齡人口不能自理的時候，非自理老人的護(hù)理問題，還有中國人富裕起來以后的渡假物業(yè)等等。

　　這三個具體指標(biāo)是衡量我們的增長是否有質(zhì)量，是否在向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變的標(biāo)準(zhǔn)。我們現(xiàn)在已經(jīng)不再看重增長的規(guī)模速度，而更追求增長的效益和質(zhì)量。

　　萬科的分紅派息政策，一直是連貫和持續(xù)的。分紅派息多少是股東定的，人們好不容易花錢買萬科的股票，他們希望萬科幫他們賺錢然后長期還給他，還是一年后發(fā)給他？萬科的分紅派息率是16%左右，比上一年有所提高，希望通過未來兩三年的努力，穩(wěn)定在20%的派息水平上，形成一個穩(wěn)定的預(yù)期。

　　媒體提問：郁總，我問兩個管理方面的，王石主席到海外三年游學(xué)，被外界媒體認(rèn)為是淡出，您如何看待這個問題？王石主席現(xiàn)在在萬科處在什么角色？對現(xiàn)在的管理職權(quán)會不會有一些變化？第二，王石主席去年在廣州參加論壇上談到，今年萬科限制不超過1400億，這1400億的銷售額，您如何理解這個限制目標(biāo)？

　　郁亮：主席到哈佛訪學(xué)，其實是1月份的事情，媒體當(dāng)時都知道這件事情了，但不知道為什么現(xiàn)在會被當(dāng)成了新聞。王石主席在萬科的地位和他的角色都沒有任何改變，他前兩天專門主持了萬科董事會，在芝加哥通過視頻主持，他預(yù)計會參加31日舉行的股東大會，是親自參加，而不是視頻。他的地位、角色和影響力都沒有任何變化。

　　我覺得主席跟我的分工也沒有任何的變化，主席以前經(jīng)常登山，登山經(jīng)常好幾天沒有信號，現(xiàn)在在哈佛，聯(lián)系其實更方便了。王石主席喜歡不斷地挑戰(zhàn)自己，很少有人60歲的時候留學(xué)，主席前幾天還用英文發(fā)表了演講，僅僅通過3個月的應(yīng)急口語訓(xùn)練，就可以有勇氣用英文發(fā)表演講，這種毅力和精神值得年輕人學(xué)習(xí)。所以這一點沒有什么好說明的，大家留意他的微博就知道所有的行蹤，他對萬科業(yè)務(wù)的關(guān)心都在里頭。

　　主席跟我有這么長時間的默契了，他從來沒有告訴我們明確分工是什么，只要我們把事情做好就行了，有時候真的說不清楚，但這么多年的合作過程中，這些事情都處理得很好。

　　還有1400億的問題，很多人為我們擔(dān)心，今年能不能賣過1000億，變化這么多。主席談1400億，要從原則上理解，不能從字面上理解，如果從字面上沒有辦法做，1400億，賣1390億對了，賣1401億就錯了？不是這樣的，王石主席一直是非常講原則的人，但不是用數(shù)字要求你的人。去年有一個指標(biāo)沒有完成， 100萬的綠色三星住宅，我們最后完成了75萬，確實沒有完成100萬。但是這75萬占了中國的54%的綠色三星住宅了，有些項目由于推遲開工沒有辦法，有些土地交不出來沒法開，推遲了。主席沒有說你這個沒有做好。所以1400億的含義是堅定不移的走質(zhì)量效益的路，不要盲目追求速度和規(guī)模，他的意思是這個。也希望大家能夠這么理解這件事情，大家不要太多關(guān)注數(shù)字本身。不要過多的追求規(guī)模，把我們的工作做好，把質(zhì)量效益要求做得更扎實，這些，這是王石主席的要求。

　　媒體提問：我想提一個問題，今年還有比較熱的新聞是國美陳曉何時離開的問題，您跟萬科主席默契合作了20年，我看出萬科經(jīng)營團(tuán)隊在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和團(tuán)隊本身建設(shè)這一塊和國美比，簡直是兩個極端的例子。我想請問一下郁總，您作為職業(yè)經(jīng)理人，您在萬科21年，您的感受是什么？很多人說困惑，陳曉說不公平，從您的感受來看，經(jīng)理人和企業(yè)怎么樣和諧發(fā)展？怎么樣雙贏？萬科在這方面是怎么做的？其實王主席原則講自己是經(jīng)理，他占的股份也是很有限的，請您談?wù)勥@個話題。

　　郁亮：萬科管理團(tuán)隊、我們的員工都是很優(yōu)秀的，我覺得不太愿意跟別的行業(yè)、別的企業(yè)比較。大家知道萬科對中國企業(yè)做出的一個貢獻(xiàn)，我們牢牢樹立了職業(yè)經(jīng)理人的文化，我們培養(yǎng)了一大批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，這是我們對中國企業(yè)做的貢獻(xiàn)之一。

　　確實從王石主席和員工都是職業(yè)經(jīng)理人，我們靠什么吸引大家做下去？事實上在萬科發(fā)展過程中有很多人離開了我們，原因各有不同，比如說有些人出去留學(xué)離開了，有些人想自己做老板離開了，有些人不想外派，想追求穩(wěn)定的生活，這樣的都有。每一個離開萬科的對萬科都很留戀，而且他們都很喜歡萬科的價值觀，萬科價值觀的核心說到底就是四個字，“健康豐盛”。

　　沒有人懷疑過王石是又健康又豐盛的人。萬科職業(yè)經(jīng)理人的目標(biāo)和公司目標(biāo)是一致的，我們注重公司健康和豐盛，同時也追求自身的健康和豐盛，這一點價值觀是一樣的。

　　我們跟同行坐在一起時，我經(jīng)常跟他們開玩笑，他們都說錢比我們多，但你們一定不如我快樂。為什么不如我快樂呢？買地的時候，你拿不到拿到了都很難受啊，拿到了怕貴，拿不到就覺得少賺多少錢了。我們很簡單，我們管理團(tuán)隊定下來這個價位可以做，多出這個價位不干，我們不會說拿不到可惜；拿到了擔(dān)心自己拿貴了，不會。我們沒有這方面的焦慮，所以我們比人家快樂。萬科的價值觀，我們團(tuán)隊和公司之間是這樣的關(guān)系。

　　我們該健康的時候健康，該快樂的時候快樂，但需要我們承擔(dān)責(zé)任的時候沒有往后退，需要承擔(dān)責(zé)任的時候第一時間站出來，不能拖泥帶水，承擔(dān)所有的責(zé)任，這樣才能贏得信任，才能走下去。萬科這方面可能跟別人不太一樣。

　　媒體提問：我想問一下萬科1081億的銷售額里面權(quán)益銷售金額是多少？

　　郁亮：權(quán)益數(shù)字沒有統(tǒng)計過，是這樣的，萬科的銷售是指萬科負(fù)責(zé)操盤的，打萬科LOGO的，也有個別項目交給別人操盤的，交給招商操盤的銷售也有，這個算在招商的銷售業(yè)績，沒有算在我們的銷售業(yè)績里，這個比例是不包括的。

　　媒體提問：今年的土地購買力會下降，萬科今年在拿地上會拿更多的地嗎？還有您談到的老年住宅，現(xiàn)在有沒有具體的計劃？還有商業(yè)這一塊，我記得郁總說過，你們做商業(yè)為住宅服務(wù)，我知道今年深圳的商業(yè)特別多，但之前一直沒有，你們?nèi)绾螒?yīng)對商業(yè)暴漲的局面，有沒有很好的計劃？

　　郁亮：萬科現(xiàn)金比較充裕，為我們未來的發(fā)展提供了良好的條件。萬科一直都堅持這個策略，“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝?rdquo;，我們會一直堅持下去，萬科只需要有兩到三年開發(fā)的土地儲備就夠了?，F(xiàn)在大概夠兩年了，不夠三年。我們今年會精打細(xì)算，會精挑細(xì)選地獲取合適的項目資源。

　　萬科今年的老年住宅開始在杭州、北京落地，上海也會落地。這個市場潛力很大，究竟用什么模式？我們主要做護(hù)理型的老年住宅還是之自理型的老年住宅？這方面還在研究，還在嘗試當(dāng)中。像早年推工業(yè)化一樣，工業(yè)化必須要推進(jìn)，不斷地嘗試。今年可以明確告訴你，做200萬平方（工業(yè)化住宅）。

　　商業(yè)住宅在深圳比較多，因為深圳除了這個之外沒有其他東西了，萬科這么多年在深圳有比較好的市場基礎(chǔ)，所以會嘗試做綜合體。

　　說萬科從來沒有做過商業(yè)也不對，萬科90年代初期是商業(yè)地產(chǎn)出身的，大家只記得一個減法，只記得把其他領(lǐng)域項目“減”掉了，但其實萬科把商業(yè)地產(chǎn)也減掉了。做綜合體部分，有同行已經(jīng)做得很好了，我們學(xué)習(xí)別人經(jīng)驗的能力還是有的，我們也引進(jìn)和儲備了不少人才，這方面不會有太大的問題。

　　有人說做商業(yè)地產(chǎn)是跟王石主席有分歧，其實我們的目標(biāo)都是一個，為了做好住宅而做商業(yè)，不是為了商業(yè)本身。我們?yōu)榱俗鲎≌錾虡I(yè)，這跟別人有不同的取向，我們很清楚萬科仍然是住宅為主的發(fā)展商，如果我們不做商業(yè)，配套做不了，我們連住宅拿地的機(jī)會都沒有。所以我們是為了做好住宅而做商業(yè)。

　　媒體提問：想問一下郁總，剛才就在談保障房建設(shè)這一塊，政府想吸引開發(fā)商參與保障房的建設(shè)，希望開發(fā)商有一定力度的支持，想了解一下有沒有政府跟萬科接觸？一起共同合作。另外，我們看到短期借款和一年期借款達(dá)到167億元的數(shù)額，我想問一下今年以來銀行對開發(fā)商的信貸控制比較嚴(yán)格，短期之內(nèi)會不會保持嚴(yán)厲的現(xiàn)狀？還有資產(chǎn)負(fù)債有沒有什么影響？我對流動性、現(xiàn)金流的管理大概是什么樣的情況？

　　郁亮：有不少地方政府找我們談，希望在保障房方面做一些事情，我們也在不斷地嘗試建立一種合作模式，現(xiàn)在都是單個的個案，每個地方政府這么大的保障房壓力，他們也在千方百計為落實保障房的計劃而努力著，我們也愿意配合他們做這件事情。至于說未來會是什么樣子的形式出現(xiàn)，我覺得每一個情況不太一樣，可能一事一議吧。

　　關(guān)于信貸問題，我們有170億的短期借款和一年到期的負(fù)債，相對于目前持有的現(xiàn)金，財務(wù)狀況還是比較穩(wěn)健的。今年會更加注重現(xiàn)金流的管理?，F(xiàn)在想增加負(fù)債也不太可能，因為信貸緊了，我們會通過合作來獲取更多的項目，所以在現(xiàn)金管理方面會更加嚴(yán)格。

　　媒體提問：剛才您談到王石主席的事，我對這個事情有一定個人的看法，這個事情本來是1月份的，為什么3月份挑起來了？我感覺從時間上有這么一個契機(jī)，當(dāng)時溫總理在網(wǎng)上喊話，說地產(chǎn)商流著道德的血液，大家有一個解讀是溫總理的喊話，如果是嚴(yán)厲的調(diào)控措施的出臺，溫總理喊話了，王石主席就去留學(xué)了。這像時空的穿越，我也留意到這個事情，這個事情跟郁總做一個交流。我想問一下，當(dāng)時聽到溫總理的喊話當(dāng)時是一個什么感受？另外還想問一下對于房產(chǎn)稅的一些看法，特別是萬科針對上?；蛑貞c已經(jīng)推出房地產(chǎn)稅的兩個地方有沒有一些適應(yīng)房地產(chǎn)稅而推出的政策？適應(yīng)市場變化的變化。

　　郁亮：總理的話非常嚴(yán)厲，看到新聞后，我上網(wǎng)查看總理的全文，有時候光憑一句話不知道在什么樣的語境情況下說的，我把全文看了，還把過去一年總理對房地產(chǎn)的論述，我都看了一遍，其實總理的思路是連貫和延續(xù)的。房價上漲問題成為老百姓關(guān)心的問題，上到非常高的高度的時候，總理需要呼吁各相關(guān)方都應(yīng)該為此而努力，其中應(yīng)該包括發(fā)展商。而發(fā)展商過往在這方面的記錄不太好，尤其需要自律。我們聽的時候最初的反應(yīng)就是這樣的。

　　我們也認(rèn)為，一個企業(yè)如果只追求利潤顯然是沒有長遠(yuǎn)未來的，一個行業(yè)如果只追求暴利也不會能夠存在下去。我們一直在研究，如何讓萬科走得更長遠(yuǎn)一些？

　　萬科把握住了一點：始終堅持“為普通人蓋好房子”。這區(qū)別于兩種，為富人蓋好房子，大量發(fā)展商做這件事情，還有給普通人蓋普通房子，這是沒有競爭力的。萬科內(nèi)部幾年前一直做這個事情，就是向制造業(yè)學(xué)習(xí)。中國的機(jī)械制造業(yè)，這么多年的長足進(jìn)步，不斷為市場上提供更好的質(zhì)量、更好的性能、更好性價比的產(chǎn)品。如果中國的房子也能夠這么做，達(dá)到中國目前的汽車制造水平，我相信我們做得就很優(yōu)秀了，這是我們的基本要求。如果我們能夠牢牢堅持為普通人蓋好房子，好好向制造業(yè)學(xué)習(xí)的話，就能夠應(yīng)對總理呼吁的問題。

　　房產(chǎn)稅相關(guān)的領(lǐng)域太多了，我們現(xiàn)在還在研究學(xué)習(xí)，也還在觀察效果，所以也想聽聽專家告訴我們，未來是什么樣子的。

　　媒體提問：我有兩個問題，看到年報上要擴(kuò)大各類資源的持有者合作，要和創(chuàng)新類的金融產(chǎn)品，能不能解釋一下如何通過靈活的合作資源，還有金融產(chǎn)品這兩塊。

　　郁亮：以前找合作者找有錢的，后來找有地的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)錢和地都可以，人也可以，有些是個別項目賣給我們都有，所以我們現(xiàn)在可以說是在和各類資源的所有者進(jìn)行合作。

　　創(chuàng)新金融的產(chǎn)品包括什么東西？新的渠道還在摸索，我們想表達(dá)一個想法，希望能夠摸索出來，有什么符合政策要求的，又能夠為我們帶來資金的渠道，這個需要花時間研究。萬科這個公司很透明了，我們等到有的時候，會公告給大家，告訴大家我們找到了什么新方法。

　　媒體提問：郁總，我有兩個問題，第一個問題是關(guān)于土地儲備的，萬科未來兩至三年的土地儲備主要集中在哪幾個城市？深圳未來的土地儲備有什么計劃？會不會參與城市更新？會不會整合更多的中小開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)資源？第二個問題，您剛才提到2010年萬科的綠色建筑占了全國的54%，我想問一下萬科下一步會不會加大力度的推萬科綠色三星建筑？

　　郁亮：萬科在項目儲備方面，我們確實有一些計劃和想法，這個計劃和想法根據(jù)具體情況在發(fā)生變化。

　　萬科早年廣泛參與城市化的擴(kuò)大，整個城市建設(shè)規(guī)模越來越大，但幾年前開始我們越來越多參與到城市更新改造過程當(dāng)中去了。深圳尤為典型，各地都是這樣，城市不能盲目擴(kuò)大了，城市如何將舊區(qū)改造得更好？

　　萬科的戰(zhàn)略縱深戰(zhàn)略是不變的。比如說核心城市的地價太貴了，我們不應(yīng)該推波助瀾，我們往二、三線城市發(fā)展。但不是說我們對核心城市就放棄了，如果未來我們核心城市有機(jī)會的話，我們還會回來。所以我們的戰(zhàn)略縱深策略，未來是深耕現(xiàn)有城市為主，而不完全像以前那樣依托中心城市放到周邊城市去。

　　趨勢上來說，萬科會更多參與城市更新，萬科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢會繼續(xù)顯現(xiàn)，我們選擇合理的地價水平、市場比較溫和的城市里發(fā)展。

　　我們會不會跟中小房地產(chǎn)商合作？毫無疑問我們一定會更多的合作，行業(yè)集中度也不斷提高，這也是行業(yè)的重要趨勢。

　　綠色是萬科非常重要的發(fā)展方向，而且非常高興我們在過去一年綠色三星住宅這件事情我們已經(jīng)達(dá)到全國54%了，這是萬科對行業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。

　　我特別高興的看到，客戶逐步、逐步接受綠色住宅了。現(xiàn)在客戶越來越關(guān)注，政府越來越支持，我們今年的目標(biāo)綠色三星住宅會翻一番。

　　萬科希望未來領(lǐng)跑行業(yè)的，不僅是規(guī)模。萬科現(xiàn)在在綠色建筑方面應(yīng)該是遙遙領(lǐng)先的，我們將來會繼續(xù)按照國家標(biāo)準(zhǔn)來做，在行業(yè)之內(nèi)發(fā)揮更大的帶動作用。

　　媒體提問：剛才郁總說未來萬科會更多參與城市更新，城市更新是未來房地產(chǎn)商發(fā)展的主方向，但現(xiàn)在城市更新面臨很多問題，時間周期非常長，環(huán)境復(fù)雜，拆遷各方面非常復(fù)雜，萬科有沒有更創(chuàng)新的開發(fā)模式，在城市更新這一塊給我們透露一下。

　　郁亮：城市更新是很不容易的事情，但我看到日本以后就放心了，日本拆了17年才能蓋好項目出來，我們怎么著都不用17年。這是城市更新必須面臨的問題，而且很難找到好的方法。城市更新需要足夠的耐心，但我想這是城市發(fā)展的必要趨勢。

　　媒體提問：兩個問題，我看到萬科和華潤合作非常深入，我們想了解一下大致的情況，萬科有沒有什么具體融資的計劃？還有萬科未來的發(fā)展方向，特別是剛性需求，萬科還是以剛性需求為主大量的保障房建設(shè)會不會引起萬科未來市場份額的壓縮，您有什么看法？

　　郁亮：關(guān)于和華潤合作，華潤是大股東，多年以來對萬科非常支持，從來不干涉萬科的經(jīng)營和管理。

　　大家知道目前的融資壓力很大，華潤這邊本身有金融平臺，如果萬科可以借助華潤的金融平臺做一些資金安排，也是對萬科發(fā)展的促進(jìn)。我們準(zhǔn)備通過股東大會，讓股東決定我們是否需要借助這個平臺，應(yīng)該理解成為華潤對萬科的支持。目前還有待股東大會審議。

　　萬科今年沒有資本市場融資打算，這個可以明確。

　　保障房出來以后市場分為兩部分，一部分是商品房，一部分是保障房，有可能會影響商品房的市場份額，但保障房是我們行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。保障房的建設(shè)成功是我們行業(yè)獲得穩(wěn)健發(fā)展的穩(wěn)定器，所以單個市場份額受一點影響，但換來整個行業(yè)健康發(fā)展是值得的。

　　你注意到剛才的表述，我們從剛性需求回到為普通人蓋好房子的描述，其實也是我們應(yīng)對未來保障房市場以后，普通人仍然是未來市場的主流，我們?nèi)匀粸樗麄兩w主流的房子，這些房子會是什么樣的？

　　比如說有一個變化告訴大家。限購之前很多人買兩房，限購之后兩房沒有人買了，小二不行，小三可以，為什么呢？因為只有一次機(jī)會買房子，所以要一次性解決基本居住需求，原來兩房可以梯度消費的，現(xiàn)在不行了，需要一步到位。

　　至于市場怎么演變需要觀察，保障房以租、以售還是什么方式？保障房的戶型多大，覆蓋面多廣？都需要研究，好在我們有足夠的時間做這個事情。

　　萬科會積極支持保障房建設(shè)，萬科在為普通人蓋好房子方面也會努力取得良好成績。

　　肖莉：感謝各位媒體朋友參加今天的交流會，再次感謝大家，也希望大家在新的一年繼續(xù)支持萬科、呵護(hù)萬科，謝謝！