而10月25日出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，無疑將成為撕開目前國內(nèi)商品房銷售中已經(jīng)一統(tǒng)天下的預(yù)售制度的先聲。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 徐耀輝 10月25日，已流傳數(shù)月的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》正式出臺，《辦法》自2010年12月1日起施行，北京再一次成為樓市調(diào)控的“急先鋒”。

　　該《辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　《辦法》中預(yù)售款的定義為：購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。

　　監(jiān)管預(yù)售款無疑是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨大打擊，將使開發(fā)商早已緊繃的資金鏈雪上加霜，這“意味著開發(fā)商的金融杠桿繼收緊信貸與再融資后，再次遭到毀滅性打擊”。

　　預(yù)售款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占據(jù)的重要性不言而喻，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心8月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成。

　　此外，進(jìn)入2010年后，因?yàn)榉科笕谫Y渠道不斷被收緊，銀行、資本市場等低成本融資渠道幾乎完全關(guān)閉，只剩下如信托、民間資本、海外資本等少數(shù)高成本融資渠道可以獲得資金，預(yù)售款對于開發(fā)商的現(xiàn)金安全顯得更加重要。

　　要探尋監(jiān)管商品房預(yù)售款的根源，就必須從實(shí)行了十六年的商品房預(yù)售制度入手。而正是國內(nèi)商品房預(yù)售制度的實(shí)施，成就了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狂飆式的發(fā)展時(shí)代。

　　所謂商品房預(yù)售制度，就是俗稱的賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時(shí)期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。

　　此一政策源自于1956年香港政府出臺的《預(yù)售樓花同意書》。而在中國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。政策出臺最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。

　　但是，由于商品房預(yù)售制度自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位，造成了大量購房糾紛、市場風(fēng)險(xiǎn)以及金融風(fēng)險(xiǎn)，因此商品房預(yù)售制度遭受到越來越多的質(zhì)疑和指責(zé)。

　　雖然十多年間商品房預(yù)售制度經(jīng)過三次修訂，但并未有改變其尷尬現(xiàn)狀，反而出現(xiàn)越來越多提出取消商品房預(yù)售制的聲音。

　　2005年8月15日，央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，在報(bào)告中首提建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。在此后，幾乎每年的“兩會”上，都有人大代表或政協(xié)委員通過聯(lián)名提案或發(fā)表觀點(diǎn)，呼吁取消商品房房預(yù)售制度。

　　直到今年1月23日，在廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，廣西自治區(qū)住建廳提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。

　　此一消息再次引發(fā)全國范圍對于商品房預(yù)售制度的大討論。到4月份，在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”出臺的背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

　　5月5日，更有媒體消息指，住建部、央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門，計(jì)劃對房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“專款專用”。

　　8月17日，有報(bào)道稱北京正在醞釀出臺“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，并有望在年內(nèi)實(shí)施；9月26日，上海市房管局表示，正研究取消商品房預(yù)售的合適時(shí)機(jī)；與此同時(shí)，南京、杭州、蘇州、西安、重慶等地也傳出類似的消息。

　　而10月25日出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，無疑將成為撕開目前國內(nèi)商品房銷售中已經(jīng)一統(tǒng)天下的預(yù)售制度的先聲。

　　不過，這僅僅是一個(gè)開始，剩下的問題更嚴(yán)峻：誰來跟進(jìn)北京？何時(shí)跟進(jìn)？