目前住宅出租回報(bào)率偏低，加上已有二套房的買家限購(gòu)，而是次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) CPI高企，為恐現(xiàn)金貶值，手頭持有資金的市民都擬投資保值，目前除了股市外，樓市是最佳的投資途徑，不過現(xiàn)時(shí)投資哪類物業(yè)更好？

　　目前住宅出租回報(bào)率偏低，加上已有二套房的買家限購(gòu)，而是次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。

　　商鋪要考慮鋪位的升值潛力、租金的升幅、及客流消費(fèi)力即租客是否能做得到生意，所以購(gòu)買成熟商業(yè)路段的街鋪或大商場(chǎng)面向馬路的鋪位較保險(xiǎn)，不過這類商鋪的售價(jià)頗高，非普通投資者可以拿得下。

　　而市中心內(nèi)，不少寫字樓價(jià)格低于住宅，非常適宜投資。廣州近年城市規(guī)劃越趨完善，多條地鐵線路及BRT開通交通便利；加上成功舉辦亞運(yùn)會(huì)、白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)等各項(xiàng)利好，廣州的城市地位在國(guó)際上得到大幅提升，商務(wù)氛圍越來越成熟，預(yù)計(jì)越來越多的企業(yè)選擇在廣州落戶，對(duì)寫字樓的需求將有所增加。那么，市區(qū)中心有那些二手寫字樓項(xiàng)目適宜投資呢？

　　荔灣區(qū)的傳統(tǒng)商務(wù)樓多是國(guó)營(yíng)單位的寫字樓，少有出售，而中高端的商務(wù)圈則集中在中山六至中山八路段，如美國(guó)銀行中心、中山八的富力商務(wù)中心、西門口廣場(chǎng)等，但西門口廣場(chǎng)只租不售，富力商務(wù)中心為1.3-1.4萬(wàn)元/平方米；而美國(guó)銀行中心售價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，以70平方米的寫字樓為例，總價(jià)僅 98萬(wàn)，月租約70元/平方米，可獲高達(dá)5厘的回報(bào)。

　　越秀區(qū)的淘金商務(wù)圈是老城區(qū)高端寫字樓集中區(qū)域，如需投資寫字樓物業(yè)首選該路段。目前宜安廣場(chǎng)售1.5-1.6萬(wàn)元/平方米，世界貿(mào)易中心約1.8 萬(wàn)元/平方米，好世界廣場(chǎng)1.5-1.7萬(wàn)元/平方米，廣東國(guó)際大廈A副樓1.3-1.4萬(wàn)元/平方米，東山廣場(chǎng)約1.9-2萬(wàn)元/平方米，上述寫字樓租價(jià)約在70-100元/平方米/月，出租回報(bào)率基本上可以達(dá)到5厘，其中宜安廣場(chǎng)及世貿(mào)中心的成交較活躍。以宜安廣場(chǎng)113平方米為例，連稅費(fèi)約180 萬(wàn)，可租90元/平方米/月，回報(bào)率有5厘多。

　　天河區(qū)的商務(wù)圈集中在新舊CBD：天河北及珠江新城，若投資寫字樓，建議選擇聚集珠江新城近黃埔大道的寫字樓。因?yàn)樘旌颖鄙虅?wù)圈已經(jīng)非常成熟，寫字樓售價(jià)亦去到相當(dāng)高水平，而珠江新城的商務(wù)圈氛圍有待成熟，極具發(fā)展?jié)摿?，不過除了靠路邊樓齡稍長(zhǎng)的寫字樓有小業(yè)主出售外，珠城中心的寫字樓基本都是發(fā)展商或大業(yè)主持有，只租不售。

　　靠近黃埔大道的寫字樓有津?yàn)I騰越大廈，售價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米，富力盈隆大廈約2.7萬(wàn)元/平方米，富力科訊約2.3萬(wàn)元/平方米，勤建商務(wù)樓約 2.3萬(wàn)元/平方米，這些寫字樓樓齡約2-3年，交投較為活躍。如津?yàn)I騰越一套約125平方米寫字樓，售價(jià)約312.5萬(wàn)元，租價(jià)去到1.1萬(wàn)元/月，回報(bào)率約3.6%；相對(duì)越秀荔灣的寫字樓，回報(bào)率不算高，主要是珠江新城的寫字樓搶手，但放盤量少，買家追捧而推高賣價(jià)，導(dǎo)致回報(bào)率稍低。

　　最后要提點(diǎn)大家：寫字樓不論年限，都是要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，此外還有個(gè)人所得稅及增值稅；另外商用物業(yè)貸款要首付五成，而且利率較少優(yōu)惠，除了銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可獲基準(zhǔn)利率外，普通客戶都要按1.1倍利率計(jì)算。持有方面的費(fèi)用就較簡(jiǎn)單，管理費(fèi)已經(jīng)包括公共空間的水電，客戶只須支持物業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的電費(fèi)，基本上若不使用就沒電費(fèi)支出。

　　李粵湘 觀點(diǎn)新媒體專欄作者