　　12月27日，由中國市長協(xié)會、國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究學(xué)會、廣州市人大城建環(huán)資委、廣州市國土資源和房屋管理局指導(dǎo)，房地產(chǎn)導(dǎo)刊社、廣州日報(bào)社、北京青年報(bào)社等媒體聯(lián)合主辦的第八屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流高峰論壇在廣州鳳凰城酒店圓滿結(jié)束。在“構(gòu)建中國房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制”主題下，來自政界、商界、學(xué)界、金融界的嘉賓與房地產(chǎn)業(yè)界精英代表400余人歡聚一堂，展開了一場近距離的互動交流。

　　“在全國各界對房地產(chǎn)高度關(guān)注的環(huán)境下，這次會議更具有深刻意義。”第八屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流高峰論壇組委會主任、廣州市原副市長戴治國評價(jià)說，本次會議是高層次的溝通平臺，不僅共同探討了明年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢，還以實(shí)際案例介紹了各個(gè)城市建立住房供應(yīng)與消費(fèi)體系的經(jīng)驗(yàn)，以及企業(yè)在新形勢下的經(jīng)營策略，這對中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了積極促進(jìn)作用。

　　宏觀研判：抑制住房投機(jī)成“十二五”主題

會場

　　對于2011年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢判斷，是與會者最感興趣的主題之一。

　　在本屆會議召開前，中國房地產(chǎn)正處于二次調(diào)控期內(nèi)。而12月26日，國務(wù)院總理溫家寶走進(jìn)中央人民廣播電臺與全國聽眾互動交流時(shí)，更表示他在任期內(nèi)“一定要使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會退縮。”

　　最高領(lǐng)導(dǎo)層的表態(tài)，明確了2011年調(diào)控仍將繼續(xù)。不過，本屆與會的主講嘉賓卻“不約而同”有著這樣的解讀：房地產(chǎn)業(yè)仍是關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，政府的調(diào)控主要是針對投機(jī)性購房。

　　全國人大環(huán)資委原副主任、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部原部長葉如棠在演講時(shí)表示，由于長期的供求矛盾和城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來的需求，十二五規(guī)劃期間的房地產(chǎn)業(yè)的長期平穩(wěn)較快發(fā)展，仍是我國的中心任務(wù)。

　　不過，他提醒說，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，必須將滿足居民的合理住房需求作為首要目標(biāo)，支持自住型需求，抑制投資投機(jī)性需求，著力將房地產(chǎn)市場發(fā)展成為以消費(fèi)為主的市場。“這種發(fā)展趨勢也是研究房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重點(diǎn)。”

　　對此，重慶市委原副書記、國務(wù)院三峽工程建設(shè)委員會原副主任甘宇平表示贊同。他說，所謂促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，就是要抑制投資性需求，要引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。

　　“抑制投機(jī)是十二五期間不可放松的政策的主題。”住建部政策研究中心副主任秦虹說。

　　在她看來，“現(xiàn)在一部分人將住房資產(chǎn)屬性金融化，盡可能大的利用銀行杠桿，低買高賣、囤房和炒房，真正干擾了居住需求和市場的正常發(fā)展。其次還對金融安全和穩(wěn)定造成很大威脅，投機(jī)炒房使房價(jià)失去了調(diào)節(jié)供求關(guān)系的功能，因?yàn)橥顿Y者不在乎買時(shí)的價(jià)格高低，只關(guān)注預(yù)期，只要未來的房屋還要上漲，多高的房屋都會購買的，因此不斷的刺激房價(jià)上漲，使房地產(chǎn)業(yè)大起大落。”

　　區(qū)域之道：構(gòu)筑特色住房供應(yīng)與消費(fèi)體系

嘉賓

　　顯然，構(gòu)建中國房地產(chǎn)業(yè)“健康發(fā)展長效機(jī)制”有賴于各界參與。而作為行業(yè)的管理者，地方政府的調(diào)控之手如何更加科學(xué)、合理，如何平衡市場參與各方利益之間的平衡，如何實(shí)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的均好性，促進(jìn)“居者有其屋”？重慶模式和廣州模式作出了有益的探索。

　　在會上，重慶市委原副書記、國務(wù)院三峽工程建設(shè)委員會原副主任甘宇平分享了重慶公租房建設(shè)走市場供給和政府保障雙軌制的住房制度，破解了夾心層人群的“蝸居”之痛的六點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

　　他介紹說，首先“確立了’低端有保障、中端有市場、高端有約束‘的逐步實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋”的思路；接著出臺了《重慶市公共租賃住房管理辦法》，對公租房、分配、建設(shè)、管理、使用、監(jiān)督做了專門的規(guī)定；再把公共租賃住房土地納入國有年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，是以劃撥方式供應(yīng)的，在申報(bào)年度用地指標(biāo)的時(shí)候單獨(dú)列出；再集合中央專項(xiàng)資金、財(cái)政年度預(yù)算資金、土地出讓收益的5%、銀行非銀行機(jī)構(gòu)和公積金的貸款、發(fā)行債券等方式籌措建設(shè)資金；然后專門成立了公共租賃房屋管理局，專司住房的保障規(guī)劃和監(jiān)管等工作；最后將公共租賃房轉(zhuǎn)化為政府的優(yōu)良資產(chǎn)，政府投入公租房實(shí)現(xiàn)保值增值，實(shí)現(xiàn)三方共贏。

　　而廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波，則鮮明提出了“構(gòu)建住房供應(yīng)和消費(fèi)體系是破解住有所居的必然之路，也是解決房價(jià)問題的根本之道”的觀點(diǎn)。

　　他表示，每一個(gè)城市都有各自特點(diǎn)，住房和房地產(chǎn)市場也不例外，構(gòu)建住房多層次的供應(yīng)和消費(fèi)體系，必須要有城市的特色。“根本上來講，整個(gè)住房體系是低端要有（政府）保障，中端要有（二級、租賃市場）支持，高端要有市場（自由選擇）。”

　　黃文波以一組數(shù)據(jù)來表明廣州市的住房梯級體系。2009年廣州市一手住房（十區(qū)）市場成交面積是978萬平方米，二手房的市場成交面積是959萬平方米，住房租賃市場目前約有290萬套，一億平方米，700萬人口居住在出租屋里，一手市場和二手市場的份額是1：1，一手房跟二手房的價(jià)格差距穩(wěn)定在30%左右，居住在出租屋內(nèi)的人口約占全市總?cè)丝诘?/2，這些數(shù)據(jù)表明廣州住房一、二、三級市場已經(jīng)形成了“由舊到新，由小到大，租賃并舉”的梯次供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嶺南人特有的務(wù)實(shí)和消費(fèi)理念，廣州人并不完全依賴新建商品住房解決居住的問題。

　　企業(yè)策略：城市綜合體成熱點(diǎn)

嘉賓2

　　回顧即將過去的2010年，房地產(chǎn)企業(yè)可謂在略顯“混亂”的調(diào)整過程中跌蕩發(fā)展。那未來是否能尋找到一條“清晰”的行進(jìn)路線？

　　或許是受12月17日廣州白云萬達(dá)廣場開幕的“刺激”，做慣住宅的廣州眾多知名開發(fā)商會上皆云：做城市綜合體。

　　扎根廣州、歷經(jīng)18年發(fā)展的富力地產(chǎn)，涉獵商業(yè)已不少年頭。“富力地產(chǎn)未來仍會以住宅為主，商業(yè)部分會提升至25%的比例。”富力地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事呂勁說，目前企業(yè)本應(yīng)以中產(chǎn)階級的需求為主打造產(chǎn)品，但是目前這樣的項(xiàng)目越來越少。很多的項(xiàng)目都是跟商業(yè)、寫字樓、酒店結(jié)合起來，否則就拿不到好的項(xiàng)目和土地。

　　頤和集團(tuán)董事、副總裁趙永爽則形容，商業(yè)地產(chǎn)是非常好吃的肉，每個(gè)有抗風(fēng)險(xiǎn)能力的企業(yè)都可以進(jìn)入，至少在目前，商業(yè)地產(chǎn)不是政治地產(chǎn)。

　　佛山瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司高級經(jīng)理張國梁認(rèn)為，每個(gè)城市都需要購物中心、酒店和寫字樓。商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展顯而易見，也比較貼近當(dāng)?shù)厥袌觯o企業(yè)發(fā)揮的空間很大，因此城市綜合體成為下一個(gè)熱點(diǎn)，是正常的。

　　廣東天河城物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄭重榮，來自臺灣。他直言，廣州的商業(yè)還沒真正到發(fā)展期，天河城經(jīng)過15年的品牌和經(jīng)營管理沉淀，現(xiàn)在才邁開拓展的腳步，未來的廣州商業(yè)潛力還是很大的。

　　不過，嘉賓對“商業(yè)地產(chǎn)熱”的到來也有謹(jǐn)慎。

　　呂勁表示，如果一個(gè)公司沒有若干年的沉淀，如決策能力、穩(wěn)定的資金流、周邊供應(yīng)商和專業(yè)團(tuán)隊(duì)水平低，做超大型的綜合項(xiàng)目的成功率是不高的。

　　廣州旺地顧問有限公司董事長周穎舟則認(rèn)為，關(guān)注傳統(tǒng)商業(yè)的機(jī)會又熱起來，這是忘了傷疤，后果將“十分可怕”。廣州經(jīng)歷過1992年寫字樓是3萬元/平方米，降到2000年5000元/平方米甚至跌到成本價(jià)以下的1800元/平方米的情況。

　　新城市控股集團(tuán)有限公司董事長曹志偉坦言，中國內(nèi)資企業(yè)真正以市場化做商業(yè)成功的例子是非常少的，就算有成功的也有特殊背景，比如拿地價(jià)格低。另外在一些地方，100萬的人口，還要建70萬平方米的商業(yè)綜合體--商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為某些領(lǐng)導(dǎo)的面子工程。而廣州缺低檔的商場嗎？廣州缺的是高檔的商場。

　　張國梁也認(rèn)為一線城市的商業(yè)確實(shí)很難做。全世界發(fā)達(dá)的地區(qū)幾年甚至是十幾年才出一個(gè)新的購物中心，像珠江新城一、二年內(nèi)都涌現(xiàn)眾多的購物中心是比較可怕的，就算是有很多的客，是否可以維持租金，三、四年后是否可以維持得住，這是最頭痛的問題。

　　“現(xiàn)在廣州天河城到崗頂這段就屬于這種情況，集聚了5個(gè)購物中心、2個(gè)百貨和2個(gè)地下商場，密度之高世界罕見。”鄭重榮說，“未來的競爭肯定激烈，但只有大家一起做大這個(gè)商業(yè)市場，才能實(shí)現(xiàn)共贏。”

　　不過，接受采訪的大多與會者對商業(yè)成為熱點(diǎn)少有悲觀，在他們看來，商業(yè)地產(chǎn)是市場成熟度的一個(gè)標(biāo)尺。優(yōu)秀的房地產(chǎn)在處理當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)價(jià)值，自身成長和行業(yè)發(fā)展的關(guān)系時(shí)，能抓住機(jī)遇才會是贏家。

　　低碳設(shè)計(jì)：理想與現(xiàn)實(shí)存有差距

主題論壇

　　低碳仍是熱門詞匯，也是長效機(jī)制的內(nèi)涵之一。本屆會議上，參與互動的嘉賓與聽眾對低碳成為一種潮流并無異議。

　　廣州市設(shè)計(jì)院第一設(shè)計(jì)室總建筑師黃惠菁表示，低碳已是世界的一種潮流。中國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，節(jié)能設(shè)計(jì)和綠色設(shè)計(jì)要兩條腿走路，一條腿要走主動的研發(fā)，第二條腿要大力推廣被動和低節(jié)能的設(shè)計(jì)。如若都不做，就被外國人占領(lǐng)了這個(gè)市場。

　　當(dāng)代東籬澳洲建筑景觀總經(jīng)理徐藝玲說，從目前來看，開發(fā)商和政府或者是設(shè)計(jì)單位，都不是很重視。建筑的節(jié)能減排就應(yīng)該是垂直綠化，地面應(yīng)該綠化，多種節(jié)能減排的植物，也可以在地面和屋頂發(fā)展，行業(yè)應(yīng)該多挖掘新的技術(shù)。

　　但如何在經(jīng)濟(jì)與責(zé)任之間做到平衡，不少人存有疑惑。

　　廣州翰華建筑設(shè)計(jì)有限公司董事長冼劍雄對發(fā)展低碳“持保留意見”。他說，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)要將消費(fèi)加大，擴(kuò)大了消耗的需求，另一方面又在考慮如何減，這本身就是矛盾。

　　漢森伯盛設(shè)計(jì)有限公司董事、總裁盛宇宏對此表示認(rèn)同，他表示低碳應(yīng)該跟中國人均GDP很低的國情相吻合。如果真正在全國普及低碳，我們應(yīng)用最少的錢，最少的材料做這樣的低碳。比如通過做完建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)后，通過新的材料解決住房舒適性的問題，也可以通過尊重自然，符合氣侯特征的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)滿足舒適性和自然的通風(fēng)，滿足南北的陽光等等問題。

　　廣州市維綸建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司范文峰更坦言，建筑設(shè)計(jì)要實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排是很難實(shí)現(xiàn)的，最好的設(shè)計(jì)應(yīng)該是自然環(huán)保的。

　　西利標(biāo)識設(shè)計(jì)制作有限公司董事長張西利則表示，說到底，低碳是合眾之力。低碳落實(shí)的不好，大家都有責(zé)任。作為設(shè)計(jì)師，無論做怎樣的設(shè)計(jì)，如果沒有社會責(zé)任，不對社會的環(huán)境未來負(fù)責(zé)任的話，永遠(yuǎn)做不出好的東西。

　　【附】

　　論壇之后，我們還做了這樣一個(gè)盛大的儀式：中國主流地產(chǎn)商年度聯(lián)誼會暨《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》十周年慶典晚宴。作為1998年房改以來的產(chǎn)物，2000年7月蛻變而生的《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》雜志，也已為“中國地產(chǎn)首腦讀物”這樣優(yōu)秀的理由存在了10年。在新的時(shí)代背景下，我們將為尋找下一個(gè)10年更卓越、更持續(xù)的夢想與動力而繼續(xù)前進(jìn)。

　　因此，今天這樣一個(gè)儀式，或者說是建立一個(gè)致力于推動行業(yè)發(fā)展與進(jìn)步的主場，是為了紀(jì)念中國房地產(chǎn)輝煌的10年，也是為了更智慧、更從容地開啟新的10年。

　　2011年，讓我們第九屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主流高峰論壇再見。