25億元的增發(fā)撤消后，濱江仍有短期貸款2億元，長(zhǎng)期貸款51.7億元，去年三季度末濱江的負(fù)債率仍然達(dá)到了56.4%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 無(wú)意間，杭州濱江房產(chǎn)成為了2011年首個(gè)撤銷定向增發(fā)議案的房企。

　　1月18日，濱江集團(tuán)公告宣布，公司將撤銷將撤銷公司2009年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案的議案。

　　資料顯示，2009年9月14日，濱江集團(tuán)通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票再融資方案，擬募集資金不超過(guò)25億，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)1.5億股(含1.5億股)，發(fā)行價(jià)格水低于13.78/股。

　　濱江原計(jì)劃將所募集的資金投向旗下萬(wàn)家星城項(xiàng)目和紹興金色家園項(xiàng)目，投資金額分別為20億元及5億元。

　　濱江指出，公司決議撤回增發(fā)，主要由于政府關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，而擬募資的該兩個(gè)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)。

　　逾期失效

　　事實(shí)上，濱江此次決意撤回該筆增發(fā)最主要的原因更在于此筆增發(fā)已過(guò)期失效。

　　分析人士指出，此次增發(fā)議案的有效期為一年，按時(shí)間推算，該筆增發(fā)已于2010年9月到期，到目前為止已失效。

　　無(wú)奈中央對(duì)樓市調(diào)控的加碼，房企的融資渠道不斷縮緊，間接導(dǎo)致了濱江該筆增發(fā)一直無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)展。

　　但濱江一直企圖能推進(jìn)增發(fā)的進(jìn)程，在議案即將失效之前，2010年8月5日，濱江延長(zhǎng)了此次非公開(kāi)發(fā)行股票決議有效期，并將本次非公開(kāi)發(fā)行股票的發(fā)行價(jià)格調(diào)整為不低于8.20元/股。

　　然而，結(jié)果還是事與愿違。

　　也許預(yù)見(jiàn)到增發(fā)順利通過(guò)的艱難性，濱江多次通過(guò)申請(qǐng)銀行借款及增資的方式來(lái)支持兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要。

　　2009年9月2日，濱江為萬(wàn)家星城向中國(guó)民生銀行股份有限公司杭州分行申請(qǐng)不超過(guò)8億元的貸款授信。

　　一個(gè)月后，10月28日，濱江再次為萬(wàn)家星城向中國(guó)民生銀行股份有限公司杭州分行申請(qǐng)不超過(guò)6億元的貸款授信。

　　同時(shí)，濱江還向杭州萬(wàn)家星城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司增資5.2億元，增資完成后，該公司的注冊(cè)資本為5.7億元。

　　2010年2月2日，濱江再次增資萬(wàn)家星城項(xiàng)目3.8億元，使之注冊(cè)資本再增至9.5億元。

　　2010年4月30日，濱江又為萬(wàn)家星城向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司杭州中山支行申請(qǐng)萬(wàn)家星城三期項(xiàng)目14億元開(kāi)發(fā)貸款。

　　銷情見(jiàn)漲

　　盡管如此，但濱江旗下的萬(wàn)家星城項(xiàng)目和紹興金色家園項(xiàng)目倒正如濱江所言，銷售情況一路走高。根據(jù)濱江早期公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2010年濱江的合同銷售金額已突破百億，當(dāng)中萬(wàn)家星城和紹興金色家園兩個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷售占比高達(dá)八成。

　　以萬(wàn)家星城項(xiàng)目為例，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)家星城自面市以來(lái)，銷售情況一直不錯(cuò)，更曾出現(xiàn)開(kāi)盤當(dāng)天就“日光”的盛景。

　　截止目前，萬(wàn)家星城一期已基本售完，二期項(xiàng)目也接近銷售過(guò)半，仍有三期項(xiàng)目后續(xù)陸續(xù)推出，這亦是萬(wàn)家星城三大地塊中規(guī)模最大的一期。

　　在2011年第一周，萬(wàn)家星城三期12、18、26號(hào)樓正式開(kāi)盤，項(xiàng)目的熱銷使得萬(wàn)家星城再度登上銷售榜首。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一期項(xiàng)目剛推出的時(shí)候，售價(jià)為1.2至1.3萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)家星城目前的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米上。

　　此外，紹興金色花園的銷售情況亦相對(duì)理想。據(jù)了解，濱江在這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售過(guò)程中均沒(méi)有進(jìn)行任何促銷行為。在調(diào)控日益趨緊的市況下，售價(jià)不斷上漲，而且未采取任何的促銷措施，銷情仍然見(jiàn)好，實(shí)屬不易。

　　杭州業(yè)內(nèi)人士透露，濱江之所以敢不促銷售樓，主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目地價(jià)便宜，才5000多元/平方米。

　　據(jù)了解，萬(wàn)家星城項(xiàng)目用地由濱江于2008年9月以24.6億元競(jìng)得，原為重機(jī)廠地塊，當(dāng)年由于亦正值調(diào)控周期，所以拿地價(jià)格相對(duì)便宜，而5000元/平方米的樓面地價(jià)亦讓濱江應(yīng)對(duì)新一輪的調(diào)控游刃有余。

　　相關(guān)人士指出，由于項(xiàng)目樓面價(jià)較低，濱江在銷售的過(guò)程中亦可以更為靈活地把握銷售的節(jié)奏，可以快速銷售回籠資金，也可以放緩銷售的速度，賺取更多的利潤(rùn)。

　　該名人士稱，“其實(shí)濱江賣得不是很暴利，后面是賣一套賺一套的利潤(rùn)，在整個(gè)項(xiàng)目中濱江應(yīng)該是賺了。”

　　據(jù)了解，萬(wàn)家星城和紹興金色家園兩個(gè)項(xiàng)目總投資約為60.06億元。截至2009年6月30日，兩項(xiàng)目合計(jì)已投入21.09億元(含土地款)，尚需投入38.97億元。

　　誠(chéng)然，按照相關(guān)的銷售數(shù)字，該兩個(gè)項(xiàng)目前期銷售的回款用于支撐項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的投入，已是綽綽有余。但多一筆融資對(duì)濱江而言始終不是一件壞事。

　　自謀出路

　　事實(shí)上，融資路的受阻并未影響濱江投資的熱情，突破百億銷售的濱江今年擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯。

　　濱江1月18日另一則公告稱，公司決定向全資子公司杭州濱江城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司增資7500萬(wàn)元，本次增資完成后，濱江城東公司的注冊(cè)資本為10.25億元。

　　此外，今年以來(lái)，濱江頻頻拿地，且出手不菲。這讓濱江不得不面對(duì)資金鏈的拷問(wèn)。

　　據(jù)了解，25億元的增發(fā)撤消后，濱江仍有短期貸款2億元，長(zhǎng)期貸款51.7億元，去年三季度末濱江的負(fù)債率仍然達(dá)到了56.4%。

　　相關(guān)分析人士曾指出，濱江的較高負(fù)債率加上資本市場(chǎng)的零融資，將對(duì)它的擴(kuò)張速度將會(huì)造成一定程度的影響。

　　為了謀求“生路”，濱江像綠城一樣，同樣選擇走上合作開(kāi)發(fā)之路。2010年年末，濱江先后宣布與三花置業(yè)、創(chuàng)恒實(shí)業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　“在融資收緊的情況下，濱江作為一個(gè)房地產(chǎn)公司想要做大，肯定要尋找一些其它的融資渠道。而合作企業(yè)具備很強(qiáng)的資金優(yōu)勢(shì)，可以彌補(bǔ)濱江自身資金的不足。”業(yè)內(nèi)人士指出。