平安目前沒有很明確的拿地計劃，但還是會關(guān)注市場的情況。“如果要做相關(guān)的投資的話，平安選擇的應(yīng)該也是每個城市的核心地段，二線城市也屬于考慮的范疇之內(nèi)。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 險資在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的表現(xiàn)日趨積極。

　　2010年9月17日，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》細則的印發(fā)，宣告證監(jiān)會對險資投資不動產(chǎn)的正式“開閘”，險資投資房地產(chǎn)終于變得名正言順。

　　隨之而來的，就是蜂擁而至的險資搶灘浪潮，而商業(yè)地產(chǎn)則成為險資追逐的主要新戰(zhàn)場。尤其是2010年下半年，險資投資商業(yè)地產(chǎn)進入了集中爆發(fā)期。

　　2010年末，北京CBD核心商務(wù)區(qū)地塊的出讓，就吸引到不少保險公司的參與，當(dāng)中不乏泰康人壽、生命人壽、安邦財險、和平健康保險等保險企業(yè)的身影。有趣的是，保險機構(gòu)的報價均偏高。

　　這不是險資進入房地產(chǎn)的唯一方式。在2010年倒數(shù)第二天，人保集團及其旗下子公司組成聯(lián)合體以37.44億元收購原首都時代廣場，成為2010年險資進軍商業(yè)地產(chǎn)的最后一筆交易。

　　跨入新的一年，險資在不動產(chǎn)的投資腳步仍在繼續(xù)。

　　保值途徑

　　對此，平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民并不否認，“保險資金在房地產(chǎn)的投資越來越多這是對的，要不就不需要出臺房地產(chǎn)投資的辦法了，這是因為保險資金需要有一個長期穩(wěn)定收入的資產(chǎn)比對。”

　　鄒益民指出，保險資金主要是需要保值增值，這樣才能完成它對保險的承擔(dān)，但這也就要求它有長期的資金比對，而商業(yè)地產(chǎn)能夠做到這一點。

　　正是如此，“很多國外房地產(chǎn)企業(yè)都把商業(yè)地產(chǎn)作為最主要的用途，中國今后也會有相關(guān)的保險資金參與到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)中。”鄒益民表示。

　　也許，這才是險資投資不動產(chǎn)開閘的真正意義。曾有分析指出，險資投資不動產(chǎn)開閘為險資打開了一個保險資金久期相適配且收益要高于固定收益產(chǎn)品的投資出口。

　　事實上，一直以來險資就通過自用辦公的名義進入商業(yè)地產(chǎn)，并且都還取得了不錯的收益。

　　而在保險資金投資不動產(chǎn)正式開閘后，投資自用辦公樓似乎已經(jīng)成為保險機構(gòu)進軍不動產(chǎn)的主要形式。當(dāng)中，2010年9月，平安信托就曾買下成都中匯廣場，作為自用辦公樓。

　　鄒益民指出，9月份出臺的房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資辦法針對的不是資源，而是房地產(chǎn)資金的商業(yè)地產(chǎn)投資、利用，這個問題其實一直都存在。就算沒有9月出臺的商業(yè)房地產(chǎn)法，保險資金也一直在購買自用的樓宇。

　　“房地產(chǎn)資金現(xiàn)在作為房地產(chǎn)投資的方式有兩種，一種是自用，一種是投資，但自用的資金要求不能超過保險企業(yè)凈資產(chǎn)的50%，而投資的資金按道理是不能超過過保險資金的總資產(chǎn)的10%，這是兩個不同的概念。”鄒益民表示。

　　定購為主

　　與此同時，近年來，北京的金融街和CBD、上海的陸家嘴、深圳的福田區(qū)，已成為諸保險機構(gòu)最熱門的購樓區(qū)域。

　　鄒益民解釋，“無論是北京的CBD還是上海陸家嘴等，這些都是屬于最好的商業(yè)地產(chǎn)位置，所以保險資金追逐這些地方很正常。但保險資金很龐大，有4萬多億的資產(chǎn)規(guī)模。如果按照10%的投資量，就需要4000多億，這些地方遠遠不夠。所以保險資金在一些二線城市做商業(yè)地產(chǎn)的投資也很正常，更何況很多保險資金在二三線城市本身就有自用的需要。”

　　但他還是提醒，目前二三線城市的房地產(chǎn)市場雖然很好，但還是要留意的是，商業(yè)地產(chǎn)對該些區(qū)域而言，商場部分的需求量可能相對多一些，寫字樓的需求量則相對較少。

　　而在此輪險資投資新浪潮中，平安顯得相對低調(diào)。鄒益民表示，平安目前沒有很明確的拿地計劃，但還是會關(guān)注市場的情況。“如果要做相關(guān)的投資的話，平安選擇的應(yīng)該也是每個城市的核心地段，二線城市也屬于考慮的范疇之內(nèi)。目前我們還是比較傾向于與開發(fā)商合作購買一些現(xiàn)成的或半成品的樓宇。”

　　對此，鄒益民解釋，“因為我們不想花太多的人力去做這些建設(shè)，所以想買一些現(xiàn)成的樓，但是現(xiàn)成的的樓太少了，而且好的樓又不多。那么往前走一步，就買一些半成品，現(xiàn)在剛好開發(fā)商也面臨資金短缺的問題，那么我們也可以在商業(yè)地產(chǎn)這做一點投資，這是一個很好的合作。”

　　“至于合作的方式，其實嚴格來講，保險資金主要還是以定購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)為主，因為現(xiàn)在很多開發(fā)商開發(fā)的項目都包含一定的住宅成分，政府對保險資金在住宅方面的投資還是有所規(guī)避的，而合作的項目我們可以用于自用，或者投資。”

　　投資探索

　　此外，在《辦法》所允許的不動產(chǎn)投資形式中，養(yǎng)老社區(qū)是另一種重要的投資形式。目前中國人壽已在海地購置了土地，用于未來的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

　　談及此問題，鄒益民透露，目前平安正在探索養(yǎng)老社區(qū)，“這也是保險資金允許做的事情。”

　　他指出，“因為養(yǎng)老跟保險本身就是有一個切合點，在國外有很多做仿按揭的存款，就是你現(xiàn)在買房子你要去做按揭，但老人就是說反過來把他的房子反按揭給保險公司。所以說養(yǎng)老產(chǎn)品跟保險資金是可以找到一個切合點，這也是社會的需要解決的問題。”

　　問及當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項目自用經(jīng)營到一定階段后，險資是否也會考慮“出口”的問題，將項目出售給其它企業(yè)或基金長期持有，鄒益民給出這樣一個答案：

　　“這跟我們現(xiàn)在去買他們的商業(yè)物業(yè)一個道理，因為開發(fā)商追求的主要還是快速地輪轉(zhuǎn)，無論是保險資金還是社保資金，所追求的穩(wěn)定的的回報，只是大家的著重點不同。”