短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將非常有限。但中長(zhǎng)期來看，隨著房產(chǎn)稅征收的全面鋪開，將不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。

　　房產(chǎn)稅終于慢慢浮出水面。據(jù)報(bào)道，財(cái)政部已原則同意重慶市開征商品房房產(chǎn)稅。與此同時(shí)，市場(chǎng)傳聞的上海版房產(chǎn)稅方案是，如果出現(xiàn)新增購房，對(duì)名下所有房產(chǎn)面積，超過200平方米以上進(jìn)行征收。

　　房產(chǎn)稅推出后對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響？這是市場(chǎng)高度關(guān)注的問題。從短期來看，房產(chǎn)稅對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。據(jù)消息人士稱，在重慶的方案中，計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實(shí)施累加制，超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格的0.5%-1.5%。關(guān)于上海的房產(chǎn)稅，有消息稱將新老劃斷，只針對(duì)未來新出售的房產(chǎn)征收。

　　莫尼塔投資公司數(shù)據(jù)顯示，以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例，截至去年11月，重慶高檔房產(chǎn)占整個(gè)商品房銷售6%，銷售金額為10.4%；而從全國高檔房產(chǎn)占比來看；若在全國范圍內(nèi)對(duì)高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，影響范圍僅占整個(gè)地產(chǎn)銷售約為4.9%或更少。依照2009年全國高檔住宅銷售面積約為0.46億平方米估算，若房產(chǎn)稅率為0.8%，即使全國范圍內(nèi)對(duì)新增高檔住宅征房產(chǎn)稅，只能征收38.5億元人民幣稅款，相對(duì)于去年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元，只是九牛一毛。而且拍賣土地的收入來得簡(jiǎn)單干脆，房產(chǎn)稅的征收則比較繁瑣。因此，房產(chǎn)稅不會(huì)動(dòng)搖地方政府對(duì)土地收入的依賴。

　　因此，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以忽略不計(jì)。去年重慶商品房?jī)r(jià)格一年內(nèi)上漲了約50%，而且是在把套內(nèi)面積計(jì)價(jià)改為建筑面積計(jì)價(jià)的情況下。這樣的投資收益，即使房產(chǎn)稅稅率是1.5%，也足夠覆蓋30多年的房產(chǎn)稅，更何況房產(chǎn)稅是按年分批交的。在有可能成為第二個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海，去年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)38.9%，按照前述分析，房產(chǎn)稅對(duì)投資需求的抑制同樣非常有限。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機(jī)是一樣的道理。

　　不過從中長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅影響較大，對(duì)房?jī)r(jià)影響將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。重慶與上?，F(xiàn)在只是試點(diǎn)，而最終的征收范圍肯定會(huì)擴(kuò)大到全國。如果最初只針對(duì)新購的房產(chǎn)，最終也有可能擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅的范圍，部分房產(chǎn)的稅率可能高出預(yù)期。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產(chǎn)稅將實(shí)行累進(jìn)稅率。我們認(rèn)為，考慮到中國的國情，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估有較大的影響力，房地產(chǎn)價(jià)值多少很可能由政府說了算，而房屋估價(jià)與房產(chǎn)稅稅額成正比，因此房產(chǎn)稅將會(huì)成為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)工具。

　　目前房子已是少數(shù)人參與的游戲。中國截至2009年，按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)人均居住面積已超過30平方米。非城鎮(zhèn)戶籍的人雖有房產(chǎn)需求，但絕大多數(shù)缺乏有效購買力。因此從總量上，中國住宅并不稀缺，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是少數(shù)富人的投資需求。央行最近在北京的一個(gè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達(dá)到18.3%。一方面說明北京住宅可為超過90%的家庭解決居住問題，另一方面投資人持有了不少房產(chǎn)。預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)增值幅度與稅率的倍數(shù)會(huì)大幅縮小，房產(chǎn)稅很有可能降低投資需求，并可能令部分投資人拋售閑置房產(chǎn)，平衡樓市的供求關(guān)系。

　　從國外的例子看，長(zhǎng)期而言房產(chǎn)只能保值而不能增值。在美國，扣除通脹的美國真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)1890年為100，1990年也不過126，100年只增值了26%，一個(gè)很重要的原因是美國不包括阿拉斯加的幾十個(gè)州平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅的存在。中國一旦在全國開征房產(chǎn)稅，即使家庭唯一的住宅免稅，穩(wěn)定的現(xiàn)金流支出，也將形成對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期壓力，不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。

　　總而言之，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將非常有限。但中長(zhǎng)期來看，隨著房產(chǎn)稅征收的全面鋪開，將不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。

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