廣州工業(yè)用地改住宅用地一些優(yōu)惠條件只適用到2012年，2012年以后，工業(yè)用地改住宅用地是否仍適用優(yōu)惠條件則存在一定不確定性。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯陶鯉 近日，位于廣州芳村鶴洞大橋附近的廣鋼公布了重組消息。按照規(guī)劃，廣鋼將于2015年前搬離芳村，而根據(jù)白鵝潭規(guī)劃方案，廣鋼搬遷后的廠房地塊已經(jīng)納入了規(guī)劃方案當(dāng)中。

　　這塊180萬平方米的“巨無霸”地塊經(jīng)改造后，建設(shè)體量達(dá)到約400萬平方米，其中住宅建筑面積約288萬平方米，根據(jù)初步估算，該地塊的平均樓面地價(jià)可能為8000元/平方米，以此計(jì)算，該地塊最低價(jià)值也能達(dá)到318億元。

　　對(duì)于寸土寸金的廣州城區(qū)而言，如此大體量地塊的改造自然引人關(guān)注。針對(duì)廣鋼舊改項(xiàng)目可能將會(huì)遇到的問題以及未來對(duì)地塊周邊樓市的影響，觀點(diǎn)新媒體專訪了廣東省房協(xié)三舊改造課題組成員，廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，以下為專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：根據(jù)白鵝潭規(guī)劃方案，廣鋼地塊改造后的建設(shè)量約400萬平方米，其中住宅建筑面積約288萬平方米，建設(shè)規(guī)?？涉敲纴嗊\(yùn)城，您覺得廣鋼舊改項(xiàng)目在拆遷與安置方面可能會(huì)遇到哪些問題？

　　黃鵬：對(duì)于廣鋼舊改，此類舊廠房改造拆遷涉及的主體比較單一，不像城中村舊改項(xiàng)目那樣復(fù)雜，主要是安置企業(yè)本身的一些人員。廣鋼舊改拆遷涉及主要的問題是工業(yè)用地向住宅商服用地轉(zhuǎn)變，需要城市規(guī)劃中作相應(yīng)的修改，根據(jù)省政府的78號(hào)文件：《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》，廣州工業(yè)用地改住宅用地一些優(yōu)惠條件只適用到2012年，2012年以后，工業(yè)用地改住宅用地是否仍適用優(yōu)惠條件則存在一定不確定性。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣鋼舊改項(xiàng)目入市后，如此大規(guī)模的土地放量會(huì)否對(duì)地塊周邊樓市產(chǎn)生影響？

　　黃鵬：我覺得有影響，但是畢竟廣鋼舊改項(xiàng)目不像城中村改造那樣賠償金額會(huì)比較高，因?yàn)槭桥f廠房的改造，因此在做房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該可以把成本壓低，這也主要要看開發(fā)商了。但是廣鋼舊改項(xiàng)目的住宅建筑面積高達(dá)288萬平方米，在供應(yīng)量方面還是將有一個(gè)促進(jìn)的作用。如果以后的住宅定位比較高，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊房地產(chǎn)市場的拔高，如果定位比較低的話，將不止會(huì)對(duì)周邊的房地產(chǎn)市場進(jìn)行打壓，甚至將會(huì)對(duì)整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場的房價(jià)都有一個(gè)抑制作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著廣鋼的搬遷，芳村的整體居住環(huán)境得到改善，加上本身芳村的地鐵效應(yīng)，您覺得是否會(huì)提高芳村的樓價(jià)呢？

　　黃鵬：應(yīng)該會(huì)有所提升，因?yàn)?00萬平方米的建設(shè)量除去288萬平方米的住宅建筑，還剩下112萬平方米的其他用地，包括基礎(chǔ)設(shè)施用地、綠化、配套商服等等。如果把這些周圍的設(shè)施都施工完畢，隨著配套設(shè)施完善度的提升，對(duì)周邊的樓價(jià)提升也會(huì)起到一個(gè)促進(jìn)作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣鋼地塊是否會(huì)像去年廣鐵集團(tuán)拿下的廣鐵南站地塊一樣，廣鋼自己將地塊買下，也做開發(fā)商？

　　黃鵬：廣鋼地塊與廣鐵集團(tuán)的南站地塊不一樣，廣鐵集團(tuán)的南站地塊面積不大，涉及的資金量不會(huì)很大，選擇自己進(jìn)行改造開發(fā)，通過利用現(xiàn)在的三舊改造政策和當(dāng)前房地產(chǎn)市場應(yīng)該有相當(dāng)大的利潤，因此廣鐵集團(tuán)會(huì)選擇自己來做這一塊。但是廣鋼改造項(xiàng)目涉及的面積太大，廣鋼可能會(huì)尋找一個(gè)或者幾個(gè)合作伙伴來共同開發(fā)。如果完全憑借自身的實(shí)力去開發(fā)，則會(huì)比較困難，廣鋼也可能會(huì)把其中的一部分推向市場，通過融資來做到這一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：近日被富力拿下的楊箕村舊改項(xiàng)目，其容積率最高達(dá)到6.18，珠江新城獵德安置房的容積率也達(dá)到了5.2，您覺得廣鋼舊改項(xiàng)目是否也會(huì)存在高容積率?如何看待對(duì)于舊城改造的高容積率問題？

　　黃鵬：我個(gè)人覺得廣鋼舊改項(xiàng)目的容積率也會(huì)比較高。因?yàn)閺V鋼舊改屬于舊廠房改造，目前廣州市剛出臺(tái)的舊廠房改造的相關(guān)規(guī)定：最高容積率是6，開發(fā)商一般也會(huì)比較靠近這個(gè)數(shù)字。但是我們也不能只看項(xiàng)目的容積率，還要看項(xiàng)目的建筑密度，很有可能樓房建的很高，但是樓距比較大，密度低，這樣的設(shè)計(jì)也是比較適宜的。評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目，要從容積率，建筑密度，配套設(shè)施，綠化率等多個(gè)因素考察，我們應(yīng)該在提高容積率的基礎(chǔ)上，降低建筑密度。

　　觀點(diǎn)新媒體：從廣鐵南站到白云新城，從楊箕舊改到廣鋼舊改，這一系列的舊城改造項(xiàng)目，對(duì)廣州城市規(guī)劃有什么利好？目前這樣密集的舊改是否屬于大拆大建呢？

　　黃鵬：目前，我個(gè)人有一個(gè)擔(dān)心，就是這樣一點(diǎn)一點(diǎn)的開發(fā)，感覺在統(tǒng)籌方面有所欠缺，應(yīng)該讓市民明白整體的梯度、改造方向、改造時(shí)序等，不然很容易陷入一個(gè)非良性發(fā)展的拆遷誤區(qū)。對(duì)于廣州市的舊城改造，我個(gè)人覺得應(yīng)該還是可以放緩一些。對(duì)于城市的可持續(xù)發(fā)展這一塊，應(yīng)該是在一個(gè)計(jì)劃統(tǒng)籌的范圍內(nèi)，成熟一個(gè)改造一個(gè)，但是目前的局面是很多的點(diǎn)在動(dòng)，根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，對(duì)于舊城改造這樣的利好，幾乎是每個(gè)村都想去做，缺乏一個(gè)合理的統(tǒng)籌。

　　此外，現(xiàn)在每年的住宅用地的供應(yīng)量是有控制的，但是舊城改造的住宅用地供應(yīng)量目前沒有考慮在當(dāng)年的住宅用地供應(yīng)量當(dāng)中，今后是否將三舊改造的土地供應(yīng)量納入年度供地計(jì)劃，還有待探討。如果這部分沒有受控的話，實(shí)際是增加了當(dāng)年住宅用地的供應(yīng)。另外，現(xiàn)在每個(gè)城中村改造項(xiàng)目都規(guī)劃有大量的住宅用地，我覺得政府可以適當(dāng)調(diào)控一下，增加其他性質(zhì)用地的比例。

　　觀點(diǎn)新媒體：近日楊箕舊改公開掛牌只出現(xiàn)了一家開發(fā)商投標(biāo)，在廣州土地日益緊缺的時(shí)代，您如何看待舊改項(xiàng)目開發(fā)商公平競爭的問題？

　　黃鵬：對(duì)于城中村項(xiàng)目的改造，我個(gè)人傾向于開發(fā)商應(yīng)該提前去介入，提前去做好村民的工作。如果某個(gè)開發(fā)商前期投入的資金非常之大，需要有一定基礎(chǔ)(包括自身資質(zhì)和對(duì)項(xiàng)目提前介入程度)，但是在競拍的時(shí)候采取價(jià)高者得，或者通過其他一些方式，讓后來的開發(fā)商在對(duì)舊改項(xiàng)目尤其是村民意愿幾乎不了解的情況下，人為去抬高價(jià)格，或者去爭奪項(xiàng)目，首先會(huì)造成最初的開發(fā)商與村民談好的條件得不到保證，由此可能會(huì)造成整個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)度的拖延或一些不必要的沖突。

　　對(duì)于開發(fā)商公平競爭的問題，我認(rèn)為應(yīng)該在舊改項(xiàng)目立項(xiàng)之初，就由有意向的開發(fā)商提出各自的方案，通過各自的調(diào)研，來確定自己的安置補(bǔ)償方案，這樣就可以減少現(xiàn)在大家覺得舊改項(xiàng)目不公平不透明的狀況。但是如果已經(jīng)有企業(yè)介入，而且已經(jīng)做了很多對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估，以及其他的前期工作，這個(gè)時(shí)候再把項(xiàng)目拿去公開招標(biāo)，換一家企業(yè)去開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，個(gè)人就不是特別建議這樣做，雖然可能在某些方面會(huì)與國家的公開招拍掛制度有抵觸，但是個(gè)人認(rèn)為由此引發(fā)的矛盾，以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的延誤和被拆遷者協(xié)調(diào)，不是可以彌補(bǔ)的。

　　因此建議應(yīng)該將招拍掛程序提前，盡量在前期通過招牌掛就確定承擔(dān)方。