對(duì)于保利2010年在長(zhǎng)三角大肆補(bǔ)充土儲(chǔ)的做法，江征雁認(rèn)為，“長(zhǎng)三角土地的增加能彌補(bǔ)公司過(guò)去銷售均價(jià)過(guò)低的弊端”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2011年初上海的土地出讓，仍然延續(xù)著去年的火熱趨勢(shì)。

　　1月21日，在上海舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，保利地產(chǎn)以26.57億元的價(jià)格拿下了一宗當(dāng)天成交總價(jià)最高的寶山區(qū)地塊，溢價(jià)156%，折合樓面價(jià)13445元/平，成為當(dāng)天上海土地拍賣會(huì)上的最大贏家。

　　當(dāng)天上海一共出讓的5宗地塊總成交50.87億元，出讓總面積達(dá)24.87萬(wàn)平米，主要還是分布在寶山和嘉定兩個(gè)區(qū)域。

　　上海地王

　　與之前的土地出讓不同的是，這次上海出讓的地塊預(yù)申請(qǐng)出讓須知規(guī)定，該地塊土地期滿后由出讓人無(wú)償收回。但是作為難得的純住宅地塊，依舊被開(kāi)發(fā)商看好。

　　保利拿下的大場(chǎng)鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊，在預(yù)申請(qǐng)須知中，除了有土地期滿后無(wú)償收回條約，對(duì)全裝修比例也有較高的要求。一般的地塊全裝修比例普遍為30%，而它的要求是60%，但對(duì)保障性住房比例無(wú)要求，不像上海此前出的地塊，一般都要求配建5%的保障性住房。

　　公告顯示，大場(chǎng)鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊東至規(guī)劃道路，南至葑潤(rùn)華庭，西至新開(kāi)河，北至塘祁路。當(dāng)天上午，共有7家房企進(jìn)入競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，在網(wǎng)上報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到122%溢價(jià)的情況下，4家房企表示愿意現(xiàn)場(chǎng)加價(jià)競(jìng)拍。最終，上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司以265686萬(wàn)元的價(jià)格，溢價(jià)156%競(jìng)得該地塊。

　　據(jù)了解，保利獲取位置的大場(chǎng)板塊在2010年下半年公寓成交均價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米，而改地塊交通便利，居住環(huán)境和氛圍成熟，附近公寓類型產(chǎn)品也較少。

　　因此，上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利所獲的此幅地塊容積率為2，且無(wú)任何小戶型配比限定，因而日后該開(kāi)發(fā)商仍是有很大的施展空間。盡管在拍地時(shí)，其溢價(jià)率高達(dá)156%，將來(lái)應(yīng)該還是有利可圖的。

　　有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目未來(lái)保利的售價(jià)應(yīng)在2.6萬(wàn)元/平米左右。

　　當(dāng)天上海還有4塊地分別在上午和下午入市，羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊中30%為商業(yè)用地，70%為住宅用地，有6家房企參與競(jìng)買。最后以5.38億元的價(jià)格被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)競(jìng)得，溢價(jià)率44%。

　　21日下午，駿豐置業(yè)9.39億溢價(jià)104%拿嘉定區(qū)永盛路以東、緯六路以北商住辦地塊，樓面價(jià)8800元/平。綠地以3.13億近底價(jià)競(jìng)得嘉定區(qū)雙單路以南、云谷路以西商住地塊，樓面價(jià)4533元/平。綠洲投資以6.2億元底價(jià)摘得嘉定區(qū)商辦地塊，樓面價(jià)7500元/平。

　　保利策略

　　剛進(jìn)2011年，保利拿地的手筆還是一如既往的豪氣，這與其2010年大漲的銷售業(yè)績(jī)多少有點(diǎn)關(guān)系。

　　根據(jù)1月11日晚保利地產(chǎn)發(fā)布的公告，2010年12月保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售簽約90.19億元，同比增長(zhǎng)199%，環(huán)比大增32.1%，創(chuàng)下2010年內(nèi)簽約額次高。

　　至此，保利2010年實(shí)現(xiàn)銷售簽約逾660億元，同比增長(zhǎng)52.53%，超過(guò)2010年500億預(yù)定銷售目標(biāo)160億元。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示保利2010年在所進(jìn)駐城市市場(chǎng)份額達(dá)4.6%，同比上漲37%，占全國(guó)的累計(jì)市場(chǎng)份額為1.33%，同比上漲18%。

　　從443億到660億元，保利穩(wěn)坐2010年房企銷售排行榜的第二把交椅。

　　此外，保利在12月的拿地速度是其2010年里最“兇猛”的一個(gè)月，當(dāng)月保利的拿地資金超過(guò)百億。

　　據(jù)建銀投資證券統(tǒng)計(jì)，2010年保利共新增項(xiàng)目47個(gè),新增權(quán)益建面1554萬(wàn)平米,土地出讓金545億元,樓面地價(jià)3090元/平米,樓面地價(jià)是10年銷售均價(jià)32%。

　　盡管如此，申銀萬(wàn)國(guó)分析師江征雁還是認(rèn)為，2010年保利的拿地節(jié)奏還是略有放慢。“保利全年新增土地儲(chǔ)備1771萬(wàn)平方米,地價(jià)總額551億元,分別比2009年增長(zhǎng)和21%和29%。無(wú)論是從增速還是拿地款占當(dāng)期銷售收入的比重來(lái)看,2010年保利拿地節(jié)奏略有放慢,這可能與公司對(duì)市場(chǎng)短期的不樂(lè)觀判斷有關(guān)”，江征雁表示。

　　同時(shí)，保利的土地策略也在開(kāi)始調(diào)整。民生證券一名分析師認(rèn)為保利拿地的趨勢(shì)是：“近幾年注重在二三線城市拿地,通過(guò)區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整,降低房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”。據(jù)稱，2010年保利在4個(gè)一線城市拿地的比例只占新增土儲(chǔ)的9%。

　　從目前的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，保利在4大區(qū)域的土地儲(chǔ)備長(zhǎng)三角只占2010年新增土儲(chǔ)的21%，位列第三，而第一的珠三角則占據(jù)了28%的比例。但同時(shí)，保利補(bǔ)充長(zhǎng)三角土儲(chǔ)的趨勢(shì)也很明顯，尤其是新進(jìn)了許多城市,如無(wú)錫、常州、連云港、南通、嘉興、紹興、福州、廈門等。

　　對(duì)于保利2010年在長(zhǎng)三角大肆補(bǔ)充土儲(chǔ)的做法，江征雁認(rèn)為，“長(zhǎng)三角土地的增加能彌補(bǔ)公司過(guò)去銷售均價(jià)過(guò)低的弊端”。