開(kāi)始于2009年底的調(diào)控能否完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制而不同于以往各輪調(diào)控，就將決定市場(chǎng)預(yù)期會(huì)否改變！

　　今年以來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，我發(fā)表了兩個(gè)主要觀點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)還會(huì)飛一會(huì)兒，因?yàn)檎{(diào)控顯效之前房?jī)r(jià)不會(huì)立即形成拐點(diǎn)；二是下半年有可能會(huì)形成市場(chǎng)拐點(diǎn)，因?yàn)榭偫沓兄Z在任期內(nèi)將房?jī)r(jià)控制在合理水平上，最佳時(shí)間窗口就在今年內(nèi)，而“國(guó)八條”的出臺(tái)使這種趨勢(shì)更加明顯。

　　這兩個(gè)觀點(diǎn)發(fā)表之后，就是春節(jié)來(lái)臨。一方面，春節(jié)朋友相聚都在交流對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法，并提供了許多購(gòu)房信息；另一方面，市場(chǎng)因本身是淡季等原因，交投十分清淡。也就是說(shuō)，成交量仍是萎縮行情，雖然在部分地區(qū)出現(xiàn)了一定的搶購(gòu)；而人們的市場(chǎng)預(yù)期卻仍然較為堅(jiān)定地看漲！

　　毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一年多（從2009年12月份起已跨三個(gè)年度）的調(diào)控，房?jī)r(jià)沒(méi)有跌，還在漲，關(guān)鍵就是幾乎沒(méi)人相信房?jī)r(jià)會(huì)跌！

　　官員、企業(yè)家、學(xué)者等對(duì)政策、市場(chǎng)、國(guó)情等了解比較全面而深刻的群體，也是當(dāng)前投資房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的群體。連他們都不相信調(diào)控會(huì)有顯著效果，可想而知，調(diào)控政策出臺(tái)的難度！

　　我想市場(chǎng)預(yù)期堅(jiān)挺主要是幾個(gè)方面的因素所致：一是城市化。這是一些人造出的神話之一。其實(shí)，進(jìn)城人員即使房?jī)r(jià)下降20%他們大多數(shù)還是買(mǎi)不起，只要通過(guò)大量建設(shè)保障房來(lái)解決，這是形不成市場(chǎng)支撐的；

　　二是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有目共睹，但如果長(zhǎng)期成為支柱產(chǎn)業(yè)將把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖垮，大量產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)只能對(duì)其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域形成“擠出效應(yīng)”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化后果十分嚴(yán)重；

　　三是剛性需求。這也是一些人造出的神話之一。大量人群結(jié)婚要買(mǎi)房、改善要買(mǎi)房、進(jìn)城要買(mǎi)房、投資沒(méi)有更好的去處也要買(mǎi)房、抵御通脹最好買(mǎi)房等等。真正的“剛性需要”就是有購(gòu)買(mǎi)力的基本居住性需求，只要與投資相關(guān)，只要超出自身購(gòu)買(mǎi)力，都談不上什么真實(shí)的“剛性需要”；

　　四是土地財(cái)政。確實(shí)，地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展上很多時(shí)候是與開(kāi)發(fā)商形成了利益共同體。如果把土地出讓金轉(zhuǎn)為收取房產(chǎn)稅，也許政府角色就會(huì)轉(zhuǎn)變；

　　五是二十年經(jīng)驗(yàn)。上述因素如果沒(méi)有過(guò)往房?jī)r(jià)總體上是上漲的甚至上漲了多少倍的歷史作基礎(chǔ)，可能就難以形成如此堅(jiān)挺的預(yù)期！問(wèn)題在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就沒(méi)有規(guī)范好。

　　因此，開(kāi)始于2009年底的調(diào)控能否完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制而不同于以往各輪調(diào)控，就將決定市場(chǎng)預(yù)期會(huì)否改變！

　　我認(rèn)為路線圖包括幾個(gè)方面：一是供應(yīng)端。短期內(nèi)要繼續(xù)大量供應(yīng)土地，而且明確主要供應(yīng)中小戶型、保障房建設(shè)用地，對(duì)閑置土地堅(jiān)決收回。設(shè)想10年內(nèi)堅(jiān)持每年提供1000萬(wàn)套保障性住房，可以滿足3億以上人口住房需求，基本上解決城市中低收入群體和進(jìn)城農(nóng)民的需求。

　　二是購(gòu)買(mǎi)端。在全面推廣房產(chǎn)稅以前，堅(jiān)定地實(shí)施限購(gòu)政策，并向三線城市推廣，控制不合理住房需求。全面實(shí)施5年內(nèi)出售住房全面征稅措施，限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房或長(zhǎng)期凍結(jié)第三套房按揭。

　　三是持有端。兩三年內(nèi)分期分批在全國(guó)主要城市推行房產(chǎn)稅，今年內(nèi)主要城市必須提出房產(chǎn)稅實(shí)施方案，一線城市全面推行；明年內(nèi)二線城市全面推行；三年內(nèi)在全國(guó)普遍推行。房產(chǎn)稅率提高到國(guó)際通行水平，即按月租計(jì)征15%左右；根據(jù)中國(guó)國(guó)情第一套在人均30平方米以下免征。多房多面積多征稅。所征房產(chǎn)稅首先用于保障性住房建設(shè)，如全面征收后款項(xiàng)較大，再按比例用于社會(huì)保障事業(yè)以及養(yǎng)老事業(yè)，取之于民用之于民。

　　只有如此，而不是簡(jiǎn)單地打壓房?jī)r(jià)，才可能有利于降低市場(chǎng)預(yù)期，降低房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不利影響。而這要取得切實(shí)的進(jìn)展，一是抓緊《住宅保障法》的立法工作，把保障房建設(shè)用立法形式確定下來(lái)，成為地方政府中心工作之一；二是抓緊推廣房產(chǎn)稅，把地方政府的角色轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，不致于上有政策下有對(duì)策！

　　彭澎 觀點(diǎn)新媒體專欄作者