今年廣州“三舊”改造重心會(huì)集中在舊廠房上，白云山制藥地塊“三舊”改造的進(jìn)度主要取決于改造方案的提出及政府審批的進(jìn)度。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陶鯉 2月18日，有上海媒體報(bào)道稱白云山制藥有限公司共有七塊地在廣州的中心城區(qū)，“三舊”改造范圍之內(nèi)，面積約300多畝。

　　2月22日，廣州白云山制藥股份有限公司發(fā)布公告澄清，截至目前，經(jīng)到廣州市“三舊”改造辦公室查對(duì)“三舊”改造規(guī)劃總圖，白云山制藥有限公司納入“三舊”改造用地有23塊，面積約889.53畝。

　　至此，舊改大戶白云山制藥有限公司約900畝“三舊”改造用地終于浮出水面。

　　900畝大蛋糕

　　公告顯示，白云山制藥有限公司目前已納入的889.53畝“三舊”改造用地中，位于廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)共17塊地，面積約251.78畝；位于白云區(qū)6塊地，面積約637.75畝。以上用地已納入廣州市“三舊”改造范圍，改造規(guī)劃方案尚需廣州市“三舊”改造辦公室審批通過(guò)并批復(fù)后方可實(shí)施。

　　白云山表示，由于公司列入“三舊”改造用地的處置方式未定，目前尚無(wú)對(duì)以上廠房土地具體的處置方式和搬遷改造計(jì)劃、時(shí)間表，具體適用于上述改造處置方式中具體適用于何種“三舊”改造政策也尚需論證，因此尚無(wú)法判斷其影響。

　　資料顯示，2007年12月，時(shí)任廣州市市長(zhǎng)的張廣寧主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了《關(guān)于廣州市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于加快市屬國(guó)有企業(yè)“退二進(jìn)三”工作實(shí)施意見(jiàn)》。

　　根據(jù)兩個(gè)《實(shí)施意見(jiàn)》，廣州市計(jì)劃分別于2010年前和2015年前將279戶工業(yè)企業(yè)和?；菲髽I(yè)分批進(jìn)行搬遷或關(guān)停。

　　2009年11月16日，白云山制藥有限公司發(fā)布了《股價(jià)異常波動(dòng)公告》，公告指出“受廣州市城市規(guī)劃及工廠產(chǎn)能限制影響，白云山制藥有限公司位于市中心區(qū)的部分企業(yè)將陸續(xù)遷出城中心區(qū)域，涉及用地不超過(guò)300 畝”。事實(shí)上，目前列入“三舊”改造位于老城區(qū)荔灣區(qū)、海珠區(qū)的用地251.78畝即屬此列。

　　而位于白云區(qū)的用地目前不屬于廣州市城市規(guī)劃范圍內(nèi)需搬遷改造用地，但由于“三舊”改造屬于廣東省先行先試的優(yōu)惠政策，且從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，白云區(qū)內(nèi)企業(yè)也需要拓展新的發(fā)展空間，白云區(qū)內(nèi)部分企業(yè)符合條件的用地637.75 畝也一并納入了“三舊”改造范圍。

　　廣東國(guó)土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬對(duì)此表示，今年廣州“三舊”改造重心會(huì)集中在舊廠房上，白云山制藥地塊“三舊”改造的進(jìn)度主要取決于改造方案的提出及政府審批的進(jìn)度。

　　改造前景

　　目前，白云山制藥有限公司位于廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)“三舊”改造土地共17塊，面積約251.78畝。白云山制藥有限公司對(duì)于這些“三舊”改造土地將采取何種開(kāi)發(fā)模式，成為一時(shí)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　依據(jù)穗府【2009】56號(hào)文規(guī)定，舊廠房改造土地有三種處置方式：（1）自行改造，補(bǔ)交地價(jià)。依照廣州市修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃，申請(qǐng)改造地塊可單獨(dú)開(kāi)發(fā)、無(wú)需納入政府統(tǒng)一儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)整理的，可由企業(yè)自行開(kāi)發(fā)改造（商品住宅除外），并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金。

　?。?）公開(kāi)出讓，收益支持。具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條件的用地，可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)，也可由企業(yè)自行搬遷整理土地后，政府組織公開(kāi)出讓。按照土地出讓收益的一定比例或者土地純收益的一定比例計(jì)算補(bǔ)償款。

　?。?）公益征收，合理補(bǔ)償。規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施的用地占總用地面積50%以上且不具備經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)條件的，由政府依法收回并給予合理補(bǔ)償。

　　華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松表示，從技術(shù)角度來(lái)看，白云山制藥有限公司本身并沒(méi)有具備開(kāi)發(fā)這些地塊的能力，因此他預(yù)計(jì)白云山制藥有限公司采取公開(kāi)出讓，收益支持的開(kāi)發(fā)模式可能性會(huì)比較大。

　　但是并不排除白云山制藥有限公司會(huì)與其他房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，從市場(chǎng)角度來(lái)看，這種開(kāi)發(fā)模式的預(yù)期收益會(huì)更好一些。

　　王幼松指出，如果“三舊”改造用地想獲得比較好的收益，企業(yè)都一般會(huì)往申請(qǐng)住宅用地的方向去努力，但是隨著國(guó)土資源部對(duì)土地使用性質(zhì)管理的收緊，申請(qǐng)住宅用地的難度會(huì)不斷增大。

　　王幼松預(yù)計(jì)，白云山制藥有限公司荔灣區(qū)、海珠區(qū)251.78畝“三舊”改造用地不可能全部更改為住宅用地，但是不排除部分土地因?yàn)樯虡I(yè)價(jià)值比較高，或者居住環(huán)境比較好，而申請(qǐng)更改為商住用地。

　　廣東國(guó)土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬則表示，目前大部分舊廠房改造，在本身資金充足的情況下，企業(yè)要么是選擇自主改造，要么是選擇和其他企業(yè)共同改造。雖然白云山制藥有限公司這些地塊本身是屬于舊廠房改造，“三舊”改造有規(guī)定不能進(jìn)行住宅商品房的開(kāi)發(fā)，但還是可以去做一些比如酒店等其他商業(yè)用途的改造。

　　他指出，如果白云山制藥有限公司“三舊”改造用地需要申請(qǐng)更改為住宅用地，則必須走招拍掛的程序，白云山制藥有限公司是否能如愿拿回地塊，還要取決于資金與招拍掛的條件。結(jié)合目前政府對(duì)住宅用地控制比較嚴(yán)，黃鵬預(yù)計(jì)白云山制藥有限公司“三舊”改造用地申請(qǐng)更改為住宅用地的可能性不大。

　　黃鵬預(yù)計(jì)，白云山制藥有限公司“三舊”改造過(guò)程中主要的問(wèn)題還是城市規(guī)劃問(wèn)題，這些地塊過(guò)需要申請(qǐng)更改土地性質(zhì)，則連同城市規(guī)劃也要做相應(yīng)的調(diào)整。